Дали FEIN е исто што и хипотекарна понуда?

Тоа е стандардизиран опис на понудата, а не одделен чекор за одобрување. Откако банката ќе биде подготвена да позајми средства, FEIN ги утврдува условите на конкретната понуда во форматот што го бара законот. Потоа имате најмалку десет дена да ја разгледате пред да можете да потпишете што било кај нотарот.

Може ли да добијам целосно фиксна стапка над 500.000 €?

Понекогаш, но во пресрет на 2026 година неколку банки престанаа да нудат вистинска фиксна каматна стапка за целиот рок над приближно тој износ и преминаа на производи со комбинирана каматна стапка: фиксна во почетниот период, најчесто три години, а потоа променлива. Прашајте јасно која од нив се нуди, бидејќи комбинираниот производ се однесува многу различно по истекот на фиксниот период.

Зошто статусот на мојот апостил и превод е поважен од мојот приход?

Не е поважен. Тоа е едноставно чекорот што е непознат, а не тежок, и токму непознатите чекори незабележливо додаваат недели. Висок приход документиран во непризнаен формат сепак мора да помине низ постапката за апостил и заколнат превод пред шпанскиот проценувач на кредитоспособноста воопшто да може да постапи по него.

Дали овие податоци ми кажуваат што ќе ми биде понудено?

Не, ниту имаат таква цел. Тие ги опишуваат пазарот и законот. Она што ќе Ви биде понудено зависи од Вашиот приход, обврските, возраста, валутата и конкретната банка. Токму за тоа служат хипотекарната услуга на Arevont и нејзината проценка на изводливоста.

Guides

Хипотека во Шпанија: како навистина функционира пазарот

За 30 секунди

Купувач кој не е резидент и купува на Costa del Sol треба да планира сооднос кредит кон вредност од 60 до 70 %. Тоа значи 30 до 40 % од цената во готовина, плус ~9 % до ~13 % дополнителни трошоци. Од 2019 година, банката мора да Ви ги достави FEIN и FiAE пред да можете да потпишете што било.

FEIN: Европски стандардизиран информативен листСтандардизиран образец за понуда на заем, Ley 5/2019

Каматна стапка: Фиксна X,X % / Променлива Euribor + X,X %
Вкупен годишен трошок (TAE): X,X %
Поврзани производи: Домско и животно осигурување...
Рок за размислување: минимум 10 дена

Примерок. Прикажаните вредности се само илустративни.

Каматна стапка. Каматната стапка и нејзиниот вид, фиксна или променлива, во еден стандарден формат. Така можете да споредите две понуди ставка по ставка.
Вкупен годишен трошок (TAE). Вкупниот трошок во текот на целиот рок на заемот, вклучувајќи ги провизиите, а не само истакнатата каматна стапка.
Поврзани производи. Поврзани производи што ја намалуваат каматната стапка на хартија, но носат сопствен трошок. Проверете дали навистина се опционални.
Рок за размислување. Минималниот рок за известување пред да можете да потпишете, сметано од денот кога ќе го добиете FEIN.

Кој однос помеѓу кредитот и вредноста на имотот го објавува пазарот за странски купувач?

Меѓу 50 до 60 % и до 80 %. Најчесто Вашето државјанство одредува каде спаѓате, а не земјата во која живеете. Следува општ преглед на шпанската хипотека за странски купувач: што објавува пазарот, што законот бара банката да Ви прикаже и каде се забавува апликацијата од Чешка или Полска.Банките ги третираат граѓаните на ЕУ поповолно низ целиот пазар. Неколку извори наведуваат дека нерезидентни купувачи од ЕУ понекогаш достигнуваат 70 до 80 проценти кога недвижноста навистина е наменета за главно живеалиште, а не за викендичка. Граѓаните на земји надвор од ЕУ почесто гледаат 50 до 60 % или помалку, без оглед на нивото на приход. Причината е што банката ја вклучува дополнителната тешкотија за наплата на заем од лице надвор од правниот систем на ЕУ, а не ги проценува финансиите на барателот.

50 %80 %

Не-ЕУ државјанин, кој било имот50 до 60 %
Државјанин на ЕУ нерезидент, втор дом60 до 70 %
Државјанин на ЕУ, вистинско главно живеалиште (некои банки)70 до 80 %

Состојба на 17 август 2026 година, проверена преку три прегледи на пазарот на англиски јазик од 2026 година, наместо преземена од објавена тарифна листа на една банка. Ова се опсези објавени на пазарот, а не лична понуда.

Вашиот личен износ зависи од банката, Вашите приходи, постојните обврски и самиот имот. Пазарниот опсег не може да Ви го каже тоа.

Пресметајте

Купопродажна цена

500.000 €

Банкарска проценка

470.000 €

94 % од купопродажната цена. Банката позајмува врз основа на сопствената проценка, а не врз основа на цената.

Колку позајмуваат

50 %

Со приходи надвор од еврозоната, планирајте околу половина.

Каматна стапка

3 %

Индикативно. Стапките се менуваат.

Рок

20 години

Месечна рата

1.303 €

Износ на хипотеката235.000 €

Сопствени средства265.000 €

Трошоци за купување (новоградба)64.839 €

Ќе Ви бидат потребни329.839 €

Сопствени средства плус трошоци за купување. Во текот на целиот рок на хипотеката ќе платите 312.793 € за 20 години.

Резултатот е индикативен. Колку навистина ќе позајми банката зависи од нејзината сопствена проверка на Вашите приходи и од нејзината сопствена проценка на имотот.

Сакате ли ова да Ви стигне во сандачето?

Име

Е-пошта

Без обврска. Никогаш не ги продаваме Вашите податоци.

Вашата проценка: хипотека како услуга

Извори

Што се FEIN и FiAE и зошто банката мора да Ви ги даде?

Два стандардизирани документи што се предаваат пред да можете да потпишете што било, согласно Ley 5/2019 (LCCI, законот за договори за хипотекарен кредит). Шпанска банка не може едноставно да Ви даде хипотекарен акт на денот на завршување на купопродажбата. Најнапред мора да Ви го даде FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Ова е европски стандардизиран информативен лист во кој се наведени вистинските услови на кредитот. Исто така, мора да Ви го даде FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Ова е лист со предупредувања во кој се истакнува сè што е невообичаено во конкретната понуда, како клаузула за минимална каматна стапка или валутен ризик.Потоа имате минимум 10 дена да ги разгледате двата документа пред да можете да потпишете што било. Пред завршувањето, присуствувате на бесплатен нотарски акт, acta notarial previa, каде што нотарот потврдува дека сте ги примиле и сте ги разбрале документите. Хипотека не може законски да се потпише без тој акт. Оваа заштита важи за нерезидент на ист начин како и за шпански резидент. Законот не прави исклучок за странски купувач. Но документите пристигнуваат на шпански, а нивното читање со адвокат кој работи за Вас, а не за банката, е она што го прави рокот за известување навистина корисен.

Пред да можете да потпишете

Понудата е готоваFEIN и FiAE издадениСтандардизираните услови и листот со предупредувања, предадени најнапред.
Минимум 10 денаПериод за размислувањеВреме е да ги разгледате двата документа, идеално со Вашиот сопствен адвокат.
Пред завршувањетоПретходен нотарски актБесплатен нотарски акт со кој се потврдува дека сте ги примиле и разбрале документите.
При завршувањеПотпишан хипотекарен актПокрај самата купопродажба, средствата се ослободуваат во тој момент.

Правната координација на Arevont обезбедува Вашиот адвокат да го прочита FEIN во однос на роковите во самиот купопродажен договор пред да потпишете што било. Така, проблемот со роковите за хипотеката може да се појави додека сè уште има време да се постапи по него, наместо на нотарската маса.

Координација со адвокат

Извори

Закон 5/2019 од 15 март за регулирање на договорите за кредити за недвижности (BOE) ↗

Дали Ley 5/2019 го штити нерезидентот на ист начин како што го штити шпанскиот резидент?Да, самиот закон не прави разлика врз основа на резидентскиот статус. Во практика, FEIN и FiAE пристигнуваат на шпански јазик, според распоредот на самата банка. Затоа, тоа што адвокат кој работи за Вас ќе ги прочита во рамките на рокот за известување е она што ја претвора оваа правна заштита во нешто што можете да го искористите.

Фиксна или променлива, и што се промени со влегувањето во 2026 година?

Фиксна стапка за 20 години моментално изнесува приближно 3,8 до 5,2 %, и за баратели од ЕУ и за баратели надвор од ЕУ во проверените извори. Променливиот производ обично се пресметува како Euribor плус маржа од 1,5 до 2,5 процентни поени, па неговиот реален трошок се менува со Euribor наместо да остане фиксен.Со приближувањето на 2026 година, неколку банки се повлекоа од понудите за целосно фиксна каматна стапка над приближно 500.000 € и наместо тоа воведоа производи со комбинирана стапка: фиксен период, најчесто три години, а потоа преминување на променлива стапка до истекот на рокот. Ако финансирате над тој износ, јасно прашајте дали понудата пред Вас е навистина фиксна стапка за целиот рок или комбиниран производ. Двата производи се однесуваат многу различно по третата година.

Што претпоставуваат луѓетоШто прави пазарот во 2026 година

Фиксна каматна стапка значи иста месечна рата за целиот рок на кредитот: Само ако станува збор за вистински производ со фиксна стапка за целиот рок. Понудата со комбинирана стапка е фиксна во почетниот период, најчесто три години, а потоа променлива. Ова е многу различен производ што ја носи истата ознака.
Променливата стапка е едноставно поризична, а фиксната едноставно побезбедна: Променливата стапка го следи Euribor плус маржа, па нејзиниот трошок се движи со поширокиот пазар, а не со одлуката на самата банка. Дали е поризична од фиксната стапка зависи од тоа каде се очекува да се движи Euribor во текот на Вашиот рок. Тоа е прашање за лицето што го организира Вашето финансирање, а не факт што може да го утврди кој било општ водич.

Податоците за каматните стапки се моментална состојба проверена преку три извори заклучно со август 2026 година, а не тековен пренос. Потврдете ги актуелните цени со кредитен посредник пред да го сметате кој било број овде за понуда.

Што конкретно го забавува барањето од чешки или полски апликант?

Речиси ништо од тоа не е поврзано со тоа дека документацијата е потешка за подготовка. Вистинскиот проблем е што документацијата не е во форма што системот на шпанската банка веќе ја очекува, а тоа создава проблеми за чешки или полски апликант на неколку предвидливи места.

Апостил и заколнат превод, а не само каков било преводДаночна пријава, платен список или извод од сметка на компанија од Чешка или Полска мора да пристигне со апостил и, во повеќето случаи, со заколнат превод на шпански јазик. Преводот што е точен, но не е заколнат, редовно се одбива. Ова е најчестата причина поради која предметот останува нецелосен.
Формат на даночна пријава за кој не е изготвена банкарската контролна листаШпанските шаблони за процена на кредитоспособноста се засноваат на распоред на платен список и даночна пријава од Шпанија или Западна Европа. Даночната пријава од Вашата земја ги содржи истите информации во различна структура. Проценувачот на кредитоспособноста кој првпат го чита тој распоред е побавен од оној што чита познат формат. Тоа е едноставно затоа што форматот не му е познат, а не поради некое правило.
Докажување на потеклото на парите преку границаШпанските правила за спречување перење пари бараат банката, а често и нотарот, да види документирано потекло на средствата. Парите префрлени од сметка во Чешка или Полска во Шпанија во месеците пред завршувањето на купопродажбата лесно се документираат ако ги чувате евиденциите за трансферите. Парите префрлени пред повеќе години преку неколку сметки не се лесни за документирање. Повторното составување на таа трага во доцна фаза е причината поради која предметите често застојуваат.
Кредитна историја што не патува со ВасШпанска банка не може да го преземе Вашиот кредитен запис од Чешка или Полска на ист начин како што го презема шпанскиот. Наместо тоа, се потпира на она што ќе го доставите и на сопственото повнимателно читање на непознат финансиски профил. Ова е една од причините поради кои кредитирањето на нерезиденти генерално се одвива повнимателно од кредитирањето на резиденти, без оглед на тоа колку се стабилни основните финансии.

Ништо од ова не е специфично за некоја банка која отежнува. Тоа е вообичаениот трошок на прекуграничен предмет. Раното започнување на постапката за превод и апостил е единственото нешто што сигурно го скратува времетраењето.Ова ја опишува општата, добро воспоставена банкарска практика и практиката за спречување перење пари, а не една конкретно именувана регулатива. Не е проверено во однос на конкретна објавена листа на документи на одредена банка. Потврдете ја точната листа со Вашата банка или брокер пред да ја сметате за целосна.

Што да потврдите пред да го потпишете FEIN

FEIN е документот што навистина е важен. Ова се трите работи што вреди да ги проверите во однос на него, наместо да се потпрете само на разговорот за резиме.

Дали понудата е вистинска фиксна каматна стапка или производ со комбинирана каматна стапкаДвата производи се рекламираат на сличен начин, но се однесуваат многу различно по истекот на почетниот фиксен период. Ова е најважно над приближно 500.000 €, каде што неколку банки престанаа да нудат целосно фиксни стапки при влегувањето во 2026 година. Лош знак е усниот опис како „фиксна“ каматна стапка, што самиот FEIN не го потврдува за целиот рок.
Што FiAE го означува како невообичаено кај оваа конкретна понудаКлаузула за минимална каматна стапка, валутен услов или казна за предвремена отплата што се применува само на оваа понуда е токму она што FiAE треба да го прикаже, одделно од општите услови во FEIN. Лош знак е понуда претставена без FiAE или понуда при која не Ви биле дадени наведениот минимум од 10 дена за разгледување пред потпишувањето.
Дали на Вашите документи им е потребен апостил, заколнат превод или и дветеПретпоставката дека е доволен обичен превод е најчестата причина поради која предмет од Чешка или Полска останува нецелосен со недели. Лош знак е документот што е прифатен во една служба, а одбиен во друга затоа што бил преведен, но никогаш не бил заверен со апостил, или обратно.

Искрено

Што објавува пазарот, а што не може да Ви го вети

Ley 5/2019 и системот FEIN/FiAE се прочитани во изворот (BOE-A-2019-3814) и претставуваат утврдена правна состојба, а не проценка на пазарот. Опсезите на односот заем кон вредност и тековните податоци за каматните стапки се поинаков вид тврдење. Ги проверивме во три прегледи на пазарот на англиски јазик од 2026 година, кои се согласуваат за обликот на пазарот. Но ниту еден од нив не е примарен регулаторен текст, каматните стапки се менуваат и ниту еден не претставува лична понуда за Вас. Сметајте ги овие бројки за она што пазарот моментално го објавува. Потврдете ја Вашата бројка со брокер пред да се потпрете на неа и очекувајте податоците да застареат во рок од неколку месеци, а не години.Ништо од ова не Ви кажува што конкретно ќе Ви биде понудено и не организира запознавање со брокер. Тоа е хипотекарната услуга на Arevont. Таа постои затоа што искрениот одговор на прашањето „што ќе добијам“ зависи од Вашиот приход, постојните обврски, возраста, валутата во која сте платени и конкретната банка, а не од просекот на пазарот.

Најчести прашања за хипотеките во Шпанија

Дали FEIN е исто што и хипотекарна понуда?: Тоа е стандардизиран опис на понудата, а не одделен чекор за одобрување. Откако банката ќе биде подготвена да позајми средства, FEIN ги утврдува условите на конкретната понуда во форматот што го бара законот. Потоа имате најмалку десет дена да ја разгледате пред да можете да потпишете што било кај нотарот.
Може ли да добијам целосно фиксна стапка над 500.000 €?: Понекогаш, но во пресрет на 2026 година неколку банки престанаа да нудат вистинска фиксна каматна стапка за целиот рок над приближно тој износ и преминаа на производи со комбинирана каматна стапка: фиксна во почетниот период, најчесто три години, а потоа променлива. Прашајте јасно која од нив се нуди, бидејќи комбинираниот производ се однесува многу различно по истекот на фиксниот период.
Зошто статусот на мојот апостил и превод е поважен од мојот приход?: Не е поважен. Тоа е едноставно чекорот што е непознат, а не тежок, и токму непознатите чекори незабележливо додаваат недели. Висок приход документиран во непризнаен формат сепак мора да помине низ постапката за апостил и заколнат превод пред шпанскиот проценувач на кредитоспособноста воопшто да може да постапи по него.
Дали овие податоци ми кажуваат што ќе ми биде понудено?: Не, ниту имаат таква цел. Тие ги опишуваат пазарот и законот. Она што ќе Ви биде понудено зависи од Вашиот приход, обврските, возраста, валутата и конкретната банка. Токму за тоа служат хипотекарната услуга на Arevont и нејзината проценка на изводливоста.

Looking at a specific property?

Send us the property