Што е IBI и колку навистина ќе плаќате секоја година?
За 30 секунди
IBI се наплаќа од секој сопственик, вклучително и од нерезиденти и за празни имоти, како катастарската вредност помножена со стапка што ја утврдува секоја општинска управа, меѓу 0.4 и 1.1 процент, односно до 1.3 проценти во поголемите општини. Не постои единствена стапка за Costa del Sol.
Што точно е IBI и кој треба да го плаќа?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, е годишен општински данок на недвижности во Шпанија, што го наплаќа општинската управа каде што се наоѓа имотот, од секој сопственик, секоја година, без исклучок. Го плаќаат и нерезиденти кои во текот на таа година воопшто не стапнале во Шпанија. Го плаќаат и сопствениците на празна парцела. Не постои ослободување за странска сопственост или за имот што стои празен.Многу општински управи на Costa del Sol не го наплаќаат директно, туку наплатата ја доверуваат на Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, покраинско тело за наплата.
Како се пресметува вашата вистинска сметка за IBI?
IBI се пресметува како катастарската вредност помножена со tipo de gravamen, односно општинската стапка. Катастарската вредност е административна сума што ја утврдува Catastro, државниот катастар на недвижности, а не пазарната цена или цената што навистина сте ја платиле. Таа обично е значително пониска од пазарната вредност и периодично се ревидира за секоја општина: последната сеопфатна катастарска ревизија во Marbella е од 2012 година, што значи дека проценките таму може да заостануваат зад реалниот пазар повеќе од една деценија.Самата стапка се утврдува секоја година од секоја општина во законски фиксиран национален опсег: минимум од 0.4 проценти и општ максимум од 1.1 процент за урбани имоти, кој се зголемува до 1.3 проценти во општини со над 100.000 жители. Две идентични вили може да имаат многу различни сметки за IBI само затоа што се наоѓаат во различни општини, со различни стапки и различни, можеби застарени, катастарски проценки.
| Benahavis, законскиот минимум0.4% од катастарската вредност | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% од катастарската вредност | 725 € |
| Marbella0.65% од катастарската вредност | 975 € |
Која е реалната стапка на IBI, од град до град?
Не постои единствена „стапка на IBI за Costa del Sol“. Таа мора да се провери од град до град, а распонот започнува од законскиот минимум и оди нагоре.
| Општина | Урбана стапка на IBI | Забелешка |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Законскиот минимум, потврден како стабилен најмалку од 2012 година. Рурално земјиште 0,6%, BICES 1%. |
| San Roque | 0.47% | Ги опфаќа Сотогранде, Алкаидеса и самиот град Сан Роке. Истата стапка важи и за рурално земјиште. |
| Mijas | 0.483% | Според податоците на Ministerio de Hacienda за 2026 година. Рурално земјиште 0,63%, BICES 1,3%. |
| Marbella | 0.65% | Тековната стапка е според агрегатор што се повикува на официјални податоци; третирајте ја како тековна вредност, а не како фиксна стапка. |
Естепона е посебен, потврден случај со свои специфики: градската управа ја намали фактичката сметка за IBI во просек за околу 20 проценти за 2026 година, но само за сопственици регистрирани како empadronado на локално ниво. Сопственик што не е резидент немаше такво намалување и плати приближно исто како во 2025 година. Олеснувањето изнесуваше вкупно 6,1 милион евра за 37.988 даночни решенија, а годишниот IBI за типичен стан таму се опишува како неколку стотици евра, па намалувањето од 20 проценти вреди приближно колку добра вечера, а не сума што го менува животот. Фуенгирола, одделно, го укинува попустот од 30 проценти на IBI што претходно го имаа регистрираните имоти за туристичко изнајмување, а истовремено ги прекласифицира како комерцијални и за целите на данокот за отпад, што претставува реално зголемување на трошоците за купувач што конкретно таму остварува приход од изнајмување.
Кога навистина доспева IBI и што се случува ако го пропуштите рокот?
IBI се пресметува и наплатува еднаш годишно од општината или, кај многу градски управи на Costa del Sol, од PRP Malaga во нивно име. Не постои единствен универзален датум за периодот на плаќање: тој навистина зависи од тоа кој орган за наплата го користи дадената градска управа. Во пракса, очекувајте еден или два годишни периода за плаќање, кои најчесто се во втората половина од годината, а понекогаш се поделени, и потврдете ги конкретните датуми директно со градската управа на самиот имот или со PRP Malaga при купувањето.
| Ако Вие... | Што се случува | Што да направите |
|---|---|---|
| Плаќајте навреме со дебитирање | Многу градски управи го наградуваат тоа со мал попуст, утврден со сопствената општинска одлука. | При купувањето, воспоставете domiciliacion bancaria од сметка во Шпанија. |
| Пропуштање на доброволниот рок за плаќање | Се применува доплата, recargo, од 5 до 20 проценти, зависно од тоа колку доцни плаќањето. | Платете веднаш штом забележите; не дозволувајте понатамошно одложување. |
| Оставете го неплатено подолг период | Надлежниот орган може да премине на формална забрана за располагање, односно заплена, на имотот или на банкарската сметка на сопственикот. | Секое писмо од шпански даночен орган третирајте го како итно, дури и ако сте во странство. |
За сопственик што не е резидент, директното задолжување многу веројатно е најлесниот начин истовремено да заштеди мал процент и да го отстрани реалниот ризик од пропуштање на рок за плаќање за кој воопшто не добива хартиено известување.
Кои други мали периодични трошоци доаѓаат со IBI?
Повеќето општини наплаќаат посебен годишен надомест за собирање отпад, tasa de basura, обично во износ од 50 до 180 евра годишно, зависно од општината и видот на имотот. Во некои градови тој е вклучен во самата сметка за IBI, а во други се наплаќа одделно, понекогаш преку водоснабдителното претпријатие наместо преку градската управа. Ова се разликува од општина до општина и треба да се провери локално, а не да се претпостави дека важи долж целиот брег.Сопственик што не е резидент и не го изнајмува имотот, според Шпанија, сепак остварува фиктивна корист од неговото поседување и годишно се оданочува со мал процент од катастарската вредност преку посебна пријава, Modelo 210. Ако имотот наместо тоа се изнајмува, самиот приход од изнајмување се оданочува со 19 проценти на нето-основа за резиденти на ЕУ и ЕЕП, при што самиот IBI е меѓу трошоците што може да се одбијат, или со 24 проценти на бруто-основа без одбитоци за лица што не се резиденти на ЕУ. И во овој случај пријавата се поднесува преку Modelo 210, а данокот доспева од 1 до 20 јануари во следната година.Заедничките трошоци, cuota de comunidad, не се данок, туку речиси универзален трошок за секој имот во comunidad de propietarios, кој значително се разликува зависно од нивото на погодности. Сопственото истражување на трезорот за Сотогранде наведува 1.500 до 4.000 евра годишно за стан таму, бројка што не треба да се толкува како вредност за целиот брег.
Зошто истиот износ на IBI влијае врз две различни даночни пресметки?
IBI не е само самостојна годишна сметка. Тој е и одбитен трошок од данокот на доход од изнајмување во Шпанија за сопственик со престојувалиште во ЕУ кој го изнајмува имотот, а претставува и еден од влезните податоци во пресметката на припишаниот доход за сопственик кој не го изнајмува. Истата годишна сума за IBI што купувачот ја предвидува во буџетот како една ставка, незабележливо влијае врз уште две даночни ставки: ја намалува оданочивата добивка на сопственикот што остварува приход од изнајмување, но нема таков надоместувачки ефект кај сопственикот што го задржува имотот исклучиво како втор дом. Важно е ова да го знаете јасно пред да одлучите дали да го изнајмувате имотот или да го задржите исклучиво за сопствена употреба, бидејќи даночниот третман на истата сметка за IBI значително се разликува меѓу овие две можности.
Што да потврдите за IBI на имотот пред купувањето
Шест работи што треба да ги договорите со адвокатот пред завршување на купопродажбата, а не откако ќе пристигне првата сметка.| Подгответе | Зошто е важно | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Точната тековна урбана стапка на IBI во општината, а не просек за целото крајбрежје | Законскиот минимум е 0,4%, а секој град ја утврдува сопствената стапка до 1,1%, или до 1,3% во поголемите градови. | „IBI овде обично е околу половина процент“, без наведување на конкретниот град. |
| Катастарската вредност на самиот имот и годината на нејзината последна ревизија | IBI и данокот на припишан приход за нерезиденти се засноваат на оваа сума, а не на цената што реално сте ја платиле. | Претпоставка дека катастарската вредност ја следи продажната цена. |
| Дали собирањето отпад е вклучено во сметката за IBI или се наплаќа одделно | Ова се разликува од град до град, а понекогаш се наплаќа преку сметката за вода наместо преку градската управа. | Предвидување средства само за IBI и изненадување од втора сметка. |
| Кој навистина ја наплаќа сметката: самата градска управа или PRP Malaga | Ова определува каде навистина ќе се реши прашањето или проблемот со задоцнето плаќање. | Обраќање до погрешната служба и губење време додека се зголемува пеналот. |
| Директно задолжување од шпанска банкарска сметка | Тоа е практичниот начин сопственикот нерезидент да избегне пропуштање на рокот за плаќање, за кој можеби никогаш нема да добие хартиено известување, а може да овозможи и мал попуст. | Потпирање на пошта што всушност не пристигнува навреме на адреса во Прага или Варшава. |
| Секој тековен попуст специфичен за empadronado што го нуди градот | Попустот од околу 20 проценти во Estepona за 2026 година се применуваше само за локално регистрирани сопственици, а не за сите сопственици во градот. | Претпоставка дека објавената стапка на попуст важи и за вас како нерезидент. |
Што не е утврдено во врска со овие бројки
Точните тековни урбани стапки на IBI во Estepona, Fuengirola и градот Malaga треба повторно да се потврдат преку примарен извор, табела од Hacienda или сопствената даночна одлука на градската управа, за разлика од Benahavis, San Roque и Mijas, кои беа проверени според официјална табела со стапки. Тие се изоставени од горната табела по градови, наместо да бидат објавени како претпоставка од агрегатор.Не постои единствен универзален датум за периодот на плаќање на IBI. Тој навистина се разликува зависно од органот што го наплаќа, односно самата градска управа, PRP Malaga или друг провинциски орган, затоа при купувањето потврдете ги конкретните месеци со градската управа на имотот, наместо да претпоставите дека постои единствен датум за целото крајбрежје.Во оваа проверка годините на ревизија на катастарската вредност беа потврдени само за Marbella, 2012 година. Купувачот на кое било друго место треба неговиот адвокат да ја побара конкретната референтна катастарска вредност и нејзината година на ревизија за точниот имот, бидејќи таа влегува и во даночната основа за IBI и во даночната основа за припишаниот приход.Точното правило за прагот од 1,1 или 2 проценти за припишан приход, како и конкретниот процент на попуст за директно задолжување или шемата на рати за секој именуван град на Costa del Sol, не беа независно повторно проверени според тековната даночна одлука на секој град во оваа проверка.
Најчести прашања за данокот IBI
- Постои ли една стапка на IBI за цел Costa del Sol според која можам едноставно да го планирам буџетот?
- Не. Стапките се движат од законскиот минимум од 0,4 проценти до општ максимум од 1,1 процент, или 1,3 проценти во градови со над 100.000 жители, а секоја општина ја утврдува сопствената стапка. Секогаш наведете го конкретниот град, наместо да правите просек за целото крајбрежје.
- Престанува ли IBI ако имотот е празен цела година?
- Не. Тој се наплаќа од секој сопственик без оглед на користењето, без ослободување за имот што стои празен.
- Можам ли да одбијам IBI од нешто?
- Да, ако го изнајмувате имотот: IBI е еден од одбитните трошоци од данокот на приход од изнајмување за резидент на ЕУ или ЕЕП. Ако го чувате имотот исклучиво како втор дом, IBI нема таков надоместувачки ефект; тој едноставно е годишен трошок и исто така влегува во одделната пресметка на припишаниот приход за сопственик кој не го изнајмува имотот.
- Што се случува ако едноставно заборавам да платам затоа што живеам во странство?
- Се применува пенал од 5 до 20 проценти, зависно од доцнењето со плаќањето, а продолженото неплаќање може да доведе до формална забрана за располагање со имотот или до блокирање на вашата банкарска сметка. Поставувањето директно задолжување од шпанска сметка при купувањето е практично решение токму за овој ризик.