Даноци при купување имот во Шпанија: ITP, IVA и AJD
За 30 секунди
При купување на Costa del Sol плаќате еден од два данока. Кој данок се применува зависи само од тоа кој продава. Препродажба од приватен сопственик подлежи на ITP од 7 % од цената. Новоградба од инвеститор подлежи на IVA од 10 % плус AJD од 1,2 %, односно вкупно 11,2 %.
Кој Ви го продава имотот?
- Приватен сопственик, секундарен имотITP од 7 % од цената или од референтната вредност, доколку таа е повисока.
- Инвеститор, новоградбаIVA од 10 % плус AJD од 1,2 %, вкупно 11,2 %.
Кој данок го плаќате и зошто зависи од продавачот?
IVA, шпанскиот ДДВ, изнесува 10 % од цената на сосема нов дом. Се применува кога продавач е инвеститорот, бидејќи продажбата на новоградба е деловна трансакција што подлежи на ДДВ, а не пренос меѓу физички лица.AJD е шпанскиот данок на заверената исправа, мал процент од цената, а во Андалузија се плаќа заедно со IVA при новоградба. Никогаш не се комбинира со данокот на пренос при купување имот од секундарниот пазар наведен подолу; купувањето подлежи на едната или на другата даночна група, никогаш на двете.ITP е данок на пренос што се плаќа при купување имот од секундарниот пазар, а во Андалузија изнесува 7 % од цената. Се применува кога продавачот е физичко лице, а не инвеститор, што е вообичаено кај имот од секундарниот пазар.
Кој продаваШто плаќате
- Инвеститор, единица во новоградба
- 10 % IVA плус 1,2 % AJD, вкупно 11,2 %. Утврдени со националното и регионалното законодавство; нема што да се преговара.
- Приватен сопственик на секундарен имот
- 7 % ITP, пресметан на повисоката од договорената цена и официјалната референтна вредност на имотот. Видете подолу.
Дали некогаш важат пониските стапки за кои можеби сте читале?
Шпанското и андалузиското право објавуваат и намалени даночни стапки под главните стапки, па странскиот купувач што го истражува ова прашање ќе ги најде. Тие речиси никогаш не се применуваат при купување за одмор или инвестиција. Вреди да знаете зошто, наместо да се надевате дека се применуваат.Четирите стапки подолу се наведени онака како што вообичаено се опишуваат, а не преземени од официјалниот законски текст, затоа сметајте ги за индикативни. Во практика ова не Ве чини ништо, бидејќи ниту една од нив не е стапка што би ја предвиделе во буџетот.
| Намален ITP, 6 % или 3,5 %Само за резиденти | Намален IVA, 4 %Социјално домување | Повисок IVA, 21 %Земјиште и деловен простор | |
|---|---|---|---|
| Што бара | Имотот станува ваше вообичаено живеалиште, ваш главен и постојан дом, плус ограничување на вредноста. | Резервирано за официјално заштитено социјално домување (vivienda de protección oficial). | Важи за парцела или деловен простор, а не за станбен објект. |
| Дали важи за обичен купувач | Не. Нерезидент кој купува втор дом на Costa del Sol не ги исполнува условите, без оглед на тоа што сугерира огласот. | Не. Не важи за обични новоградби на овој брег. | Ова е единствениот случај кога стапката е повисока за купувачот, а не пониска. |
| Што да направите | Предвидете 7 %. Ако агентот Ви каже дека важи пониска стапка, побарајте тоа да го наведе писмено и Вашиот адвокат да го провери. | Игнорирајте го тоа, освен ако станбената единица не е формално означена како заштитено домување, што е наведено во нејзината документација. | Проверете што купувате. Парцела или деловен простор се оданочува различно од станбен објект, а огласот не го појаснува тоа секогаш. |
Практичното правило е: предвидете 7 % за имот од секундарниот пазар и 11,2 % за новоградба, а секој понизок износ на кој ќе наидете сметајте го за посебен случај што не се однесува на Вас, сè додека адвокат писмено не потврди поинаку.
Зошто даночната обврска може да биде повисока од 7 проценти од износот што сте го платиле?
valor de referencia е референтната вредност што Шпанија ја утврдува за имотот, а данокот на пренос на имот од секундарниот пазар се пресметува врз неа секогаш кога е повисока од цената што сте ја платиле. Од 1 јануари 2022 година, даночната основа за ITP по закон е повисокиот од двата износа, а не едноставно цената наведена во договорот.Таа постои за да спречи купувачот и продавачот да пријават пониска цена со цел да ја намалат даночната обврска. Нејзиното дејство врз чесен купувач кој договорил фер цена е едноставно и автоматско: ако референтната вредност на самиот Catastro е повисока од договорената сума, данокот се пресметува според референтната вредност.
Претпоставки на купувачиШто прави референтната вредност
- Данокот е 7 % од цената во договорот
- Тоа е 7 % од повисоката вредност: договорната цена или референтната вредност. Двете обично се блиски, но понекогаш не се.
- Пониска договорена цена значи помала даночна обврска
- Само до прагот на референтната вредност. Под тој праг данокот останува ист без оглед на тоа што пишува во договорот, поради што непријавувањето на целата цена не носи ништо освен ризик.
| Договорена цена | Референтна вредност | |
|---|---|---|
| Основен износ | 400.000 € | 430.000 € |
| Доспеан ITP7 % од основицата | 28.000 € | 30.100 € |
Може ли да ја оспорам референтната вредност ако мислам дека е погрешна?Да, преку данокот што го плаќате: можете да платите ITP според референтната вредност, а потоа формално да ја оспорите или, во некои случаи, да побарате исправка. Мора да докажете дека вистинската пазарна вредност е пониска. Ова е постапка што ја води адвокат, а не образец што го пополнувате сами. Вреди да го покренете прашањето пред завршувањето на купопродажбата, ако износите значително се разликуваат, а не откако веќе сте платиле.
Што се случува ако парите за купување ги донесете сами во готово?
Речиси никој што финансира купување во Шпанија не треба да носи готовина преку граница, а причината не е само практична. Шпанија го смета преносот на готовина над одреден праг за нешто што мора однапред да го пријавите, одделно од прашањата на Вашата банка или адвокатот за потеклото на парите.Правилото што се применува за странски купувач е шпанското право, а не регулативата на ЕУ што ја цитираат повеќето статии. Правилото на ЕУ (Reglamento 2018/1672) го уредува само надворешниот раб на ЕУ. Влегувањето во ЕУ или излегувањето од неа со 10.000 € или повеќе во готовина мора автоматски да се пријави ако ги носите парите, или да се откријат на барање ако се испратени без придружба. Преминувањето од Чешка во Шпанија не значи преминување на надворешна граница на ЕУ, па таа регулатива не се применува на ова патување.Она што се применува е директно шпанското право: согласно Ley 10/2010 и Orden ETD/1217/2022, преносот на 10.000 € или повеќе по лице, при национално или патување во рамките на ЕУ, се пријавува на образецот Modelo S-1, кој се поднесува однапред таму каде што на преминот нема царински пункт. Посебен, повисок праг од 100.000 € постои само за преноси што целосно се одвиваат во Шпанија и не се применува на патување од Чешка во Шпанија.
- Пренос на 10 000 € или повеќе во готовинаWho decidesСекој што го носиWhat it grantsЈа активира обврскатаIf noНема што да се пријави
- Поднесете Modelo S-1 однапредWho decidesВие, пред патувањетоWhat it grantsЗаконски и евидентиран преносIf noЗаплена и парична казна
- Потврдете го лимитот за плаќање во готово со Вашиот адвокатWho decidesВашиот адвокатWhat it grantsНема лимит за ова плаќањеIf noРизикувате да прекршите лимит што никој не Ви го потврдил
Вреди да се истакне уште едно правило, наместо да се претстави како дефинитивно: Шпанија исто така го ограничува делот од купопродажната цена што може да се плати во готовина, согласно Ley 7/2012, член 7, со измените. Како што вообичаено се опишува, лимитот е 1.000 € кога во трансакцијата учествува деловен субјект или 10.000 € кога плаќачот е нерезидентно физичко лице. Овој износ не сме го прочитале во официјалниот правен текст на BOE, па сметајте го за силен знак дека голема готовинска уплата е ограничена и потврдете го точниот износ со Вашиот адвокат пред да се потпрете на него.
Извори
Дали сè уште треба нешто да пријавам ако ги префрлам парите преку банка, наместо да ги носам?Банкарскиот трансфер не е пренос на готовина и Modelo S-1 не се применува на него. Вашата банка сепак ќе Ве праша за потеклото на средствата како дел од вообичаените проверки против перење пари, што е различно прашање од она на кое одговара овој дел и е прашањето обработено на страницата со често поставувани прашања под насловот „Дали ќе треба да документирам од каде потекнуваат моите пари?“ Банкарскиот трансфер е и начинот што го препорачува оваа страница: погледнете го водичот за пренос на валута.
Што да потврдите пред да се потпрете на овие стапки
Четири работи, проверени во однос на Вашата конкретна трансакција, а не во однос на објавена стапка.| Побарајте | Што ви кажува | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| valor de referencia на имотот | Catastro ја објавува, а Вашиот адвокат може да ја провери пред да потпишете што било. Таа Ви кажува дали 7 % ќе се примени на договорената цена или на повисока сума. | Никој не проверил или постои ветување дека „ќе се среди подоцна“. |
| Писмена потврда за тоа која даночна категорија се применува | Дали продавачот е инвеститорот (IVA и AJD) или приватен сопственик (ITP) звучи очигледно, но понекогаш не е така, на пример кај имот од секундарниот пазар што е непродадена единица во новоградба и сè уште е во сопственост на првичниот инвеститор. | Претпоставка заснована на начинот на кој се огласува имотот, наместо на тоа кој е наведен како продавач во договорот. |
| Како ќе ги префрлите средствата за купување | Банкарскиот трансфер целосно го избегнува прашањето за Modelo S-1. Ако планот вклучува готовина, ова е моментот да ја покренете обврската за пријавување и лимитот за плаќање, а не откако веќе сте ја преминале границата. | Нема план освен „ќе го донесам кога ќе дојдам“. |
| Дали Вашата ситуација воопшто опфаќа данок на имот или данок на доход за нерезиденти | И двата постојат, и двата се одделни од даночниот слој при купување наведен погоре, а секој има своја страница: данокот на имот и данокот на доход за нерезиденти. | Молк или претпоставка дека купувањето е единствениот даночен настан. |
Банкарски трансфер наспроти носење готовина
Два начина на кои парите за купување можат физички да пристигнат, а само едниот избегнува пријавување.| Готовина | Банкарски трансфер | |
|---|---|---|
| Обврска за пријавување | Modelo S-1, поднесен однапред, над 10.000 € по лице. | Нема ништо конкретно за трансферот. |
| Ризик од лимитот за плаќање | Можно ограничување над низок праг согласно Ley 7/2012, член 7; потврдете со Вашиот адвокат. | Не се применува; трансферот не е плаќање во готово. |
| Докажување потекло на средства | Потешко: готовината нема сопствена документарна трага до моментот кога пристигнува. | Извод од банкарска сметка, кој Вашата банка и шпанската банка веќе го поседуваат. |
| Практичен ризик од самото патување | Пренесување голема сума готовина низ Европа, пријавена или непријавена. | Ништо освен вообичаениот ризик од патувањето. |
Курсот, а не Вашата сметка
Секој курс погоре е актуелен заклучно со август 2026 година. Го проверивме директно во даночните закони на Андалузија и на државно ниво, наместо да го преземеме од коментар, и го потврдивме во однос на буџетскиот закон на Андалузија за 2026 година, кој не ја промени ниту стапката на ITP од 7 %, ниту стапката на AJD од 1,2 %. Андалузија ги утврдува сопствените стапки на ITP и AJD во рамките на државната регулатива. Истото купување во друга автономна заедница може да подлежи на различна регионална стапка, иако основниот државен закон е ист.Ова се општи информации за начинот на примена на данокот, а не пресметка на Вашата лична обврска. Референтната вредност, точниот датум на завршување на купопродажбата и секоја посебна околност поврзана со Вашето купување се предмет на писмен совет од Вашиот адвокат, а не на објавен водич. Еден податок, горната граница за плаќање во готовина, изречно е означен како непроверен, наместо да биде наведен како конечен: не потпирајте се на бројката без потврда од Вашиот адвокат.Некои теми се опфатени во посебни водичи: водичот за трошоците при купување го опфаќа целокупниот износ на трошоците, вклучувајќи ги нотарските, катастарските и адвокатските трошоци. Водичот за годишните трошоци ги опфаќа IBI и пријавувањето за нерезиденти, кое започнува во годината по завршувањето на купопродажбата. Водичите за данокот на имот и наследството целосно ги опфаќаат тие две одделни даночни прашања.
Најчести даночни прашања
- Ако купам непродадена станбена единица од банка, наместо од инвеститор, кој данок се применува?
- Зависи од тоа кој законски Ви го продава имотот, а не од начинот на кој се рекламира. Банка или фонд што поседува запленети единици во новоградба обично продава како деловен субјект. Тоа може да значи дека IVA сè уште се применува, иако трансакцијата изгледа како имот од секундарниот пазар. Токму ваквите случаи треба да ги открие горната контролна листа пред завршувањето на купопродажбата, а не потоа.
- Дали даночната стапка се менува ако купам преку шпанска компанија наместо лично?
- Данокот при купување (ITP или IVA плус AJD) се пресметува на ист начин, без оглед на тоа кој е купувачот. Кога купувач е компанија, се менува целосно различен сет на прашања: тековниот корпоративен данок, годишните пријави и начинот на оданочување на идната продажба. Таа споредба е тема на водичот за купување преку компанија.
- Дали стапката на AJD е иста насекаде во Шпанија?
- Не. AJD, исто како ITP, е регионално утврдена стапка во рамките на државната регулатива, па друга автономна заедница може да утврди различен процент. Бројката од 1,2 % погоре конкретно се однесува на актуелната стапка во Андалузија, важечка заклучно со август 2026 година.
