Примопредавање на клучевите при купување имот во Шпанија
За 30 секунди
Завршувањето на купопродажбата е еден термин кај нотар, каде што го потпишувате актот и го плаќате преостанатиот износ. Клучевите треба да се предадат дури откако ќе го прегледате имотот и писмено ќе ги наведете сите недостатоци. Никогаш претходно.
Денот на завршување, по редослед
- Пред терминотИмотот проверен според договорената состојбаСите недостатоци најпрво се внесуваат во писмен и датиран список.
- Кај нотарИдентитетите потврдени, актот прочитан на глас
- Во истиот моментПлатен остаток
- Во истиот моментПотпишан акт
- Истиот терминПредадени клучевиСамо по наведената проверка, никогаш пред неа.
- Истиот денАктот доставен за запишувањеЕлектронски доставено до катастарот на недвижности. Целосното запишување следува подоцна.
Кој е во просторијата на денот на завршување на купопродажбата и што прави?
Во просторијата може да има до четири страни, а само една од нив Ве штити. Шпанскиот нотар присуствува на потпишувањето и ја претвора продажбата во јавна исправа, но не проверува дали имотот е добра одлука. Завршувањето на купопродажбата, односно денот на потпишувањето, обично трае пократко отколку што очекуваат луѓето. Нотарот гласно ги чита суштинските услови од исправата и го потврдува идентитетот на страните, како и сите полномоштва. Се плаќа преостанатиот износ, исправата се потпишува и клучевите се предаваат. Она што најмногу ги изненадува странските купувачи не е постапката. Туку кој Ве штити, а кој не Ве штити во таа просторија.
- НотаротЈавен службеник, за никого
- Што работат
- Го потврдува идентитетот, повторно го проверува уписот во катастарот во тој момент и му дава правна форма на актот.
- Што НЕ прават
- Да преговара во корист на која било страна или да проценува дали купувањето е добра одлука.
- Кој им плаќа
- Утврдена според владината тарифа за такси. Обично плаќа купувачот, според обичајот, или кредиторот при хипотека.
- Вашиот адвокатВие, и само вие
- Што работат
- Потврдува дека правната проверка сè уште важи, ја објаснува исправата и може да потпише во ваше име врз основа на полномошно.
- Што НЕ прават
- Постапувајте во име на продавачот или банката во кој било момент, или прифаќајте усно ветување наместо писмено.
- Кој им плаќа
- Вие, обично околу ~1 % од цената.
- Продавачот или претставникот на инвеститоротСтраната на продавачот
- Што работат
- Потпишува и го предава имотот и клучевите.
- Што НЕ прават
- Не ветувајте ништо надвор од она што веќе го ветува договорот.
- Кој им плаќа
- Нивните сопствени трошоци. Кај новоградба, овој трошок веќе е вклучен во цената што сте ја платиле.
- БанкатаАко има хипотека
- Што работат
- Испраќа претставник да ја потпише исправата за заемот заедно со купопродажбата и во тој момент ги ослободува средствата.
- Што НЕ прават
- Ослободете ги средствата пред потпишување на актот.
- Кој им плаќа
- Вие, преку сопствените трошоци за организирање на заемот.
Дали нотарот проверува дали имотот вреди колку што е неговата цена?Не. Нотарот го потврдува идентитетот, повторно го проверува уписот во регистарот во тој момент и ѝ дава правна форма на исправата. Дали цената е правична, дали зградата е конструктивно исправна и дали станбената заедница има долгови се одделни прашања. На нив однапред одговараат вашиот адвокат и проценител, а не нотарот на самиот ден.
Зошто проверката се врши пред потпишувањето, а не потоа?
Затоа што штом ќе потпишете и ќе платите, ја губите преговарачката моќ поради која проверката вредела да се направи. Завршувањето на купопродажбата по погрешен редослед однадвор изгледа исто: потпис и комплет клучеви. Разликата е во тоа кој го носи ризикот во моментот кога ќе се покаже дека нешто не е во ред. Се сведува на три чекори, направени по правилен редослед.
- Имотот се проверува во однос на договоренотоКај имот од секундарниот пазар, тоа значи да се потврди дека состојбата одговара на договорот и дека сè што е наведено во пописот, како апарати, мебел и опрема, сè уште се наоѓа таму. Кај новоградба, тоа значи snagging проверка. Нејзиното времe зависи од инвеститорот: кај некои проекти се врши пред преносот на сопственоста, а кај други потоа.
- Она што не е во ред се внесува во писмен списокУсното уверување дека нешто ќе биде поправено „следната недела“ не вреди ништо откако ќе потпишете. Списокот на недостатоци, со датум и доставен до другата страна пред завршувањето на купопродажбата, е документот што го претвора спорот во договорен список на преостанати ставки.
- Дури тогаш следуваат исправата, остатокот од сумата и клучевитеПотпишувањето и плаќањето се случуваат заедно, а клучевите треба да следуваат на истиот состанок. Ако се направи обратно, купувачот веќе ја изгубил преговарачката моќ поради која вредело да се направи вториот чекор.
Ниту еден закон не го утврдува овој точен редослед како задолжителен. Но тоа е стандардна и разумна практика, а договорите за резервација и купопродажба треба изречно да го наведат. Договорот што молчи за редоследот ве остава да се потпирате на добрата волја, а не на документ.
Што ако недостатокот се открие дури откако клучевите веќе се предадени?Ова е потежок разговор кај имот од секундарниот пазар отколку кај новоградба. Имотот од секундарниот пазар речиси и да нема гаранција, освен можноста за побарување поради скриени недостатоци за кои продавачот знаел и ги сокрил. Кај новоградба, законските гаранции опишани подолу сè уште важат, без оглед на тоа кога ќе се открие недостатокот, во рамките на нивните рокови.
Каква гаранција имате откако ќе ги добиете клучевите?
Кај новоградба постојат три одделни гарантни периоди, кои течат од денот на завршувањето, до 10 години за самата конструкција. Кај препродажба речиси и да нема гаранција, освен тесно право на тужба за недостаток за кој продавачот знаел и го сокрил. Ова е најголемата правна разлика меѓу двата вида купување и одредува колку темелно вреди да се изврши проверката пред завршувањето.
Примопредавање10 години подоцна
- Завршни работи: боја, плочки, столарија1 година
- Инсталации и погодност за живеење3 години
- Конструкција: темели, греди, носечки ѕидови10 години
НовоградбаСекундарен имот
- Десетгодишна гаранција против недостатоци што ја засегаат конструктивната безбедност на зградата: темели, греди и носечки ѕидови.
- Не постои законска гаранција од овој вид. Продавачот одговара само за скриени недостатоци за кои знаел и ги сокрил во моментот на продажбата. Ова е ограничено побарување и тешко се докажува.
- Тригодишна гаранција за недостатоци во инсталациите или градежните елементи со кои се повредуваат барањата за погодност за живеење, безбедност или функционалност.
- Не се применува. Она што се наоѓа во имотот при завршувањето на купопродажбата е она што го поседувате, вклучително и староста и истрошеноста.
- Едногодишна гаранција за недостатоци во завршната обработка: бојадисување, плочки и столарија, која ја дава изведувачот.
- Не се применува, од истата причина.
- Двегодишен рок за поднесување барање откако ќе се појави покриен недостаток, сметано од тој момент, а не од завршувањето на купопродажбата.
- Соодветното побарување тука се однесува на скриен недостаток за кој продавачот знаел. Тоа е факт што би требало да го докажете, а не гарантен рок што автоматски тече.
Оваа практична последица произлегува директно од законот, а не од мислење. Кај имот од секундарниот пазар, работата што Ве штити се врши пред потпишувањето, бидејќи потоа многу малку нешта Ви стојат на располагање. Кај новоградба, гаранциите постојат независно од тоа, но сепак зависат од тоа дали недостатокот е документиран. Токму за тоа служат snagging проверката и писмениот список.
Кој ми ја должи десетгодишната гаранција за новоградба?Сите агенти вклучени во процесот на градење, обично инвеститорот, изведувачот и техничките професионалци, според законот солидарно одговараат за структурни недостатоци во период од десет години. Вашиот адвокат точно утврдува против кого да поднесете барање за конкретен недостаток, бидејќи истовремено може да биде одговорна повеќе од една страна.
Дали мора да бидете во Шпанија за сопственото завршување на купопродажбата?
Не. Ако Вашиот адвокат има полномошно што го опфаќа тоа, тој може да го потпише актот во Ваше име и завршувањето на купопродажбата може да се изврши без Вие да бидете во земјата. Ова е една од покорисните можности што ги дозволува шпанската практика и една од најмалку разбраните од купувачите што купуваат првпат. Изборот меѓу трите подолу опции е личен, а не професионална препорака.
- Option 1Присуствувајте личноСами ги гледате имотот и просторијата на денот кога тој неповратно станува Ваш.
- Патувања во Шпанија
- Едно, за овој ден
- Кој потпишува
- Вие лично
- На што да внимавате
- Само обична патна логистика
- Option 2ПрепорачаноПолномошноВашиот адвокат го завршува целото постапување во Ваше име.
- Патувања во Шпанија
- Нула, за овој чекор
- Кој потпишува
- Вашиот адвокат
- На што да внимавате
- Полномошното мора изречно да го наведе завршувањето на купопродажбата
- Option 3Хибридно, преку видео повикОддалеку го следите постапувањето, додека Вашиот адвокат потпишува врз основа на истото полномошно.
- Патувања во Шпанија
- Нула, но гледате
- Кој потпишува
- Вашиот адвокат
- На што да внимавате
- Сè уште е потребно истото полномошно како при целосно делегирање
Што треба да се потврди пред да сметате дека имотот Ви е предаден?
Ова треба да го проверите без оглед на тоа дали сте присутни лично или се потпирате на извештајот на Вашиот адвокат. Ништо од ова не претставува понуда за услуга. Тоа е она што завршувањето на купопродажбата законски треба да го опфаќа.| Што да потврдите | Зошто е важно | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Пред потпишувањето | ||
| Имотот одговара на договорената состојба | Она што го купувате е имотот во состојбата во која бил кога била договорена цената, а не во состојбата во која случајно се нашол откако претходниот станар се иселил. | Нема писмен запис од проверката пред завршувањето на купопродажбата, туку само усно уверување. |
| Постои список на недостатоци со датум, доколку нешто не е во ред | Тоа е документот што договорениот список на преостанати обврски го претвора во нешто што подоцна можете да го докажете, наместо во спор без докази. | Ништо не е напишано и постои само ветување дека нешто ќе се среди „подоцна“. |
| Кај новоградба постојат потврдата за завршување на купопродажбата и лиценцата за прва употреба | Во имотот не може законски да се живее ниту да се приклучи на комуналните услуги без licencia de primera ocupación, а таа обично се добива на самиот крај од изградбата. | Ветен датум за вселување пред издавањето на кој било од двата документи. |
| На самиот состанок | ||
| Секој клуч и пристапна картичка се евидентирани | Во затворен станбен комплекс често се издаваат повеќе картички и далечински управувачи отколку комплетот што Ви се предава тој ден. | Само еден клуч, без потврда колку вкупно ги има. |
| Броилата се отчитани и запишани, со датум | Тука обично настанува спорот околу тоа кој што користел, по завршувањето на купопродажбата. | Нема отчитување тој ден, па првата сметка е само проценка за двете страни. |
| Преостанатиот износ се плаќа во истиот момент кога се потпишува актот | Ова е механизмот што ја прави трансакцијата безбедна: парите и клучевите се предаваат истовремено, а не однапред врз основа на доверба. | Секое барање за предавање средства пред закажаниот термин, надвор од системот на гаранции кај новоградба или од клиентската сметка на Вашиот адвокат кај имот од секундарниот пазар. |
| Во деновите потоа | ||
| Актот навистина се поднесува за упис | Потпишувањето кај нотарот не е крај на документацијата. Данокот мора да се плати, а актот да се поднесе до катастарот на недвижности пред имотот формално да биде запишан на Ваше име. | Никој не може да потврди, ни по неколку недели, дека заверениот примерок се вратил. Ова е обврска на Вашиот адвокат да ја проследи, а вреди директно да прашате за тоа. |
| IBI и надоместокот за одржување на заедничките делови се распределуваат за годината на продажбата | И двата трошока се фактурираат за периоди, а не за денови, па дел од она што веќе е платено за годината му припаѓа на купувачот, а дел на продавачот. | Усно „сè е средено“, без наведени износи. Побарајте од Вашиот адвокат да Ви ја покаже распределбата. |
Каде се вклопува завршувањето на купопродажбата
Целото купување има петнаесет чекори, од првиот повик до клучевите. Завршувањето на купопродажбата ги опфаќа последните три, по периодот на чекање што следува по обврзувачкиот договор.Чекори 13, 14 и 15 од 15
- Завршната проверкаПред завршувањетоИмотот се проверува во однос на договорената состојба, а кај новоградба се составува список на недостатоци. Ова е чекорот што е детално опфатен подолу.
- Нотар и клучевиДенот на завршувањеЈавниот акт се потпишува, преостанатиот износ се плаќа и имотот станува Ваш. Клучевите треба да се предадат на истиот состанок, откако проверката и евентуалниот список на недостатоци веќе се усогласени.
- По завршена купопродажбаОд првиот денАктот сè уште треба да се оданочи и запише, комуналните услуги да се префрлат, а годишните даночни обврски да се преземат. Ништо од ова не завршува кога ќе ја напуштите канцеларијата на нотарот.
Општи информации, не Вашата документација за завршување на купопродажбата
Ова се општи информации за тоа како се одвива завршувањето на купопродажбата според шпанското право. Тие се актуелни на 17 август 2026 година и се засноваат на изворниот текст, а не се преземени од блог. Ова не е правен совет за Вашето купување. Роковите на гаранцијата, улогата на нотарот и редоследот на настаните опишани овде ја претставуваат општата практика. Документите приложени кон Вашиот конкретен имот и Вашиот конкретен договор се оние што навистина ја уредуваат Вашата трансакција.Ништо од ова не опишува услуга и ништо во него не ветува дека некој ќе присуствува на завршувањето на купопродажбата во Ваше име. Дали тоа е договорено и од кого, е одделно прашање со свој водич.Правилата и вообичаената практика во врска со завршувањето на купопродажбата може да се разликуваат зависно од нотарот, инвеститорот и видот на имотот, а и самиот закон се изменува одвреме-навреме. Независен адвокат потврдува што се применува на Вашето купување пред да потпишете што било.
Најчести прашања за примопредавањето на клучевите
- Колку време по потпишувањето на приватниот договор се случува завршувањето на купопродажбата?
- Кај имот од секундарниот пазар, обично од еден до три месеци. Кај новоградба, зависи од фазата на изградбата: често околу два месеци ако зградата е речиси завршена, а до приближно три години ако изградбата започнува од темел. Ниту една од овие бројки не е утврдена со закон. Двете произлегуваат од начинот на кој вообичаено се склучуваат договорите на ова крајбрежје.
- Може ли продавачот да одбие да ги предаде клучевите на закажаната средба?
- Купопродажниот договор треба да го поврзе примопредавањето на клучевите со истиот момент кога се вршат потпишувањето и плаќањето на преостанатиот износ. Ако ова не е изречно наведено, станува збор за пропуст што Вашиот адвокат треба да го отстрани пред да потпишете. Немојте едноставно да претпоставите дека тоа сепак ќе се случи.
- Дали листата за snagging е исто што и десетгодишната гаранција?
- Не. snagging е практична проверка што се врши околу завршувањето на купопродажбата, за да се откријат незавршените или неисправните работи додека сè уште постои можност да се побара нивно отстранување. Десетгодишната гаранција е посебно законско право согласно Ley de Ordenación de la Edificación. Таа постои без оглед на тоа што било откриено при snagging и конкретно ги покрива конструктивните дефекти, а не козметичките.
- Што се случува ако инвеститорот не ја добил лиценцата за прва употреба до ветениот датум?
- Без неа, имотот не може законски да се користи за живеење ниту да се приклучи на комуналните услуги, без оглед на тоа што пишувало во брошурата за датумот на вселување. Ова е прашање на договор и лиценцирање, а не на гаранција. Вреди да се потврди дека лиценцата постои, а не само дека зградата изгледа завршено.
- Дали имотот од секундарниот пазар некогаш има каква било гаранција?
- Само ограничена: побарување против продавачот поради скриен недостаток што постоел во моментот на продажбата, а за кој продавачот знаел и го сокрил. Тоа е реално право, но многу потешко се докажува од законскиот гарантен рок. Токму затоа проверката пред завршувањето на купопродажбата е поважна кај имот од секундарниот пазар отколку кај новоградба.
