Често поставувани прашања за купување имот во Шпанија
Ова се одговорите што ги даваме по телефон, со истите зборови. Дваесет и четири прашања, оние што странските купувачи најчесто ги поставуваат, групирани според тоа на што работите, а не по азбучен ред. Секој одговор завршува со линк до страницата што темелно ја обработува темата.
- приближно над купопродажната цена за новоградба
- 13 %
- приближно над купопродажната цена за имот од секундарниот пазар
- 9 %
- околу толкав дел од вредноста финансира банката за нерезидент
- 50 %
- Колку пати треба да дојдете во Шпанија
- 1×
Како всушност функционира купувањето во Шпанија и колку трае?
За завршен имот потребни се од неколку недели до неколку месеци од резервацијата до добивањето на клучевите, а за новоградба може да бидат потребни уште две години. Едно патување е доволно, а две се подобри, бидејќи речиси секој чекор може да се потпише со полномошно.Како функционира целата постапка за купување и колку трае?
За завршен имот, обично треба да очекувате од неколку недели до неколку месеци од резервацијата до добивањето на клучевите. Кај новоградба, времетраењето зависи од фазата на проектот. Може да купувате завршен стан, но и проект што ќе биде завршен во текот на следните две години. Целата постапка ја опишуваме погоре, од изборот и правните проверки до нотарот.
Колку пати треба да ја посетам Шпанија?
Еднаш е доволно, а двапати е подобро. Целата постапка може да се спроведе од далечина со полномошно, но сепак би сакале да ја посетите барем еднаш.
Можам ли да купам имот и ако не живеам во Шпанија?
Да. Купувањето имот и шпанскиот престој се две различни работи. Можете да поседувате имот како нерезидент, а голем дел од постапката може да се спроведе преку полномошно.
Дали ми треба NIE и шпанска банкарска сметка за да купам имот?
Ви треба NIE. Шпанска банкарска сметка е многу корисна во практиката. NIE е идентификациски број за странци, кој ќе Ви биде потребен за купувањето, даноците и другите прашања поврзани со имотот. Ние го организираме навреме со адвокат, бидејќи чекањето на него кога треба да потпишете е непотребен начин да го усложните купувањето.
Кој треба да го поседува имотот?
Вие, двајцата сопружници или некој друг, зависно од Вашата семејна и финансиска состојба. Не постои единствен точен одговор. Структурата на сопственоста подоцна може да влијае врз наследувањето, даноците и продажбата, па затоа подобро е да го одлучите ова со адвокат и даночен советник пред потпишувањето на купопродажниот договор, а не во канцеларијата на нотарот. Ако купувате како двојка, имате деца, поседувате значителен имот во Шпанија или размислувате да купите преку компанија, кажете му на адвокатот уште на самиот почеток.
Колку ќе Ве чини купувањето надвор од цената?
Околу 13 % над цената за новоградба и околу 9 % за имот од секундарниот пазар, а ако Ви треба хипотекарен кредит како нерезидент, планирајте да позајмите околу половина од вредноста што ја утврдува банката, наместо 70 или 80 % што можеби ги очекувате.Колку вкупно ќе ме чини купувањето надвор од цената на имотот?
За новоградба, предвидете приближно 13 % над куповната цена, а околу 9 % за имот од секундарниот пазар. Најголемата разлика е кај даноците: за новоградба плаќате 10 % ДДВ и AJD во Андалузија, додека за имот од секундарниот пазар данокот на пренос е 7 %. Треба да ги додадете и адвокатот, нотарот, катастарот на недвижности и неколку помали ставки. Целосниот трошок на купувањето можете да го пресметате погоре на страницата врз основа на цената на имотот.
Колку сопствени средства ми се потребни ако сакам хипотека?
Главно зависи од тоа дали купувате новоградба или имот од секундарниот пазар.За новоградба, добро е да имате подготвено приближно 20 до 40 % од куповната цена за плаќањата што може да доспеат пред завршувањето на проектот. Ќе Ви бидат потребни и сопствени средства за даноците и дополнителните трошоци за купувањето, вклучувајќи 10% ДДВ и другите трошоци поврзани со преносот.За имот од секундарниот пазар, како нерезидент, реално очекувајте банката да финансира приближно половина од вредноста што самата ја припишува на имотот. Затоа, остатокот од купопродажната цена и трошоците за купување треба да ги обезбедите од сопствени средства.За имот што чини 500.000 €, Вашите сопствени средства затоа често не изнесуваат 100.000 или 150.000 €, туку значително повеќе. Затоа го организираме финансирањето пред резервацијата, а не само откако ќе се одлучите за конкретен имот.
Можам ли да добијам хипотека како граѓанин на ЕУ?
Да, но како нерезидент, не очекувајте автоматски финансирање од 70 или 80 % од цената.Со приходи во валута различна од еврото, реално е да очекувате финансирање од околу 50 % од вредноста што ја утврдила банката. За некои клиенти понудата може да биде подобра, а за други полоша, во зависност од нивните приходи, обврски, возраст, валута на приходите и конкретната банка.Исто така, важно е банката да не ја пресметува хипотеката според купопродажната цена, туку според сопствената проценка. Ако купувате за 500.000 €, но банката го процени имотот на 470.000 €, финансирањето се пресметува врз основа на 470.000 €.Затоа, пред да изберете имот, проверуваме какво финансирање реално можете да очекувате и колку сопствени средства ќе Ви бидат потребни.
Како да префрлите пари од друга валута во евра?
Најголемиот дел од купопродажбата ќе го платите во евра, па при поголем износ има смисла да не ја земете предвид само провизијата за трансфер, туку пред сè реалниот девизен курс. Парите можете да ги префрлите преку сопствената банка или преку специјализиран давател на услуги за размена на валути, а кај поголеми износи вреди да ги споредите понудите. Пред сè, не го оставајте трансферот за последен момент. Банката може да побара да го докажете потеклото на парите или да го одложи трансферот поради интерна проверка. Врз основа на распоредот на плаќања, однапред ќе Ви кажеме кога ќе Ви биде потребен секој износ.
Ќе треба ли да докажам од каде потекнуваат моите средства?
Да. Кај поголема трансакција, очекувајте банката и другите страни вклучени во трансакцијата да побараат да го докажете потеклото на средствата. Ако парите потекнуваат од продажба на компанија, дивиденди, инвестиции или друга посложена структура, обезбедете ја документацијата пред да започнете со префрлањето на парите.
Новоградбата чини околу 13 % над цената, а имотот од секундарниот пазар околу 9 %Истиот одговор како на првото прашање во оваа група, прикажан така што двете можности може да се споредат една до друга. Ориентативни бројки од нашиот калкулатор на трошоци на почетната страница.
Пресметајте ги овие трошоци врз основа на Вашата цена, а не на пример. Калкулаторот ја внесува цената на имотот и го прикажува целокупното купување, ставка по ставка.
| Новоградба | Секундарен имот | |
|---|---|---|
| Вкупно над цената | околу 13 % | околу 9 % |
| Главниот данок | ДДВ 10 % | данок на пренос 7 % |
| Андалузиски данок на печат | AJD | не се наплаќа |
| Исто така се плаќа | адвокат, нотар, катастар на недвижности и неколку помали ставки | адвокат, нотар, катастар на недвижности и неколку помали ставки |
Каде навистина се изложени на ризик Вашите пари и што ги штити?
Само на едно место: кај резервацијата, која е единственото плаќање извршено надвор од системот на гаранции. Сè по неа е заштитено или со банкарска гаранција издадена на Ваше име или со тоа што Вашиот адвокат одлучува кога ќе бидат ослободени средствата.Како се заштитени моите средства?
Тоа зависи од тоа дали купувате новоградба или имот од секундарниот пазар.Кај новоградба, банкарската гаранција е најважната заштита. Плаќањата што ги испраќате до инвеститорот пред да заврши изградбата мора да бидат заштитени согласно конкретниот распоред на плаќања, а пред да ги испратите парите, адвокатот ја проверува сметката, документацијата и обезбедувањето што се применува за тоа плаќање. За плаќањата покриени со банкарска гаранција, добивате потврда што се однесува на конкретниот износ и купувач.Кај имот од секундарниот пазар, постапката е поинаку уредена. Адвокатот ги следи договорите, роковите и начинот на пренос, така што продавачот ги добива парите само кога навистина треба да бидат ослободени согласно трансакцијата.Значи, не станува збор само за тоа каде ги испраќате парите. Пред секое значително плаќање, адвокатот проверува зошто ги испраќате, кому и под кои услови.
Дали надоместокот за резервација се враќа ако адвокатот открие проблем?
Тоа зависи од формулацијата на договорот за резервација и се разликува кај инвеститорот и продавачот. Надоместокот за резервација е единственото плаќање надвор од системот на гаранции, па затоа треба да биде мал, а во договорот јасно да бидат наведени условите за негово враќање. Поради тоа, адвокатот го чита пред да бидат испратени парите, а не потоа.
Што ќе провери адвокатот пред да потпишам што било?
Кој навистина го поседува имотот, дали има хипотеки, постапки за извршување или други обврски, дали податоците во катастар на недвижности се точни, дали има долгови кон здружението на сопственици и дали правниот статус се совпаѓа со она што го купувате. За конкретен имот, проверките се прошируваат во зависност од неговиот тип и историја.
Ми треба ли сопствен адвокат?
Да. Независен адвокат кој Ве застапува Вас, а не инвеститорот или продавачот. Адвокатот ги проверува сопственоста, долговите, товарите, дозволите, договорите и правниот статус на имотот пред да се обврзете на купување. Ние не вработуваме адвокати и не добиваме провизии од нив за препораки. Ќе Ви дадеме неколку опции, а Вие можете сами да изберете.
Што ако инвеститорот не го заврши проектот?
Секоја уплата извршена пред завршувањето на зградата, согласно закон, мора да биде покриена со банкарска гаранција издадена на Ваше име. Вашиот адвокат ќе ја провери точната формулација на гаранцијата за Вашата станбена единица пред да се изврши каква било уплата и ќе Ви објасни што точно покрива.
Дали можам да ги наследам долговите на претходниот сопственик?
Некои долгови и обврски поврзани со имотот може да влијаат врз новиот сопственик, па затоа пред купувањето не го проверуваме само продавачот, туку и самиот имот. Меѓу другото, адвокатот го проверува неговиот статус со здружението на сопственици и ги обезбедува релевантните потврди пред потпишувањето.
Четири претпоставки што ги чинат купувачите париСекое од овие прашања е целосно одговорено во прашањата погоре. Заедно, тие се четирите работи што странските купувачи најчесто ги разбираат погрешно пред некој воопшто да го прочита договорот.
Претпоставки на купувачиШто е всушност точно
- Секоја уплата е заштитена
- Резервацијата е единствената уплата направена надвор од системот на гаранции. Затоа мора да биде мала и затоа договорот со условите за нејзино враќање се чита пред да се префрлат парите, а не потоа.
- Инвеститорот го презема ризикот за недовршена новоградба
- Само ако документацијата е исправна. Секоја уплата пред завршувањето на новоградбата мора да биде покриена со банкарска гаранција издадена на Ваше име, а Вашиот адвокат ја проверува точната формулација за Вашиот стан пред да биде испратено што било.
- Хипотеката покрива 70 до 80 проценти
- Не, не за нерезидент на кој му се исплаќа приходот во валута различна од еврото. Планирајте на околу половина од вредноста што самата банка ја утврдува и имајте предвид дека банката кредитира врз основа на сопствената проценка, а не врз основа на цената што сте ја договориле.
- Нема приход од наем, значи нема шпански данок
- Сепак мора да се поднесе даночна пријава. Modelo 210, данокот на претпоставен приход за нерезиденти, се применува на празен имот, а повеќето сопственици дознаваат за тоа доцна.
Можете ли да го изнајмувате имотот на туристи?
Не автоматски. Тоа зависи од конкретниот имот, градот и сопствените правила на заедницата, поради што се проверува пред да резервирате, а не да го дознаете подоцна.Можам ли да го изнајмувам имотот на туристи за краткорочни престои?
Не автоматски. Тоа зависи од конкретниот имот, општината, правилата на здружението на сопственици и тековните правила за туристичко сместување. Затоа проверуваме дали е можно краткорочно изнајмување пред резервацијата, доколку изнајмувањето е една од причините поради кои го купувате имотот.
Колку Ве чини сопственоста годишно?
IBI, надоместокот за заедницата, сметите, осигурувањето, комуналните услуги и шпанската даночна пријава, дури и во година во која воопшто не го изнајмувате имотот. Надоместокот за заедницата обично е ставката што објаснува зошто два слични стана имаат различни трошоци за сопственост.Колку ќе плаќам секоја година?
IBI, надоместоците за здружението на сопственици, трошоците за отпад, осигурувањето, електричната енергија и водата, а за нерезиденти и даночните обврски во Шпанија. Најголемата разлика меѓу два стана со слична цена често ја прават надоместоците за здружението на сопственици, па затоа за конкретен имот ги прикажуваме реалните годишни трошоци наместо една универзална сума.
Дали плаќам данок во Шпанија дури и ако не го изнајмувам имотот?
Да. Modelo 210, данок на припишан приход за нерезиденти. На Вашиот јазик, тој објаснува речиси ништо, а повеќето сопственици дознаваат за тоа предоцна.
Што ако треба да го продадам имотот за две или три години?
Можете да го продадете во секое време. Прашањето е по која цена и колку брзо. Најлесно повторно се продаваат имотите со нешто што ќе го посакуваат и идните купувачи: добра микролокација, поглед, правилна ориентација, можност за пешачење или висококвалитетен проект. Затоа, при купувањето, не размислуваме само дали имотот Ви се допаѓа денес, туку и кому на крајот ќе му го продадете. При продажба како нерезидент, очекувајте и трошоци и даноци поврзани со продажбата.
Дали имотот ќе остане во семејството?
Да, и ова може да се подготви однапред. Се применува шпанскиот данок на наследство, но Андалузија нуди значителни олеснувања за блиски членови на семејството. Во тестаментот можете да изберете наследството да се уредува според правото на Вашата земја, а краток шпански тестамент може да му заштеди на Вашето семејство месеци административна работа.
Дали купувањето е подобро од изнајмувањето и дали овој брег одговара на Вашиот буџет?
Ако доаѓате еднаш годишно на две недели, изнајмувањето е поедноставно. Ако доаѓате неколкупати годишно, поседувањето почнува да има поинаква смисла, а под приближно 250.000 € за самиот имот ќе Ви кажеме дека Costa Blanca веројатно е подобар избор.Дали купувањето имот ќе ме направи даночен резидент на Шпанија?
Не. Самото поседување имот не Ве прави даночен резидент на Шпанија. Даночниот престој се утврдува според Вашата реална ситуација, вклучително и времето што го поминувате во Шпанија и местото каде што се наоѓа центарот на Вашите економски и лични интереси. Ако сакате да поминувате поголем дел од годината овде или трајно да се преселите, разговарајте со советник за Вашиот даночен престој пред преселувањето. Тоа може да влијае врз начинот на кој Шпанија ги проценува Вашите приходи и имот надвор од Шпанија.
Купување или изнајмување?
Ако доаѓате еднаш годишно на две недели, а имотот инаку би бил празен во остатокот од годината, изнајмувањето можеби е поедноставно.Но, кога ќе почнете да доаѓате овде неколкупати годишно или да поминувате подолг дел од годината на Costa del Sol, сопственоста на имот почнува да има многу поголема смисла. Не мора секојпат да барате слободен имот за изнајмување, да се справувате со сезонски цени или да се селите меѓу различни станови. Едноставно пристигнувате со мал куфер, а сè друго веќе Ве чека во Вашиот дом.Ова е уште позначајно ако патувате со куче или деца, или ако сакате да доаѓате на неколку недели или месеци. Добри долгорочни изнајмувања не е секогаш лесно да се најдат, а во главната сезона може да бидат многу скапи.А ако законски го изнајмувате имотот кога не го користите, приходот од изнајмување може да покрие значителен дел од годишните трошоци за сопственост. Со добро избран имот, не плаќате само за место за одмор, туку поседувате втор дом што може да генерира приход во дел од годината.Затоа, со клиентите кои сакаат редовно да доаѓаат овде, обично повеќе се фокусираме на тоа кога купувањето ќе почне да има смисла, отколку на прашањето дали воопшто има смисла.
Costa del Sol или Costa Blanca?
Главно зависи од Вашиот буџет и од тоа што очекувате од Шпанија.Costa Blanca генерално е поевтина, а со истиот буџет таму можете да купите значително повеќе. Costa del Sol е поскапа, но нуди поквалитетен живот во текот на целата година, меѓународна инфраструктура, аеродромот во Малага, голф, училишта, здравствена заштита и голема меѓународна заедница.Ако имате помалку од приближно 250.000 € за самиот имот, директно би Ви кажале дека веројатно не би се фокусирале на Costa del Sol. Изборот по оваа цена е многу ограничен, а истиот буџет може да има значително повеќе смисла во Costa Blanca.Од приближно 300.000 € па нагоре, на Costa del Sol почнуваат да се појавуваат реални опции, но тоа сепак зависи од локацијата, оддалеченоста од морето, состојбата на имотот и барањата во однос на погледот или изнајмувањето.
Што заработуваме од Вашето купување?
Провизијата ја плаќа инвеститорот или продавачот и таа веќе е вклучена во нивниот ценовник, па купувачот не ни плаќа ништо дополнително. Не ги вработуваме адвокатите што ги препорачуваме и ниту од нив не земаме провизија.Подолгиот одговор е даден на една страница, наместо во акордеон, бидејќи ова се прашањата што одлучуваат дали ќе им верувате на останатите информации на оваа страница и заслужуваат повеќе од четири реченици.
Дваесет минути по телефон го даваат одговорот што општите често поставувани прашања не можат да го дадат
Речиси секое прашање на оваа страница има различен одговор за конкретен имот во конкретен град, а тоа е одговорот што навистина Ви е потребен. Ова се истите зборови што ги користиме во разговорот, а во разговорот тие се применуваат на Вашиот имот.Дваесет минути, без обврска, а можете да ни покажете и имот што сте го пронашле на друго место. Ако веќе имате оглас пред Вас, испратете ни го наместо тоа и ќе добиете одговор за тој имот, а не за имотите воопшто.