Данок на имот во Шпанија за нерезиденти
За 30 секунди
Сопственик кој не е резидент должи шпански данок на имотот секоја година, без оглед дали го изнајмувате или не, преку Modelo 210: 19 % ако сте даночен резидент во ЕУ или ЕЕП, а 24 % ако не сте.
Modelo 210Државна агенција за даночна администрација
- Тип на даночен обврзник
- РЕЗИДЕНТ НА ЕУ/ЕЕП
- Даночна основа
- ПРИПИШАН ДОХОД
- Одбитни трошоци
- X XXX,XX €
- Даночна година
- AAAA
- Тип на даночен обврзник. Ова поле ја одредува стапката: 19 % ако е штиклирано овде, 24 % во спротивно.
- Даночна основа. Припишан доход за периодот во кој не сте го изнајмувале имотот, или остварен приход од изнајмување за периодот во кој сте го изнајмувале. Никогаш и двете истовремено.
- Одбитни трошоци. Само резидент на ЕУ/ЕЕП може воопшто да го користи ова поле.
- Даночна година. Даночната година за која се поднесува пријавата, една година пред годината во која ја поднесувате.
Што ја активира оваа даночна обврска и колкава е нејзината висина?
Modelo 210 е шпанскиот даночен образец што го поднесува сопственик кој не е резидент, а доспева дури и кога имотот никогаш не бил изнајмен. Обврската ја активира сопствеништвото, а не изнајмувањето: Шпанија припишува фиктивен доход само врз основа на фактот дека поседувате имот погоден за живеење и одделно го оданочува остварениот приход од изнајмување, доколку постои.Самата стапка зависи од тоа каде сте даночен резидент: во основа 19 % за ЕУ и ЕЕП, а 24 % за сите останати. Се применува на различни основи во зависност од тоа дали сте го изнајмувале имотот или не. Оваа стапка овде ја наведуваме само накратко, бидејќи таа е едноставно причината поради која обврската воопшто постои. Целосната табела на стапки, процентите за основата на припишаниот доход и правилата за одбивање на трошоците се посебна тема со значителна сложеност.
Дали сте го изнајмувале имотот во кој било период од годината?
- Да, дел од годината или цела годинаПријавувате остварен приход од изнајмување, по стапката што ја определува вашиот резидентски статус.
- Не, никогаш не е изнајменПријавувате фиктивен припишан доход што произлегува од сопствеништвото на имот погоден за живеење.
Кога треба да се поднесе пријавата?
Календарот за поднесување неодамна се промени, но повеќето коментари, на чешки и на англиски, сè уште не го следат тоа. Претходно рокот за поднесување пријава за штотуку завршената година се опишуваше како единствен рок на крајот од годината. Сега започнува порано и останува отворен во текот на најголемиот дел од следната година.
| Ситуација | Што се поднесува | Кога |
|---|---|---|
| Имотот никогаш не бил изнајмен, го користел сопственикот или бил празен | Modelo 210, припишан доход, еднаш годишно. | Од 1 април до 31 декември во годината што следи по даночната година. |
| Имотот бил изнајмен дел или цела година | Modelo 210 за приходот од изнајмување, плус посебна пријава за секој период во кој имотот не бил изнајмен. | Посебниот водич за данокот на приход од изнајмување на оваа страница детално ја опфаќа зачестеноста на поднесувањето и точната стапка. |
| Прва година на сопствеништво | Периодот за припишаниот доход започнува само од датумот кога сте стекнале сопствеништво. | Се поднесува во истиот рок следната година, пресметано само за делот од годината. |
| Пријава задоцнета неколку години | Сè уште се поднесува на Modelo 210, со камата и доплата за задоцнето поднесување. | Поднесете ја веднаш штом ќе забележите. Доплатата се зголемува колку подолго доцни поднесувањето, па чекањето е единственото нешто што сигурно ја влошува ситуацијата. |
Што мора да постои однапред пред да може ова да се поднесе?
Најнапред, NIE, бидејќи без него не можете да поднесете ниту еден шпански даночен образец. Законот не бара шпанска банкарска сметка за самото поднесување, но во пракса повеќето сопственици плаќаат преку таква сметка. Нејзиното отворање откако првиот рок за поднесување веќе се приближува е токму видот на непотребно брзање во последен момент што вреди да се спречи.Навременото започнување на постапката за NIE не е само задача поврзана со завршувањето на купопродажбата. Ако на него гледате само така, тоа е најчестата причина првата пријава воопшто да биде пропуштена, наместо само да биде поднесена доцна.
- Имате ли NIE?Who decidesВие или Вашиот застапникWhat it grantsБројот потребен за секој образецIf noПоднесувањето не е можно
- Ја имате ли катастарската референца?Who decidesНа потврдата за IBIWhat it grantsОсновата на припишаниот доходIf noПријавата не може да се пресмета
- Ќе поднесете сами или преку застапник?Who decidesВаш изборWhat it grantsЕдното води до валидно поднесувањеIf noНишто договорено, ништо поднесено
Услугата на Arevont за NIE и административна поддршка постои за ова да се усогласи со остатокот од купопродажбата, наместо да се остава за периодот кога рокот е близу.
Дали истата поделба според резидентноста важи и кога ќе дојде време да продавате?
Не, и важно е да го знаете тоа токму затоа што е спротивно на шемата што штотуку ја опишавме. Данокот на капитална добивка при продажба на шпански имот е рамни 19 % за секој нерезидент, без оглед на тоа дали е од ЕУ/ЕЕП или не. Данокот на доход од поседување и изнајмување на имотот се разликува според резидентноста, но данокот при продажба не се разликува.
Што подразбира шемата на данокот на доходКаков е случајот при продажба
- Продавач од земја надвор од ЕУ/ЕЕП плаќа повисока стапка, според шемата од 24 %
- Стапката на данокот на капитална добивка е 19 % за секој нерезидент, без оглед на резидентноста. Само данокот на доход од поседување и изнајмување на имотот се разликува според статусот во ЕУ/ЕЕП.
Што да потврдите пред да претпоставите дека пријавата е поднесена
Три работи што треба да ги проверувате еднаш годишно, наместо да претпоставувате.| Побарајте | Што ви кажува | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Кој е именувано одговорен за поднесувањето | Секоја година некој мора да ја подготви и поднесе оваа пријава, таа не е сметка што пристигнува сама. Повеќето сопственици што ја пропуштаат едноставно никогаш не потврдиле кој ја поднесува. | Нема именувано лице или фирма одговорни за поднесувањето, една година по завршувањето на купопродажбата. |
| Дали е поднесена пријавата за првата, неполна година | Купопродажба завршена во текот на годината сè уште подразбира сразмерна пријава за таа година. Ова е пријавата што сопствениците најчесто целосно ја забораваат, бидејќи самото завршување на купопродажбата не дава никаков знак дека е потребна. | Претпоставка дека обврската започнува следниот јануари, наместо на датумот на завршување на купопродажбата. |
| Дали NIE и, доколку се користи, шпанската сметка се обезбедени | Ниту пријавата за припишан доход ниту пријавата за приход од изнајмување не може да се поднесе без NIE. Нејзиното оставање за периодот кога рокот е близу е најчестото непотребно одложување. | Барање за NIE што не било започнато доволно навреме. |
Насока за обврската, а не за Вашата пријава
Промената на рокот за поднесување, Orden HAC/623/2026, директно ја прочитавме на сопствените страници на Agencia Tributaria на 17 август 2026 година. Станува збор за вистинска и неодамнешна промена со која повеќето коментари на оваа тема сè уште не се усогласиле. Намерно ја задржуваме самата стапка накратко овде: точните проценти, основата за припишаниот доход и правилата за одбивање трошоци се целосно обработени, со наведени извори и детално, во посебниот водич за данокот на приход од изнајмување. Повторувањето на таа табела овде само би создало ризик со текот на времето двете содржини да се разминат.Ова се општи информации за тоа кога и зошто постои обврската. Тоа не е пресметка на износот што лично го должите и не е замена за потврдување кој ја поднесува пријавата во Ваше име. Arevont не е даночен советник и не ја поднесува оваа пријава.Некои работи намерно ги оставаме за нивните посебни водичи: точната табела со стапки, процентите за основицата на припишаниот доход и признавањето на трошоците припаѓаат во водичот за данок на приход од изнајмување. Стапката за капитална добивка и задржувањето од 3 % при продажба припаѓаат во водичот за трошоци при продажба и излез од инвестицијата. Тоа што Вие лично ќе станете даночен резидент на Шпанија, со што целиот овој режим се заменува со друг, има свој посебен водич.
Често поставувани прашања за данокот за нерезиденти
- Што се случува ако оваа пријава едноставно не се поднесе неколку години?
- Таа обврска не исчезнува. Сè уште го должите неподносењето на пријавата, со камата и доплата што се зголемува колку подолго пријавата останува неподнесена. Шпанската даночна управа може да постапи ретроактивно штом тоа биде забележано, на пример при подоцнежна продажба. За задоцнето, но доброволно поднесување, пред да бидете повикани, се постапува поблаго отколку кога ќе бидете откриени. Тоа е практичниот аргумент за поднесување пријава за заборавена година, наместо да се надевате дека ќе остане незабележана.
- Дали поседувањето преку компанија менува нешто од ова?
- Тоа го менува целиот режим, а не само стапката. Компанија што поседува недвижен имот во Шпанија генерално се оданочува според правилата за корпоративно оданочување, наместо според индивидуалниот режим опишан погоре, со свои обврски за поднесување пријави. За компанија со седиште во одредени некооперативни јурисдикции, се применува и посебен данок на недвижен имот. Тоа е сосема поинаква споредба.
- Дали сè уште се должи пријавата за припишан доход за недвижен имот што е ненаселив или се реновира?
- Генерално да, бидејќи обврската е поврзана со поседувањето урбан недвижен имот од категорија погодна за живеење, а не со тоа дали некој би можел да престојува во него за време на реновирањето. Недвижен имот што навистина не е погоден за живеење е конкретен, документиран исклучок што вреди да го разгледате со даночен советник, наместо да претпоставувате. Тоа не е општо правило за кое може едноставно да се тврди дека важи или не важи.
