Долгорочно изнајмување недвижност во Шпанија: што бара законот
За 30 секунди
Долгорочното изнајмување недвижност во Шпанија го обврзува сопственикот физичко лице најмалку пет години, а компанијата седум години, без оглед на тоа што е наведено во договорот. Можете да побарате депозит од еден месец плус најмногу уште два месеца дополнителна гаранција, и ништо повеќе.
Колку долго сум обврзан кон закупецот?
Подолго отколку што е наведено во договорот, во речиси секој случај. Ако потпишете договор на една година или на три години, законот го надвладува. Рокот автоматски се продолжува од година во година, додека не достигне 5 години за сопственик физичко лице или 7 години за компанија. Не можете да го прекинете порано само затоа што истекол писмено наведениот рок. Откако ќе се достигне тој минимум, договорот може повторно автоматски да се продолжи до уште 3 години, освен ако некоја страна не достави отказ: 4 месеци однапред од Ваша страна, 2 месеци однапред од закупецот.Закупецот има многу поголема слобода да го напушти договорот отколку што Вие имате да го прекинете. По само првите 6 месеци, закупецот што сака да замине доставува писмен отказ 30 дена однапред и може да замине во кој било момент од рокот. Не постои соодветна можност за предвремено излегување за сопственик кој едноставно ќе се премисли.
Година 0Година 7
- Сопственик физичко лице, минимален рок5 години
- Сопственик компанија, минимален рок7 години
- Тука закупецот може да даде отказ
- Писмен отказ 30 дена однапред, можен во секое време по првите 6 месеци.
| Ситуација | Што навистина предвидува законот | Каде што е наведено |
|---|---|---|
| Потпишувате договор на 1 година | Договорот автоматски се обновува од година во година, додека не истечат 5 години за физичко лице или 7 години за компанија, без оглед на тоа што е наведено во договорот. | LAU чл. 9.1 |
| Минималниот рок е достигнат и ниту една страна не презема дејство | Дополнително премолчено продолжување до уште 3 години се применува автоматски. | LAU чл. 10.1 |
| Сакате закупецот да го напушти имотот на крајот од минималниот рок | Писмен отказ 4 месеци пред истекот на рокот. Ако го пропуштите рокот, продолжувањето сепак се применува. | LAU чл. 10.1 |
| Закупецот сака да замине | 30 дена писмено известување, во кој било момент по истекот на првите 6 месеци од закупот. Одбивањето на дополнителното продолжување за 3 години на крајот од минималниот рок бара известување 2 месеци однапред. | LAU чл. 11 (предвремено напуштање); чл. 10.1 (продолжување) |
Можам ли предвреме да го вратам имотот ако ми треба за лично живеење?Само ако договорот јасно го предвидува тоа право и ако потребното известување е дадено по истекот на првата година од рокот. Дури и тогаш, адвокат треба да ја потврди точната формулација и рокот за известување пред да се потпрете на тоа. Ова не е автоматско право на закуподавачот, како што може да биде кај закуп во Чешка.
Што смеам да побарам како депозит и што се случува со него?
Гарантниот депозит, односно задолжителниот депозит, е ограничен на една месечна закупнина за станбен закуп. Покрај него, закуподавачот може да побара дополнителна гаранција, како готовина, банкарска гаранција или личен гарант, ограничена на уште најмногу две месечни закупнини. Така, практичниот максимум што можете да го побарате однапред е тримесечна закупнина. Не можете да го зголемите гарантниот депозит во текот на минималниот рок, дури и ако самата закупнина се зголеми.Гарантниот депозит мора да се уплати кај регионалниот орган за домување, наместо едноставно да го задржи закуподавачот. Тој му се враќа на закупецот во законскиот рок по завршувањето на закупот, намален за евентуалната реална штета што го надминува нормалното абење.
| Депозит (задолжителен)1 месечна закупнина | 1.000 € |
|---|---|
| Дополнителна гаранција (опционална)до 2 месечни закупнини | 2.000 € |
| Горна граница, однапреддепозитот плус гаранцијата | 3.000 € |
Едномесечниот гарантен депозит, како и двомесечната горна граница за секоја дополнителна гаранција, се потврдени на ист начин во три независни извори од правната практика, наместо да бидат прочитани директно во самиот член 36. Ова е стандардно и неспорно шпанско закупно право, но овде е означено како такво, а не претставено како навод прочитан од оригиналниот извор.
Што се случува ако не го уплатам депозитот кај регионалниот орган?Тоа е административна обврска на закуподавачот, одделна од самиот депозит, а неплаќањето може да доведе до посебна казна според регионалните правила. Тоа исто така ја ослабува Вашата позиција ако спорот околу депозитот некогаш стигне до суд, бидејќи евиденцијата за уплата е референтната точка врз која се темелат аргументите на двете страни.
Што се менува ако изнајмувате долгорочно наместо краткорочно?
Долгорочното и туристичкото изнајмување се два различни правни системи, а не две верзии на иста работа, и Вашиот избор целосно менува кои правила се применуваат.
| Краткорочно изнајмување (VUT) | Долгорочен закуп (LAU) | |
|---|---|---|
| Лиценца за туристички наем | Задолжителен, регионален и национален број. | Не се применува. |
| Гласањето на заедницата со три петтини | Може да одобрува, ограничува или забранува од 3 април 2025 година. | Нема споредливо вето од заедницата. |
| Уредбата за услови за живеење, правила за капацитет и инвентар | Пропишано: капацитет, климатизација, инвентар. | Само стандардни правила за живеење. |
| Минималната обврска на закуподавачот | Никакви. Резервацијата е резервација. | 5 или 7 години, зависно од договорот. |
Ако се покаже дека краткорочното изнајмување не е можно за одреден имот, затоа што заедницата гласала против него или градот ги затворил новите регистрации, тимот на Arevont за управување со изнајмувањето може, по барање, да го огласи имотот на Idealista како долгорочно или среднорочно изнајмување, без надомест за вклучување, наместо да го остави празен. Ова е реална, јавно објавена можност, а не теоретска опција.Без оглед на тоа која опција ќе ја изберете, самиот договор е документот што одлучува за најголемиот дел од она што ќе се случува подоцна, а неговото прегледување пред потпишувањето, координирано од Arevont со независен адвокат, вреди за малото одложување што го предизвикува.
Што го раскинува договорот предвреме, а што не?
Три работи го завршуваат шпанскиот закуп пред истекот на минималниот рок, а промената на мислењето на закуподавачот не е една од нив.
- Неплаќање или прекршување од закупецотОва се завршува преку постапка за присилно иселување, формална судска постапка за иселување, а не со менување на бравите од страна на закуподавачот. Таа е побавна отколку што очекуваат повеќето чешки закуподавачи, понекогаш трае и многу месеци, токму затоа депозитот и гарантoт се толку важни.
- Сопствената потреба на закуподавачотОва важи само кога договорот јасно го предвидува тоа право и кога се исполнети условите за известување. Закуподавачот кој не ја внел оваа клаузула во договорот не може подоцна да ја користи само затоа што околностите се промениле.
- Отказ од закупецотПисмен отказ штом ќе се достигне минималниот рок, како што е наведено погоре. Закупецот кој заминува во текот на првата година е поинакво прашање, поспецифично за конкретниот договор.
Продажбата на имотот исто така не го завршува закупот. Членот 14 го обврзува купувачот да го преземе постојниот закуп за преостанатиот дел од минималниот рок. Ова е целосната тема на посебен водич, ако Вие сте купувачот, а не лицето што го издава имотот.
Што погрешно претпоставува чешкиот закуподавач во овој случај?
Четири претпоставки не се пренесуваат добро од чешки договор за изнајмување во шпански закуп. Сите четири чинат пари или време кога ќе се појават по потпишувањето, наместо пред него.
- Скапо ако се пропуштиОчекувате закупот да заврши кога ќе истече писмено утврдениот рок, како што обично функционира договорот на определено времеРокот автоматски се продолжува на 5 или 7 години, освен ако навреме не се исполнат конкретните услови за известување.What to do insteadОбележете го рокот од 4 месеци за известување во календарот пред да заврши рокот, наместо да претпоставите дека договорот едноставно истекува.
- ИзбегливоПретпоставувате дека закупнината може да се зголемува секоја година за да се усогласи со пазарот, како што често функционираат инфлациските усогласувања во матичната земјаМожно е само ако договорот изречно го предвидува тоа, а и тогаш зголемувањето е ограничено со применливиот индекс.What to do insteadВнесете изречна клаузула за усогласување на закупнината во договорот пред потпишувањето, а не потоа.
- НајскапоОчекувате случајот со закупецот што престанал да плаќа да се реши за неколку недели откако ќе биде испратено известувањетоНеплаќањето се решава преку формална судска постапка за иселување, која може да трае многу месеци.What to do insteadПроверете ги закупците темелно и побарајте гарант покрај депозитот.
- Скапо ако се пропуштиПретпоставувате дека продажбата на имотот го завршува секој постоечки договор за изнајмувањеКупувачот го презема закупот за преостанатиот дел од минималниот рок согласно членот 14.What to do insteadВклучете го преостанатиот рок во проценката при секоја одлука за продажба, наместо купувачот да Ве извести за тоа.
Што треба да подготвите пред да склучите долгорочен закуп
Шест ставки собрани пред првата месечна закупнина, наместо да ги откривате подоцна.| Подгответе | Зошто е важно | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Писмен договор, а не усен договор | Усните договори за закуп се технички валидни, но ги оставаат двете страни незаштитени ако подоцна настане спор. | „Се договоривме преку порака“, без ништо потпишано. |
| Депозитот депониран кај регионалниот орган за домување | Обврска на закуподавачот одделна од самото наплатување и референтна точка во секој подоцнежен спор. | Депозитот што се наоѓа на сопствената сметка на закуподавачот, без поднесена евиденција. |
| Клаузулата за усогласување на закупнината, изречно напишана или воопшто да не постои | Без изречна клаузула закупнината воопшто не може да се усогласува во текот на рокот, без разлика дали постои индекс или не. | Претпоставка дека закупнината автоматски се зголемува, како што можеби би се зголемувала во матичната земја. |
| Гарант или дополнително обезбедување, ако приходот на закупецот е низок | Дополнителните 2 месеца над гарантниот депозит се единствената вистинска заштита на сопственикот над депозитот. | Прескокнување бидејќи беше непријатно да се побара. |
| Датиран попис со фотографии | Она што го покажувал имотот при примопредавањето е единствената заштита од подоцнежно оспорено одбивање од депозитот. | Нема запис, или нема датум на него. |
| Потврда дали имотот е вообичаеното живеалиште на закупецот | Главното живеалиште и изнајмувањето кое не е за вообичаено живеење се третираат различно, на начини што самиот договор нема да Ви ги открие. | Да не прашате и да дознаете дури кога тоа ќе биде важно. |
Единствениот нерешен износ
Ова се општи информации за LAU, важечки на 17 август 2026 година, прочитани од официјалниот текст на BOE во однос на правилата за рокот и известувањето. Ова не е правен совет за конкретен закуп: точната формулација на договорот, конкретниот статус на закупецот и сите регионални разлики треба да ги потврди адвокат.Индексот за усогласување на закупнината е единствениот податок што овде е означен како непотврден, наместо да биде наведен како конечен. Ley 12/2023 го промени референтниот систем за договорите од определен датум, а пазарните извештаи наведуваат актуелен податок за IRAV што не сме го потврдиле од оригиналниот извор. Дали за конкретен договор се применува IRAV или постар индекс зависи од неговиот датум, па вреди да го потврдите тоа, наместо да претпоставите едно од двете.Ништо овде не Ви кажува дали долгорочното или краткорочното изнајмување е посоодветно за конкретен имот. Тоа е прашање на пазарот и законската подобност, на кое се одговара на друго место, а искрениот одговор се менува во зависност од зградата, градот и она што навистина го сакате од имотот.
Најчести прашања за долгорочно изнајмување
- Дали писмениот договор мора да биде на шпански за да може да се спроведе?
- Договорот се спроведува според шпанското право без оглед на јазикот на кој е составен. Но верзијата што не ја разбирате целосно претставува вистински ризик, а не само формалност. Преведете го пред потпишување, а не откако ќе започне спорот.
- Можам ли да изнајмувам долгорочно додека мојата регистрација за VUT е во тек?
- Да, двата системи се независни и имотот може да преминува од едниот во другиот. Она што не може да го направи е да се огласува како туристичко изнајмување без регистрација, а истовремено да има паралелен долгорочен закуп на истата единица. Изберете еден систем за секој период на закуп и јасно информирајте го закупецот кој систем се применува.
- Како се заштитува депозитот на чешки закупец ако изнајмувам некому од мојата земја?
- На точно ист начин како и за шпански закупец. Гарантниот депозит се депонира кај регионалниот орган за домување, без оглед на државјанството на која било од страните. Шпанското закупно право не ги третира закупците различно врз основа на престојот за оваа намена.
- Што ако сакам да продадам за време на минималниот рок, а купувачот не сака закупец кој веќе живее во имотот?
- Закупот продолжува и по продажбата според член 14, освен ако закупецот се согласи да си замине. Затоа, искрената почетна позиција со купувачот е дека имотот се продава со закупец во него. Можно е да се преговара за предвремено, доброволно заминување со закупецот, но ниту една страна не може да биде присилена на тоа.
