Колку чини купувањето имот во Шпанија: новоградба наспроти имот од секундарниот пазар
За 30 секунди
Предвидете приближно 13 % дополнително за новоградба и приближно 9 % дополнително за препродажба. Ова ги покрива данокот, нотарот, регистарот и адвокатот. Разликата меѓу двата износа речиси целосно произлегува од данокот.
| Новоградба | Секундарни имоти | |
|---|---|---|
| Данок11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Нотар и регистар | 1.500 € | 1.500 € |
| Адвокат~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE и преводи | 150 € | 150 € |
| Пренос на комуналии | 600 € | 600 € |
| Вкупно дополнително | 63.250 € | 42.250 € |
Од што се состојат дополнителните 8 до 13 проценти?
Шест ставки, од кои само две се даноци. Останатите се нотар, упис во катастар на недвижности, адвокат, NIE и преводи, како и префрлање на договорите за комунални услуги на Ваше име. Сите шест важат и за новоградба и за имот од секундарниот пазар. Се менува само даночната ставка.IVA е шпанскиот ДДВ и кај целосно нов дом изнесува 10 % од купопродажната цена. Тој е поголемата од двете даночни ставки за новоградба наведени подолу. Подеталното објаснување зошто се применува и на што се пресметува данокот за имот од секундарниот пазар наместо тоа, е на страницата за даноци.
| Ставка | Новоградба (од инвеститор) | Имот од секундарниот пазар (од приватен сопственик) |
|---|---|---|
| Данок | 10 % IVA (шпански ДДВ) плус 1,2 % AJD (данок на заверена исправа) во Андалузија, вкупно 11,2 %. | 7 % ITP (данок на пренос), пресметан според повисоката од следниве вредности: договорената цена или официјалната референтна вредност на имотот. |
| Нотар и катастар на недвижности | Приближно од 1.000 до 1.700 € вкупно при 350.000 до 500.000 €, односно приближно од 1.400 до 2.200 € при 1.000.000 €, според официјалните тарифници. Износот расте постепено со цената, а не линеарно. | Истиот тарифник. Нотарот и катастарот не наплаќаат поинаку за имот од секундарниот пазар. |
| Адвокат | Приближно 1 % од цената, со вклучен ДДВ, за независната правна проверка и самото завршување на купопродажбата. | Истото. Ова е единствената ставка што претставува пазарен трошок, а не фиксна државна тарифа. Тоа е единствениот трошок за кој Вашиот адвокат треба писмено да Ви достави понуда пред да се обврзете. |
| NIE и преводи | Приближно 150 €, фиксен износ, а не процент од цената. | Истиот фиксен износ. |
| Пренос и приклучување на комуналии | Приближно 600 € за водата, електричната енергија и, каде што е применливо, интернет-врската да бидат регистрирани на Ваше име. | Исто, иако дистрибутерот можеби воопшто нема да наплати ништо за едноставна промена на носителот. Видете ја белешката „Директно кажано“ подолу. |
Колкав е вкупниот износ при три реални цени?
Процентот сам по себе крие како се менуваат поединечните трошоци. Еве ја истата табела пресметана при 350.000 €, 500.000 € и 1.000.000 €, за двата начина на купување. Процентот малку се намалува со растот на цената. Тоа е затоа што три од шесте ставки (нотарот и катастарот, минималниот адвокатски надоместок, NIE и преводите, како и префрлањето на комуналните услуги) не растат во чекор со цената.
- 350.000 €Новоградба: вкупно 394.950 €, односно 12,8 % дополнително. Имот од секундарниот пазар: вкупно 380.250 €, односно 8,6 % дополнително.
- 500.000 €Новоградба: вкупно 563.250 €, односно 12,7 % дополнително. Имот од секундарниот пазар: вкупно 542.250 €, односно 8,5 % дополнително.
- 1.000.000 €Новоградба: вкупно 1.124.750 €, односно 12,5 % дополнително. Имот од секундарниот пазар: вкупно 1.082.750 €, односно 8,3 % дополнително.
Овие три вкупни износи се објавените бројки на страницата, важечки за август 2026 година (истата табела се појавува и во калкулаторот на трошоци на почетната страница). Тие не претпоставуваат ништо невообичаено: нема намалена даночна стапка, изненадување поврзано со референтната вредност или сложена наместо стандардна сопственичка структура. Ако Вашата ситуација не е стандардна, вкупниот износ се менува. Токму затоа списокот подолу бара писмен износ, а не објавен опсег.
Кога доспева секој од овие трошоци?
Во три или четири одделни моменти, а не во еден, и образецот е различен кај секој начин на купување. Кај имот од секундарниот пазар, најголемиот дел од парите се уплаќа при завршувањето на купопродажбата. Прво се уплаќа мал депозит за резервација, потоа остатокот од депозитот при договорот arras додека траат правните проверки, а потоа данокот, надоместоците и остатокот од цената во еден ден кај нотар. Кај новоградба, истиот вкупен износ се распоредува низ периодот на изградба, во етапни уплати што може да траат две или повеќе години пред да постојат клучевите.Планирањето само според вкупниот износ е причината поради која луѓето се наоѓаат во неволја, бидејќи вкупниот износ не е сумата со која Вашата банкарска сметка треба да располага на секој датум. Важно е колку готовина Ви е потребна на располагање на секој датум, а хипотеката не помага подеднакво за сите плаќања. Таа многу полесно го покрива конечниот остаток отколку етапното плаќање две години пред завршувањето на купопродажбата. Единственото плаќање што функционира исто кај двете опции е депозитот за резервација, а тоа е единственото плаќање што целосно се наоѓа надвор од системот на гаранции.
Секундарни имоти
- РезервацијаДепозитМала сума, надвор од системот на гаранции.
- Договор за arrasСалдо минус депозитПравната проверка тече паралелно.
- Заврш. купопрод.Данок, трошоци и остатокот од ценатаITP, нотарот, регистарот, адвокатот и преостанатиот износ, главно во еден момент.
Новоградба
- РезервацијаДепозитИстата мала сума, истите правила.
- Во текот на изградбатаПлаќања во фазиСекоја од нив е покриена со банкарска гаранција пред да доспее.
- Заврш. купопрод.IVA, AJD, такси и конечниот износСе подмируваат дури на крајот.
Претпоставки на купувачиКога навистина доспева секоја уплата
- Целиот дополнителен износ доспева при завршувањето на купопродажбата
- Депозитот за резервација доспева прв и останува надвор од целиот систем на гаранции и даноци. Тоа е мала сума што се плаќа за имотот да се повлече од пазарот, а се враќа според условите наведени во договорот за резервација. Видете го водичот за банкарски гаранции за да дознаете што го штити, а што не го штити.
- Новоградбата се плаќа на ист начин како имотот од секундарниот пазар
- Кај имотот од секундарниот пазар обично има една даночна сметка за пренос и еден сет трошоци, целосно или речиси целосно при завршувањето на купопродажбата. Кај новоградбата вистинските средства се распределуваат низ фазни плаќања за време на изградбата. Секое плаќање мора законски да биде покриено со банкарска гаранција пред да доспее, а данокот и остатокот се подмируваат дури на крајот. Погледнете го водичот за заштита на средствата за целосниот тек на секое евро.
- Надоместокот за адвокатот се плаќа однапред
- Обично се плаќа заедно со завршувањето на купопродажбата, откако ќе заврши правната проверка и купопродажбата ќе продолжи. Побарајте го ова во писмена форма пред да ангажирате некого. Тоа е единствената ставка во горната табела што претставува пазарен надоместок, а не државна стапка.
Што треба да Ви биде потврдено во писмена форма пред да се потпрете на одреден износ?
Четири работи, сите во писмена форма и сите достапни пред да се обврзете на што било. Процентот во водичот е износ за планирање. Тој приближно Ви ја покажува големината на сумата, што е доволно за споредба на опциите, но не и за потпишување договор. Она што го претвора во Ваш реален износ се референтната вредност на самиот имот, писмената процена на надоместокот од адвокатот што навистина ќе го ангажирате, распоредот на плаќања од инвеститорот со приложен текст за гаранцијата, како и процената за нотарот и регистарот, дадена за Вашиот ценовен опсег, а не преземена од друг.Причината да побарате нешто во писмена форма не е сомнеж. Причината е што усно кажаниот износ подоцна не може да се провери во однос на фактурираниот износ. И за секоја од четирите работи постои препознатлив лош одговор, а да слушнете таков одговор е покорисно отколку да слушнете одреден износ. Лошите одговори се: никој не ја проверил референтната вредност, заокружен надоместок без разбивка, распоред на плаќања без документ за гаранција или износ за нотарот преземен од друг ценовен опсег. Сето ова значи дека процената врз која работите всушност сè уште не е направена.
| Побарајте | Што ви кажува | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| valor de referencia на имотот | Дали данокот на пренос за имот од секундарниот пазар ќе се пресмета според договорената цена или според повисока официјална референтна вредност. Целосното објаснување е на страницата за даноци. | Никој не ја проверил или добивате уверување дека „обично не претставува проблем“. |
| Писмена проценка на адвокатскиот хонорар | Реалниот процент за Вашата конкретна цена и ситуација, со разбивка, пред да ги ангажирате. | Заокружен износ без разбивка, кажан усно. |
| Распоредот на плаќања и текстот за гаранцијата од инвеститорот, само за новоградба | Кога доспева секоја етапна уплата и што точно ја покрива. Видете го водичот за банкарски гаранции. | Распоред без приложен документ за гаранција. |
| Процената за нотарот и регистарот за Вашиот ценовен опсег | Единствената ставка во оваа табела што се менува во скокови, наместо постепено со цената. | Износ преземен од друг ценовен опсег, без проверка. |
Што ги изненадува купувачите кај овој износ?
Три работи почесто од сè друго го изненадуваат странскиот купувач во врска со оваа бројка, а сите три се проблеми со временскиот распоред, не со математиката. Секоја од нив е евтина за проверка пред да се обврзете, а скапа за откривање по завршувањето на купопродажбата. Затоа вреди да се наведат одделно од процентите погоре.
- СкапоНикој не ја проверил референтната вредност на имотот: valor de referenciaШпанија го пресметува данокот на пренос за имот од секундарниот пазар според повисоката од двете вредности: договорената цена или официјалната референтна вредност. Кога референтната вредност е повисока, сметката надминува 7 % од износот што навистина сте го платиле.What to do insteadПобарајте ја референтната вредност во писмена форма пред да се обврзете. Водичот за даноци ги содржи објаснувањето и изворот.
- СкапоБуџетирана новоградба како парите да доспеваат целосно на крајотЕтапните уплати за време на изградбата обично бараат 20 до 40 % од цената во готовина пред да постојат клучевите, покрај данокот веќе пресметан погоре. Хипотекарниот кредит обично не ги покрива овие уплати на начинот на кој го покрива конечниот износ.What to do insteadПобарајте го распоредот на плаќања пред резервацијата и проверете точно што покрива Вашето финансирање и кога.
- ИзбегливоПлан за пренесување на парите за купопродажбата во готовинаПреносот на готовина преку граница во износ над 10.000 € активира шпанска царинска декларација, која се поднесува пред патувањето, одделно од сè што банката може да побара во врска со потеклото на средствата.What to do insteadПренесете ги средствата со банкарски трансфер или поднесете ја декларацијата пред да полетате. Постапката за поднесување е тема на водичот за даноци.
Истата купопродажба, два начина на завршување
Два навистина различни патишта до истите клучеви, а даночниот процент е најмалата од разликите меѓу нив.| Новоградба | Секундарни имоти | |
|---|---|---|
| Данок над цената | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), фиксно, без прашање за референтната вредност. | 7 % ITP, но пресметано според повисоката од цената или референтната вредност: видете ја страницата за даноци. |
| Кога се плаќа | Во фази, во текот на изградбата. Секоја фаза е покриена со банкарска гаранција пред да биде платена. | Најчесто при или непосредно пред завршувањето на купопродажбата, во еден или два наврати. |
| Потребни средства пред хипотеката | Често 20 до 40 % од цената, бидејќи финансирањето ретко ги покрива плаќањата во фази пред завршувањето на купопродажбата. | Обично само депозитот и трошоците; хипотеката може да покрие поголем дел од вкупниот износ. |
| Време од резервација до клучеви | Приближно од два месеца до три години, зависно од фазата на изградба при резервацијата. | Приближно од еден до три месеци. |
| Што ги заштитува средствата додека чекате | Заштитена сметка за изградба плус индивидуална банкарска гаранција. Видете го водичот за заштита на средствата. | Посебна клиентска сметка на адвокатот, ослободена кај нотарот. |
Планска бројка, не фактурата
Овие стапки се важечки во август 2026 година и се преземени директно од даночниот закон на Андалузија, а не копирани од чешки блог. Тие се однесуваат на стандардна купопродажба од страна на физичко лице. Тие не претставуваат персонализиран даночен совет. Андалузија не е цела Шпанија: имот во друга автономна заедница може да има различна стапка на ITP или AJD, бидејќи и двете се утврдуваат регионално.Една ставка во горната табела за некои купувачи е помала отколку што изгледа. Од 12 февруари 2026 година, дистрибутерот не смее да наплати ништо за едноставна промена на носителот на договорот за електрична енергија, согласно Real Decreto 88/2026. Износот од 600 € за пренос на комуналните услуги погоре е комбинирана, претпазлива проценка за вода, електрична енергија и интернет. Вашата вистинска сметка може да биде пониска.Ниту еден објавен опсег не може да ја пресмета Вашата точна сума. Страницата за даноци подетално објаснува зошто даночната ставка може да се менува, а страницата за годишни трошоци опфаќа сè што започнува да се плаќа месецот по завршувањето на купопродажбата. Адвокат треба да ги провери и двете врз основа на Вашите вистински документи, а не врз основа на објавен опсег.
Често поставувани прашања за трошоците при купување
- Зошто некои извори велат дека трошоците изнесуваат од 10 до 16 %, а не од 8 до 13 %?
- Различни извори пресметуваат различни ставки. Некои вклучуваат цела година трошоци за поседување (IBI, заеднички трошоци) во „трошоците за купување“. Така опсегот станува поширок и се меша еднократен трошок со повторлив трошок. Горенаведените опсези го опфаќаат само она што го плаќате за да ја завршите самата купопродажба. Затоа опсегот е потесен и, според наше мислење, покорисен за самостојно планирање на буџетот за трансакцијата.
- Дали 13 % или 9 % е точниот процент за мојата конкретна цена?
- Не, а трите пресметани примери погоре покажуваат зошто. Процентот малку се намалува со зголемувањето на цената, бидејќи неколку од шесте ставки речиси воопшто не се менуваат со цената. Сметајте го опсегот за планска бројка и искористете ја горната контролна листа за да го претворите во вистинска сума за еден имот.
- Може ли дел од овој дополнителен износ да се додаде во хипотеката?
- Делумно, зависно од ставката. Шпанската хипотека се одредува врз основа на сопствената проценка на имотот од страна на банката, а не врз основа на цената плус трошоците. Затоа даноците и трошоците наведени погоре обично се плаќаат од Ваши сопствени средства, а не се финансираат со хипотеката. Некои купувачи додаваат дел од нив во поголем заем обезбеден со друг имот. Тоа е одлука за финансирање што треба да се разгледа со службата за хипотеки, а не прашање за трошоците при купување.
- Дали овие износи важат на ист начин за парцела или деловен простор?
- Не. Секој износ овде се однесува на купување станбен имот. За парцела или деловен имот важи 21 % IVA наместо 10 %, а третманот на парцела според ITP се разликува од оној за завршено живеалиште. Ако тоа го купувате, овие не се вистинските бројки за употреба.
