Најчести грешки при купување имот во Шпанија
За 30 секунди
Грешките што најмногу ги чинат странските купувачи во Шпанија се вообичаени. Тие го планираат буџетот само според бараната цена, но вистинскиот трошок е за 8 до 13 % поголем. Очекуваат нотарот да го провери имотот, но тој не го прави тоа. А одлуката ја носат во последниот ден од патувањето за разгледување имоти, бидејќи летот за дома е во недела.
- ПостапкаПостапкаПотпишување резервација пред да се прочитаат условите за враќање на парите.What to do insteadАдвокатот нека го прочита документот пред да заминат парите.
- ПариПариПресметување на бараната цена и ништо друго, со пропуштање на дополнителните 8 до 13 %.What to do insteadПресметајте го целиот трошок пред да барате.
- ИмотИмотПрескокнување на техничката инспекција бидејќи никој не ја бара.What to do insteadПроверете ја парцелата и објектот, не само цената.
- ОдлукаОдлукаРезервирање во последниот ден од патувањето бидејќи летот за дома е во недела.What to do insteadОдредете ги критериумите пред да полетате, а не за време на патувањето.
За што се грижат купувачите и што навистина чини пари?
Речиси секој странски купувач пристигнува со ист краток список стравови, а речиси ниту еден од нив не е она што на крајот чини пари. Корисно е прво да го расчистите овој список, бидејќи стравовите се гласни, а вистинските грешки се тивки.
За што се загрижени купувачитеШто навистина чини пари
- Узурпаторите го заземаат станот додека сум во Чешка
- Тоа се случува, но овде е поретко отколку што сугерира известувањето во чешките медиуми. Вистинскиот ризик во ова подрачје е помалку драматичен: правило што не сте го прочитале. Заедницата може да ограничи што правите со имотот, а таа одлука се носи на состанок на кој не сте присуствувале.
- Инвеститорот ми ги зема парите и никогаш не завршува
- Секоја уплата што ќе ја извршите пред да биде завршена новоградбата мора да биде покриена со банкарска гаранција на ваше име, а вашиот адвокат ја проверува формулацијата за вашиот стан пред да се префрлат какви било пари. Грешката со парите што навистина се случува е помала и многу почеста: да го предвидите само бараната цена и ништо друго.
- Постои скриен правен недостаток што никој не може да го открие
- Добар независен адвокат ги открива таквите недостатоци, а нивното откривање е работата за која плаќате. Она што не го опфаќа ниту една стандардна проверка, освен ако некој не го побара, е што може законски да се изгради на парцелата пред Вас. Тоа не е недостаток на имотот. Тоа е факт за соседството.
- Ќе платам премногу за имотот
- Можно е, а ако го задржите имотот доволно долго, можете да се опоравите од тоа. Скапата верзија е да платите фер цена за погрешен имот: погрешна микролокација, погрешна ориентација или стан чии тековни трошоци го прават поскап од сличен дом.
Кој од овие дванаесет случаи ги среќавате најчесто?Нема да Ви дадеме рангирање, бидејќи не сме броеле, а измисленото рангирање е токму она што треба да го избегнувате. Можеме да кажеме каде се групираат грешките. Речиси сè што е скапо се случува на две места: во неделата кога се утврдува буџетот и во последните два дена од патување за разгледување имоти. Адвокат кој работи за Вас ги спречува повеќето грешки во документацијата.
Кои грешки во постапката најчесто ги прават купувачите?
Шпанскиот нотар присуствува при потпишувањето и ја претвора продажбата во јавна исправа, но не проверува дали имотот е добра одлука. Тој не проверува дали продавачот ги платил заедничките трошоци, дали зградата соодветствува на документите или дали цената е фер. Претпоставката за спротивното е првата од четирите грешки. Сите четири произлегуваат од истиот корен: постапката изгледа познато, но не е.
- ЧестоОчекување нотарот да го провери имототЗборот постои во Вашиот јазик, но таму опишува друга работа. Шпанскиот нотар го потврдува идентитетот, ја чита исправата на глас и забележува дека сте потпишале. Тој не проверува дали продавачот ги платил заедничките трошоци, дали зградата соодветствува на документите или дали цената е фер.What to do insteadНа закажувањето кај нотарот гледајте како на денот кога продажбата станува конечна, а не како на денот кога се проверува. Проверката се врши неколку недели порано, а некој мора да биде платен за да ја изврши.
- СериозноКористење на адвокатот на продавачот или инвеститоротТој се нуди и тоа е практично. Во многу земји, границата меѓу двете страни често е нејасна. Овде адвокатот на инвеститорот врши стручна работа, но само за инвеститорот.What to do insteadАнгажирајте свој независен адвокат, кого Вие ќе го платите. Вообичаено го препорачуваме Malaga Solicitors, а слободни сте да доведете свој адвокат. Во ниту еден случај не земаме провизија за упатување.
- СериозноПотпишување договор за резервација без читање на условите за поврат на средстваУплатата за резервација е мала во споредба со целокупното купување. Таа изгледа како формалност, а купувачите обично ја потпишуваат под временски притисок. Но тоа е единствената уплата во целото купување зад која нема никаква гаранција.What to do insteadПобарајте адвокатот да ја прочита резервацијата пред да се префрлат парите, а не потоа. Важно е едно: точно кои наоди Ви ги враќаат парите, и тоа наведете го писмено.
- ЧестоПотпишување шпански документи што не можете да ги прочитатеСите во просторијата се љубезни и брзаат, а барањето превод изгледа како без причина да го забавува процесот.What to do insteadПобарајте го документот однапред, на јазик што го читате, и побарајте заколнат преведувач кај нотарот доколку сакате. Забавувањето на потпишувањето е бесплатно. Поништувањето не е.
Колку од ова можам да избегнам без да му платам на кого било?Повеќе отколку што очекуваат повеќето луѓе. Правилното читање на договорот за резервација, прашањето за кого работи адвокатот од другата страна на масата и барањето документ на јазик што го читате, сето тоа е бесплатно. Она што не е бесплатно е независната правна проверка, а тоа е единственото место каде што никогаш не би Ви предложиле да штедите.
Кои грешки со парите ги чинат купувачите најмногу?
Додадете приближно 13 % над цената за новоградба и приближно 9 % за имот од секундарниот пазар. Потоа додајте ги годишните трошоци за сопственоста на имотот. Потоа проверете колку навистина ќе Ви позајми банка, врз основа на сопствената проценка. Три од четирите грешки подолу се едноставна аритметика, а четвртата е поврзана со банката. На сите четири прашања можете да одговорите пред да разгледате и еден единствен имот.
- Планирање буџет само за бараната ценаКај новоградба очекувајте трошоци од приближно 13 % над цената. Кај имот од секундарниот пазар, приближно 9 %. Разликата главно се должи на даноците. Новоградбата носи 10 % ДДВ и, во Андалузија, AJD. Имотот од секундарниот пазар подлежи на данок на пренос од 7 %. Потоа додајте ги адвокатот, нотарот, уписот во регистарот и неколку помали ставки. Кај стан од 500.000 € ова не е мала грешка во заокружувањето. Тоа е разликата помеѓу купување што може да се реализира и купување за кое ќе мора повторно да преговарате.
- Планирање буџет за купувањето и заборавање на сопственостаСопственоста на имотот носи низа плаќања што никогаш не престануваат: локален данок на имот, собирање отпад, осигурување, електрична енергија и вода, пријавување на данокот за нерезиденти и заедничкиот трошок. Заедничкиот трошок најмногу варира, од околу 900 € до околу 6.000 € годишно. Затоа два стана со иста цена може да се разликуваат за илјадници евра годишно. Споредете го вкупниот трошок, а не само цената.
- Оставање на преносот на валутата за последната неделаЗа странски купувач, најголемиот поединечен трошок често воопшто не е провизија. Тоа е девизниот курс при голем трансфер. Вториот најголем ризик е времето. Банката може да побара да докажете од каде потекнуваат парите или да го задржи трансферот поради внатрешна проверка. И двете работи се вообичаени и за двете се потребни неколку дена. Најлошо е да го откриете ова на состанокот кај нотарот.
- Претпоставка дека шпанската хипотека функционира како чешкатаАко приходите Ви се во валута различна од еврото, реално планирајте финансирање од околу половина од вредноста што самата банка му ја припишува на имотот, а не 70 или 80 % од износот што сте се договориле да го платите. Банката позајмува врз основа на сопствената проценка. Значи, ако купите за 500.000 €, а банката го процени имотот на 470.000 €, заемот се пресметува од 470.000 €. Уредете го финансирањето пред да го резервирате имотот, а не откако ќе го изберете.
На сите четири прашања можете да одговорите пред да разгледате и еден единствен имот. Затоа се наведени толку рано. Буџетот што веќе ги вклучува данокот, годишните трошоци и реалниот однос помеѓу заемот и вредноста е буџет со кој навистина можете да купувате.
Извори
Дали овие проценти се менуваат ако купам преку компанија?Можно е. Тоа е прашање за шпански даночен советник пред да потпишете што било, а не за нас и не за веб-страница. Она што можеме да го кажеме е следново: купувањето преку корпоративна структура за да заштедите на данок е една од ситуациите во кои чешката претпоставка тука функционира лошо, а трошокот од погрешната одлука често се појавува дури по неколку години.
Кои грешки ги прават купувачите во врска со самиот имот?
Шпанија не бара техничка проценка. Не Ве спречува да купите имот покрај празна парцела. И не Ви кажува дали смеете да го изнајмувате станот. За сите три работи мора самите да се распрашате.
- СериозноПрескокнување на техничката инспекција затоа што никој не ја бараНе постои законска обврска ниту вообичаено очекување, па затоа повеќето купувачи ја прескокнуваат. Фотографиите се прават во најдобриот дел од денот за имотот и не ја покажуваат неговата старост. Скапите проблеми се зад ѕидот, под терасата и во инсталациите.What to do insteadНарачајте независна техничка инспекција за секој имот за кој сериозно размислувате.
- СериозноПроверување на зградата, а не на парцелата пред неаСтандардната правна проверка Ви кажува нешто за имотот што го купувате. Не Ви кажува што може законски да се изгради на земјиштето до него. Ниска стара вила пред Вашата тераса може да се наоѓа на парцела на која е дозволена многу повисока градба.What to do insteadПроверете што дозволува планската документација на парцелата пред имотот, пред да ја вклучите глетката во проценката на цената.
- ЧестоАко можете да го изнајмувате на туристиТоа не е автоматски. Зависи од имотот, општината, правилата на заедницата и тековниот систем за лиценцирање. Заедницата може да одобри, ограничи, да постави услови или да забрани туристичко изнајмување со гласање со мнозинство од три петтини.What to do insteadПроверете ги правата за изнајмување пред да го резервирате имотот, ако изнајмувањето е една од причините поради кои купувате.
Дали купувањето по проект е поризично од имот од секундарниот пазар?Станува збор за поинаков вид ризик, а не едноставно за поголем ризик. Кај купувањето по проект, Вашите пари се изложени на ризик подолго време, а датумот на завршување на купопродажбата може да се помести. Затоа секое плаќање пред завршувањето на купопродажбата мора да биде покриено со банкарска гаранција на Ваше име. Кај имот од секундарниот пазар, имотот го добивате веднаш, но ја наследувате и неговата историја: состојбата, документите и местото во заедница која веќе има донесени одлуки и долгови. Грешките подолу произлегуваат од двете ситуации.
Која е најскапата поединечна грешка на овој брег?
Распоред, а не документ. Изгледа вака: пет резервирани дена, осум разгледувања на имотот дневно, лет дома во недела и потпишување договор за резервација во сабота попладне. Патувањето завршува, а враќањето дома со празни раце изгледа како неуспех. Ниту еден водич на англиски не ја именува оваа грешка. Според нашето искуство, таа е најскапата од четиринаесетте.Тука нема правен проблем. Сите се чесни, а документацијата е во ред. Но купувачот сепак ја донел одлуката од погрешна причина. Рокот што произлегува од лет, училишен распуст или ценовна промена на инвеститорот не е причина зошто имотот е соодветен за Вас.Решението е едноставно и функционира. Пред патувањето одлучете што би го направило имотот вреден за резервирање. Запишете го тоа. И однапред дозволете си да се вратите дома без да купите. Повеќето денови за разгледување на имотот вклучуваат најмногу шест имоти, од истата причина: по шестиот престанувате вистински да ги гледате. Ако од патувањето се вратите со избор на имоти наместо со потпис, тоа било успешно патување.
Другата половина од овој проблем е притисокот поради ограничената достапност и заслужува свое име. „Последниот добар имот“ е причина продавачот да сака брза одлука. Тоа само по себе не е причина Вие да донесете таква одлука.
Кои од овие грешки се специфично чешки?
Четири грешки, од кои ниту една не се појавува во ниту еден водич на англиски јазик, бидејќи не се грешки што ги прави англиски купувач. Секоја од нив е навика што функционира добро во Чешка, но не функционира овде.| Што се пренесува од Чешка | Зошто овде не функционира | Што да направите |
|---|---|---|
| Сигурноста на катастарот | Во многу земји, списокот на сопственици во катастарот на недвижности е речиси конечен доказ, па луѓето на ист начин ја третираат и шпанската верзија. Nota simple е едноставен извод од шпанскиот катастар на недвижности, кој покажува кој е сопственик на имотот и што е запишано како товар врз него, и тоа е првиот документ што Вашиот адвокат го чита пред да платите што било. Но, тоа не е конечен доказ. Тоа е моментална слика. На некои товари им треба време за да се појават во него, а вистинската зграда може да се разликува од запишаното. | Читајте го како една информација меѓу повеќе други. Адвокатот го чита заедно со потврдата од заедницата, статусот на лиценцата, катастарот и самата зграда. Проверката го утврдува јазот меѓу кои било две од овие работи. |
| Агентот е приближно неутрален | Во многу земји, разликата меѓу агентот на купувачот и агентот на продавачот речиси и не постои, па странскиот купувач не помислува да праша. На ова крајбрежје, лицето што Ви го покажува имотот обично е платено од продавачот и правилно ја врши својата работа за продавачот. | Поставете му едно прашање на секој што ви покажува имот: кој ве плаќа? Потоа одлучете како ќе ги толкувате неговите одговори. Тоа не е обвинување, туку факт што треба да го знаете. |
| Буџетирање во круни | Буџет заснован на курс што сте го виделе еднаш не е вистински буџет. При купување во вредност од неколку стотици илјади евра, мала промена на девизниот курс вреди повеќе од сите такси на оваа страница заедно. А курсот што ќе го добиете за голем трансфер не е курсот што го гледате во вестите. | Поставете го буџетот во евра, добијте вистинска понуда за износот на трансферот што навистина ќе го направите и пред да дадете понуда дознајте како промената на курсот влијае врз вашиот максимален износ. |
| Мојот адвокат, мојата банка и мојот брокер доаѓаат со мене | Вашиот адвокат од матичната земја не може да спроведе шпански пренос на сопственоста на имот. Чешка хипотека не се запишува врз шпански имот. А чешки осигурител обично нема да ја осигури зградата. Луѓето обично го откриваат ова во моментот кога им е потребно. | Претпоставете дека со вас не доаѓа ништо освен вашите пари и документацијата. Навреме воспоставете ги шпанските еквиваленти. Очекувајте NIE да биде првиот чекор што ќе ви биде потребен, а не нешто што треба да го оставите за подоцна. |
Секој наод овде е евтин пред резервацијата, а скап по неа.
Речиси ништо од ова не е ретко. Она што го одредува трошокот е кога ќе излезе на виделина. Ова се вистински категории на наоди, прикажани од двете страни на потписот.| Пред резервацијата | По потпишувањето | |
|---|---|---|
| Гласање на заедницата за туристички наем | Чекате состанокот, го читате резултатот и одлучувате откако ќе го видите пред себе. Ако тоа ја елиминира причината поради која сте купувале, не купувате. | Поседувате стан кој не може да ја исполни намената за која сте го купиле. Гласањето не важи ретроактивно за луѓето кои веќе законски изнајмуваат, што не му помага на некого кој сè уште не започнал. |
| Што може да се изгради на парцелата пред Вас | Се проверува урбанистичкиот статус, а потоа се утврдува дали цената има смисла со вклучен ризик или нема. | Ќе дознаете кога ќе се подигне оградата. Погледот сочинувал голем дел од цената, а нема начин да си го вратите. |
| Документи што не се совпаѓаат со зградата | Барањата му се испраќаат на продавачот, а следниот чекор чека додека тие не се решат. Ризикот останува на негова страна. | Ризикот е Ваш. Вие сте сопственик на недокументирана доградба и лицето кое мора да ја легализира. |
| Заедница со долгови или претстојна давачка | Се бара потврдата, се читаат последните записници, а вонредниот надоместок или се преговара да биде вклучен во цената, или е причина да се откажете. | Ограничен период на заостанати обврски ја следи недвижноста, а не продавачот, и вонредниот надоместок пристигнува со Вашето име на него. |
| Вистинскиот вкупен трошок | Данокот, надоместоците и годишните трошоци за одржување се вклучени во буџетот, па максималниот износ со кој барате е реален. | Разликата се одзема од депозитот, буџетот за опремување или резервата што планиравте да ја задржите. |
| Самиот депозит за резервација | Најпрво се читаат условите за враќање на средствата, па се утврдува дали депозитот е заштитен токму од вакви наоди или не се уплаќа. | Тоа се од 6.000 до 11.000 € што стојат надвор од системот на гаранции, а дали ќе се вратат зависи од формулацијата што никој не ја прочитал. |
Четири пати му кажавме на клиент да не купува
Секоја од горенаведените грешки е категорија. Четирите случаи зад овие категории се вистински и се опишани во целост на сопствена страница. Во едниот случај, одлуката ја донел состанок на заедницата. Во друг, кај новоградба, притисокот за брза одлука бил единственото итно прашање. Кај имот од секундарниот пазар, на парцелата пред имотот законски можело да се изгради нешто високо три ката. А кај една вила, зградата и нејзините документи не се совпаѓале целосно. Немавме никаква корист од ниту еден од овие четири разговори.Не ги прикажуваме овде во скратена форма. Случајот што вреди да се прочита вреди да се прочита како што треба, а од него Ве дели само еден клик.
Грешките од кои не можеме да Ве спасиме
Можеме да провериме имот, заедница, парцела и збир документи. Не можеме да Ви кажеме дали и во 2032 година сè уште ќе сакате да летате овде шестпати годишно, а токму тоа е претпоставката зад повеќето втори домови. Ако искрениот одговор е едно патување годишно во траење од две недели, изнајмувањето често е подобар избор, и тоа ќе Ви го кажеме.Другото е буџетот, а тоа е најмалку популарното нешто што го кажуваме. Под приближно 250.000 € за самиот имот, изборот на Costa del Sol е многу ограничен, а Costa Blanca често има повеќе смисла за истите пари. Од околу 300.000 € овде постојат реални можности, но тоа сè уште зависи од градот, оддалеченоста од морето, состојбата и она што Ви е потребно од погледот. Повеќе би сакале да испратиме некого на друго крајбрежје отколку да му го продадеме најдобриот имот од лош избор на имоти.А ние не сме адвокати. Координираме, го водиме календарот и Ви кажуваме што мислиме. Правната проверка ја врши независен адвокат кого Вие го плаќате и кој работи за Вас, а ние не земаме никаков надоместок од адвокат за тоа што Ве упатуваме кај него.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Често поставувани прашања за грешките при купување
- Дали некоја од овие дванаесет грешки е невозможно да се поправи?
- Две се блиску до тоа. Одлука на заедницата со која Ви се забранува да го изнајмувате имотот не е нешто од што можете да се ослободите со пари, а истото важи и за дозволата за градба на парцелата пред Вас. Сè друго може да се поправи по одредена цена. Таа цена обично е во пари, понекогаш една година, а повремено и имот од секундарниот пазар продаден во понеповолен момент од оној што би го избрале.
- Дали истите грешки се прават и при 300.000 € и при три милиони?
- Списокот е ист, но тежината се менува. Кај пониските цени, најмногу болат аритметичките грешки, бидејќи дополнителните трошоци над цената заземаат поголем дел од она што го имате. Кај повисоките цени, најмногу болат грешките во документите, бидејќи сумите се поголеми, а несовпаѓањето меѓу вилата и нејзината документација е скапо за поправање. Затоа, при висок буџет проверуваме повеќе, а не помалку.
- Ако веќе резервирав имот, дали е предоцна да се провери?
- Не, и тоа е најчестиот момент кога луѓето ни се обраќаат. Она што се менува е Вашата позиција, а не одговорот: проверката ги открива истите работи во секој случај. Што можете да направите со наодите зависи од тоа што пишува во договорот за резервација во врска со враќањето на Вашите пари. Испратете ни ги имотот и договорот заедно и ќе Ви ги кажеме двете работи одеднаш.
- Дали овие грешки се специфични за Costa del Sol?
- Грешките поврзани со постапката и парите се шпански и важат насекаде во земјата. Три имаат локален карактер: парцелата пред Вас е поважна на брег каде што погледот е дел од цената, распонот на надоместокот за заедницата е поширок во туристичките комплекси отколку во градска зграда, а грешката со распоредот се однесува на секого кој купува на место до кое морал да лета.
- Зошто една агенција би објавила список на грешки што ги прават купувачите?
- Затоа што списокот е суштината на аргументот. Секоја ставка на него е нешто што би го откриле и би Ви го кажале. Купувачот што ќе го прочита и потоа внимателно ќе ја спроведе купопродажбата сам, сепак ќе има подобар исход од оној што не го прочитал. Ние сме платени од страната на продавачот, преку провизија што постои без оглед на тоа кој агент е вклучен. Затоа страницата што го отежнува Вашето продавање не нè чини ништо.
