Купопродажен договор при купување имот во Шпанија
За 30 секунди
За препродажба во Шпанија се користи договор arras, со депозит од 10 до 20 % од цената. Шпанското право признава три вида договори arras, секој со различни последици ако зделката пропадне. Во договорот мора да биде наведен видот, бидејќи ако не е наведено ништо, стандардниот вид е оној што е најнеповолен за купувачот.
| Пенитенцијални arrasГраѓански законик, чл. 1454 | Потврдни arrasстандардно без звук | Казнени arrasхибриден вид | |
|---|---|---|---|
| Што претставува | Право на повлекување по фиксна цена | Обична делумна уплата | Казна, плус право да се изнуди продажбата |
| Ако се повлечете | Го губите депозитот | Сè уште можат да тужат за склучување | Ја плаќате казната, но продажбата сè уште може да се изнуди |
| Ако се повлечат | Ви го враќаат двојно | Сè уште можете да тужите за склучување | Тие ја плаќаат казната, но продажбата сè уште може да се изнуди |
| Изберете го ако | Сакате едноставно повлекување по позната цена | Ниту една страна не планира да се повлече | Сакате нешто што повеќе го обесхрабрува повлекувањето отколку обичниот депозит |
Кој договор треба да го потпишам и што се случува ако треба да се повлечам?
Потпишувате договор за arras. Што ќе се случи ако се откажете целосно зависи од тоа кој од трите законски типа е наведен во договорот. Договорот за arras е приватен договор за капар што се користи при купување имот од секундарниот пазар. Купувачот и продавачот го потпишуваат пред нотар, а во него се утврдува казната ако која било страна се откаже од зделката. Депозитот е значителната уплата што следува по резервацијата и ги обврзува двете страни на продажбата, а шпанската практика го третира како капар, а не како делумна уплата од која можете да се откажете. Arras не е исто што и чешкиот депозит. Во зависност од договорениот тип, откажувањето може да го чини купувачот депозитот, а продавачот може да го чини двојно поголем износ. Ова е многу посериозна последица отколку што зборот „депозит“ би сугерирал на странски читател.Членот 1454 од Граѓанскиот законик го опишува видот што го користат повеќето договори: пенитенцијални arras. Ако купувачот се повлече, го губи депозитот. Ако продавачот се повлече, мора да го врати двојниот износ на депозитот. Овој вид ѝ овозможува на која било страна едноставно да се повлече, по фиксна цена. Постојат уште два вида и тие функционираат многу поинаку. Сите три вида можете да ги видите целосно наведени покрај овој пасус.Ако во договорот не е наведено кој вид се применува, вообичаено се смета дека шпанските судови применуваат потврдни arras. Ова е верзијата што НЕ Ви дозволува едноставно да се повлечете по цена на депозитот. Ова подразбрано правило често се повторува во правните коментари. Но самиот член 1454 ги уредува само пенитенцијалните arras и не наведува што се случува по правило кога договорот молчи. Вистинското подразбрано правило не е потврдено со официјалниот правен текст на BOE. За купувачот, најбезбедно е да претпостави дека се применуваат потврдни arras додека адвокат не потврди поинаку. Токму затоа видот мора да биде јасно наведен во една реченица во договорот, а не да се остава на претпоставка.
Кој вид arras треба да го побарам?Arras penitenciales, ако Ви е важно да можете да се откажете по однапред позната цена. Ова е и видот што најчесто го користат шпанските агенти за недвижности и адвокати, по навика. Затоа, во пракса, обично само барате од Вашиот адвокат да потврди дека зборот е наведен во договорот, а не барате нешто невообичаено.
Дали новоградбата е различна?
Да. Документот што следува по резервацијата кај новоградба обично се нарекува приватен договор за купопродажба (contrato privado de compraventa), а не „arras“. Членовите од Граѓанскиот законик наведени погоре не го уредуваат. Секоја уплата што ќе ја извршите кон инвеститорот пред завршувањето на зградата мора да биде покриена, од моментот на издавање на градежната дозвола, со банкарска гаранција или полиса за осигурување на Ваше име, издадена од овластена банка или осигурител. Ако инвеститорот не испорача навреме, гаранцијата Ви го враќа секое уплатено евро, плус законска камата. Ова е различен вид заштита од удвоен депозит. Завршувањето на новоградба обично трае од 2 месеци до 3 години, зависно од фазата на самиот проект.Законот што важи денес е првата дополнителна одредба (disposición adicional primera) од Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, изменет со Ley 20/2015. Постар закон, Ley 57/1968, порано го уредуваше ова прашање и сè уште е наведен во многу постари материјали на интернет. Тој беше укинат на 1 јануари 2016 година, а неговата содржина беше пренесена во наведената одредба. Ако договорот или советникот сè уште го наведува законот од 1968 година, тие цитираат укинат закон. Вреди да го забележите ова, наместо да претпоставите дека станува збор за безопасна скратена формулација.
| Секундарни имотиarras | НовоградбаПриватен договор за купопродажба | |
|---|---|---|
| Меродавно право | Граѓански законик, чл. 1454 | LOE, прва дополнителна одредба |
| Вообичаен износ во оваа фаза | 10 до 20 % од цената | Утврдено со календарот на плаќања на инвеститорот |
| Ако не можат да испорачаат | Депозитот е вратен во двоен износ, ако се наведени arras penitenciales | Секоја уплата се враќа во целост, плус законска камата, врз основа на гаранцијата |
| Што прво проверува Вашиот адвокат | Во договорот да биде наведен видот на arras | Да постои вистинска банкарска гаранција за Вашите конкретни уплати |
Колку време поминува од потпишувањето на договорот до добивањето на клучевите?
Кај препродажба, целото патување од резервацијата до клучевите обично трае 1 до 3 месеци. Потпишувањето на договорот arras обично се случува околу средината на тој период, откако ќе заврши правната проверка, која самата трае приближно 2 до 4 недели. Кај новоградба, истото патување трае многу подолго, од 2 месеци до 3 години, бидејќи зависи од напредокот на проектот, а не од фиксен календар.Проверката на договорот од страна на адвокат пред неговото потпишување, без оглед на постапката, обично чини приближно ~1 % од цената. Ова е мал трошок во споредба со она што е во ризик: документ што одредува дали Вашиот депозит воопшто ќе Ви биде вратен, удвоен или не.
Што може да тргне наопаку во оваа фаза и како адвокатот прв го открива тоа?
Речиси ништо од она што може да тргне наопаку овде не е невообичаено. Најчесто станува збор за една од неколкуте вообичаени грешки. Секоја од нив лесно се открива пред потпишувањето, а скапо се поправа потоа.
- Највисок ризикВо договорот воопшто не е наведен видот на arrasНајчесто се толкуваат како confirmatorias, што не Ви овозможува едноставно да се откажете за износот на депозитот.What to do insteadПотврдете дека зборот „penitenciales“, или видот што го сакате, е наведен во текстот.
- Вреди да инсистиратеДепозитот се уплаќа директно на сопствената сметка на продавачотАко продавачот веќе го потрошил, судската одлука за враќање на двојниот депозит не е исто што и враќање на парите.What to do insteadНаместо тоа, побарајте клиентска или ескроу-сметка, особено затоа што продавачот можеби ќе треба да го врати двојниот депозит.
- Највисок ризикБанкарската гаранција за новоградба е опишана како „автоматска штом ќе платите“Гаранцијата мора да постои за Вашите конкретни уплати, да биде издадена на Ваше име и да важи од моментот на издавањето на градежната дозвола. Тоа не е само општо ветување од компанијата.What to do insteadПобарајте го поединечниот сертификат. Не прифаќајте маркетиншка изјава дека постои гарантна шема.
- Вреди да инсистиратеРокот за завршување на купопродажбата нема последици ако не се испочитуваДатум без наведена последица не е вистинска заштита на ниту една од двете можности. Тој е само надеж.What to do insteadПогрижете се во договорот да биде наведено што се случува со парите и со договорот ако договорениот датум се помести.
Што да потврдите пред да го потпишете обврзувачкиот договор
Пет работи. Вашиот адвокат треба да ги провери, а не само еднаш да ги прочита и да им верува, бидејќи овој договор ги утврдува вистинските последици од откажувањето.- Кој тип arras е наведен кај имот од секундарниот пазарЗборот „penitenciales“ (или еквивалентна јасна изјава за правото да се откажете од договорот во однос на депозитот) мора да биде наведен во текстот, а не само имплициран. Лошата верзија зборува општо за „arras“ и никогаш не го наведува видот.
- Каде се уплаќа депозитотСметка на клиент или ескроу-сметка е посигурна опција од уплата на средствата директно на личната сметка на продавачот, особено ако продавачот подоцна треба да ги врати во двоен износ. Лошата верзија воопшто не наведува сметка, туку само „уплатено на продавачот“.
- Потврдата за банкарската гаранција кај новоградбаМора да ја наведе вашата единица и вашите конкретни плаќања, издадени од овластена банка или осигурител, а не општа брошура на компанија за гаранции. Лошата верзија е маркетиншка изјава дека „сите плаќања се гарантирани“, без приложен сертификат.
- Рокот за завршување на купопродажбата и последиците од негово пробивањеИ двете опции треба да наведат што се случува со средствата и со договорот ако договорениот датум биде пропуштен, а не само што се случува ако едната страна едноставно се предомисли. Лошата верзија наведува датум без никаква последица за неговото пропуштање.
- Што е наведено во писмена форма за имотот од секундарниот пазарВградени елементи, апарати и сè што било наведено во огласот, но што не се пренесува автоматски со escritura. Ова е последниот документ пред нотарот во кој предмет што недостасува сè уште може евтино да се додаде. Лошата верзија вели „видено и прифатено“, без набројување на предметите.
Ова го објаснува законот, а не вашиот конкретен договор.
Ова се општи информации за шпанското договорно право какво што важело на 17 август 2026 година, прочитани од оригиналниот извор, а не преземени од коментари. Ова не е правен совет за документот што го имате пред вас. Кој вид arras се применува, дали сертификатот за банкарска гаранција е автентичен и важечки, и колкави се реалните трошоци од пропуштен рок, се прашања на кои може да одговори само независен адвокат што го чита вашиот конкретен договор.Ние не го составуваме овој договор и не сме страна во него. Она што го обезбедуваме е адвокат да го прочита пред да го потпишете. Исто така обезбедуваме видот на arras или сертификатот за гаранција да биде конкретно наведен и проверен факт, а не само претпоставка што сите ја имаат за сите други.
Најчести прашања за купопродажниот договор
- Дали договорот за arras е исто што и актот потпишан кај нотар?
- Не. Договорот за arras е приватен документ меѓу купувачот и продавачот. Тој се потпишува пред нотарската постапка, без присуство на нотар. Јавниот акт, escritura pública, се потпишува подоцна во канцеларијата на нотарот и токму тој ја пренесува сопственоста. Договорот за arras ги утврдува условите што потоа се спроведуваат на нотарското рочиште.
- Што се случува со депозитот за arras ако продажбата пропадне поради причина што ниту една страна не може да ја контролира?
- Тоа зависи од она што самиот договор го предвидува за таквата ситуација. Токму затоа добро составениот договор за arras опфаќа повеќе од само „купувачот се предомислува“ и „продавачот се предомислува“. Причина надвор од контролата на двете страни, како одбивање на хипотеката од причини што не се поврзани со постапувањето на купувачот, заслужува своја конкретна клаузула наместо да биде оставена на општото правило за penitenciales.
- Можам ли да го преговарам процентот од цената што се плаќа во оваа фаза?
- Да, 10 до 20 % е вообичаен опсег, а не фиксно правило. Точната сума е дел од договорот меѓу купувачот и продавачот. Пониска сума го намалува ризикот ако треба да се откажете согласно правилото penitenciales. Продавачот може да побара повеќе ако тоа го смета за посилен знак на посветеност.
