Нотар при купување недвижен имот во Шпанија
За 30 секунди
Шпанскиот нотар потврдува кои сте, ја чита исправата на глас и истиот ден ја поднесува во катастарот на недвижности. Тој не го проверува долгот кон станбената заедница, документите за зградата или тоа дали цената е разумна. Тоа е работа на Вашиот адвокат.
Escritura за купопродажбаЈавната исправа, прва страница
- Договорни страни (страните)
- ИМЕ ПРЕЗИМЕ · NIE X XXXXXXX L
- Цена на купопродажбата
- XXX.XXX €
- Изјави (декларации)
- Без товари, според продавачот
- Потпис и датум
- Нотар · DD/MM/AAAA
- Договорни страни (страните). Идентитетот на купувачот и продавачот, потврден врз основа на пасошот и NIE. Ова е суштински дел од улогата на нотарот.
- Цена на купопродажбата. Цената наведена во исправата. Нотарот ја заведува, но не оценува дали е правична.
- Изјави (декларации). Сопствената изјава на продавачот, проверена во однос на изводот од регистарот nota simple што го бара нотарот. Ова не е независна гаранција надвор од податоците во регистарот.
- Потпис и датум. Потпишано, прочитано на глас и истиот ден електронски испратено до катастарот на недвижности.
Што проверува шпанскиот нотар?
Шпанскиот нотар присуствува на потпишувањето и ја претвора продажбата во јавна исправа. Тој не проверува дали недвижниот имот е добра одлука. Шпанскиот нотар проверува многу помалку отколку што претпоставуваат повеќето странски купувачи, а при ова купување заштитата доаѓа од Вашиот адвокат, а не од нотарската канцеларија. Затоа разликата е важна: зборот „нотар“ во повеќето земји опишува позната улога, а овде опишува навистина поинаква улога.Што прави тој на денот на склучувањето: го потврдува идентитетот и правната способност на купувачот и продавачот, самиот бара извод nota simple за да потврди дека продавачот навистина е сопственик на недвижниот имот, без товарите што Вие веќе сте ги провериле, ја составува јавната исправа, ја чита на глас пред двете страни да ја потпишат и истиот ден испраќа електронска копија до катастарот на недвижности. Што не прави: не проверува дали надоместокот кон станбената заедница е целосно платен над она што го покажуваат документите пред него, не потврдува дали зградата одговара на дозволата за градба, не оценува дали цената е правична и не ја советува ниту една од страните дали зделката е добра одлука.
За што е одговорен нотаротШто не е негова работа
- Потврдување дека двете страни се лицата за кои се претставуваат и дека можат законски да потпишат
- Да, тоа е суштината на улогата.
- Барање nota simple и читање на исправата на глас пред потпишувањето
- Да, и тоа се случува при самото потпишување, а не претходно.
- Испратете го актот до катастарот на недвижности
- Да, електронски, истиот ден.
- Проверка дали продавачот ги платил трошоците за заедницата и локалните даноци
- Не. Вашиот адвокат одделно ги бара потврдите за тоа, пред овој ден.
- Потврдување дека зградата одговара на нејзината лиценца и на урбанистичкиот статус на парцелата
- Не. Тоа е правна и техничка проверка што Вашата страна ја организира однапред.
Кој го избира нотарот и дали хипотеката го менува одговорот?
При обично купување во готово, правото на избор на нотарот генерално ги следи трошоците: оној што плаќа поголем дел може да избира, што во пракса обично е купувачот. Ако продавачот без основана причина инсистира на свој нотар, купувачот може да го пријави тоа во службата за корисници на локалниот Colegio Notarial.При купување со ХИПОТЕКА, одговорот е законско право, а не обичај. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario јасно го гарантира слободниот избор на нотар од страна на заемопримачот и го спречува давателот на кредитот да влијае врз тој избор. Во приближно исто време, законот ги префрли и повеќето поврзани трошоци врз банката: со декрет од 2018 година данокот на хипотекарниот печат премина на давателот на кредитот, а од законот од 2019 година давателот на кредитот ги плаќа и нотарот, уписот во катастарот на недвижности и gestoría за самиот заем. Единствениот трошок што останува на заемопримачот е сопствената проценка на имотот од страна на банката.
Како се плаќа купувањето?
- Готовина, без хипотекаТоа е обичај, а не формално право: избира оној што плаќа поголем дел од трошоците, што во пракса обично сте Вие.
- Со хипотекаЗаконско право според Ley 5/2019: имате слободен избор на нотар, а законот го спречува давателот на кредитот да влијае врз изборот во корист на нотар што тој го претпочита.
Што се разменува во просторијата и дали мора да бидете Вие?
Јавната escritura е нотарски заверената купопродажна исправа, документот што се потпишува пред нотарот и со кој сопственоста се пренесува на Вас. Кај имот од секундарниот пазар, обично го плаќате преостанатиот износ во овој момент: парите и клучевите се предаваат во истата просторија, во исто време.cheque bancario е банкарски чек издаден на Вашата шпанска сметка и тоа е начинот на кој преостанатиот дел од купопродажната цена често се предава кај нотарот.Не мора лично да бидете во таа просторија. Во текот на целото купување, строго е потребно само едно патување до Шпанија, а луѓето најчесто наместо тоа го делегираат овој термин. Ако Вашиот адвокат поседува полномошно што го опфаќа потпишувањето на исправата, тој може да го заврши целиот термин во Ваше име. Токму затоа вреди рано во постапката да се организира полномошно, иако во моментот можеби не изгледа толку важно.
- Имот од секундарниот пазарПреостанатиот износ го плаќате со cheque bancario или, сè почесто, со потврден банкарски трансфер организиран така што ќе пристигне пред терминот. Нотарот потврдува кој начин на плаќање е употребен во текстот на исправата.
- Кај завршена и подготвена новоградбаИстата постапка се применува. Дополнително, десетгодишната гаранција за конструкцијата, тригодишната гаранција за инсталациите и едногодишната гаранција за snagging почнуваат да течат од овој ден. Затоа точниот датум на завршувањето на купопродажбата е важен и пошироко од самата трансакција.
Колку чини нотарот, покрај сè друго?
Шпанската влада ги утврдува нотарските трошоци според фиксна тарифа, па не можете слободно да преговарате за нив. Изворите на англиски јазик обично ја опишуваат тарифата како приближно 0,2 до 0,5 % од цената, при што процентот се намалува со растот на цената. Нашата објавена проценка ги комбинира нотарскиот трошок со трошокот за упис во катастарот на недвижности што следува, бидејќи купувачот ги гледа како една ставка во завршната пресметка. Како практично правило, трошокот за упис изнесува околу 60 % од нотарскиот трошок.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Нотар и катастар на недвижности, заедноВладина тарифа, без преговарање | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Што треба да биде решено пред да влезете во нотарската канцеларија
Добрата постапка ги завршува овие четири работи ПРЕД овој ден, бидејќи терминот кај нотарот не е вистинскиот момент за да откриете нешто од нив.- Продавачот нема неплатени долгови кон заедницата или даночни долговиНотарот ја чита исправата и не ги обезбедува потврдите за Вас. Вашиот адвокат ги бара пред состанокот. Лошата постапка открива неплатен остаток на самиот ден, кога cheque bancario веќе е издаден.
- Потврдата за банкарската гаранција кај новоградбаВашиот адвокат требало да ја провери оваа уплата по уплата, многу пред последната. Денот кај нотарот е само формалност ако оваа работа била правилно завршена порано. Лошата постапка првпат ја разгледува формулацијата на гаранцијата на денот на завршувањето на купопродажбата.
- Заколнат толкувач, ако не читате шпански и присуствувате личноИмате право исправата правилно да Ви биде објаснета на јазик што го разбирате пред да ја потпишете. Лошата постапка се потпира на доверба, бидејќи просторијата делува пријателски и сите изгледаат како да брзаат.
- Кој присуствува и со какво овластувањеАко не присуствувате лично, полномошното на Вашиот адвокат мора јасно да опфаќа потпишување на оваа исправа. Лошата постапка претпоставува дека полномошно изготвено за друга, претходна постапка го опфаќа и оваа.
Нотарот го штити интересот на државата во трансакцијата, а не Вашиот
Ова се општи информации за улогата на нотарот каква што беше на 17 август 2026 година и не претставува правен совет за Вашето конкретно завршување на купопродажбата. Нотарот е навистина неутрален јавен службеник: тој не постапува во име на купувачот или продавачот. Да очекувате тој да открие проблем што требало да го најде Вашиот адвокат е најчестото недоразбирање за оваа улога.Присуствуваме или се грижиме да присуствува лице со соодветно овластување и го следиме примопредавањето на документите и клучевите. Ние не сме адвокат и самите не ги проверуваме сопственичките права, долговите или планската документација. Таа работа се врши порано, со независен адвокат кого Вие го плаќате, за состанокот кај нотарот да биде формалноста што треба да биде, а не моментот кога нешто ќе се открие.
Најчести прашања за нотарот
- Кој избира кој нотар ќе се користи?
- Според обичајот, тоа го избира оној што плаќа поголем дел од трошоците, што кај вообичаено купување најчесто е купувачот. Кај купување со хипотека, тоа е законско право, а не обичај: Ley 5/2019 јасно го гарантира слободниот избор на заемопримачот и спречува заемодавачот да го насочува кон нотар што тој го претпочита.
- Зошто да користите cheque bancario наместо обичен банкарски пренос?
- Банкарски чек издаден од Вашата сопствена шпанска сметка овозможува парите и клучевите да сменат раце во истата просторија и во истиот момент. Ова е традиционалниот начин на кој се организираат завршувањата на купопродажбата во Шпанија. Сè повеќе луѓе наместо тоа користат потврден пренос, организиран така што средствата ќе пристигнат пред состанокот, и тоа е еднакво валидно. Во секој случај, нотарот точно го запишува начинот што бил употребен во исправата.
- Може ли да имам заколнат толкувач при потпишувањето?
- Да, и вреди да го организирате тоа однапред, наместо да прашувате на самиот ден. Имате право исправата правилно да Ви биде објаснета пред да ја потпишете, а заколнатиот толкувач е формалниот начин тоа да се гарантира, наместо да се потпирате на двојазичен пријател или на избрзано резиме во просторијата.
- Што се случува ако нотарот забележи проблем со документите на самиот ден?
- Потпишувањето не продолжува додека проблемот не се реши. Ова е ретко токму затоа што правилно спроведената постапка ги решава проблемите со документите неколку недели порано, во текот на правната проверка и фазата на приватниот договор. Токму затоа состанокот кај нотарот не треба да се смета за првата вистинска контролна точка.
