Краткорочно изнајмување имот во Шпанија: лиценца, правила и трошоци
За 30 секунди
Три одделни органи мора да дадат согласност пред да можете да изнајмувате имот на Costa del Sol на туристи: регионот, преку регистарот VUT, општината и вашата заедница на сопственици, која може целосно да го забрани тоа со гласање со три петтини. Посебниот национален број за огласување беше поништен од Врховниот суд во мај 2026 година, па регионалната регистрација VUT е онаа што важи.
Кому му треба лиценца VUT, а кому не?
VUT е андалузиска лиценца за туристичко изнајмување и без неа имотот не може законски да се изнајмува на гости за одмор. Ако кој било дел од вашиот план вклучува ноќни или неделни резервации преку Airbnb, Booking.com или слична платформа, ви треба лиценца VUT, без оглед на тоа колку недели годишно планирате да го изнајмувате. Единствените изнајмувања надвор од ова правило се долгорочните изнајмувања со минимално законско времетраење. За нив важи различен сет правила, опфатен во посебен водич.Лиценцата се однесува на имотот и на лицето што го регистрира, а не на целата зграда. Два идентични стана во истата зграда може да имаат различен исход. Тоа е затоа што третата пречка, гласањето на станбената заедница, се одлучува по зграда, а не по стан, и може да се промени откако кој било од сопствениците ќе го купи својот стан. Од 17 август 2026 година, Андалузија ја спроведува регионалната постапка преку повторно уредениот регистар VUT (vivienda de uso turística), Decreto 31/2024 и Decreto-Ley 1/2025. Добивањето само на едно од трите одобренија е најчестиот начин на кој странски купувач завршува со имот што не може законски да го изнајмува.
Трите последователни услови
- РегионотWho decidesJunta de Andalucía, регистар VUTWhat it grantsРегионална лиценца за воопшто да го огласите имототIf noИмотот не може законски да се изнајмува на туристи, по која било цена и преку која било платформа.
- ОпштинатаWho decidesПланерскиот став на самата општинаWhat it grantsНема општинска забрана за нови регистрации во тој округIf noНеколку крајбрежни општини ги прекинаа новите регистрации во своите најоптоварени окрузи. Таму не може да се издаде број VUT, без оглед на карактеристиките на имотот.
- ЗаедницатаWho decidesГласање со три петтини од сопствениците и квотитеWhat it grantsДозвола од зградата, одделна од лиценцатаIf noВалиден број VUT и општина што дава согласност сепак не можат да го надминат гласањето на заедницата против изнајмувањето, почнувајќи од 3 април 2025 година.
Може ли да го изнајмувам имотот само неколку недели годишно без регистрација?Не. Не постои исклучок од условот за регистрација врз основа на минимален број ноќевања. Огласувањето дури и на една недела без број VUT и соодветната национална регистрација претставува ист прекршок како и целогодишното управување со имотот. Глобата се заснова на активноста, а не на тоа колкав дел од годината траела.
Што бара декретот за условите за живеење во станот?
Преработениот декрет утврдува фиксни правила, а не предлози. Тој ги наведува минималните услови што имотот мора да ги исполнува пред да биде издадена лиценца. Фотографијата во огласот не докажува дека некој од овие услови е исполнет.
- Капацитет за спиењеНајмногу 4 лица по спална соба, од кои не повеќе од 2 на кревети на кат, плус најмногу уште 2 лица на софа на расклопување во дневната соба (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, чл. 6.1). Често повторуваната бројка „6 лица по спална соба“ припаѓа на стариот, укинат текст.
- КлиматизацијаКлиматизација од мај до август и греење од декември до март во секоја просторија погодна за живеење. Преносливите уреди сега се изречно дозволени, што не беше дозволено со стариот текст (чл. 6.1).
- Задолжителна опремаФиксен список на задолжителни предмети за кујната, бањата и постелнината, детектор за чад и противпожарен апарат, наведени во прилог, наместо да бидат оставени на проценка (Anexo).
- Обврски на операторотТелефонски број за контакт достапен 24 часа, чистење по секој престој, официјални обрасци за жалби во објектот, план за евакуација на задната страна од вратата и сметка со кодот RTA (чл. 6.2).
- Урбанистичка усогласеностИзјавата за одговорност поднесена за регистрација на имотот сега мора да наведе дека намената е усогласена со локалниот плански статус, а негативното општинско мислење ја поништува регистрацијата (Decreto-Ley 1/2025).
Состојба на 17 август 2026 година, утврдена врз основа на нашето сопствено проверено толкување на преработениот декрет, а не врз основа на јавен водич во кој сè уште е опишан укинатиот текст. Општи информации, кои не се замена за Вашиот адвокат да ја потврди актуелната формулација во однос на Вашиот конкретен имот.
Дали заедницата на сопственици има право на вето, одделно од лиценцата?
Да, и тоа е пречката што повеќето продавачи не ја споменуваат. Од 3 април 2025 година, заедницата на сопственици може да одобри, ограничи, да постави услови за или да забрани туристичко изнајмување во зградата. За тоа е потребно мнозинство од три петтини од сопствениците, кои претставуваат три петтини од квотите. Имотот може да има целосно валиден број VUT, а сепак да се наоѓа во зграда во која е забрането изнајмувањето. Овие два факта не се спротивставени, бидејќи одговараат на различни прашања.Arevont ги проверува сите три услови, регионот, градот и заедницата на сопственици, пред да потрошите и едно евро на мебел, фотографирање или поднесување барање за лиценца. Ова е дел од услугата за управување со изнајмување. Проверката е бесплатна, без оглед на тоа дали потоа ќе ја користите услугата. Тоа е единственото најкорисно нешто што треба да го направите пред да резервирате имот што делумно го купувате со цел да го изнајмувате.
Пред да резервирате
- Прочитајте го статутот на заедницата и записниците од последните две годиниГласањето со три петтини можеби веќе се одржало или можеби е ставено на дневен ред на состанок за кој никој не Ве известил.
- Where
- Побарајте ги од продавачот или од администраторот на заедницата на сопственици.
- Watch out
- „Вообичаените правила важат“ не е одговор. Секоја заедница на сопственици самостојно го утврдува својот став.
- Проверете го актуелниот плански статус на градотНеколку општини на Costa del Sol го прекинаа приемот на нови регистрации за туристичко изнајмување во своите најоптоварени области.
- Where
- Општинската служба за планирање.
- Watch out
- Одговор стар една година или од соседен град не е исто што и актуелен одговор за Вашиот град.
- Добијте бесплатна проверка на трите услови пред да потрошите средства за мебелArevont ги проверува регионот, градот и заедницата на сопственици заедно и Ви дава писмен одговор.
- Where
- Услуга за управување со изнајмување, бесплатна во секој случај.
Ако сосед во мојата зграда веќе го изнајмува својот стан, дали тоа значи дека и јас можам?Не автоматски. Гласање што никогаш не било свикано не е исто што и гласање со кое е дадено одобрение. Сопственик кој веќе изнајмувал пред 3 април 2025 година ја задржува својата положба, која не се пренесува на нова регистрација. Прочитајте го статутот и записниците од последните две години пред да претпоставите дека практиката на соседот важи и за Вашата единица.
Колку чини усогласувањето пред да пристигне првиот гостин?
Три трошоци стојат помеѓу празен стан и законски оглас, а ниту еден од нив не е таксата за лиценцата.
| Опремување според декретот, а не според Вашиот вкуспакет од опрема за изнајмување до средна класа, објавени цени од добавувачите | 4 500 до 26 000 € |
|---|---|
| Регистрацијатаподнесена од Вашиот адвокат врз основа на постојната документација за условите за живеење | Вклучено во адвокатскиот трошок |
| Националниот број за огласувањепоништен од Врховниот суд во мај 2026 година; важи само регионалниот код VUT | Повеќе не е задолжително |
Ниту еден од овие три трошоци не се појавува во огласот за продажба, а ниту еден не е изборен ако имотот навистина треба да заработува преку краткорочно изнајмување.
Што да потврдите пред да потрошите пари на мебел или фотографирање
Пет проверки, по овој редослед, бидејќи првите две одредуваат дали воопшто вреди да се продолжи.| Потврдете | Зошто одговорот зависи од тоа | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Статутот на заедницата и записниците од последните две години | Гласањето со 3/5 можеби веќе се одржало или е ставено на дневен ред на состанок за кој никој не Ве известил. | „Вообичаените правила важат.“ Нема вообичаени правила; секоја заедница самостојно го утврдува својот став. |
| Дали општината го ограничила издавањето на нови регистрации | Неколку општини на Costa del Sol ги заострија правилата за нови туристички изнајмувања во најфреквентните населби, по општина, а понекогаш и по населба. | Одговор стар една година или добиен од соседна општина. |
| Документацијата за користење и вселивост | Имотот не може да се регистрира без документите што потврдуваат дека е законски погоден за живеење, а кај постар имот од секундарниот пазар тие повремено целосно недостасуваат. | Гаранција од продавачот наместо самиот сертификат. |
| Капацитетот за спиење што може да го поднесе распоредот според декретот | Капацитетот повеќе го одредува приходот отколку ноќната цена, а ограничувањето од 4 лица по спална соба е построго отколку што претпоставуваат повеќето брошури. | Тврдење за капацитет засновано на стариот, укинат текст. |
| Дали регистрацијата на VUT, направена пред да станете сопственик, навистина се пренесува како што е наведено | Продавачите редовно претпоставуваат дека регистрацијата автоматски останува во сила по промената на сопственикот. Тоа не е секогаш точно. | „Веќе има лиценца“, без документ со кој се потврдува што се пренесува и што треба повторно да се поднесе. |
Тоа што на хартија може да добие лиценца и тоа што законски може да се изнајмува во пракса се две различни прашања
Истиот имот, проверен самостојно наспроти проверен со Arevont пред да се обврзете.| Проверено самостојно | Проверено со Arevont | |
|---|---|---|
| Регистрацијата на регионалниот VUT | Потврдена достапност. Не кажува ништо за другите две пречки. | Потврдена достапност и проверена во однос на она што заедницата и општината одделно го дозволуваат. |
| Гласање на заедницата | Претпоставено врз основа на практиката на соседот или на она што го тврди агентот за продажба. | Прочитано во статутот и во вистинските записници, со датум, пред резервацијата. |
| Трошокот за мебелот | Купен најпрво, а потоа проверен во однос на прилогот за инвентар. | Предвидено во буџетот според барањата на декретот пред да се потроши и едно евро. |
| Исходот ако некоја пречка не помине | Откриено по поднесувањето на барањето за лиценца, купувањето на мебелот и фотографирањето. | Откриено пред резервацијата, кога откажувањето не чини ништо. |
Што може да Ви каже само локалната проверка за Вашиот конкретен стан
Ова се општи информации за изменетиот андалузиски декрет и правилото за гласање на заедницата, актуелни на 17 август 2026 година. Ги прочитавме самите, наместо да ги копираме од јавен водич што сè уште го опишува стариот текст. Ова не е правен совет за Вашата зграда. Правилата се разликуваат по општини и се менуваат со текот на времето. Адвокат ја потврдува актуелната состојба за конкретен имот пред да потрошите какви било средства.Едно претходно отворено прашање сега е решено: Врховниот суд го поништи националното барање за рекламен број во Registro Único во мај 2026 година (STS 620/2026, потврдено преку сопствениот портал на судството), бидејќи државата ги надминала своите надлежности. Регистрацијата VUT во Андалузија не е засегната и останува регистрацијата што е релевантна. Прашајте го Вашиот адвокат ако сте се регистрирале според националната шема во 2025 година и сакате да знаете што да правите со тој број.Никаде погоре не се наведени стапка на пополнетост, ноќна цена или износ на приход. Колку заработува еден имот е пазарно прашање, на кое се одговара во посебен водич. Тоа е различно прашање од тоа дали имотот законски смее да се изнајмува, што е единственото прашање на кое одговара оваа страница.
Најчести прашања за краткорочно изнајмување
- Дали купувањето новоградба гарантира дека станбената заедница ќе дозволи туристичко изнајмување?
- Не. Кај новоградба можеби сè уште нема записници за читање, бидејќи станбената заедница не се состанала. Статутот сè уште е нацрт на инвеститорот. Прашајте го инвеститорот директно, во писмена форма, дали изнајмувањето било предвидено во правилата на станбената заедница, пред да го завршите купувањето. Првото гласање по примопредавањето може да заврши на кој било начин.
- Што се случува ако изнајмувам без број VUT?
- Огласот за имотот е доказ, а инспекторите не мора да се легитимираат пред проверката. Казните зависат од тежината на прекршокот, а спроведувањето на мерките против изнајмување без регистрација значително се засили по измените од 2024 до 2025 година, при што во Андалузија се откажани повеќе од 15.300 регистрации од 2024 година. Платформите исто така ги отстрануваат нерегистрираните огласи кога се бара регионален или национален број, а тој недостасува.
- Може ли станбената заедница да се премисли откако гласала за?
- Станбената заедница може повторно да гласа, во која било насока, на подоцнежен состанок. Она што го штити сопственикот кој веќе законски изнајмува е неретроактивната формулација на измената од 2025 година, а не трајна гаранција дека денешното гласање ќе важи и по секое идно гласање.
- Дали вила надвор од станбена заедница полесно добива лиценца од стан?
- Надлежноста на станбената заедница исчезнува, со што се отстранува едно од трите нивоа. Регионалните и општинските услови сè уште целосно важат, а самостојната вила мора да ги исполнува истите правила за станбена погодност, инвентар и капацитет како стан во зграда.
