Користиме колачиња за да го подобриме Вашето искуство, да ја анализираме употребата на страницата и да Ви прикажуваме персонализирана содржина.
Водич
Краткорочно изнајмување на Costa del Sol
Дали е можно краткорочно изнајмување го утврдуваат три одделни надлежни органи: правилата на Андалузија и нејзиниот туристички регистар, сите ограничувања на конкретната општина и, од 3 април 2025 година, согласноста на заедницата на сопственици со мнозинство од три петтини кога активноста започнува за првпат.
Купувате имот со цел краткорочно да го изнајмувате, а дури потоа дознавате дека тоа не Ви е дозволено.
Каква е реалноста
Дали е можно краткорочно изнајмување го утврдуваат три одделни надлежни органи: правилата на Андалузија и нејзиниот туристички регистар, сите ограничувања на конкретната општина и, од 3 април 2025 година, согласноста на заедницата на сопственици со мнозинство од три петтини кога активноста започнува за првпат.
Што го менува тоа
Новото правило се применува на сопствениците кои дури сега започнуваат со краткорочно изнајмување. Ситуациите што постоеле порано може правно да се проценуваат поинаку, а преодните случаи припаѓаат во водичот, а не на почетната страница. Ако зградата не дозволува краткорочно изнајмување, можете да го изнајмувате имотот долгорочно, но не преку Airbnb или Booking. Андалузија исто така наведува дека нејзиниот туристички регистар нема да дозволи регистрација во општини што вовеле сопствени ограничувања.
Што правиме во врска со тоа
Кај имот од секундарниот пазар ги читаме статутите на заедницата, а адвокатот ги проверува. Кај новоградба однапред го прашуваме инвеститорот дали предвидел таква можност. Пред резервацијата проверуваме дали изнајмувањето што го имате предвид навистина ќе биде возможно и правилно регистрирано.
За 30 секунди
Од 3 април 2025 година, заедницата на сопственици мора активно да гласа, со мнозинство од 3/5, за да дозволи НОВО краткорочно изнајмување во зградата. Пред тој датум правилото беше обратно: изнајмувањето беше дозволено освен ако сопствениците не изгласаа забрана. Ова е реален и актуелен ризик, а не стара вест.
Зошто два слични стана можат да имаат спротивни одговори?
Ништо во цената, големината или завршната обработка на имотот не Ви кажува дали тој законски може да се изнајмува на туристи. За тоа одлучуваат три одделни надлежни органи, независно еден од друг, и сите три мора да дадат одобрение.Регионот сам го води туристичкиот регистар, системот VUT. По реформата од февруари 2025 година, на имотот му е потребна и постоечка општинска дозвола или изјава за промена на намената со која се дозволува туристичка употреба, пред воопшто да може да се поднесе регионалната регистрација. Од 3 април 2025 година се применува и трета пречка: Вашата сопствена заедница на сопственици мора со гласање, со мнозинство од три петтини од сопствениците и од уделите во учеството, активно да одобри нова туристичка активност за изнајмување во зградата. Пред тој датум важеше спротивното правило: заедницата мораше да гласа за ЗАБРАНА, а молкот значеше дека изнајмувањето е дозволено. Сега молкот значи спротивно.
1
Регионална регистрација (VUT)
Who decidesВлада на Андалузија
What it grantsРегистриран број за туристички наем
If noВоопшто нема законско краткорочно изнајмување, без оглед на другите две одобренија.
2
Општинска дозвола или промена на намената
Who decidesОпштината, според Decreto-ley 1/2025
What it grantsПотврдува дека на имотот му е дозволена промена на намената за туристичко изнајмување
If noРегионалната регистрација дури не може ни да се поднесе.
3
Гласање на заедницата, мнозинство од 3/5
Who decidesВашата заедница на сопственици, од 3 април 2025 година
What it grantsОдобрува НОВА туристичка изнајмувачка дејност во зградата
If noИзнајмувањето е блокирано на ниво на зградата, дури и кога регионот и општината го дозволуваат.
Едно НЕ на која било од пречките го запира целиот план, без оглед на одлуките на другите две.
Дали ова е нов ризик или нешто што отсекогаш се применувало?
Гласањето на заедницата навистина е ново, а не правило што отсекогаш постоело, но едноставно останало незабележано. Пред 3 април 2025 година, заедницата морала активно да гласа за забрана на туристичкото изнајмување. Ако никогаш не го одржала тоа гласање, изнајмувањето едноставно било дозволено. Од тој датум законот го менува основното правило: заедницата сега мора активно да гласа, со исто мнозинство од три петтини, за да го дозволи. Зграда во која воопшто не се разговара за ова прашање сега, по правило, е зграда во која не е дозволено ново туристичко изнајмување, наместо зграда во која тоа тивко се подразбирало како дозволено.За имотот што веќе законски функционирал како туристичко изнајмување пред 3 април 2025 година, општо се смета дека продолжува според правилата под кои започнал. Новото гласање не треба да се применува ретроактивно. Ова стојалиште се темели на усогласени правни толкувања, а не на примарниот текст проверен член по член во ова издание. Побарајте од Вашиот адвокат да го потврди тоа за конкретна зграда пред да се потпрете на него, особено кај имот од секундарниот пазар огласен како имот со веќе постоечка историја на изнајмување.
Пред 3 април 2025 годинаОд 3 април 2025 година
Заедница што никогаш не разговарала за туристичкото изнајмување фактички го дозволувала по правило.
Молчењето сега значи спротивното: НОВО туристичко изнајмување е блокирано, освен ако сопствениците активно не гласаат, со мнозинство од 3/5, за негово дозволување.
Единствената вистинска моќ на заедницата била да гласа за забрана на изнајмувањето, што повеќето никогаш не се потрудиле да го направат.
Заедницата сега го има одлучувачкиот глас во двата правци, а тврдењето на продавачот дека „заедницата нема приговор“ треба да биде поткрепено со вистинскиот записник, а не со претпоставка.
Дали правилото за гласање на заедницата од април 2025 година влијае врз сопственик кој веќе го изнајмува својот стан?Усогласените правни толкувања сметаат дека имотот кој веќе законски работел како туристичко изнајмување пред 3 април 2025 година продолжува врз постојната основа, без потреба новото гласање да се применува ретроактивно. Овој водич не го потврди тоа независно со примарниот правен текст, член по член. Адвокат треба да го потврди тоа за секоја конкретна зграда пред да се потпрете на него, особено кога огласот за имот од секундарниот пазар тврди дека постои историја на изнајмување која не сте ја виделе документирана.
Дали некои општини го ограничуваат ова дополнително, покрај регионот и заедницата?
Градот Málaga отиде подалеку од регионалните правила. Урбанистичка измена, конечна во август 2025 година, трајно ги блокира новите регистрации за туристичко изнајмување во 43 именувани населби, вклучувајќи го историскиот центар и неколку централни окрузи. Тоа се населби во кои туристичките станови веќе сочинуваат повеќе од 8 проценти од домовите. Посебен, градски мораториум на секоја нова хотелска дозвола или дозвола за туристичко изнајмување на станбено земјиште беше конечно одобрен на 16 јули 2026 година и трае три години или до завршувањето на повторното исцртување на урбанистичкиот план на градот. Туристичкото изнајмување што веќе било законски регистрирано пред овие мерки продолжува, под услов и понатаму да ги исполнува вообичаените обврски во однос на погодноста за живеење, безбедноста и даноците.Дали некоја друга општина на Costa del Sol вовела слично ограничување мора да се провери општина по општина. Тоа не може да се претпостави врз основа на примерот на Málaga. Овој водич нема потврдено ограничување за кое би известил конкретно за Marbella. Тоа се разликува од потврда дека Marbella воопшто нема ограничување: чесниот одговор е дека ова не е проверено, а не дека е утврдено. Општината или локален адвокат ја даваат моменталната состојба за конкретна адреса пред да се потпрете на неа.
Што значи ова за данокот на приход од изнајмување, кога изнајмувањето навистина ќе биде можно?
Дали изнајмувањето е законски возможно и како се оданочува приходот се две одделни прашања. Само второто зависи од Вашиот даночен резидентски статус. Даночен резидент на ЕУ или ЕЕП плаќа 19 % на НЕТО приходот од изнајмување, по одбивање на трошоците што се вистински поврзани со него. Нерезидент кој не е даночен резидент на ЕУ или ЕЕП плаќа 24 % на БРУТО приходот, без одбивање трошоци според стандардното правило. Судска одлука од 2025 би го проширила одбивањето трошоци и на нерезиденти надвор од ЕУ. Но државата поднела жалба, а практиката на даночниот орган не е променета. Повисоката сума без одбивање е она што денес практично се применува за таа група.Ништо од ова не е важно додека не се поминат првите три пречки. Пред да препорачаме или резервираме имот конкретно поради неговиот потенцијал за изнајмување, го проверуваме неговиот вистински статус или подобност за VUT, релевантните општински правила и записниците и ставот на самата заедница во однос на туристичкото изнајмување. Не го прифаќаме едноставно зборот на огласот или агентот. Исто така, не го сметаме тврдењето „претходниот сопственик го изнајмувал“ за доказ дека и Вие ќе имате дозвола да го правите тоа. Правилата што одлучуваат за ова се промениле откако започнале многу од тие историски аранжмани.
Дали ова навистина е поголем ризик отколку порано?
Да, и вреди да се сфати сериозно, наместо да се третира како ситна забелешка. Гласањето на заедницата што стапи во сила на 3 април 2025 година е вистинска, структурна промена: зграда во која едноставно никогаш не се разговарало за туристичко изнајмување порано, по правило, го дозволувала. Сега, по правило, го блокира. На тоа додајте ја пречката со општинската дозвола од неколку недели претходно, како и сопствениот градски мораториум на Málaga за нови дозволи, одобрен на 16 јули 2026 година за три години. Повеќе не може да се претпостави потенцијалот на имотот за изнајмување врз основа на тоа што прави сличен стан во близина.Ова се општи информации за тоа како во моментов функционираат андалузиските и националните правила, а не гаранција за конкретен имот. Две од наведените детали се темелат на усогласени правни толкувања, а не на проверка на примарниот текст член по член во ова издание. Адвокат ја потврдува актуелната состојба пред да се обврзете на купување поради приходот од изнајмување. Arevont го проверува статусот на имотот во VUT, сопствените правила на неговата општина и ставот на заедницата пред да го препорача за таа намена. Не наплаќаме дополнителен надомест кога одговорот е не.
Најчести прашања за краткорочното изнајмување
Ако продавачот ми покаже постоечки регистарски број во VUT, дали со тоа прашањето е решено?
Тоа потврдува дека постои регионалната регистрација, што е една од трите пречки, но не сите. Самото тоа не потврдува дека заедницата во моментов ја дозволува дејноста или дека оттогаш не се применило ново општинско ограничување на таа адреса. Побарајте ги и записниците на самата заедница за ова прашање, покрај регистарскиот број.
Може ли заедницата на сопственици да ја поништи одлуката со која веќе било дозволено туристичко изнајмување?
Реформата од 3 април 2025 година се однесува на НОВО одобрување. Усогласените правни толкувања го третираат имотот што веќе законски функционирал пред тој датум како имот што продолжува врз својата постојна основа, без потреба од ново гласање. Општата моќ на заедницата да регулира или ограничи постоечка дејност е посебно правно прашање од самото гласање за ново одобрување. Вреди адвокат конкретно да го потврди тоа за дадена зграда, наместо да се претпостави која било од двете можности.
Дали купувањето стан во зграда каде што заедницата веќе гласала за дозвола го решава прашањето засекогаш?
Тоа ја решава пречката на ниво на заедницата според денешната состојба, но не трајно. Заедницата може со текот на времето повторно да ги разгледа сопствените правила, а ниту регионалната регистрација ниту општинската дозвола не ја отстрануваат таа можност. Сметајте го гласот „за“ за моменталниот став, потврден во времето на купувањето, а не за фиксна гаранција за целиот период на Вашето сопствеништво.
Останатите три грижи
okupas
Бесправно вселените лица ќе го заземат Вашиот стан додека сте назад дома, а со години нема да можете да ги отстраните.