Банкарски гаранции за новоградби: што мора да покриваат и како да ги проверите
За 30 секунди
Секоја уплата што ќе ја извршите кон шпански инвеститор пред завршувањето на зградата мора да биде покриена со банкарска гаранција или полиса за осигурување. Оваа гаранција мора да биде издадена поединечно на Ваше име, за целосниот износ со вклучен данок, плус законска камата. Ако во документот пред Вас не е наведено ова, тоа не е гаранцијата што ја бара законот.
Банкарска гаранција / гарантно осигурувањеГаранција за авансни плаќања, LOE дополнителна прва одредба
- Корисник
- ИМЕ ПРЕЗИМЕ
- Гарантиран износ
- XX.XXX € + IVA
- Издавачка институција
- Банка / осигурител X, овластен
- Камата
- Законски, од секоја уплата
- Предвиден датум на испорака
- [ празно ]
- Корисник. Мора поединечно да го наведе Вашето име, а не само проектот воопшто.
- Гарантиран износ. Целосниот авансно уплатен износ, вклучувајќи го и данокот што е веќе платен на него.
- Издавачка институција. Издадена од овластена банка или осигурител, никогаш од самиот инвеститор.
- Камата. Законска камата, која се пресметува од датумот на секоја уплата до предвидениот датум на испорака.
- Предвиден датум на испорака. Случај на неисполнување: гаранција без наведен датум на испорака не може да се провери во однос на датумот на завршување на купопродажбата утврден во Вашиот договор.
Што е инвеститорот законски обврзан да Ви даде?
Конкретен документ со конкретна содржина, доставен во конкретен момент, а не само ветување во договорот. Мора да биде издаден од овластена банка или осигурител, никогаш од самиот инвеститор. Мора поединечно да го наведе Вашето име, за Вашите конкретни уплати, а не групна полиса што го покрива целиот проект. Мора да го покрива целосниот износ што сте го уплатиле до тој момент, вклучувајќи го и данокот што е веќе платен на него, плус законска камата од датумот на секоја уплата до планираниот датум на испорака. Го добивате кога го потпишувате приватниот купопродажен договор, пред да започнат уплатите во фази.Правото на побарување се активира кога изградбата не започнува или не е завршена и испорачана до датумот утврден во договорот. Ley 20/2015 го зајакна ова правило откако финансиската криза од 2008 година покажа колку често претходното правило од 1968 година (Ley 57/1968) не се спроведувало во практиката.
Од што штити гаранцијата?
Две погрешни претпоставки одат во спротивни насоки. Еден купувач претпоставува дека гаранцијата покрива помалку отколку што навистина покрива. Друг претпоставува дека покрива повеќе.
Претпоставки на купувачиШто навистина покрива гаранцијата
- Гаранцијата исплаќа само ако инвеститорот банкротира
- Таа исплаќа средства и ако инвеститорот едноставно доцни. Ако завршувањето на купопродажбата го надмине датумот наведен во Вашиот договор, истата гаранција Ви овозможува да го побарате назад платеното, со законска камата, без да чекате да дознаете дали инвеститорот на крајот ќе го заврши проектот.
- Гаранцијата спомената во брошурата е онаа што ме штити
- Само документ во кој сте наведени поединечно и во кој се наведени Вашите конкретни износи на плаќање навистина Ве штити. Општата изјава дека „проектот е банкарски гарантиран“ е маркетиншки израз, а не правна гаранција, сè додека не го имате поединечниот сертификат во раце.
- Откако ќе го добијам сертификатот, секое плаќање што ќе го извршам потоа автоматски е покриено
- Сертификатот треба да се ажурира или повторно да се издаде за да го прикажува секој нов износ при неговото плаќање. Застарен сертификат што повеќе не се совпаѓа со она што навистина сте го платиле претставува празнина во покриеноста. Откријте ја пред следното плаќање, а не потоа.
- Депозитот за резервација е покриен со истиот систем
- Не е. Депозитот за резервација го плаќате пред да постои каква било гаранција, па затоа е целосно надвор од овој систем. Токму затоа резервацијата треба да биде во мал износ, а договорот за резервација треба да содржи јасна сопствена одредба за враќање на средствата.
Што додава „законската камата“ на повратот на средствата?Тоа е законската каматна стапка што се применува на Вашите средства за времето во кое биле задржани. Се пресметува од датумот на кој сте ја платиле секоја рата до датумот на активирање на гаранцијата. Таа постои за да не значи враќањето на средствата по неуспешен проект само добивање на истите евра назад, без ништо додадено за изминатото време. Тоа не е бонус-плаќање. Таа Ве обесштетува за доцнењето, а не за разочарувањето.
Како ја проверувате гаранцијата за пет минути?
Четири работи, проверени на самиот документ, а не врз основа на она што Ви било кажано за него. Ако недостига која било од нив, побарајте појаснување пред да се изврши следното плаќање, а не потоа.
- Името и овластувањето на издавачотБанка или осигурител овластен да издава ваков вид гаранција во Шпанија, а не сопствен документ на инвеститорот.
- Вашето име и точниот износСертификатот мора да биде издаден поединечно за Вас и да се совпаѓа со она што навистина сте го платиле досега, а не со заокружен или општ износ.
- Планираниот датум на испоракаТој мора да се совпаѓа со датумот на завршување на купопродажбата во Вашиот купопродажен договор. Несовпаѓањето овде треба да го истакнете пред да платите што било дополнително.
- Потврда пред секое ново плаќање по фазиГаранцијата мора да се ажурира за да го покрие новиот износ пред да го испратите, а не потоа. Ако од Вас се бара прво да платите, а „документацијата ќе следува“, тоа е знак да запрете.
Каде потфрла системот во пракса?
Не е во самиот закон. Законот е конкретен и се применува од 2015. Системот потфрла кога никој не ја проверува документацијата во однос на она што го бара законот.
- Сметајте го за незаштитеноНа сертификатот е наведена изградбата, а не ВиеОва е најчестата празнина во покриеноста. Тоа е документ со кој се потврдува дека постојат гаранции за проектот воопшто, без Вашето име и Вашите конкретни износи на плаќање. Тоа не е поединечниот сертификат што го бара законот.What to do insteadСметајте го за непостоечки сè додека не биде заменет со документ во кој сте наведени Вие.
- Сметајте го за незаштитеноСе бара нова рата пред да се ажурира сертификатотТоа конкретно плаќање во пракса е незаштитено сè додека документацијата не биде усогласена.What to do insteadПотврдете дека сертификатот покрива одредено плаќање ПРЕД да го испратите, а не потоа.
- Вреди да се појасниГаранцијата за плаќањето се меша со гаранцијата за конструкцијатаОваа гаранција ги штити Вашите ПАРИ пред завршувањето на купопродажбата. Таа е целосно одделна од 10-годишната гаранција за конструкцијата, 3-годишната гаранција за инсталациите и 1-годишната гаранција за завршните работи, кои се применуваат ОТКАКО ќе станете сопственик на имотот, согласно членовите 17 и 18 од истиот закон.What to do insteadДржете ги двата ризика одделно. Неуспешен проект и недостаток на завршен имот имаат различни правни средства.
Проверена гаранција наспроти претпоставена гаранција
Законот е ист во двата случаи. Разликата е во тоа дали некој проверил дали документот навистина го содржи она што го бара законот.| Непроверена гаранција | Проверена гаранција | |
|---|---|---|
| Кого наведува | Непознато сè додека некој не го прочита. Можно е воопшто да ја наведува изградбата. | Вие, поединечно, потврдени на самиот документ. |
| Што опфаќа | Се претпоставува дека е усогласено, врз основа на она што го кажал инвеститорот, а не на она што стои во документот. | Потврдено е дека се совпаѓа со Вашите реални досегашни плаќања, вклучувајќи го и данокот. |
| Ако завршувањето доцни | Спор околу тоа дали гаранцијата што постои навистина се однесува на Вашата ситуација. | Јасен и проверен пат за враќање на секое платено евро, со законска камата. |
| Трошок од погрешна проценка | Потенцијално целиот однапред уплатен износ, откриен дури кога ќе биде потребен. | Времето потрошено за проверка на документот пред секое плаќање. |
Законот е строг. Документацијата сепак мора да се провери
Ова е важечкото шпанско право заклучно со август 2026 година, прочитано од консолидираниот текст на LOE, изменет со Ley 20/2015. Станува збор за општи информации, а не за преглед на конкретната гаранција поврзана со имотот што го разгледувате. Дали одреден документ навистина ги исполнува овие барања е прашање за Вашиот адвокат, кој треба да го прочита конкретниот сертификат, а не за страница што општо го опишува законот.Опфатот овде намерно е тесен: само гаранцијата за уплатите кај новоградба. Три поврзани теми се обработени во сопствени водичи. Страницата за заштита на парите ги прикажува двата начина на купување, новоградба и имоти од секундарниот пазар, и покажува каде се наоѓаат парите во секој од нив. Страницата за адвокатската клиентска сметка детално го обработува механизмот кај имотите од секундарниот пазар. Страницата за градежните недостатоци ја обработува одделната структурна гаранција што започнува откако ќе станете сопственик на имотот. Вашиот адвокат мора да го провери точниот текст на гаранцијата за Вашата конкретна единица пред да се изврши која било етапна уплата. Ниту едно општо читање не може да го замени тој чекор.
Често поставувани прашања за банкарските гаранции
- Дали гаранцијата го покрива данокот што веќе сум го платил за секоја рата, или само основниот износ?
- Законот бара гаранцијата да го покрива целиот платен износ, вклучувајќи го и секој данок платен на тој износ во тој момент, а не само основната цена на ратата. Ако се чини дека гаранцијата го покрива само основниот износ без данок, таа не ги исполнува законските барања. Посочете го ова пред да извршите какво било дополнително плаќање.
- Можам ли да побарам да ја видам гаранцијата пред да го потпишам приватниот купопродажен договор, наместо потоа?
- Треба да побарате. Законот бара инвеститорот да Ви го предаде документот за гаранција кога го потпишувате договорот. Но, нема причина Вашиот адвокат однапред да не може да разгледа нацрт или примерок од формулацијата, како дел од правната проверка пред потписот. Да чекате првпат да ја видите на денот на потпишувањето значи да ја добиете подоцна отколку што е потребно.
- Дали банкарската гаранција е исто што и осигурување што го покрива истиот ризик?
- Законот дозволува која било од двете опции: заедничка банкарска гаранција (aval bancario) или полиса за осигурување (seguro de caución), при што и двете го постигнуваат истиот резултат. И двете се прифатливи доколку се издадени од овластен субјект, Ве наведуваат лично и го покриваат целиот платен износ плус законската камата. Називот на документот е помалку важен од тоа дали тој ги исполнува овие четири барања.
- Што се случува ако инвеститорот стане неликвиден, наместо само да доцни?
- Важечката индивидуална гаранција не зависи од солвентноста на инвеститорот. Нејзиниот износ го исплаќаат банката или осигурителот без оглед на тоа што ќе се случи во постапката за неликвидност. Сè што не е покриено со гаранцијата станува обично побарување во редот зад другите доверители. Целосните детали за неликвидноста на инвеститорот се посебна тема, опфатена на посебна страница.
