Како да купите имот на Costa del Sol
Напишал Samuel Špreňar, советник за купувачи на Costa del SolАжурирано 2026-08
За 30 секунди
Избирате од првичен избор, ги разгледувате најдобрите на едно патување и резервирате. Вашиот адвокат го проверува имотот, го обезбедува Вашиот NIE и ги подготвува договорите. Го потпишувате нотарскиот акт и ги добивате клучевите. За ништо од ова не ни плаќате.Постапката накратко- 1Првиот повик и првиот избор за Ваша реакција
- 2Патување за разгледување: еден до три дена на крајбрежјето
- 3Вашиот адвокат, полномошното и резервацијата
- 4Правната проверка, NIE и обврзувачкиот договор
- 5Актот кај нотарот и клучевите
- 6Годината потоа: сметки, даноци и управување
Дополнително на цената9 до 13 %Од препродажба до новоградба. Во делот за пари е прикажана секоја ставка.
Од резервација до клучеви, препродажба1 до 3 месециПравната проверка го одредува тоа темпо.
Од новоградба до клучеви2 месеци до 3 годиниПодготвеноста за вселување е пократката опција. Купувањето по проект трае до датумот на завршување.
Што ни плаќа купувачот0 €Нема провизија, ангажман или плаќање при купувањето.
Купувањето, од почеток до крај
Колку време е потребно за купување имот на Costa del Sol?
Од резервацијата до клучевите, препродажбата обично трае еден до три месеци, а новоградбата од два месеца до три години. Пред резервацијата е пребарувањето, а тој дел е Ваш: за некои купувачи трае неколку дена, а за други неколку месеци. Кај новоградбата, покрај на документацијата, чекате и зградата да биде изградена.Вашиот дел е мал, а колку е мал зависи од Вас: неколку повици за некои купувачи и многу повеќе за други, најмалку едно патување до крајбрежјето и неколку потписи. Ако користите полномошно, неговото потпишување е еден од тие потписи.Временската рамка подолу го прикажува целиот процес. Следниот дел го прикажува истиот процес чекор по чекор. Секој чекор води до страницата со повеќе детали.
- ПодготовкаЧекори 1 до 4Разговарате за тоа како сакате да го користите имотот. Потоа Ви испраќаме прв избор за разгледување. По Вашата реакција правиме втор избор и ги проверуваме работите што огласот никогаш не ги покажува. За имотите што сериозно Ве интересираат организираме снимени или директни разгледувања.
- Вашето време
- Од денови до недели, зависно од Вас. На некои купувачи им се потребни неколку разговори, а на други многу повеќе.
- ПатувањетоЧекори 5 и 6Поминувате еден до три дена на крајбрежјето. Разгледувате пет до осум имоти дневно. Ви ги покажуваме областите помеѓу разгледувањата. Потоа одлучувате. Нема рок.
- Вашето време
- Некои клиенти одлучуваат веднаш. Други чекаат со месеци и се враќаат два или три пати пред да бидат сигурни.
- Пред да се обврзетеЧекори 7 и 8Можеме да Ви препорачаме независен адвокат, или Вие да ангажирате свој. Потпишувате полномошно ако сакате документацијата да се заврши без повторно да патувате со авион. Потоа го резервирате имотот.
- Вашето време
- Можете да се сретнете со адвокатот лично или преку видеоповик. Самата резервација може да се потпише од дома.
- Правниот делЧекори 9 до 11Вашиот адвокат го проверува имотот и поднесува барање за Вашиот NIE. NIE е шпанскиот идентификациски број за странци. Шпанска банкарска сметка може да се отвори пред или по купувањето, па не мора да постои пред купувањето. Вашиот адвокат и инвеститорот треба да проверат и од каде потекнуваат Вашите средства. Потоа го потпишувате обврзувачкиот договор. Кај новоградба, тоа е план за плаќање со инвеститорот. Кај препродажба, тоа е arras. Arras е обврзувачки договор за депозит.
- Вашето време
- Тука Ви оди најголемиот дел од сопственото време. Ги собирате и испраќате документите што покажуваат од каде потекнуваат Вашите средства.
- ЗавршувањеЧекори 12 до 14Плаќате согласно распоредот. Кај новоградба, завршениот имот се проверува и секој дефект и незавршена ставка се внесува во список. Тој список се нарекува snagging list. Многу инвеститори ја вршат проверката за дефекти дури по потпишувањето на имотниот лист, па таа не се случува секогаш пред нотарот. Актот се потпишува кај нотарот и ги добивате клучевите.
- Вашето време
- Еден термин кај нотарот. Присуствувате Вие или Вашиот адвокат во Ваше име врз основа на полномошното. Присутна е и страната на продавачот, нотарот го спроведува потпишувањето, а обично присуствуваме и ние.
- По купувањетоЧекори 15Вашиот адвокат ги активира комуналните услуги и осигурувањето и ги извршува Вашите даночни обврски, вклучувајќи го и годишниот данок на имот. Ако сакате некој да се грижи за имотот додека не сте таму, ние самостојно нудиме управување со имоти и изнајмување.
- Вашето време
- Многу малку. Вашиот адвокат го организира најголемиот дел, а ние остануваме Ваш контакт.
Што се случува по ред, од првиот разговор до клучевите
Првиот разговор е за тоа како ќе го користите имотот. Последниот чекор е нотарскиот акт и клучевите. Помеѓу нив има: четири чекори на пребарување, два на крајбрежјето, два пред да се обврзете, три за правниот дел, три до финализирањето и еден за годината потоа.Целата постапка, 15 чекори
- Подготовка
- Првиот повик20 до 60 минутиРазговараме за тоа како планирате да го користите имотот и што планирате за иднината поврзана со него. Буџетот е важен и е второто прашање, бидејќи самата бројка не ни кажува кои улици да ги разгледаме. Во истиот разговор објаснуваме како функционира целото купување и одговараме на сите Ваши прашања.Пребарување недвижностиТрошоци при купување
- Првиот избор и разговорот потоаОд часови до деновиГо пребаруваме целиот пазар, а не само нашата понуда, бидејќи агентите на ова крајбрежје ги споделуваат огласите и цената е иста кај секој агент. Изборот служи за разговор: шест имоти или дваесет, зависно од Вашето барање. Разговорот потоа Ви овозможува да реагирате и ни кажува што да промениме.Пребарување недвижностиМамливи огласи
- Вториот избор и она што огласот никогаш не го покажуваДеновиВториот избор е потесен и тука го проверуваме она што огласот никогаш не го покажува: ориентацијата, реалната бучава, точната локација, како и комплексот и неговата околина. Потврдуваме и дека имотот сè уште се продава и која е реалната цена денес. Поголемиот дел од првичниот список исчезнува тука, а истата проверка ја правиме и за имот што самите сте го пронашле на портал.Проверка на огласотПоплавни зони
- Снимени или директни разгледувања пред да резервирате летВо рок од неколку денаКога имот од вториот избор сериозно ќе Ве заинтересира, се упатуваме до него. Го добивате погледот, бучавата, реалното пешачење до плажата и состојбата на објектот. Добивате директен повик или снимено разгледување што можете да го погледнете двапати, за да не го потрошите патувањето на нешто што камерата можела да го отфрли.Видео-разгледувањаВлага и квалитет на градбата
- Патувањето
- Патувањето за разгледување, пет до осум имоти дневно1 до 3 денаВо текот на еден до три дена следите целосна програма што ја организираме. Патувате со нашиот автомобил или со Вашиот, доколку така преферирате. Програмата ги вклучува и областите помеѓу разгледувањата, за да разберете каде се наоѓа секој имот, а не само како изгледа однатре. Планот се менува во текот на денот кога нешто ќе отпадне, што обично се случува.Патувања за разгледување имотиБучава
- Одлуката, без никаква обврскаОд недели до месециБрзото одлучување не е грешка, а многу купувачи одлучуваат веднаш кога пред себе ќе го имаат вистинскиот имот. Грешката е да одлучите под притисок, бидејќи летот за враќање во недела не е причина да изберете имот. Исто така, сосема е нормално одлучувањето да трае со месеци, да се вратите на второ разгледување, а понекогаш искрениот одговор е дека ова не е годината за тоа.Најчести грешки на купувачите
- Пред да се обврзете
- Ваш адвокат и полномошно доколку го посакуватеЕден состанок, обично онлајнМожеме да Ви препорачаме независен адвокат или Вие да ангажирате свој. Во секој случај, адвокатот го плаќате Вие и тој работи за Вас, а не за продавачот или инвеститорот. Канцеларијата со која соработуваме наплаќа околу 1 % од цената, со вклучен ДДВ. Полномошното е другата одлука што треба да ја донесете и не се однесува само на потпишувањето: му овозможува на Вашиот адвокат да поднесе барање за Вашиот NIE и да ја отвори Вашата банкарска сметка, што се двете работи што навистина е тешко да ги направите сами од странство. Полномошното што го подготвува нашиот препорачан адвокат обично именува неколку лица од неговата канцеларија, вклучително и асистенти, за секогаш некој да биде достапен кога е потребен потпис. Адвокатите овде имаат професионално осигурување и никој од нив не постапува без Ваша претходна потврда.Координација на правната проверкаПолномошно
- Резервацијата и условите за враќање на Вашите средстваДеновиРезервацијата го повлекува имотот од пазарот за краток период, а Вие плаќате износ што е мал во споредба со купопродажната цена. Тоа е единствената уплата во целиот процес што е надвор од системот на гаранции. Пред да се префрлат средствата, во договорот точно се наведува кои наоди Ви ги враќаат средствата. Кај препродажба, тоа се наодите од правната проверка: долг, товар, непријавена измена или непостоечка дозвола.ПреговориДоговор за резервација
- Правниот дел
- Правната проверка е делот за кој плаќате2 до 4 неделиПравната проверка опфаќа сопствеништво, товари и долгови, усогласеност на зградата со нејзините документи, правилата на станбената заедница и можноста имотот воопшто да се изнајмува на туристи. Нотарот не ја врши оваа работа и токму тука може да се запре купувањето.Координација на правната проверкаШто проверува адвокатот
- NIE, банкарската сметка и останатата документацијаИстовремено, главно преку полномошноВашиот адвокат поднесува барање за Вашиот NIE, а тоа се одвива истовремено со правната проверка, а не по неа. NIE е шпански идентификациски број за странци. Без него не можете да купите имот, да платите данок или да потпишете кај нотар. Шпанска банкарска сметка може да се отвори пред или по купувањето, па не мора да постои пред да купите.NIE и документацијаШпанска банкарска сметка
- Обврзувачкиот договор и двете форми што може да ги имаНеколку недели по резервацијатаКај новоградба, ова е инвеститорски договор со план за плаќање. Банкарска гаранција на Ваше име мора да ја покрива секоја уплата што ќе ја извршите пред да биде завршена зградата. Кај препродажба, ова е arras, приватен договор за депозит. Обично изнесува 10 до 20 % од цената. Вклучува казна за страната што ќе се повлече.Координација на правната проверкаДоговор за купопродажба
- Завршување
- Уплатите и периодот на чекање што не е секогаш објаснетОд месеци до години за новоградбаКај новоградба, ова е најдолгиот дел, а календарот на плаќања навистина се разликува од инвеститор до инвеститор. Некои бараат само уплата при склучување на договорот, а потоа остатокот при завршувањето. Други бараат една или две уплати во меѓувреме. Месечните уплати постојат, но се ретки. Вашиот адвокат се грижи секоја уплата да биде извршена навреме и на правилната сметка. Банкарската проверка за усогласеност може да трае со денови, а пропуштен термин кај нотарот може да чини неколку недели.Координација на завршувањетоБанкарски гаранции
- Списокот на недостатоци и она што инвеститорот мора да го поправиПред или по нотарскиот актСписокот на недостатоци претставува проверка на завршена новоградба за дефекти и незавршени работи. Секоја ставка се запишува и фотографира, а списокот му се доставува на инвеститорот за да ги отстрани недостатоците. Ние самите не ја вршиме проверката: ангажираме надворешна инспекциска компанија која презема професионална одговорност за својот извештај. Проверката е изборна, а многу инвеститори го спроведуваат сопствениот процес за утврдување недостатоци дури откако ќе се потпише имотниот лист, па тоа не се случува секогаш пред да го платите остатокот. Кај препродажба нема список на недостатоци: наместо тоа, Ве придружуваме на завршниот обикол пред имотниот лист, за да ја провериме состојбата на имотот и усогласеноста на инвентарот.Проверка при примопредавање на новоградбаТехничка проверка
- Нотарот, остатокот и клучевитеЕден потписНотарот го потврдува идентитетот и правната способност на двете страни. Тој бара сопствен извод од регистарот за да потврди дека продавачот навистина е сопственик на имотот. Го составува јавниот акт, го чита на глас пред некој да потпише и го поднесува во катастарот истиот ден. Она што не го прави е да проценува дали имотот е добра одлука или да ги проверува долгот кон станбената заедница и дозволите. Затоа постојат чекорите 9 до 13.Координација на завршувањетоНотарот
- По купувањето
- Годината потоа, која луѓето често не ја планираатВо текВашиот адвокат ги префрла комуналиите и осигурувањето на Ваше име и се грижи за даночниот дел: годишниот данок на имот, другите даноци поврзани со сопствеништвото и пријавата за нерезиденти. Доколку сакате некој да се грижи за имотот додека сте отсутни, ние самите се занимаваме со управување со имот и краткорочно изнајмување, наместо да Ве упатиме кај трета страна. Ова е моментот кога поседувањето имот во странство станува едноставно или создава работа што не сте ја планирале.Постпродажна поддршкаУправување со имотГодишни трошоци
И Вашиот адвокат и инвеститорот мора да проверат од каде потекнуваат Вашите средства. Ова е правило против перење пари и важи за секој купувач. Вие покажувате како сте ги стекнале средствата: платни листи за плата, одлука на акционери за дивиденди, документ за наследство или имотниот лист доколку сте продале имот.Адвокатот што го препорачуваме ги презентира тие документи соодветно и организира превод доколку е потребен. За вообичаени документи, како платна листа или одлука на акционери, не е потребен заверен превод. Инвеститорите обично го бараат оригиналот плус копија на англиски или шпански јазик.Работата не завршува кај нотарот. Сметките, осигурувањето и даночните пријави продолжуваат секоја година, а за даночниот дел се грижи Вашиот адвокат, а не ние. Останува некој да се грижи за имотот додека сте отсутни, а тој дел го вршиме самите.
Списокот на документи е делот што Ви одзема вистинско време и токму тука започнуваат повеќето доцнења. Вашиот адвокат ги презентира документите и го организира секој потребен превод. Ние Ви кажуваме кои документи ќе ги побара секоја страна и следиме што недостасува за предметот да продолжи.Кои документи треба да ги обезбеди секоја страна?
Документацијата се состои од два дела и двата се одвиваат истовремено. Првиот дел се однесува на Вас: Вашиот пасош, Вашиот NIE, полномошното ако го користите и документите што покажуваат од каде потекнуваат Вашите пари. Вториот дел се трите договори: резервацијата, потоа приватниот купопродажен договор и на крај нотарскиот акт. Вашиот адвокат го чита или подготвува речиси сето тоа. Вие лично ги потпишувате полномошното и договорите, а ако претпочитате, адвокатот може да ги потпише договорите во Ваше име врз основа на полномошното.NIE, број без кој не можете да купите
NIE е шпанскиот идентификациски број за странец и без него не можете да купите имот, да платите данок или да потпишете кај нотар. Она што го добивате не е картичка, туку еден лист на кој се наведени бројот, Вашето име точно како што е напишано во пасошот и канцеларијата што го издала. Бројот никогаш не истекува. Речиси сè административно во Шпанија потоа се води преку него. Пријавата за данок при купување, годишниот данок на имот и пријавата за нерезиденти. Банкарската сметка, договорите за електрична енергија и вода, заедницата на сопственици и осигурувањето. И секој договор за изнајмување што ќе го потпишете. Секој наведен сопственик има потреба од сопствен број. Во пракса, Вашиот адвокат поднесува барање за него врз основа на полномошното, додека трае правната проверка. Ако го правите сами, потребни се термин, точниот образец, точниот код за уплата и точните придружни документи. Во секој случај, чекањето се мери во недели, а не во денови.Државната такса9,84 €Ова сами го плаќате само ако сами поднесете барање. Обично Вашиот адвокат го завршува тоа како дел од сопствениот надомест. (Национална полиција)
Вистинското чекањеНедели, а не деновиЗатоа постапката се одвива паралелно со правната проверка, а не по неа.
Колку долго важи бројотНикогаш не истекуваЕден лист хартија, не картичка и не документ со фотографија.
Шпанска банкарска сметка
Можете да ја отворите пред или по купувањето, а Вашиот адвокат ќе ја организира со полномошно доколку не сакате да седите во филијала. Банката треба да утврди само две работи: кои сте и од каде потекнуваат Вашите пари. Самите средства за купување обично воопшто не минуваат преку Вашата сметка. Кај препродажба, тие минуваат преку клиентската сметка на Вашиот адвокат, а кај новоградба се уплаќаат на заштитената сметка на инвеститорот. Вистинската намена на сметката е за десетте години потоа, а еве што ги изненадува повеќето странски купувачи: во Шпанија редовните сметки се наплатуваат од сметката преку директно задолжување, наместо Вие да ги плаќате секој месец. Струјата, водата, трошокот за заедницата на сопственици, осигурувањето и данокот на имот се појавуваат како одбитоци, па сметката е она што шпанскиот систем очекува да го користи за наплата.Кога можете да ја отворитеПред или по купувањетоСредствата за купување обично воопшто не минуваат преку неа.
Додека сметката не може да се користи1 до 5 дена
Како се плаќаат шпанските сметкиСо директно задолжување, а не ВиеСтрујата, водата, трошокот за заедницата на сопственици, осигурувањето и данокот на имот се наплатуваат од сметката.
Полномошното
Тоа му овозможува на Вашиот адвокат да поднесе барање за Вашиот NIE, да ја отвори Вашата банкарска сметка и да потпише кај нотарот додека Вие сте дома. Така купувањето се претвора во едно патување наместо во три. Со него не се обврзувате на купување и можете да го откажете во секое време пред да биде употребено. Во него мора да бидат наведени дејствата за кои се однесува, бидејќи формулација подготвена за еден чекор се одбива за друг. Ако го потпишете надвор од Шпанија, потребен е апостил, односно меѓународен заверен печат што му дава правна важност на документот во друга земја. Полномошното што го подготвува нашиот препорачан адвокат обично наведува неколку лица од неговата канцеларија, вклучително и асистенти, за секогаш да има достапно лице кога потписот е потребен во краток рок. Пред да се загрижите поради предавањето на овластувањето, вреди да знаете две работи: адвокатите овде имаат професионално осигурување и никој од нив не постапува врз основа на полномошното без претходно да потврди со Вас.Каде можете да го потпишетеТри рути
Ако го потпишете надвор од ШпанијаАпостил и превод
Можете да го откажетеВо секое времеАко не се употреби и не се откаже, останува употребливо за секој што го поседува.
Зборовите, по редоследот по кој ги среќавате
Шпанските изрази поврзани со купувањето се дефинирани, а не преведени, со по една сигурна реченица за секој. Десетте подолу се оние со кои купувачот прво се среќава. Целосниот поимник ги подредува сите термини според моментот во купувањето кога ги среќавате. Во него се означени и зборовите што изгледаат како чешки зборови, а значат нешто различно, бидејќи токму тие чинат пари. Шпанскиот нотар проверува многу помалку отколку што претпоставува чешкиот купувач. Nota simple е информативен документ, а не доказ за совршено сопственичко право. А шпанскиот депозит е капар со договорна санкција, а не делумна уплата што можете да ја откажете без да изгубите ништо.- nota simpleNota simple е обичен извод од шпанскиот регистар на недвижности, кој покажува кој е сопственик на имотот и што е запишано како товар врз него, а тоа е првиот документ што Вашиот адвокат го чита пред да платите што било.
- КапарContrato de arras е приватен договор за купување потпишан меѓу купувачот и продавачот по правната проверка. Тоа е првиот документ што правно ги обврзува двете страни и утврдува колку чини откажувањето. Во него не учествува нотар.
- Сметководствена агенцијаGestoría е шпанска агенција за административни постапки што поднесува документи до државните органи во Ваше име, а за неа не постои еден единствен чешки збор.
- ЗавршувањеПримопредавањето е денот кога се плаќа остатокот, се потпишува актот и имотот станува Ваш, а кај новоградба тоа е датум што може да се помести.
- licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación е дозвола за прво вселување, која ѝ е потребна на новоградбата пред во неа законски да може да се живее и пред да се приклучи на комуналните услуги.
- Проверка на недостатоциSnagging е проверка на завршена новоградба за дефекти и незавршени работи, кои се наведуваат и му се предаваат на инвеститорот за да ги отстрани.
- Seguro DecenalSeguro Decenal е задолжително десетгодишно осигурување што покрива конструктивни дефекти во нова зграда.
- IBIIBI е годишниот шпански данок на имот, што му се плаќа на општинскиот совет од страна на сопственикот на имотот.
- Modelo 210Modelo 210 е шпанскиот даночен образец што го поднесува сопственик кој не е резидент, а се должи дури и кога имотот никогаш не се изнајмува.
- Данок на зголемување на вредностаPlusvalía е општински данок на зголемувањето на вредноста на земјиштето на имотот и е трошок за продавачот, а не за купувачот.
Колку чини откажувањето во секоја фаза?
Шпанија не Ви дава рок за откажување, па предомислувањето чини токму онолку колку што пишува во документот што веќе сте го потпишале. Постојат четири можни позиции и тие не се еднакви.- Пред да потпишете што било
- Апсолутно ништоНе постои договор и никому ништо не сте платиле. Ако чекате со месеци или одлучите дека ова не е годината, тоа не Ве чини ништо.
- По резервацијата
- 6 000 до 11 000 €Го губите депозитот освен ако во договорот не е наведено дека одредено утврдено прашање Ви го враќа. Ниту еден закон не определува што мора да содржи тој договор, па неговата формулација е целата Ваша заштита.
- По договорот за arras
- Целиот депозитОвој депозит обично изнесува 10 до 20 % од цената. Кај arras penitenciales, продавачот што се повлекува го враќа депозитот двојно, а купувачот што се повлекува го губи. Тоа е видот што ѝ овозможува на која било страна да откаже по однапред утврдена цена.
- По потпишувањето на актот
- Вие сте сопственикПо завршувањето нема право на повлекување. Она што останува е побарување: побарување поради скриени недостатоци кај препродажба или побарување од гаранција кај нова градба.
- Ако новоградбата не биде испорачана
- Парите назад, плус законска каматаСе побаруваат од банката или осигурителот што ја издал гаранцијата, без никаква постапка пред суд. Камата тече од датумот на секоја уплата до ветениот датум на испорака. Побарувањето мора да се поднесе во рокот наведен во самата гаранција.
- Ако другата страна е виновна кај препродажба
- Формално барање, потоа судска постапкаЗад депозитот за препродажба нема гаранција, па постапката е онаа наведена подолу.
Договорот за резервација
Го повлекува имотот од пазарот на неколку недели додека трае правната проверка и тоа се првите пари што ги испраќате. Ниту еден шпански закон не утврдува што мора да содржи договорот за резервација. Токму затоа е важно да го прочитате, бидејќи заштитата што ја имате е онаа што некој ја внел во него. Четири клаузули го даваат одговорот.- ИмототСо целосна адреса или катастарска референца, никогаш само со наведување на станот што го видовме во вторникот.
- Износот и сметката на која се уплаќаНајдобар случај: клиентската сметка на Вашиот сопствен адвокат. Ако средствата одат кај продавачот, агенцијата или инвеститорот, што е вообичаено, името на сметката мора целосно да се совпаѓа со страната наведена во договорот. Запрете ако станува збор за приватна сметка на непознато лице, барање за готовина или сметка на компанија во земја што нема никаква врска со продажбата.
- Рок на важењеБез него, резервацијата може да продолжи без никој да знае дали сѐ уште важи.
- Наодите поради кои Ви се враќаат паритеКај препродажба, тоа се наодите од правната проверка: долг, товар, непријавена промена или дозвола што не постои.
Што Ви купува депозитотНеколку недели надвор од пазаротИли околу 1 % од цената кај поскап имот.
Договорот arras и неговите три вида
Ова е првиот договор што правно ги обврзува двете страни и е приватен: купувачот и продавачот го потпишуваат меѓу себе, неколку недели пред некој да се појави кај нотар. Кај препродажба тоа е contrato de arras, а депозитот обично изнесува 10 до 20 % од цената. Шпанскиот закон признава три вида и трошокот за откажување се разликува кај секој од нив, па договорот мора да наведе за кој вид станува збор. Ако тоа не е наведено, важи толкувањето според кое не можете да се повлечете само со плаќање на износот на депозитот. Кај новоградба, документот обично се нарекува приватен договор за купување, правилата за arras од Граѓанскиот законик обично не се применуваат освен ако договорот изречно не се повика на нив, а обврската е поголема: очекувајте да платите 20 до 40 % од цената пред да постојат клучевите. Во тој процес парите се префрлаат и пред потпишувањето на договорот. Тоа е делот за кој купувачите се најмалку подготвени, затоа прочитајте го истакнатиот текст во делот за новоградба пред да испратите што било.Видови arras според законот3Penitenciales, confirmatorias, penales. Само еден вид Ви овозможува да се повлечете по цена на депозитот. (BOE)
Новоградба, пред да постојат клучевите20 to 40 %Од цената, во готовина. Хипотеката ретко ги покрива овие плаќања.
Добивање назад на долготуваниот депозит
Да имате право на своите пари и навистина да ги наплатите се две различни работи. Гарантираната уплата за новоградба се бара директно од банката или осигурителот што ја издал гаранцијата, без судска постапка. Сè друго започнува со формално барање испратено преку burofax, односно услуга за заверено писмо што се користи во Шпанија затоа што создава доказ за тоа што било побарано и кога. Тој доказ е важен: лично побарување застарува по пет години, а само формалното барање го запира и повторно го започнува тој рок. Е-пошта или телефонски повик не го прават тоа, без оглед колку јасно се напишани. По барањето следи судската постапка што одговара на износот. Ако другата страна е формално несолвентна, вообичаената постапка престанува да се применува и побарувањето станува дел од стечајната постапка.Што прави burofaxГо рестартира рокот
За неспорен долгБез горна граница
Што се случува кај нотарот и што добивате од тоа?
Финализирањето е еден термин и до моментот кога ќе стигнете до него, секоја одлука веќе е донесена. Таму се вршат проверка на идентитетот, читање на актот, плаќање и поднесување. Од таму си заминувате со регистрирана сопственост, комплет клучеви и, кај новоградба, список на работи што инвеститорот сè уште треба да ги поправи.Нотарот и она што не го прави
Шпанскиот нотар сведочи на потпишувањето и ја претвора продажбата во јавен акт, но не проверува дали имотот е добра одлука. Она што го прави на тој ден е прецизно. Ги потврдува идентитетот и правната способност на двете страни врз основа на пасошот и NIE. Бара сопствен извод од регистарот за да потврди дека продавачот навистина е сопственик на имотот и дека товарите што сте ги провериле сѐ уште се единствените. Го подготвува актот и го чита наглас пред некој да потпише. Ја внесува наведената цена. И истиот ден електронски го поднесува актот до регистарот на недвижности. Самата средба е кратка. Она што не го проверува се долговите кон заедницата на сопственици, дозволите, документацијата за градбата или разумноста на цената, а тоа не е пропуст: тоа е работа на Вашиот адвокат. Неговата такса е државно утврден тарифник за кој не можете да преговарате и Вие ја плаќате, бидејќи актот за имотот е Ваш. Хипотеката додава втор акт за самиот заем. Од законот за хипотеки од 2019 година, банката ги плаќа нотарските и регистарските трошоци за тој втор акт. Ако не читате шпански, побарајте заколнат преведувач наместо да се потпрете на лицето што случајно ќе се најде во просторијата.Нотарскиот тарифник0,2 to 0,5 %Од цената, со намалување како што расте цената. Го утврдува државата и не може да се преговара. (Генерален совет на нотаријатот)
Катастарот на прво местоabout 60 %Од нотарската такса. Купувачот ги гледа двете ставки како една линија во завршната пресметка.
Два регистри, а не еден
Шпанија води две одделни евиденции за истиот имот и тие не се совпаѓаат секогаш. Registro de la Propiedad покажува кој е сопственик и кои товари се запишани врз имотот. Catastro го опишува имотот и ја содржи вредноста врз која се пресметува данокот. Изводот на кој сите се повикуваат е nota simple, од регистарот на сопственост, и тој е првиот документ што се чита при секое купување. Никогаш не го нарачувате сами: Вашиот адвокат го прибавува и Ви го испраќа. Тој покажува запишани хипотеки, заплени и службености, но не покажува непријавена доградба, промена на намената што никој не ја пријавил или граница со која соседот не се согласува. Разлика меѓу двете евиденции, најчесто во површината, е вообичаена, а не ретка.Nota simple, онлајн10,91 €Официјалниот трошок со вклучен данок. Го прибавува Вашиот адвокат, а не Вие. (Комора на регистратори)
Што не докажуваСовршен насловПокажува што е запишано. Непријавена доградба или спор околу границата не се појавува никаде во него.
Денот на склучување и клучевите
Примопредавањето е една средба: се потпишува актот, се плаќа остатокот и имотот станува Ваш. Клучевите се предаваат таму, истиот ден. Кај новоградба, корисно е да го прегледате имотот пред таа средба и секој дефект и незавршена работа да ги запишете со датум и фотографии. Тој запис е листата за проверка на недостатоци и му се предава на инвеститорот за да ги отстрани. Ние самите не ја вршиме проверката, но ја организираме. Ја врши надворешна компанија за инспекција, која има професионална одговорност за својот извештај. Ние Ве придружуваме при примопредавањето за да го провериме инвентарот и конечната состојба на имотот. Проверката е изборна и може да се изврши пред нотарот, а не по него. Не вселувајте се пред да биде издадена дозволата за прво вселување.Кога се предаваат клучевитеКај нотарот, на денот кога се потпишува актотПроверката пред тоа е изборна и силно се препорачува.
Од резервација до клучевиМесеци кај препродажба, години кај новоградбаПогледнете новоградба или препродажба
Официјални извори за овој делPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)
Грешки и на кого да му верувате
Кои грешки ги чинат купувачите најмногу?
Најскапите грешки овде ретко се грешки во документацијата. Тоа се одлуки донесени од друга земја, без локално знаење. Шест грешки се повторуваат толку често што можеме едноставно да ги наведеме.Шесте грешки што постојано ги гледаме
Секоја од овие грешки може да се избегне, а сепак секоја од нив се случува секоја недела на ова крајбрежје.- Буџетирање само на бараната ценаВкупната реална сума е цената плус дополнителните трошоци. Во делот за парите подолу е прикажано точно кои се тие.
- Очекување нотарот да го провери имототНотарот го проверува договорот и идентитетите, а не дали имотот е добра куповка. Тоа му припаѓа на Вашиот сопствен адвокат.
- Користење на адвокатот на страната што продаваАдвокатот на страната што продава работи за продавачот. Ангажирајте сопствен адвокат или ние можеме да Ви препорачаме независен.
- Потпишување резервација без читање на условите за враќање на паритеРезервацијата е единствената уплата надвор од системите за заштита. Условот според кој парите Ви се враќаат мора да биде напишан во неа пред да се префрлат парите.
- Одлучување под притисокБрзото одлучување е во ред, а многу купувачи одлучуваат на лице место. Одлуката донесена затоа што повратниот лет е во недела е скапата верзија.
- Обид да направите сè самиНе можете да знаете во која урбанизација се појавува чудна миризба во зима или која е во правен спор со сопствениот управител или со инвеститорот. Не можете да знаете со кои инвеститори е тешко да се работи по примопредавањето. Тоа го знае некој што живее тука и го прави ова секој ден. Тоа знаење е најголемиот дел од она што го добивате кога работите со нас.
Како да разликувате агенција за купувачи од продажна операција?
Не можете да побарате агенција во регистар, бидејќи не постои регистар на добри агенции. Она што можете да го направите е да следите како се однесува во првите две недели, а сигналите се доследни. Агенцијата за купувачи одговара на прашањата што би било полесно да ги избегне, Ви кажува што не е во ред со имотот и се приспособува кога ќе се предомислите. Продажната операција притиска. Проверките подолу се оние што би сакале купувачот да ги изврши врз нас.- Ве известуваат кога имотот што Ви го покажуваат е нивен огласАгенциите овде ги споделуваат понудите, па повеќето имоти што Ви ги испраќаат му припаѓаат на некој друг, а неколку имоти ѝ припаѓаат на самата агенција. Ниту едното ниту другото не е проблем. Проблем е ако не Ви кажат кој е кој. Кај сопствениот оглас агенцијата го застапува продавачот и истовремено Ви продава Вам.
- Можете да прашате колку заработуваат од конкретен имот и ќе Ви одговоратПровизијата не е иста за секој имот, па прашањето е оправдано, а одговорот може да се провери според цената што Ви ја нудат. Агенција што го смета прашањето за невоспитано Ви кажала нешто. Онаа што одговара отворено Ви кажала уште повеќе.
- Ви препорачуваат независен адвокат и не инсистираат на еден конкретенСоодветната форма е препорака што можете да ја одбиете: ова е канцеларијата со која соработуваме, ова е нејзиниот надоместок, а Вие можете да ангажирате свој адвокат. Агенција што сака да работи само со еден адвокат или Ви сугерира дека всушност не Ви е потребен адвокат, ја организира проверката во сопствен интерес.
- Брз прв избор е нормален, притисокот не еПрв избор може да добиете брзо и тоа е добар знак: тој служи за да Ви го покаже пазарот и треба да биде предмет на разговор и промена. Важно е што се случува потоа. Агенција што турка еден имот или постојано Ве насочува назад кон истиот оглас, продава. Онаа што го стеснува списокот заедно со Вас и се приспособува кога ќе се премислите, пребарува.
- Можете без тешкотии да поставувате непријатни прашањаДали цената е превисока. Дали областа навистина е тивка како што изгледа. Дали тие би го купиле имотот. Дали инвеститорот е тежок за соработка по примопредавањето. Одговорите се помалку важни од тоа дали прашањето ја менува атмосферата на разговорот.
- Прашајте за недостатоците, и на работата и на имототДве прашања. Што тргнало наопаку при купопродажбите со кои се занимавале, бидејќи секој што го прави ова со години доживеал компликации и може да ги опише. И што е лошо кај конкретниот имот, бидејќи секој имот има нешто: бучавата, ориентацијата, скалите, заедницата, изгледите за препродажба. Агенција што не може да наведе ниту еден недостаток или не го познава имотот или го продава.
- Прашајте дали го пребаруваат целиот пазар или само сопствената понудаАгенција што пребарува само меѓу имотите што ги поседува избира од мал дел од достапното во рамките на Вашиот буџет. Цената е иста во секој случај, бидејќи провизијата ја плаќа продажната страна.
- Прашајте дали некогаш му кажале на купувач да не купиКонкретен одговор со образложение е тешко да се измисли. Никаков одговор е одговор сам по себе.
- Прашајте дали земаат надоместок за упатување од адвокатот или инспекторотАко земаат, препораката е производ, а не мислење. Кај нас одговорот е не и за двете, а истото прашање можете да ѝ го поставите на секоја агенција.
Зошто огласите доведуваат во заблуда и решение
Агенциите на ова крајбрежје ја споделуваат истата понуда, па еден стан често го огласуваат десетици канцеларии, понекогаш по различни цени. На крајот, цената обично е иста без оглед на тоа каде ќе го купите, но не секогаш: агенцијата може да ја огласи сопствената понуда малку поскапо, бидејќи така заработува повеќе од сопствениот оглас. Некои огласи веќе се продадени, но сепак остануваат онлајн. Некои прикажуваат фотографии од друга единица или мешаат визуелизации од најдобриот стан во новоградба со постара препродажба, па имотот изгледа подобро отколку што е. Не можете да го разјасните ова од друга земја, а и не мора. За тоа служи агенцијата на купувачот. Ние ги познаваме урбанизациите, управителите на заедниците, соседите и областите, а знаеме и кои згради имаат проблеми што ниту еден оглас никогаш нема да ги спомене. Секој имот што Ви го испраќаме прво е проверен во однос на реалната состојба, без оглед на тоа кој го огласува.Колку простор има за преговарање?
Има помалку простор за преговарање отколку што очекуваат повеќето купувачи. Имот што е правилно проценет за ова крајбрежје обично се продава со речиси никаков попуст, а навистина добрите имоти се продаваат по бараната цена. Преценетиот имот е оној со вистински простор за преговарање. Цената не ја менува тоа колку силно притискате, туку колку долго имотот е огласен, зошто продавачот продава и дали бараната цена е поставена според реални споредливи продажби или според надеж. Тоа е работата што се одвива пред понудата и најмногу влијае понудата да биде прифатена. Тоа е и работата што ја вршиме за Вас при секоја понуда што ја поднесуваме: знаеме по кои цени се продадени споредливите имоти и знаеме кога бараната цена е само надеж.- Стандарден почетен обид, добро ценета препродажба
- about 5 %Ова е почетното барање, а не веројатниот исход. Кај правилно ценет имот, конечно договорениот попуст често е речиси никаков. Ова е општа пазарна практика овде, а не правило.
- Имот со соодветно определена цена
- Речиси никаков попустНајдобрите се продаваат по бараната цена и брзо се продаваат.
- Прескапо ценет имот
- Многу повеќе просторТоа зависи од ситуацијата на продавачот и од тоа колку долго е огласен.
- Кај новоградба
- Услови наместо ценаПогледнете „Дали треба да купите нова градба или препродажба“, каде е објаснето што Ви овозможува секоја од двете опции да промените.
Колку Ве чини сето ова?
Ништо. Нема провизија, авансен хонорар или процент при финализирањето. Нас нè плаќаат од провизијата што продавачот или инвеститорот веќе ја плаќа. Таа провизија е вклучена во бараната цена, без оглед дали некого Ве застапува.- Купувач0 €Без провизија, без аванс и без плаќање при купувањето.
- Инвеститор или продавачНовоградба2,5 до 6 %Препродажба1,5 до 4 %Кој го плаќа тоаВеќе е вклучено во ценатаПродавачката страна го плаќа тоа, без оглед дали купувате преку нас или директно.
- ArevontДел од таа провизијаАко не купите ништо, никој не ни плаќа ништо.
Провизијата постои без оглед на тоа дали сме вклучени, бидејќи е вградена во цената што ја бара продавачот. Она што се менува е дали некој во трансакцијата работи за Вас додека таа се плаќа.Плаќате за две работи, а ниту една не е наша: независниот адвокат и техничкиот преглед кога имотот има потреба од него. Од ниту еден од нив не земаме провизија за упатување. Можете да ангажирате и сопствен адвокат.
За кого работи агентотАгентот на огласот работи за продавачот и неговата задача е исходот што го сака продавачот. Агентот за купувачи работи за Вас. Го пребаруваме целиот пазар, вклучувајќи ја понудата на другите агенции. Имотот го проверуваме според Вашиот интерес, а не според продажбата. И преговараме за Вас, а не за продавачот. Провизијата и во двата случаи е вклучена во бараната цена, па лице на Ваша страна не ја зголемува цената што ја плаќате.
Три ситуации и колку Ве чини секоја од нивПровизија постои при речиси секоја продажба на ова крајбрежје, без оглед дали сте застапувани или не. Продавачот ја договорил со својата агенција пред Вие да се појавите и се плаќа од продажбата, а не се додава на цената. Застапувањето менува како се дели таа постојна провизија и ништо друго.
- Доаѓате без застапување
- Цената на имототЦелата провизија обично останува кај агенцијата што го застапува продавачот.
- Ние Ве застапуваме
- Истата цена, без ништо дополнителноАгенцијата што го застапува продавачот го плаќа нашиот дел од истата провизија.
- Одлучувате да не купите
- НиштоНе настанува провизија, па никој не добива ништо. Ниту за пребарувањето, ниту за разгледувањата, ниту за потрошеното време.
- Во секој случај, цената е иста
- Го определува инвеститорот или продавачотНова градба чини исто без оглед на тоа преку кого купувате. Кај препродажба, агенциите овде ги споделуваат огласите, па до истиот имот по истата цена може да се стигне преку неколку од нив.
Што се случува на друго место на ова крајбрежје и што правиме ние наместо тоаПравичното прашање зад сето ова е дали висината на нашата провизија одредува што препорачуваме. Не одредува, а еве зошто. Остануваме со Вас и по купувањето. Голем дел од нашите клиенти доаѓаат по препорака. Ви кажуваме кога сметаме дека имотот не ја вреди бараната цена. А препродажбата што ни носи помала заработка е онаа што ја препорачуваме кога е подобар имот.
- Провизија што му се наплаќа на купувачот покрај провизијата што ја плаќа продавачотНекои агенции овде го прават тоа. Ние никогаш не му наплаќаме на купувачот и никаде нема втора такса. Вреди да знаете дека оваа практика постои пред да потпишете што било со кого било.
- Надоместок за упатување што се зема од адвокатот, посредникот или инспекторотНе земаме провизија ниту друга награда за препорачување на адвокатската канцеларија или на кој било друг специјалист. Можете да ангажирате сопствен адвокат во кој било момент.
- Бонуси за обем за продажба на единици во одреден проектНемаме такви бонуси, ниту продажни цели за конкретни проекти, па нема проект кон кој треба да Ве насочуваме.
- Надоместок за кој дознавате дури на крајотНашиот надоместок не е ист за секој имот, бидејќи зависи од понудата и од договорот што стои зад неа. Прашајте колку заработуваме од конкретен имот и ќе Ви кажеме.
Оваа постапка не одговара на секој буџет и не му одговара на секој купувач
Под 200 000 € воопшто не би барале на Коста дел Сол. Помеѓу 200 000 € и 250 000 €, изборот е ограничен, а Коста Бланка често има повеќе смисла.Од околу 300 000 € изборот почнува да ги вклучува работите поради кои луѓето дошле, а таа сума сè уште навистина е почетно ниво, а не удобен буџет: за тие пари нема да добиете поглед кон море на оддалеченост од плажата до која може да се стигне пеш. Повеќе би сакале да Ви го кажеме тоа на страница што сте ја нашле на Google, отколку во разговор.Ако имотот е за две недели годишно и за ништо друго, трошоците се поголеми отколку што очекуваат луѓето. Причината се трошоците за заедницата, поднесувањето даночни пријави и тековните трошоци.За некои купувачи одговорот е не. Им го кажавме тоа на луѓето и ја изгубивме зделката.Петнаесетте чекори во овој водич се наш процес, а не законско барање. Другите агенции работат поинаку. Некои од овие чекори ги правиме затоа што сметаме дека вреди да се направат, а не затоа што некој инсистира на нив. Можете да купите имот во Шпанија без агенција да направи нешто од ова за Вас.Единствениот чекор што разумно не можете да го прескокнете е чекор 9.
Официјални извори за овој делDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
Парите
Што плаќате над цената и кој данок се применува?
Планирајте 8 до 13 % над цената. Разликата меѓу тие два износа речиси целосно е данокот при купување, а кој данок се применува зависи само од тоа кој продава.13 %Цена на имотот
Новоградба9 %Цена на имотот
ПрепродажбаТрошоци за купување надвор од цената
Новоградбата изнесува поблиску до 13 %, а препродажбата поблиску до 9 %, со вклучениот данок при купување, нотарот, регистарот на недвижности и Вашиот адвокат. Нотарот и регистарот во таа листа се однесуваат на актот за имотот, што го плаќа купувачот. Ако земете заем, тој има сопствен акт, а банката ги плаќа нотарските и регистарските трошоци за него. Данокот е главната ставка и сè друго е мало во споредба со него. Процентот исто така малку се намалува со растот на цената, бидејќи нотарските и регистарските тарифници не се пропорционални. Две работи ги изненадуваат купувачите. Кај новоградба, плаќањата во фази бараат 20 до 40 % од цената во готовина долго пред да постојат клучевите, а хипотеката ретко ги покрива тие плаќања. И трошоците се доспеваат во евра на датуми што не ги контролирате, па треба да бидат дел од планот за трансфери, а не само забелешка во мислите.Над цената, новоградбаоколу 13 %
Над цената, препродажбаоколу 9 %
NIE и преводи~150 €Обединетата ставка во нашиот модел на трошоци: државната такса од неколку евра по подносител, плус преводите и административното постапување со барањето.
Пренос и приклучување на комуналните услуги~600 €
Кој данок при купување важи?
Плаќате еден од два данока, а кој ќе го платите зависи од продавачот. Препродажбата од приватен сопственик подлежи на данок на пренос. Новоградбата од инвеститор подлежи на ДДВ плус данок на правни акти при потпишувањето на актот. „Valor de referencia“ е референтната вредност што Шпанија ја утврдува за недвижност, а данокот на пренос при препродажба се пресметува врз неа секогаш кога е повисока од цената што сте ја платиле. Затоа, пријавувањето пониска цена воопшто не постигнува ништо: минималната основа ја утврдува државата. Намалените стапки за кои ќе читате речиси никогаш не важат за нерезидент кој купува втор дом. Вашиот адвокат го поднесува пријавувањето во рокот по потпишувањето на актот.Колку чини првата година со сите трошоци?
Никој не го составува износот што му е потребен на купувачот, односно целата прва година, а не само купувањето. Секој износ подолу е веќе објавен на оваа страница или во нејзините водичи. Ова е составен пример и пресметка, а не понуда.- Над цената, нова градба
- околу 13 %Данок, нотар, катастар и Вашиот адвокат.
- Над цената, препродажба
- околу 9 %Истиот список, со понизок данок при купување.
- Мебел за сопствено користење, двособен стан
- 1 000 до 15 000 €Пакети објавени од добавувачи за опремување за живеење. Новата градба се предава празна, вклучително и без светлосни тела. Опремувањето според стандард за изнајмување е различен и повисок опсег, во делот за изнајмување.
- Колку чини 1 % маржа при размена
- 4 000 €За имот од 400 000 €, и повеќе од сите трошоци за пренос заедно при купувањето. Видете колкава е банкарската маржа
- Прва година: данок на имот, надоместок за заедницата и осигурување
- 1 600 до 7 800 €Аритметичкиот збир на трите годишни износи подолу на оваа страница. Струјата, водата и интернетот се додаваат на тоа и зависат од тоа колку време престојувате таму.
Мебел и празната новоградба
Шпанската новоградба се предава целосно празна, дури и без светлосни тела. Препродажбата обично се продава со мебел, но за мебелот се преговара во фазата на резервација, а сè што не е внесено во датиран попис обично исчезнува пред предавањето. Носењето мебел од Чешка обично е лоша идеја.Постелнина, ако ја изнајмувате на туристи2 комплетиЕден комплет во употреба и еден резервен за секој кревет. Три комплети се практика, а не закон.
Што советуваме за трошоците за опремување0 €
Колку можете да позајмите и како стигнуваат парите во Шпанија?
Две прашања одредуваат што навистина можете да си дозволите: колку ќе Ви позајми шпанска банка како нерезидент и колку ќе земе девизниот курс по пат. Вториот износ е поголем и токму него купувачите го игнорираат.Хипотека како нерезидент
Шпанска банка на нерезидент му позајмува најмногу 60 до 70 % од цената. Тоа значи дека Вие треба да обезбедите 30 до 40 % во готовина, пред дополнителните трошоци. Граѓанин на ЕУ кој купува вистински главен дом понекогаш може да добие и повеќе од тоа. Банката ја проценува самата недвижност и го одобрува заемот врз основа на пониската од проценетата вредност и цената. Проценета вредност пониска од договорената цена е Ваш проблем, а не проблем на продавачот. Од 2019 година мора да Ви бидат дадени двата стандардни информативни документи и рок за размислување пред да може да се потпише што било. Слободниот избор на нотар е исто така Ваше законско право при хипотека. Внимавајте на две работи. Променливата стапка претставена како фиксна се однесува многу поинаку откако ќе заврши фиксниот период. А документ за кој е потребен апостил наместо обичен превод е вообичаената причина предметот да остане незавршен со недели.Однос заем-вредност, нерезидент на ЕУ60 до 70 %
Однос заем-вредност, надвор од ЕУ50 до 60 %
Фиксна каматна стапка на 20 години3,8 до 5,2 %Снимка на пазарот. Стапките се менуваат.
Пренос на парите и девизниот курс
Купувањето не е еден, туку неколку трансфери распоредени во текот на месеци или години, а курсот чини многу повеќе од сите трансферни провизии заедно. Со договор за иден девизен курс можете однапред да го фиксирате курсот за плаќање од депозит, но тоа е обврзувачка обврска, а не доброволно осигурување: ако курсот се помести во спротивна насока, Вие и понатаму сте обврзани. Три практични стапици. Плаќање резервација со картичка, при што конверзијата се врши по курс за кој никој не се договорил и се додава провизија за готовински аванс. Испраќање пари на сметка што не е наведена во договорот. И оставање на трансферот за последната недела, кога проверката за усогласеност и доказот за потекло на средствата сами по себе траат со денови. Конвертирајте ги и даноците, мебелот и трошоците за работење во првата година, бидејќи сите тие се обврски во евра со датуми што не ги контролирате.Одделни трансфери во едно купување4 до 8
Маржа на традиционална банка3 до 4 %Вклучено во курсот, а не во провизијата.
Колку чини маржа од 1 %4 000 €За недвижност од 400 000 €.
Што задржуваме од размената0 €
Што ги штити Вашите пари пред да поседувате нешто?
Шпанија нема нотарска ескроу-сметка, па Вашите пари се заштитени со еден од два система, зависно од тоа што купувате, а едно плаќање е надвор од двата.На која сметка се чуваат Вашите пари
При новоградба, Вашите плаќања одат на законски заштитена градежна сметка, а за возврат добивате гарантен сертификат. При препродажба, тие одат на клиентската сметка на Вашиот адвокат, одделно од средствата на фирмата, и се ослободуваат кај нотарот. Резервацијата е единственото плаќање што не го покрива ниту еден од двата системи, поради што треба да биде мала и поради што клаузулата за враќање на средствата е поважна од нејзината висина. Гарантниот сертификат го добивате кога го потпишувате приватниот купопродажен договор, пред да замине кое било плаќање на рати. Ако Ви биде ветен подоцна, плаќањето што треба да го извршите сè уште не е покриено.Новоградба, заштитената сметкаПропишано со закон
Препродажба, каде што се чуваат паритеКлиентска сметка
Ако инвеститорот не ја предаде недвижностаПарите назад, со камата
Колку плаќања се надвор од двата системи1Резервацијата. Нека биде мала и внесете ја клаузулата за враќање на средствата во писмена форма.
Банкарската гаранција и како да го прочитате сертификатот
Секое плаќање што ќе му го извршите на инвеститорот пред зградата да биде завршена мора да биде покриено со гаранција или полиса за осигурување издадена поединечно на Ваше име. На сертификатот проверете четири работи. Вашето име како корисник. Гарантираниот износ, вклучувајќи го данокот што веќе сте го платиле. Издавачот, кој мора да биде банка или осигурител, а никогаш инвеститорот. И датумот на предавање до кој се пресметува каматата. Сертификат на кој е наведена зградата наместо Вас е најчестиот пропуст на овој брег. Парите платени пред ажурирањето на сертификатот се незаштитени додека документацијата не биде усогласена. Ова не е гаранцијата за завршената зграда, која е нешто сосема одделно.Што мора да покриваЦелиот износ
Кој смее да го издадеБанка или осигурителНикогаш самиот инвеститор.
Засилена форма во сила од2015
Клиентската сметка и измамата насочена кон неа
Шпанскиот адвокат мора да ги чува Вашите пари одделно од средствата на фирмата и не смее да располага со нив без Ваше писмено одобрение. Вистинскиот ризик при завршувањето не е непочитување на правилото, туку измамничка е-пошта во која се тврди дека бројот на сметката е променет. Секоја промена потврдете ја гласовно, на број што веќе сте го имале.Како се класифицира неправилното постапувањеСериозно до многу сериозно
Каде лежи обврската за осигурувањеКодексот на однесувањеПрашајте за износот на покритието, а не дали постои покритие.
Дали треба да купите лично или преку друштво?
За речиси секој купувач на еден одморен дом, одговорот е не. Друштвото додава пријави, го оданочува Вашето користење на имотот, ја усложнува продажбата и не го намалува данокот при купување.Лично или преку фирма
Фирма не заштедува ништо на данокот при купување, а за еден дом за одмор тоа обично е крајот на разговорот. Користењето на недвижноста од Ваша страна може да се оданочи како закупнина што фирмата требало да Ви ја наплати. Уделите и понатаму се земаат предвид за данокот на имот, проценети преку билансот на состојба на фирмата. Крајниот сопственик мора да биде пријавен при основањето и повторно секоја година. И неактивната фирма мора да поднесува пријави, дури и кога нема што да пријави. Тоа го менува и она што можете да го направите подоцна. Фирма сопственик на недвижност е обврзана на седум години при долгорочен закуп, наместо на пет. А продажбата на уделите наместо недвижноста е посложена трансакција за која е потребен сопствен специјалист. Тоа може да има смисла кај вистински деловен субјект што поседува повеќе недвижности, што е поинаков разговор со даночен советник, а не со агенција.Данок при купување што го заштедува компанијата0 €Данокот е ист во секој случај.
Корпоративен данок на приход од наем25 %
Неактивна компанија, секоја година500 до 1 000 €
Данокот за некооперативни јурисдикции3 %Чешка и Полска не се на тој список.
Официјални извори за овој делReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico
Што може да тргне наопаку
Што проверува независниот адвокат и по кој редослед?
Ова е делот за кој плаќате и единствениот чекор во овој водич што разумно не можете да го прескокнете. Независен адвокат врши околу петнаесет проверки и потоа Ви кажува дали да продолжите.Петнаесетте проверки
Проверките се вршат во четири групи. Кој е сопственик и што е запишано како товар врз недвижноста, според регистарот на сопственост. Што е објектот од правен аспект: градежната дозвола, дозволата за прво вселување и дали регистарот и Катастарот ја опишуваат истата недвижност што физички се наоѓа таму. Што должи: надоместокот за заедницата на сопственици, потврдата за долг од управителот и данокот на имот. И што смеете да правите со неа: статутот на заедницата и дали туристичкото изнајмување воопшто е дозволено. Едно „не“ каде било во синџирот на законитоста на објектот го запира целиот процес, и тоа е моментот кога купувањето се запира наместо да се коригира цената. Приватен продавач кој продава еднократно Ви должи помалку информации од агенцијата, што ја прави проверката поважна, а не помалку важна.Проверки на списокот15
Колку трае, во недели2 до 4
Колку чини адвокатот~1 %Од цената, со вклучен ДДВ.
Што преземаме од адвокатската канцеларија0 €
Енергетскиот сертификат
Секоја недвижност мора да има важечки сертификат пред да може да се огласува за продажба или изнајмување, а продавачот е должен да го обезбеди, не Вие. Само квалификуван техничар може да го издаде. Нотарот сепак може да потпише без него ако писмено се откажете од него во актот, па недостигот на сертификат е прашање што треба да го поставите, а не пречка.Со најниската оценка5 години
Колку чини сертификатот50 до 300 €
Тесниот исклучок50 m²Самостоен објект под таа површина.
Што ако зградата или земјиштето не се онакви какви што изгледаат?
Најскапите проблеми овде не се во ѕидовите, туку во документацијата зад нив: зграда или доградба за која никогаш не била издадена дозвола, или земјиште што не е толку градежно како што тврди продавачот.Објект без дозвола и рокот за уривање
На обично урбано или земјоделско земјиште, правото да се нареди уривање истекува по шест години, а потоа објектот може да добие статус AFO. AFO не е легализација: тој евидентира дека рокот истекол и може подоцна повторно да се отвори ако се утврди дека земјиштето припаѓа на заштитена категорија. На заштитено или крајбрежно земјиште рокот никогаш не започнува, па уривањето останува можно неограничено. Ова има две практични последици. Кредиторите се претпазливи со недвижност со AFO, па условите за хипотека може да се разликуваат од нормално купување или заемот може да биде одбиен. И отворен предмет за спроведување кај општината воопшто не се појавува во извод од регистарот. Некој мора директно да ја праша општината, што е дел од правната проверка, а не нешто што можете да го направите од оглас.На заштитено или крајбрежно земјиштеБез временско ограничување
Затворена тераса, базен, дополнителна соба
Непријавен додаток на инаку законски дом обично може да се исправи, но се открива кога регистарот, Катастарот и вистинскиот објект не се совпаѓаат. Исправувањето на евиденцијата е постапка што некој мора да ја спроведе и може да донесе повеќегодишен заостанат данок на имот. Кредиторот ги проценува квадратните метри запишани во регистарот, па непријавеното проширување не се финансира.Крајбрежно и рурално земјиште и бунари
Заштитен појас се протега кон внатрешноста од крајбрежната линија и неговите ограничувања за градење никогаш не истекуваат. На земјоделско земјиште во Андалузија, статусот „подложно на урбанизација“ е плански статус, а не ветување дека парцелата некогаш ќе може да се гради. Бунар што пумпа вода не е доказ дека е легален бунар.Крајбрежниот заштитен појас100 метриКон внатрешноста од јавната поморска граница, и не истекува. (MITECO)
Минимална парцела за изолирана куќа2,5 ha
Легализиран бунар, најмногу7 000 m³ годишноСо волуметриско броило.
Што можете да наследите од продавачот?
Дел од она што го купувате му припаѓа на лицето што го продава: неговиот долг кон заедницата, неговите наследници или неговиот закупец. Сите три работи може да се проверат пред да платите нешто.Долгови кон заедницата што ги наследувате со станот
Со самата недвижност одговарате за неплатените надоместоци кон заедницата што продавачот ги оставил за тековната година и трите календарски години пред неа. Долгот е поврзан со станот, а не со лицето што го направило, па затоа следува со клучевите. Го спречува само еден документ: потврда од управителот на заедницата дека сметката е подмирена, а нотарот не смее да го овласти актот без неа, освен ако изречно се откажете од неа. Со откажувањето ја отстранувате проверката, а не одговорноста, па нема добра причина да се откажете. Има уште две стапици. Станот преземен од банка и продаден од неа не е автоматски без долгови. А зграда во рамките на поголема урбанизација може да припаѓа на две заедници со два буџета, па една потврда не ги покрива секогаш двете.Потврдата за долгДаНотарот го бара, освен ако не се откажете од него.
Како заедницата наплатува долгПосебна судска постапка
Ако продавачот почине, пред или за време на постапката
Купувањето од оставина е вообичаено купување со повеќе документи и повеќе лица што треба да се согласат. Ако продавачот почине откако сте потпишале, договорот не се раскинува: наследниците го заземаат неговото место откако ќе го прифатат наследството. Еден наследник не може да потпише во име на сите.Кој може да потпише за оставина3 маршрутиСите наследници, именуван извршител на тестаментот или судски назначен управител.
Дали Вашиот договор останува во силаДа
Купување имот со постоечки закупец
Го преземате постојниот закуп за преостанатиот дел од неговиот минимален рок, под условите што ги договорил претходниот сопственик, без оглед дали е регистриран или не. Не можете да ја зголемите киријата затоа што се сменил сопственикот. Закупецот може да има и законско првенствено право на купување пред Вас, а прескокнувањето на тоа известување може да го спречи уписот на Вашето купување.Известување ако е откажано правото на првенствено купување30 дена
Што можат земјиштето, воздухот и зградата да Ви предизвикаат?
Четири работи за конкретна адреса може да се проверат од биро пред да отпатувате, а ниту една не се појавува во огласот: дали поплавува, каква е бучавата во август, зошто има влага во јануари и кој Ви должи поправка потоа.Поплавни зони и проверката од десет минути
Приближно 8 % од шпанските домови се наоѓаат во картографирана поплавна зона, а проверката на конкретна адреса на државниот прегледувач е бесплатна: ја наоѓате адресата, а засенувањето покажува дали таа се наоѓа во проучена поплавна зона и со каква веројатност. Вреди да ги знаете двете ограничувања. Мапите опфаќаат само проучени водотеци, па мал покриен поток или урбан одвод можеби воопшто нема да се појави. И блокиран одвод за атмосферски води при обилен дожд не се смета за поплава во правна смисла. Наоѓањето во зоната на преференцијален проток е построга категорија од вообичаеното означување на поплава, со построги ограничувања за градење и повторно градење. Националната шема покрива само вонредни поплави над активна и платена полиса, никогаш изгубен приход од закуп, а ниту еден шпански продавач нема обврска да го пријави ризикот од поплава. Правната проверка не опфаќа проверка на мапата на поплави освен ако некој не ја побара, поради што таа е на нашата сопствена листа пред понудата, а не по неа.Шпански домови во картографирана зона~8 %
Зона со средна веројатност1 % годишноВо текот на триесет години сопствеништво, веројатноста за најмалку еден таков настан е приближно 26 %.
Бучава, која е сезонска и поврзана со адресата
Поголемиот дел од бучавата овде може да се предвиди пред купувањето, бидејќи изворите се сезонски, а неколку од нив се јавно евидентирани. Барот на плажа е тивок во февруари, а во август работи секоја вечер. Во близина на автопатот поважно е дали постои директна линија на видик отколку растојанието. Ограничувањата подолу се регулаторни, а не мерење на кој било имот.Надвор во текот на ноќта55 dBA
Во Вашата спална соба навечер35 dBA
Ноќта започнува во23:00
Влага и зошто е зимски проблем
Влагата на овој брег обично е кондензација, односно топол влажен воздух што се среќава со студени површини во празен, незагреан стан, а не истекување. Затоа сезоната на влага трае од ноември до февруари, а не во август, поради што купувачите што ја бараат во лето не наоѓаат ништо. Свежо обоен стан може да ја прикрие влагата наместо да ја отстрани.Влажност во Малага, годишен просек65 %
Најврнежливиот месец е декември72 %Во споредба со педесет и осум проценти во јуни и јули.
Недостаток по вселувањето
Новоградбата има три гарантни периоди, а за секој од нив одговара различен круг лица што ја изградиле. Структурната гаранција е поддржана со задолжително осигурување што е поврзано со зградата, а не со компанијата. Затоа таа останува во сила и ако градежникот престане да работи. Кога ќе се појави нешто, корисниот чекор е едноставен. Пријавете го писмено, со датум и фотографии, до инвеститорот, а и до управителот на заедницата ако е засегнат заеднички елемент. Рокот за приговорот започнува кога ќе се појави штетата, а не кога ќе стигнете да се пожалите. Препродажбата нуди речиси ништо во споредба со тоа: строг приговор за скриени недостатоци во краток рок што не може да се прекине со испраќање писмо, и тоа само за нешто за кое продавачот знаел и го прикрил.Конструкција, кај новоградба10 годиниТри години за инсталациите, една година за завршните работи. (BOE)
Побарување по појавата на дефект2 години
Зад десетгодишното покритиеЗадолжително осигурување
Како изгледа намерната измама овде?
Намерната измама е ретка овде и не е суптилна. Има четири облици, а секој од нив се спречува со истиот рефлекс: никој не добива пари или потпис пред да биде можна проверка.Четирите обрасци
Лажен продавач што продава нешто што нема право да го продаде, украден депозит, лажен закуп и измама со новоградба во изградба, со етапни плаќања без гаранција зад нив. Лажните продавачи избираат имоти што долго стоеле празни, се во сопственост на лица од странство или неодамна биле наследени и никогаш не биле ажурирани во регистарот. Во сите три случаи никој локално не забележува. Образецот зад сите четири случаи е ист и тоа е единственото нешто што треба да го запомните: пари или потпис се бараат пред да биде можна проверка. Затоа заштитите се едноставни. Најдобар случај е парите да одат на клиентската сметка на Вашиот сопствен адвокат. Ако наместо тоа одат кај продавачот, агенцијата или инвеститорот, што е вообичаено, името на сметката мора точно да се совпаѓа со страната наведена во договорот. Три работи значат да застанете. Приватна сметка што му припаѓа на лице кое не е продавачот. Барање за плаќање во готово. Или сметка на компанија во земја што нема никаква врска со продажбата. Ништо не се плаќа пред разгледување, лично или преку активен видеоразговор. А трансфер направен истиот ден понекогаш може да се отповика ако реагирате во рок од ден или два, што е добро да го знаете пред викендот, а не потоа.Намерни обрасци4Лажен продавач, украден депозит, лажен закуп, новоградба во изградба без гаранција.
За продажба на она што не смеете да го продавате1 до 4 годиниКазна затвор според член од кривичниот законик. (BOE)
Што може да тргне наопаку кај новоградба и кој го плаќа тоа?
Кај новоградба трите работи што тргнуваат наопаку се: инвеститорот пропаѓа, проектот запира или датумот се поместува. Тоа со кое се соочувате одредува дали парите ќе Ви се вратат од банка за неколку недели или ќе чекаат со години во судска постапка.Ако инвеститорот стане несолвентен
Вашите пари се делат на два дела. Сè што е покриено со валидна гаранција се враќа од банката или осигурителот. Тоа е долг што го должи друга компанија, па останува во сила без оглед на тоа што ќе се случи со инвеститорот. Сè друго станува обично побарување во рамките на несолвентноста, зад другите доверители, без гарантиран износ и без гарантиран датум. Затоа првото нешто што треба да го направите не е да паничите, туку да ги прочитате потврдите: кои плаќања се покриени, на Ваше име и за целосниот износ. Второ, регистрирајте го побарувањето во рокот определен со постапката за несолвентност, бидејќи пропуштањето на рокот може целосно да го изгуби побарувањето. Несолвентноста е настан прогласен од суд, со датум, и не е исто што и инвеститорот да доцни, да молчи или да се зборува дека има тешкотии.Гаранцијата се исплаќаБез оглед на несолвентноста
Без гаранција Вие стеОбичен доверител
Плаќањето што не го покрива гаранцијатаРезервацијата
Ако проектот запре
Запрената изградба завршува на едно од три места, а од тоа зависи дали ќе чекате или ќе се откажете. Ако друг инвеститор ја преземе, старата гаранција не се пренесува автоматски. Одобрението може да истече ако работите останат запрени, а изложениот бетон оставен низ дождливи сезони се оштетува на начини што проверката на документи не може да ги открие.Каде завршува запрениот проект3 можни исходи
Ако друг инвеститор ја доврши изградбатаНова гаранција, нов циклус
Првиот документ што треба да го извадитеNota simple
Долг кон заедницата за недовршена единицаМоже да се однесува на имотот
Ако финализирањето доцни
Кај новоградба, откако ќе помине датумот на завршување наведен во договорот, можете да побарате враќање на парите со законска камата од гаранцијата. Не е потребен суд и нема расправа за тоа колку сериозно било доцнењето. Важен е само датумот во договорот, а дополнителен рок постои само ако е наведен во договорот.Кој датум е важенДоговорот, а не брошурата
Дали гаранцијата покрива доцнењеДа, и за обично доцнење
Кај новоградбаБез проверка на тежината
При препродажбаЧлен 1124 од Граѓанскиот законикСудот одлучува дали повредата е доволно сериозна. (BOE)
Официјални извори за овој делDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)
Новоградба или препродажба
Новоградба или препродажен имот?
Купете имот што се вклопува во Вашиот календар. Тоа е главната разлика што не можете да ја промените. Препродажбата трае месеци. Новоградбата може да трае години. Останатите точки се избори, а не фиксни одговори. Чекорите 1 до 7 се исти за двете опции. Чекорите 8 до 14 се различни.Новоградба
Од резервација до клучеви2 месеци до 3 годиниОва зависи од напредокот на градежните работи.
Трошоци над ценатаПовисокиот од двата наведени износаПоголемиот дел од ова е данок: 10 % ДДВ плус андалузиски данок на пренос на имотниот лист.
Како плаќатеВо фази, според градежните пресвртнициБанкарска гаранција на Ваше име ја покрива секоја уплата по фаза.
Што може да тргне наопакуДатумот се менуваЗавршениот стан може да се разликува и од нацртите. Списокот на недостатоци и гаранциите се справуваат со ова.
Што можете да преговаратеУсловите се поважни од ценатаМожете да преговарате за планот на плаќање, мебелот, паркинг-местото и рокот.
Гаранции што ги добиватеДесет години за конструкцијатаТри години за инсталациите и една година за завршните работи.
Препродажна недвижност
Од резервација до клучеви1 до 3 месециТемпото го одредува правната проверка, а не градбата.
Трошоци над ценатаПонискиот од двата наведени износаДанокот на пренос од 7 % во Андалузија се применува на референтната вредност кога таа е повисока од цената што сте ја платиле.
Како плаќатеРезервација, arras, потоа остатокотArras изнесува 10 до 20 %. Остатокот го плаќате кај нотарот.
Што може да тргне наопакуШто веќе претставува зградатаМоже да има долгови, непријавени измени, влага или правило на станбената заедница што не сте го прочитале.
Што можете да преговаратеЦената и временскиот планПостои еден продавач и тој има причина да продава.
Гаранции што ги добиватеНишто од продавачотНаместо тоа, добивате зграда со историја што можете да ја проверите.
Што најмногу ги изненадува купувачите
Кај новоградба, Вашите пари се префрлаат пред потпишувањето на кој било договор
Резервацијата ја плаќате пред да постои договор со инвеститорот, а во зависност од инвеститорот, во тој момент може да биде побаран и поголем износ од резервацијата. Ова Ви го кажуваме однапред, а сепак за малку ќе изгубевме зделки токму на овој чекор: пристигнува е-пошта од адвокатот со барање за уплата пред да биде потпишано што било, а купувачите се блокираат. Повеќето луѓе претпоставуваат дека тоа го прави еден необичен инвеститор. Според нашето искуство, не е така: повеќето инвеститори на ова крајбрежје работат на овој начин, приближно осум од десет или повеќе. Не постои објавен податок, ова е она што го гледаме.Понекогаш може да се преговара за исклучок, а ретко постои причина да се побара. Секоја уплата што ќе ја направите пред да биде завршена зградата мора да биде покриена со банкарска гаранција на Ваше име. Во договорот за резервација мора да биде наведено кои утврдени околности Ви ги враќаат парите. Заедно, овие две работи не оставаат ништо непокриено што системот на гаранции веќе не го покрива. Ова е едноставно стандардната постапка овде. Во продолжение, во делот за купување во изградба, е објаснет вообичаениот распоред на овие уплати.
Не мора сами да ја проценувате таа е-пошта. Вашиот адвокат го проверува сертификатот за гаранција и формулацијата што го штити плаќањето; ние ја разгледуваме со Вас и не дозволуваме трансферот да се изврши врз основа на ветување дека сертификатот ќе пристигне подоцна.Дали купувањето по план е за Вас?
Купувањето по план и купувањето на готов имот не се две нивоа на ризик, туку два различни ризика. Кај новоградба ризикот се однесува на времето, а заштитата е документ што мора да го прочитате. Кај препродажба ризикот е самата зграда, а заштитата е правната проверка. Седумте прашања подолу го одредуваат исходот по редоследот што е важен.- Може ли Вашиот календар да го издржи чекањето
- 2 месеци до 3 годиниОва е единствената разлика за која не можете да преговарате. Ако треба да бидете во имотот следното лето, проект што ќе биде готов за две години не е кандидат, без оглед на тоа колку е добар.
- Чие име мора да стои на гаранцијата
- На Ваше имеПотврда во која е именуван проектот наместо Вас не е заштита. Проверувајте ја пред секоја плаќање во фази, а не само еднаш на почетокот.
- Дали гаранцијата сè уште исплаќа ако инвеститорот не успее
- Без оглед на несолвентностаГарантираните пари се враќаат од банката. Негарантираните пари стануваат побарување во стечајната постапка, без гарантиран износ и без гарантиран датум.
- Што се случува ако проектот запре
- 3 можни исходиПродолжува, друг инвеститор го завршува или се затвора, а купувачите добиваат поврат. Нов инвеститор значи нова гаранција, а не старата.
- Што се случува ако датумот се помести
- Договорот, а не брошуратаВажен е само датумот во Вашиот договор, а откако ќе помине можете да побарате исплата од гаранцијата без да докажувате дека доцнењето било сериозно.
- Што Ви дава новата градба, а не може препродажбата
- 10 годиниТри години за инсталациите и една за завршните работи, со задолжително осигурување зад десетгодишната гаранција за конструкцијата.
- Што Ви дава препродажбата наместо тоа
- НиштоНема гаранција од продавачот, но има зграда со историја што можете да ја проверите и вреднувате пред да ја платите.
Како обично изгледа календарот на плаќања
- Најпрво, резервацијата
- 6 000 до 11 000 €Се плаќа пред да постои каков било договор со инвеститорот, како што е објаснето во горното поле.
- При приватниот договор со инвеститорот
- around 20 %Со ДДВ при секоја уплата. Наше согледување, а не правило.
- Во текот на изградбата
- Понекогаш повеќе уплати по постигнати фазиНекои инвеститори не бараат ништо по договорот, а некои бараат две или три уплати.
- При завршувањето
- around 70 %Остатокот, обично со веќе обезбедено хипотекарно финансирање.
- Што е обврзувачко
- Распоредот во Вашиот сопствен договорПоделбата се разликува зависно од инвеститорот, затоа договорот е верзијата што е важна, а не оваа шема.
- Секоја уплата пред завршувањето
- Покриено со банкарска гаранцијаВидете што ги штити Вашите пари
Официјални извори за овој делLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)
Поседување
Колку чини нејзиното поседување секоја година?
Четири сметки пристигнуваат секоја година, без оглед дали сте во Шпанија: данокот на имот, трошокот за заедницата, осигурувањето и даночната пријава за нерезиденти. За стан, тие ги даваат износите подолу.Данок на недвижност, IBI400 до 1 000 €Годишниот данок на имот за стан.
Трошоци за заедницата900 до 6 000 €Се плаќа секоја година на заедницата на сопственици.
Осигурување на домот300 до 800 €Законот не го бара. Хипотекарната банка го бара.
Електрична енергија, вода и интернет, месечно100 to 400 €Наша проценка за обичен стан или куќа во низа. Вила или голем дом со базен, градина и климатизација чини значително повеќе.
Данок за нерезиденти, ЕУ и ЕЕП19 %Се поднесува еднаш годишно, дури и ако никогаш не го изнајмувате имотот. (Agencia Tributaria)
Данок за нерезиденти, во странство24 %Истиот данок, со повисока стапка.
На што се наплатува тој данок1,1 или 2 %Од катастарската вредност, кога не го изнајмувате имотот.
Кои сметки, пријави и гласања доаѓаат со сопственоста?
Износите се погоре. Следува кој ги одредува и што ќе плати, а што нема да плати осигурувањето. Опфатено е и како комуналиите се префрлаат на Ваше име, како и двата данока што за повеќето купувачи не бараат ништо.Заедницата на сопственици и начинот на кој одлучува
Членството е автоматско и не можете да се откажете или да плаќате помалку затоа што не го користите базенот. Буџетот го изгласуваат сопствениците, па надоместокот за заедницата често е вистинската разлика меѓу два стана што изгледаат идентично. Побарајте го буџетот, записниците, состојбата на резервниот фонд и потврдата за долгови пред да резервирате.За оспорување одлука3 месециЕдна година ако е спротивна на законот или статутот.
Осигурување на домот и клаузулата што Ве чини
Ниту еден закон не Ве обврзува да осигурате шпански дом, но секој хипотекарен кредитор ќе го бара тоа. Клаузулата што ги чини сопствениците на втор дом е клаузулата за ненаселеност: откако имотот ќе стои празен доволно долго, покритието за кражба обично се суспендира, додека покритието за пожар и вода продолжува. Недоволното осигурување активира пропорционално правило што го намалува секое побарување.Дали е задолжителноНе е законски задолжителноНиту еден пропис не го обврзува сопственикот да се осигурува. Кредиторот го бара тоа како услов за заемот. Видете колку чини годишно
Електрична енергија, вода и интернет
Кај препродажба го менувате носителот на постојното снабдување наместо да приклучувате ново, што трае денови наместо месеци. Ништо од ова не се однесува на новоградба, каде што дозволите потребни за првиот приклучок може да траат со месеци. При примопредавањето имајте ги при рака референцата за снабдување, состојбата на броилата и податоците за водоснабдителната компанија.Документи потребни за промена на носителот6
Што може да наплати дистрибутерот0 €
Стандардната домашна тарифа2 опсегаДва периоди на договорена моќност.
Шпански домаќинства со пристап до оптичка мрежа95,9 %
Даночната пријава што ја должите дури и кога имотот е празен
Секоја година должите шпански данок на имотот, без разлика дали е изнајмен или празен, врз фиктивен приход пресметан од катастарската вредност. Станува збор за еден образец. За задоцнета пријава се пресметуваат камата и доплата, кои растат колку подолго пријавата не е поднесена, а се должи и првата неполна година, иако сопствениците претпоставуваат дека обврската започнува следниот јануари.Се отвора рокот за поднесување1 априлЗа претходната година и трае до крајот на декември следната година. (Даночна агенција)
Данок на имот и оној без даночно ослободување
Андалузија дава целосно даночно ослободување од регионалниот данок на имот, па за речиси секој купувач тој воопшто не чини ништо. Сепак, може да се примени посебен национален данок на солидарност за многу повисоки вредности. Регионалното ослободување не го намалува тој данок, бидејќи кредитот се однесува на регионалниот данок што навистина сте го платиле, а целосното ослободување значи дека не сте платиле ништо.Главен дом, само за резиденти300 000 €
Андалузиското даночно ослободување100 %
Официјални извори за овој делReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)
Да го издавате
Дали смеете да го изнајмувате и колкава е реалната заработка?
За изнајмување на туристи не е потребна една, туку три дозволи, а онаа што ги спречува повеќето сопственици се нивните соседи. Долгорочното изнајмување е различен режим со многу подолги обврски.Изнајмување на туристи и трите надлежни органи
Регионот мора да го регистрира имотот, а општината мора да го дозволи. Потоа вашата заедница на сопственици може да забрани или ограничи туристичко изнајмување со квалификувано мнозинство, и токму тоа е пречката што запира најмногу сопственици. Имотот може да има важечка регистрација и подготвена општинска управа, а сепак да биде блокиран со тоа гласање. Затоа вреди да ги прочитате статутот на заедницата и записниците пред да резервирате, а не потоа. Самата регистрација е изјава со приложени услови. Имотот мора да ги исполнува правилата за опрема, вклучително и климатизација во секоја просторија погодна за живеење во релевантните сезони. Нема ослободување ниту за изнајмување само една недела: огласувањето без лиценца е ист прекршок како и работењето во текот на целата година. Регистрацијата што ја поседувал претходниот сопственик не се пренесува секогаш со имотот. Ние самите управуваме со краткорочни изнајмувања и имоти, па ова е прашање што можете да ни го поставите за конкретен имот, а не само општо прашање.Пакет мебел за изнајмување4 500 to 26 000 €За стан со две спални соби и поскап од опремувањето на истиот стан за лично користење, бидејќи лиценцираното изнајмување мора да ги исполнува правилата за опрема и е изложено на поинтензивно абење.
Долгорочно изнајмување
Долгорочниот закуп ве обврзува на законскиот минимален рок, без оглед колку краток е договорот, а рокот е подолг ако сопственикот е компанија. Закупнината не може да се зголеми во текот на рокот, освен ако договорот го предвидува тоа. Ако закупецот престане да плаќа, не можете едноставно да го раскинете договорот: само суд може да го отстрани закупецот, а тоа трае многу месеци. Продажбата на имотот исто така не го прекинува закупот.Минимален рок, компанија закуподавач7 години
Депозит и дополнително обезбедување1 + 2 месециВкупно најмногу три месечни закупнини.
Известување од закупец за иселување30 дена
Данок на закупнината
Како даночен резидент на Чешка или Полска, плаќате пониска стапка на нето приходот по одбивање на дозволените трошоци. Резидент надвор од ЕУ и ЕЕП плаќа повисока стапка на бруто закупнината без никакви одбитоци. И двајцата го поднесуваат истиот образец, квартално додека имотот се изнајмува и годишно додека е празен.Резиденти на ЕУ и ЕЕП19 %На нето приходот, по дозволените трошоци.
Сите останати24 %На бруто закупнината, без одбитоци.
Колку реално носи приход
Добро управувано краткорочно изнајмување носи приближно 5 до 9 % бруто, а долгорочно изнајмување приближно 4 до 6 %. И двата модела се сведуваат на приближно 3 до 4,5 % нето, откако ќе се одземат управувањето, данокот и тековните трошоци. Приносот наведен пред да биде виден имотот е само претпоставка. Ова се податоци од пазарни извештаи, не наши податоци.Краткорочно изнајмување, бруто5 до 9 %Пазарни извештаи, 2026.
Нето, која било опција3 до 4,5 %По управувањето, данокот и реалните тековни трошоци.
Управување, за секоја резервација20 %
Официјални извори за овој делJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados
Да живеете овде
Што се менува кога живеете овде наместо само да посетувате?
Поседувањето имот овде и живеењето овде се две одлуки со два сета документација. Сè подолу започнува кога ќе одлучите да поминувате значително време во имотот, а роковите се пократки отколку што очекуваат луѓето.Доселување овде, по редослед
Ако сте државјанин на ЕУ и планирате да останете во Шпанија подолго од три месеци, мора да се регистрирате. Сопственоста на имот не ја активира оваа обврска, туку престојот. Редоследот е важен, а за секој чекор е потребен претходниот. Прво адреса, потоа NIE, а потоа падрон во општината. Падронот е општинскиот регистар што потврдува каде живеете, а од него зависат училиштата, здравственото покритие и најголемиот дел од локалната документација. Потоа следуваат потврдата за престој, здравственото покритие, семејството, автомобилот и комуналиите. Државјанин на земја надвор од ЕУ кој поседува дом овде и понатаму има право на 90 дена во секои 180. Ова сега се следи дигитално на границата, без простор за расправа. Визата за престој без вршење профитабилна дејност не дозволува никаква работа, вклучително и работа од далечина за странски работодавач. Таа има и финансиски услов, заснован на IPREM, референтниот приход што го користат шпанските правила. Подносителот мора да покаже четирикратен годишен IPREM за себе, плус уште еден годишен износ за секое зависно лице.Престој надвор од ЕУ, на 180 дена90 дена
IPREM, референтен износ, годишно7 200 €Референтниот износ од кој се пресметува финансискиот услов за визата.
Постојан престој по5 години
Вашиот автомобил и возачката дозвола
Автомобил со странски регистарски таблички може да остане ограничено време како возило на посетител, а надминувањето на тој рок носи ризик од глоба и понекогаш имобилизација на автомобилот. Откако ќе станете резидент, автомобилот мора брзо да добие шпански таблички, иако изворите не се согласуваат колку брзо. Ако сте го поседувале доволно долго пред преселувањето, увозниот данок се укинува, а финансираниот автомобил и припаѓа на финансиската компанија.Автомобил со странски регистарски таблички, како посетител6 месеци
По стекнувањето престој, повторна регистрација30 до 60 денаИзворите не се согласуваат. Потврдете со сообраќајната управа.
Неограничена дозвола, за замена2 години
Колку долго да го поседувате автомобилот за да го избегнете данокот6 месеци
Доселување со куче
Направете ги чекорите по ред, бидејќи редоследот е суштински: прво микрочип, потоа вакцинација против беснило, па чекање. Вакцинацијата пред поставувањето на чипот ја поништува вакцинацијата и периодот на чекање започнува повторно. Проверете го статутот на заедницата пред да купите, бидејќи може да ги ограничи милениците и пристапот до заедничките простории, а проверете ја и вашата авиокомпанија.Чекање по вакцинацијата21 ден
Животни при едно некомерцијално преселување5
Возење од Чешка2 денаДва долги дена во секој правец, со ноќевање по пат.
Кога Шпанија почнува да оданочува сè
Станувате шпански даночен резидент по повеќе од 183 дена во календарска година. Исто така станувате резидент без оглед на бројот на денови ако вашите главни економски интереси или вашето семејство се овде. Нема поделена година: ако исполните еден од условите, сте резидент за целата година. Тестот поврзан со семејството е оној што купувачите го превидуваат.Најниска комбинирана стапка19 %
Највисока комбинирана стапка47 %
Пријавување странски средства од50 000 €По категорија.
Официјални извори за овој делPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)
Продажба и наследување
Колку чини подоцнежната продажба?
Три трошоци паѓаат на продавачот: општинскиот данок на зголемувањето на вредноста на земјиштето, данокот на капитална добивка и провизијата на агенцијата. Како нерезидент, исто така не ја добивате целата цена на денот на продажбата, бидејќи купувачот задржува дел за даночната служба.Зголемување на вредностаДо 30 %Општинскиот данок на зголемувањето на вредноста на земјиштето. Ова е максималната стапка. (BOE)
Данок на капитална добивка19 %Иста стапка за секој нерезидент, без оглед на тоа дали живеете во ЕУ или не. (Agencia Tributaria)
Задржано при продажбата3 %Купувачот го задржува овој дел од цената и го уплаќа во даночната управа како аванс за Вашиот данок. (Agencia Tributaria)
Агенциска провизија1,5 до 4 %Ја плаќа страната што продава, а тоа сте Вие на денот кога продавате.
Што се случува со имотот кога ќе починете?
Шпанскиот имот се оданочува во Шпанија кога неговиот сопственик ќе почине, дури и ако сопственикот никогаш не живеел овде. За блиско семејство во Андалузија данокот обично излегува нула, но само затоа што три одделни даночни олеснувања биле правилно побарани.Данок на наследство и трите олеснувања
За брачен другар, дете или родител, Андалузија дава три олеснувања: големо намалување според сродството, дополнително намалување за главен дом и даночно ослободување на преостанатиот данок. Наследен семеен имот често резултира со никаква даночна обврска. Ниту едно од трите олеснувања не се применува автоматски. Секое мора правилно да се побара во пријавата, во рок од шест месеци од смртта. Единственото продолжување мора да се побара до петтиот месец, а не до шестиот. Во пракса, на наследниците им треба повеќе од даночната пријава: извод од матичната книга на умрените, уверение за последната волја и тестамент или изјава за наследници. NIE за секој наследник. И нотарски акт за прифаќање на наследството, пред катастарот да го запише имотот на нивно име. Европското право ви дозволува да изберете кое национално наследно право ќе одлучува кој наследува, а тој избор го менува наследникот, но не и прашањето дали Шпанија го оданочува наследството.Намалување на преостанатиот данок99 %
Намалување за главен дом100 %До вредносниот праг, потоа постепено се намалува.
Официјални извори за овој делAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
Каде се наоѓаат деталите
Каде се наоѓаат деталите, фаза по фаза
Секој чекор погоре води до една од овие страници. Тие се групирани според фазата на купувањето кога Ви се потребни, а не по азбучен ред. Ова е истиот редослед како петнаесетте чекори.Како функционира купувањетоДокументи и потписи, чекорите 7 до 14 во детали.
Пари и даноциКолку чини сè над цената, колку може да позајми чешки купувач и како се заштитени парите во текот на процесот.
Што може да тргне наопакуСекоја страница објаснува еден проблем и што треба да проверите пред да се случи.
- Што проверува адвокатот
- Измами со имоти
- Мамечки огласи
- Неликвидност на инвеститорот
- Нелегални градби
- Непријавени доградби
- Крајбрежно и рустикално земјиште
- Долгови кон заедницата
- Поплавни зони
- Бучава
- Влага и квалитет на градбата
- Енергетски сертификати
- Градежни недостатоци
- Недовршен проект
- Одложено завршување
- Ако продавачот почине
- Имот со закупец
- Враќање на депозитот за резервација
- Најчести грешки на купувачите
- Sousední pozemek
- Како функционираат сквотерите во ШпанијаВо подготовка
- Што навистина се промени во шпанските правила за странски купувачиВо подготовка
- Како функционира правната проверка на имотВо подготовка
ИзнајмувањеДознајте дали смеете да го изнајмувате имотот, кој смее да го изнајмува и колку навистина може да заработи.
Откако ќе го поседуватеОва се сметките, трошоците за заедницата, осигурувањето и даночните пријави што започнуваат кога ќе ги добиете клучевите.
Живеење во ШпанијаОвој дел е за купувачи кои ќе живеат во Шпанија, а не само ќе ја посетуваат. Опфаќа престој, автомобили, кучиња и преселба.
РеференцаОва се шпанските изрази при купување со кои ќе се сретнете, по редоследот по кој ќе ги сретнете.