Користиме колачиња за да го подобриме Вашето искуство, да ја анализираме употребата на страницата и да Ви прикажуваме персонализирана содржина.
Водич
Како функционира правната проверка на имот во Шпанија
Деталната правна проверка се врши по резервацијата, а не пред неа, и договорот за резервација содржи услови што го штитат купувачот доколку проверките откријат сериозен проблем. Registro de la Propiedad го покажува вистинскиот сопственик, како и хипотеките, налозите за извршување, службеностите и другите ограничувања. Зависно од видот на имотот, проверките опфаќаат и дали документацијата е усогласена, долгови кон заедницата на сопственици, IBI и потребните дозволи. При потпишувањето следува уште една, независна проверка: пред потпишувањето, нотарот повторно ја проверува сопственоста и тековната состојба на регистарот.
Потпишувате резервација, дури потоа откривате правен проблем и го губите вашиот депозит.
Каква е реалноста
Деталната правна проверка се врши по резервацијата, а не пред неа, и договорот за резервација содржи услови што го штитат купувачот доколку проверките откријат сериозен проблем. Registro de la Propiedad го покажува вистинскиот сопственик, како и хипотеките, налозите за извршување, службеностите и другите ограничувања. Зависно од видот на имотот, проверките опфаќаат и дали документацијата е усогласена, долгови кон заедницата на сопственици, IBI и потребните дозволи. При потпишувањето следува уште една, независна проверка: пред потпишувањето, нотарот повторно ја проверува сопственоста и тековната состојба на регистарот.
Што го менува тоа
Нотарот и Вашиот адвокат немаат иста улога. Нотарот е независен јавен службеник и ја проверува законитоста и состојбата на регистарот во моментот на потпишувањето. Вашиот адвокат Ве застапува Вас и ја спроведува правната проверка пред да се обврзете. Проблемите овде исто така не произлегуваат од измама, туку од незавршена документација: нерегистрирана доградба, недостиг на licencia de primera ocupación или долг кон заедницата што останува поврзан со имотот.
Што правиме во врска со тоа
Без завршена правна проверка нема да Ви препорачаме да продолжите кон купопродажниот договор. Адвокатската канцеларија Ве застапува Вас, а не нас, не ни плаќа ништо и можете да ангажирате сопствен адвокат.
За 30 секунди
Деталната правна проверка се врши откако ќе резервирате, а не претходно, и токму формулацијата на договорот за резервација го штити Вашиот депозит додека трае проверката. Адвокат проверува околу 15 работи во период од 2 до 4 недели; нотарот повторно, независно, ги проверува сопственоста и регистарот при потпишувањето.
Ако деталната правна проверка се изврши откако ќе резервирам, дали мојот депозит е изложен на ризик?
Резервацијата на шпанска недвижност е вистинска обврска, обично 6 000 до 11 000 €, платена пред да заврши деталната правна проверка. Тој редослед изненадува многу купувачи кои купуваат за првпат и вреди да се објасни наместо да се премолчи. Резервацијата ја повлекува недвижноста од пазарот додека трае проверката. Самата проверка потврдува дали навистина треба да продолжите кон целосниот договор за купопродажба.Резервацијата намерно не претставува обврзување без можност за откажување. Нејзините писмени услови наведуваат што се случува ако проверката на Вашиот адвокат открие сериозен проблем. Според тие услови, депозитот се враќа. Заштитата е договорна и е внесена во самиот договор за резервација, а не претставува општа правна гаранција што постои независно од содржината на тој документ. Токму затоа адвокатот, кој Ве застапува Вас и никого друг, мора да ја прочита и одобри формулацијата на договорот за резервација пред да го потпишете и пред да се префрлат какви било средства.
Што всушност го штити мојот депозит додека трае правната проверка?Конкретната формулација на договорот за резервација што го потпишувате, а не општо правило на шпанското право што се применува без оглед на неговата содржина. Адвокатот го чита тој договор пред да го потпишете. Така се обезбедува условите за враќање на Вашиот депозит, ако се открие сериозен проблем, навистина да бидат запишани, а не само да се претпоставуваат.
Која е всушност разликата меѓу нотарот и мојот адвокат?
Овие две улоги лесно се мешаат, но не станува збор за иста работа. Шпанскиот нотар е независен јавен службеник кој го заверува актот при потпишувањето: го проверува идентитетот и го потврдува уписот во регистарот во тој конкретен момент. Секој професионалец во постапката, вклучително и адвокатите и агентите, исто така врши стандардни проверки на идентитетот според прописите за спречување перење пари, согласно шпанското право. Нотарот не преговара во Ваше име и не спроведува подлабоко истражување на историјата на имотот пред тој момент.Вашиот адвокат ја врши таа претходна, независна и подлабока проверка: кој е законски сопственик на имотот, какви товари или долгови постојат на него, дали самата зграда е правно уредна и дали заедницата на сопственици има ненаплатени побарувања. Оваа работа се врши во неделите по резервацијата, токму за проблемите да излезат на површина додека сè уште е реално возможно да се откажете. Тоа се разликува од потпишувањето, кога зад договорот веќе стојат многу повеќе средства и вложеност.
НотаротВашиот адвокат
Независен јавен службеник, кој не работи конкретно за Вас
Го потврдува идентитетот и уписот во регистарот повторно во моментот на потпишувањето, како конечна независна проверка, а не како замена за претходната правна проверка.
Ваш сопствен застапник, избран и платен од Вас
Ја спроведува подлабоката проверка во неделите по резервацијата, токму за сериозен проблем да се открие додека откажувањето сè уште е реално возможно, а не по потпишувањето.
Ако нотарот веќе ја проверува сопственоста при потпишувањето, зошто ми е потребна и претходна проверка од мојот адвокат?Проверката на нотарот се врши на самиот крај од постапката, често откако депозитот за резервација веќе бил предаден и купопродажниот договор веќе бил потпишан. До тој момент, откажувањето е многу поскапо. Претходната проверка на Вашиот адвокат служи за да се открие проблемот додека сè уште е реално возможно да се откажете. Тоа е различна задача во различен момент, а не дуплирање на работата на нотарот.
За кого всушност работи адвокатот и колку чини тоа?
Адвокат ангажиран за оваа проверка Ве застапува Вас и само Вас. Тој не е адвокат на продавачот и не го плаќаме ние: надоместокот е приближно ~1 % од купопродажната цена, со вклучен ДДВ, и се плаќа директно на адвокатската канцеларија. Воопшто не земаме провизија за упатување од таа канцеларија. Имате целосна слобода да ангажирате независен адвокат по Ваш избор наместо адвокатот што ќе Ви го претставиме.Без завршена проверка, не препорачуваме да продолжите кон купопродажниот договор. Ова не е формалност. Тоа е моментот во постапката кога треба да излезе на површина вистински проблем, доколку постои. Прескокнувањето на проверката за да заштедите време ја поништува целата смисла на плаќањето за неа.
Отворен разговор
Дали оваа постапка гарантира дека никогаш ништо нема да тргне наопаку?
Не, и ниту еден чесен опис на постапката не би го тврдел спротивното. Постапката обезбедува вистинска, независна проверка меѓу Вашите средства и средствата на продавачот во момент кога сè уште е евтино да се откажете. Втора, независна проверка следува кај нотарот, пред конечниот пренос. Повеќето проблеми што се откриваат не се измама, туку недовршена документација: нерегистрирано проширување, дозвола за користење што недостига или долг кон заедницата на сопственици што инаку би преминал на Вас.Ова се општи информации за тоа како функционира постапката за купување во Шпанија, а не правен совет за конкретен имот. Овде не се вршат проверките што се опишуваат; нив ги спроведува независен адвокат во Ваше име, за надомест што му го плаќате директно. Ние не земаме надомест за препорака од тој адвокат. Самите проверки не го чинат купувачот ништо надвор од хонорарот на адвокатот.
Најчесто поставувани прашања за правната проверка
Што всушност се случува ако мојот адвокат открие сериозен проблем откако веќе сум резервирал?
Токму за ваквата ситуација се наменети условите во договорот за резервација. Ако проблемот ги исполнува тие писмено наведени услови, купопродажбата не продолжува до склучување на конечниот договор и депозитот се враќа. Затоа адвокат треба да ја прочита и одобри точната формулација на договорот за резервација пред да го потпишете, а не потоа.
Дали морам да го ангажирам адвокатот со кого ме поврзува Arevont?
Не. Наместо тоа, можете слободно да ангажирате сопствен независен адвокат. Ние не наплаќаме провизија за упатување од фирмите со кои ве поврзуваме, а во секој случај адвокатот Ве застапува Вас, а не нас и не продавачот.
Дали нешто во оваа постапка е ново или различно во 2025 или 2026 година во споредба со претходните години?
Не во суштинска смисла. Основната постапка, проверка пред купувањето од страна на независен адвокат, проследена со независна потврда од нотарот при потпишувањето, е истата воспоставена структура што се применува со години. Стандардните проверки на идентитетот и спречувањето перење пари што ги спроведува секој вклучен професионалец се вообичаена и постојана практика, а не неодамнешна промена. Ништо од ова не треба да се сфати како предупредување за нов ризик; напротив, стабилноста на постапката е искрен и охрабрувачки заклучок.
Останатите три грижи
okupas
Бесправно вселените лица ќе го заземат Вашиот стан додека сте назад дома, а со години нема да можете да ги отстраните.