Купување имот преку компанија: кога има смисла
За 30 секунди
За речиси секој купувач на една куќа за одмор, одговорот е не. Компанијата носи годишни пријави, го оданочува Вашето користење на имотот и го усложнува продавањето. И не го намалува данокот при купување ниту за едно евро.
Колку шпански недвижности и дали зад нив навистина стои бизнис?
- Еден дом за одморКупете лично. Ова е едноставниот и вообичаен одговор за речиси секој купувач.
- Повеќе недвижности, комерцијално издавани како вистински бизнисКомпанија може да има смисла. Побарајте независен даночен совет пред основањето, врз основа на Вашите сопствени бројки.
Дали компанија обично има смисла за еден дом за одмор?
Не, и вреди ова јасно да се каже, наместо да се претставува како неутрален избор меѓу две подеднакво добри опции. Ако купувате една недвижност за сопствена употреба и за употреба од Вашето семејство, личната сопственост речиси секогаш е поедноставна, поевтина за управување и поевтина за продажба. Секоја вистинска предност што ја нуди компанијата се однесува на поинаква ситуација од Вашата.Ова прашање постојано се поставува, обично поради претпоставката од Чешка дека компанијата може да го заштити данокот на начинот на кој понекогаш го прави тоа во матичната земја. Во Шпанија, за еден дом за одмор, обично се случува спротивното. Го плаќате истиот данок при купување, дополнителен данок за сопственото користење на недвижноста и низа годишни пријави за кои приватно лице никогаш не треба да се грижи.
Што претпоставуваат луѓетоКако навистина изгледа данокот
- Компанија го намалува данокот платен при купување на недвижноста
- Не го намалува. ITP или IVA плус AJD, еднократниот данок при купување, се пресметува на ист начин без оглед на тоа кој е купувачот, физичко или правно лице.
- Компанија ја штити недвижноста од вбројување во личното богатство
- Самите удели и понатаму се имот што го поседувате, проценет преку билансот на состојба на компанијата, и и понатаму се вбројуваат за целите на данокот на богатство. Видете го посебниот водич за данокот на богатство за објаснување на механизмот.
- Користењето на недвижноста од Ваша страна, преку Вашата сопствена компанија, е даночно неутрален аранжман
- Вообичаено не е. Ако компанијата ја поседува недвижноста, а Вие или Вашето семејство ја користите лично, аранжманот се третира како компанијата да Ви ја изнајмува по пазарна закупнина, а така утврдениот приход од закуп се оданочува.
Кога компанијата е вредна за трошокот?
Постојат четири вистински случаи и сите имаат една заедничка работа: ниту еден не се однесува на еден дом за одмор. Компанијата создава вистински административен и финансиски товар, а тој товар се исплаќа само кога има доволно активности за да се оправда неговото управување. Случаите со наследување и одговорност подолу се наведени како реални размислувања, без детални бројки, бидејќи вистинскиот механизам зависи од прекуграничните договорни правила и од околности што ниту едно општо правило не може да ги реши.
- Вистинско портфолио, а не една недвижностИнвеститор кој поседува неколку недвижности во Шпанија за издавање, наместо еден дом за одмор, има посериозна причина да користи корпоративна структура: заедничка администрација, единствени сметки што опфаќаат повеќе средства и структура со која може да се обезбеди финансирање врз основа на целото портфолио.
- Правилно планирање на наследувањето низ генерациитеПренесувањето удели во компанија низ семејството во некои случаи може да биде поедноставно од пренесувањето недвижност во директна сопственост. Но тоа целосно зависи од конкретниот договор меѓу Шпанија и Вашата матична земја за наследување и данок на наследство, а тоа е прашање за специјалист во двете земји.
- Постојен оперативен бизнис на кој веќе му е потребно присуство во ШпанијаКомпанија што навистина работи во Шпанија, на пример водејќи бизнис со издавање како своја реална активност, наместо само да поседува еден имот, има поинаков даночен статус од фиктивна компанија создадена само за поседување еден стан за одмор.
- Одвојување на одговорноста кај бизнис со издавање со повисок ризикКога недвижноста се издава комерцијално во значителен обем, со реален оперативен ризик, некои сопственици разгледуваат корпоративна структура од причини поврзани со одговорноста. Ова е оправдано размислување. Но административниот трошок мора чесно да се измери во однос на ризикот што можеби веќе може поевтино да го покрие добра полиса за осигурување.
Забележете што не е на оваа листа: купување еден стан за семејни одмори и повремено издавање. Ова е вообичаениот случај за кој често непотребно се поставува корпоративна структура, а не треба да биде така.
Што и кога треба да пријавите откако компанијата ќе ја поседува недвижноста?
Постојат три редовни пријави и сите се поднесуваат во истиот период од годината. Откако Real Decreto 609/2023 го создаде националниот Registro de Titularidades Reales, секоја шпанска компанија мора да го пријави својот стварен сопственик, физичкото лице што на крајот ја поседува или контролира. Ова се прави двапати: еднаш во самиот акт за основање и повторно приложено кон годишните сметки што секоја година се поднесуваат во Registro Mercantil, трговскиот регистар. Ова е национално барање, не е специфично за недвижности и се применува без оглед на тоа дали компанијата е неактивна или активно работи.Покрај тоа, компанијата мора да поднесе годишна пријава за Impuesto sobre Sociedades до националната даночна управа, AEAT. Ова се применува дури и во година без никаква активност, што се нарекува нулта пријава. Нејзиното прескокнување не е безбедна опција. Казните се зголемуваат колку подолго недостасува задолжителната пријава, според истото правило што го опишува даночниот водич на оваа страница за нерезиденти во однос на годишната пријава на физичко лице.
| јан | фев | мар | апр | Мај | јун | јул | авг | сеп | окт | ное | дек | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Пријава на корпоративен данок (Impuesto sobre Sociedades) | јул | |||||||||||
| Годишни сметки депонирани во Registro Mercantil | јул | |||||||||||
| Пријавување на вистинскиот сопственик (вистинска сопственост) | јул |
- Пријава на корпоративен данок (Impuesto sobre Sociedades)
- Се поднесува до 25 јули за компанија со календарска година. Нестандардната фискална година го поместува датумот, затоа потврдете го Вашиот датум со сметководителот.
- Годишни сметки депонирани во Registro Mercantil
- Се поднесува заедно со даночната пријава или кратко по неа.
- Пријавување на вистинскиот сопственик (вистинска сопственост)
- Се приложува кон поднесувањето на годишните сметки, а потоа повторно при основањето, кога тоа се случува во текот на годината.
Добивањето на NIE за секој директор и средувањето на сопствениот шпански даночен број на друштвото пред основањето, наместо недостатокот да се открие кај нотарот, е токму она со што се занимава услугата за NIE и административна поддршка на Arevont, заедно со вакво купување.
Колку чини водењето друштво, покрај самото купување?
Приближно 500 до 1 000 € годишно, само за администрацијата на неактивното друштво, над данокот при купување, кој е ист како при лично купување. Неактивното друштво, односно друштво што ја поседува недвижноста и не врши друга дејност, сепак треба да води формално сметководство, да поднесува годишна пријава за корпоративен данок и да доставува годишни сметки до регистарот. Ова е реален, повторлив трошок без еквивалент кај недвижност во лична сопственост, покрај вообичаените годишни трошоци за сопствеништво што секој купувач веќе ги има.Годишниот данок од 3 % на катастарската вредност е единствената бројка за која вреди да бидете прецизни, бидејќи плаши повеќе купувачи отколку што треба. Се применува само на друштво со седиште во земја што Шпанија ја класифицира како некооперативна јурисдикција, порано нарекувана даночен рај. Ниту Чешка ниту Полска не се на таа листа, па вообичаено основано чешко или полско друштво, или шпанско SL во сопственост на чешки или полски содружник, не го активира. Вреди ова јасно да се каже, бидејќи стравот од него е чест, а реалниот ризик за купувачите за кои е наменета оваа страница е практично нула.
| Данок при купување (ITP или IVA плус AJD)Исто како лична купопродажба | Нема заштеда |
|---|---|
| Годишна администрација на неактивно друштвоСметководство, даночна и регистарска пријава | 500 до 1 000 € |
| 3 % посебен данок на катастарската вредностСамо некооперативни јурисдикции, не Чешка или Полска | Не се применува |
| 25 % корпоративен данок на приход од наемСпоредете со Вашата лична стапка за нерезиденти на истиот приход | Зависи од киријата |
| Наместо тоа, лично поседувањеБез посредство на друштво | 0 €, без дополнителен слој |
Извори
Дали наместо основање шпанско SL би можело да се користи чешко или полско друштво?Страно друштво може да поседува имот во Шпанија и за тоа нема ограничување врз основа на националноста. Во практиката, повеќето купувачи на кои навистина им е потребна корпоративна структура користат шпанско SL, бидејќи шпанските банки, нотари и регистарот се организирани за секојдневно работење со таква структура. Страното друштво додава сопствен дополнителен слој на прекугранично известување над сè што е опишано погоре. Прашањето која опција е навистина поедноставна за Вашата ситуација треба да му го поставите на адвокат кој работи во двете јурисдикции.
Што да потврдите пред да изберете структура на друштво
Ова е искрена листа за проверка, а не продажен говор за која било од опциите. Повеќето купувачи што ја читаат потврдуваат дека ништо од ова не се однесува на нив и купуваат лично.- Дали ова навистина е еден имот за лична и семејна употреба?Ако е така, ова е вообичаениот случај и важи искрениот одговор погоре: купете лично. Тоа не значи дека друштвото е незаконско или невообичаено, туку само дека овде додава трошок без соодветна придобивка.
- Дали веќе поседувате или планирате да поседувате повеќе имоти во Шпанија?Кај портфолио, административниот трошок на друштвото полесно се надоместува со придобивките. Дури и тогаш, тоа автоматски не значи дека друштвото е вистинското решение. Пресметката сепак мора да се направи.
- Дали наследувањето меѓу генерациите е реална и блиска грижа?Ова е единствениот случај во кој структурата навистина може да помогне, но само со соодветен прекуграничен совет. Тоа не значи дека која било структура ќе функционира на ист начин според чешките или полските правила за наследување. Тоа мора да се провери одделно.
- Дали имотот се наоѓа во држава што е на шпанскиот список на некооперативни јурисдикции?Ова е единствената ситуација во која воопшто се применува годишниот данок од 3 %. За редовно основано чешко или полско друштво, одговорот е не и оваа ставка едноставно не се применува на Вас.
Лично или преку друштво
Ист имот, поседуван на два начина. За една викендичка, десната колона е вообичаениот одговор.| Преку компанија | Лично | |
|---|---|---|
| Данок при завршување купопродажба | Идентично: ITP или IVA плус AJD, пресметано на ист начин. | Идентично: нема заштеда ниту при лично купување. |
| Самостојно користење на имотот | Може да предизвика пресметување на фиктивна пазарна закупнина, оданочена како приход на компанијата. | Нема таков проблем: едноставно сте сопственик и го користите својот имот. |
| Годишни пријави покрај самиот имот | Годишна даночна пријава на компанијата, дури и без активност, плус годишни финансиски извештаи и пријава на вистинскиот сопственик. | Вообичаената годишна пријава за нерезидентите, која веќе е опфатена во даночните водичи на оваа страница, и ништо повеќе. |
| Тековни трошоци покрај имотот | Приближно 500 до 1 000 € годишно за основна администрација на неактивно друштво. | Нема други трошоци освен трошоците за сопственост на самиот имот. |
| Подоцнежна продажба | Или ќе го продадете имотот преку компанијата, или ќе ги продадете самите удели. Втората опција е многу посложена трансакција, за која е потребен специјализиран даночен совет од двете страни. | Вообичаена продажба на имот, постапката што веќе е опишана во водичот на оваа страница за трошоците при продажба и излез од инвестицијата. |
| Изложеност на данок на имот | Уделите и понатаму се пресметуваат, со вредност утврдена преку билансот на состојба на компанијата. | Самиот имот се пресметува. Во водичот за данокот на имот проверете на кого навистина се однесува. |
Што утврдува општото правило, а што можат да покажат само вашите сопствени бројки
Стапката на корпоративен данок (25 %) и обврската за откривање на крајниот сопственик се утврдени правила, прочитани од оригиналниот извор. Посебниот данок од 3 % и неговиот опфат на некооперативни јурисдикции исто така се преземени од оригиналниот извор (Ley IRNR, чл. 40-45). Јасниот заклучок дека не се применува на вообичаено основано чешко или полско друштво произлегува директно од тој опфат. Проценката на тековниот трошок од приближно 500 до 1 000 € годишно е пазарна проценка проверена преку два извора, а не официјално објавена бројка. Реалните понуди се разликуваат според давателот.Ниту едно општо правило не може да утврди дали компанијата ќе ви заштеди пари во вашиот конкретен случај. Тоа зависи од тоа дали воопшто го изнајмувате имотот, по која закупнина, од вашата лична даночна положба во матичната земја и од прекуграничните прашања поврзани со наследувањето и даночните договори, на кои навистина може да одговори само даночен советник што работи во двете јурисдикции. За вообичаениот случај, еден имот, лично користење со повремено изнајмување, чесната почетна претпоставка е дека тоа нема да ви заштеди пари. Компанијата треба да ја докаже оправданоста на сопствената структура и трошоци.Никој овде не ја извршува пресметката опишана погоре. Правната координација на Arevont вклучува независен советник пред да уплатите депозит за резервација. На овој начин, толку важна одлука се носи врз основа на реални бројки, а не врз чешка претпоставка што случајно стигнала дотука.
Често поставувани прашања за купување преку компанија
- Дали беспотребно се грижам за данокот од 3 %?
- За вообичаено основано чешко или полско друштво, речиси сигурно да. Годишниот данок од 3 % се применува само на друштво со седиште во земја што Шпанија ја класифицира како некооперативна јурисдикција, а ниту Чешка ниту Полска не се на таа листа. Тоа е еден од најчестите непотребни стравови поврзани со оваа тема.
- Може ли да ги продадам уделите во компанијата наместо да го продадам имотот?
- Да, а купувачите понекогаш ја структурираат продажбата на овој начин за да го променат начинот на оданочување на трансакцијата. Тоа е многу посложена трансакција од вообичаена продажба на имот. Потребен е специјализиран даночен совет и за продавачот и за купувачот. Купувачот треба да биде внимателен кога прифаќа продажба на удели наместо продажба на имот, без целосно да разбере какви обврски произлегуваат од уделите.
- Дали поседувањето имот преку компанија го избегнува шпанскиот данок на имот?
- Не. Самите удели се имот што лично го поседувате, со вредност утврдена преку билансот на состојба на компанијата, и се пресметуваат на ист начин како имот во директна сопственост. Во водичот за данокот на имот проверете на кого навистина се однесува. За повеќето вообичаени купувачи, тоа воопшто не е никој, без оглед на тоа дали има компанија или не.
- Што се случува со минималниот рок на закуп ако компанија го изнајмува имотот на долг рок?
- Се менува. Минималниот рок според шпанското закупно право за закуподавач кој е компанија изнесува 7 години, наместо 5 години колку што му дава законот на закуподавач кој е физичко лице. Водичот за имоти под закуп го опфаќа ова во целост. Тоа е реална и конкретна последица што треба да ја знаете пред да одлучите како ќе поседувате имот што планирате долгорочно да го изнајмувате.
