Купување имот со закупец во Шпанија
За 30 секунди
Купувањето шпански имот со закупец не Ви обезбедува празен дом со приход. Го преземате постојниот закуп за преостанатиот дел од неговиот минимален рок од пет или седум години, според условите што ги договорил претходниот сопственик, без оглед на тоа дали закупот е регистриран. Закупецот може да има и законско право да го купи имотот пред Вас.
Што се случува со закупот кога ќе го купам имотот?
Целосно го заземате местото на продавачот. Купувачот на издаден имот ги презема правата и обврските на сопственикот, за преостанатиот дел од првите 5 години од договорот, или 7 години ако претходниот сопственик бил компанија. Ова важи без оглед на тоа дали закупот бил запишан во катастарот на недвижности. Закупнината што ја плаќа закупецот, рокот што веќе тече и сите услови од првичниот договор се пренесуваат со имотот, точно онака како што биле.Што значи ова во пракса: не можете да ја зголемите закупнината првиот ден, не можете да го скратите преостанатиот рок затоа што сте нов сопственик, а тврдењето „закупецот наскоро си заминува“ од агентот за продажба не е документ. Во најдобар случај, тоа е нешто што закупецот му го кажал на продавачот.
Наследениот закуп
- Заврш. купопрод.Го преземате закупотИстата закупнина, истите услови и истиот преостанат рок како кај претходниот сопственик.
- 5-та или 7-та година од првичното потпишувањеИстекува минималниот рокЗакупецот може да си замине или закупот повторно автоматски да се продолжи.
Што можете да правите со недвижноста
- Завршување до истекот на рокотНе Ви е достапноНе можете сами да ја користите или да ја изнајмите на некој друг.
- По истекот на рокотЗа користење или изнајмувањеДури откако навистина ќе заврши наследениот минимален рок.
| Што би претпоставиле | Што предвидува законот | Извор |
|---|---|---|
| Продажбата го прекинува постојниот закуп | Не. Купувачот го презема закупот до истекот на неговиот минимален рок. | LAU, чл. 14 |
| Нерегистрираниот закуп не го обврзува новиот сопственик | Го обврзува. Регистрацијата во катастарот на недвижности не е услов купувачот да го наследи закупот. | LAU, чл. 14 |
| Можам да ја зголемам киријата по купувањето | Само ако постојниот договор дозволува промена на киријата и ако се исполнети условите наведени во него. Купувањето на недвижноста не ја менува таа одредба. | LAU, чл. 14, во врска со постојниот договор |
Дали е важно што купувам за лично живеење во недвижноста?Не, Вашите лични планови не го скратуваат наследениот рок на закупецот. Дали на крајот можете да ја вратите недвижноста за сопствено користење зависи од тоа дали со првичниот договор е задржано тоа право и дали е доставено соодветно известување, исто како што би било за продавачот. Тоа не зависи од фактот дека сопственоста е променета.
Дали закупецот има право прв да ја купи недвижноста?
Потенцијално, да. Тековниот закупец има законско право на првенствено стекнување, derecho de adquisición preferente, освен ако тоа право валидно не било откажано во закупот при неговото потпишување. Ова е вообичаено, но не и универзално, во шпанската пракса. Кога правото било откажано, закуподавачот сепак мора да го извести закупецот за намерата да продаде, најмалку 30 дена пред завршувањето на купопродажбата. Нотарскиот акт мора да потврди дека известувањето било доставено. Ако тоа се прескокне, катастарот на недвижности може да одбие да ја регистрира Вашата купопродажба.Ова е проверка на документ, а не преговори. Вашиот адвокат потврдува дали конкретниот закуп содржи валидно откажување и дали известувањето навистина било доставено, пред да се обврзете да купите.
- Tanteo: право на закупецот прв да купиПред завршувањето на купопродажбата, на закупецот мора да му се даде можност да купи под истите услови, освен ако правото валидно не било откажано во закупот при потпишувањето.
- Where
- Проверено во документот за закуп.
- Ако е откажано, продавачот сепак мора да известиЗакупецот мора да биде известен за намерата да се продаде, а нотарскиот акт мора да потврди дека тоа било направено.
- How long
- Најмалку 30 дена пред завршувањето
- Watch out
- Ако се прескокне, катастарот на недвижности може да одбие да ја регистрира Вашата купопродажба.
- Retracto: дополнително право на закупецот по неправилна продажбаАко на закупецот не му била правилно понудена недвижноста прв, тој можеби ќе може да го замени купувачот по завршувањето на купопродажбата.
- Watch out
- Продажбата завршена без почитување на ова право може да се оспори. Затоа документите за известувањето се подеднакво важни како и договорот за купопродажба.
Суштината на член 25 погоре е потврдена преку повеќе независни шпански правни извори прочитани на 17 август 2026 година, а не директно според текстот во BOE. Вашиот адвокат го потврдува точното значење според конкретниот закуп пред да се потпрете на него.
Што треба да се пренесе од продавачот при завршувањето на купопродажбата?
Четири работи, покрај недвижноста, и ниту една од нив не чека Вие да побарате.
- Депозитот и неговата евиденцијаДепозитот што закупецот го уплатил првично треба да Ви биде пренесен Вам како нов сопственик на имотот, заедно со неговата евиденција кај регионалната станбена управа, така што Вие ќе бидете оној што ќе го врати на крајот на закупот, а не продавачот.
- Веќе наплатена сразмерна закупнинаСекоја кирија што е веќе платена за период по завршувањето на купопродажбата Ви припаѓа Вам, распределена според денот на примопредавањето.
- Попис со датумОна што закупецот го добил на почетокот на закупот, што е важно доколку некогаш настане спор во врска со депозитот.
- Потврда за плаќање киријаПотврдува дека нема заостанати долгови што инаку би ги презеле заедно со закупот.
Постојните закупи и правилата за користење и издавање на конкретниот имот веќе се една од стандардните ставки на списокот за правна координација на Arevont, што се спроведува при секое купување, а не се додава посебно само затоа што имотот е издаден. Тоа е истата проверка што ја води адвокат, применета на уште еден документ.
Дали преземените долгови кон станбената заедница можат да бидат одделни од прашањето за закупот?Да, и тие се проверуваат одделно. Долгот кон станбената заедница го следи имотот без оглед на тоа кој живее во него, закупец или сопственик, и претставува различна потврда од сопствената состојба со плаќањето на киријата на закупецот. И двете се бараат пред завршувањето на купопродажбата и ниту едната не ја заменува другата.
Што ако сакате имотот да биде празен?
Купувањето на имот со закупец не Ви овозможува побрзо да го испразните имотот отколку што можел продавачот, а не можете ниту да го присилите закупецот. Постојат три реални опции и ниту една од нив автоматски не е „препорачливата“. Која е најдобра зависи од закупецот и од времето со кое располагате.
- Option 1Договорете доброволно порано иселувањеЧесто, но не може да се наметне, туку само да се договори.
- Цена
- Обично извесен надомест
- Сигурност
- Не е загарантираноЗакупецот може да одбие.
- Време
- Најбрзо, ако успее
- Option 2Искористете договорно задржано право, ако постои во договоротСе пренесува на Вас заедно со имотот, под истите услови за известување како кај продавачот.
- Цена
- Не е потребен надомест
- Сигурност
- Само ако е задржаноКупувањето на имотот не го создава правото.
- Време
- По утврдениот рок за известување
- Option 3Почекајте до истекот на рокотНаједноставна опција и единствената што е секогаш достапна.
- Цена
- No extra cost
- Сигурност
- Секогаш достапно
- Време
- Цел преостанат рок
Постои и една предност: имотот што уште од првиот ден носи стабилна, законски заштитена кирија е поинаков вид имот од оној што самите треба да го лиценцирате, опремите и огласите. Вреди да го земете предвид ова, наместо на закупецот да гледате само како на пречка.
Купување со закупец наспроти купување празен имот: што се разликува?
Истиот имот, во две различни состојби, со реални предности и недостатоци. Ниту едната опција не е едноставно подобра.
| Димензија | Со закупец | Празен |
|---|---|---|
| Приход од првиот ден | Да, по веќе договорената кирија, која не можете да ја зголемите надвор од постојниот договор. | Ништо, сè додека не најдете сопствен закупец или гостин. |
| Самостојно користење на имотот | Не е можно сè додека не истече рокот или закупецот не се согласи да замине. | Immediate. |
| Вообичаена барана цена | Често е намалена во однос на споредлива празна единица, поради ограничувањето. | Целосна пазарна споредба, без пресметано ограничување. |
| Што треба да опфати правната проверка | Закупот, одредбата од член 25, депозитот и историјата на плаќање на киријата, покрај стандардните проверки. | Само стандардните проверки на недвижноста и правните проверки. |
Што да побарате пред да купите недвижност со закупец
Пет документи што треба да ги побарате пред резервацијата, а не за време на правната проверка.| Побарајте | Што ви кажува | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Целиот договор за закуп, а не негово резиме | Преостанатиот рок, киријата, секоја клаузула за усогласување и секое откажување од правото на првенствено купување се содржани во овој документ. | „Условите се стандардни“ без приложен документ. |
| Доказ за известувањето според член 25, доколку сте се откажале од правото | Без него, Катастарот на недвижности може да одбие да ја запише Вашата купопродажба. | Гаранција наместо заведено известување. |
| Потврда за депозитот и местото каде што е депониран | Тој треба да Ви биде пренесен Вам, заедно со обврската подоцна да го вратите. | Нема запис за тоа каде се чува депозитот. |
| Потврда за плаќањето на киријата од закупецот | Потврдува дека со закупот не се пренесуваат неплатени обврски. | „Секогаш плаќаат навреме“ без ништо во писмена форма. |
| Датиран попис од почетокот на закупот | Единствената вистинска заштита при подоцнежен спор околу депозитот. | Нема попис или попис без наведена дата. |
Што не можеме да Ви го ветиме за конкретен закуп
Ова се општи информации за членовите 14 и 25 од LAU, актуелни на 17 август 2026 година. Членот 14 го прочитавме директно во законот, а членот 25 го проверивме преку независни правни извори. Ова не е правен совет за конкретен закуп. Точниот преостанат рок, прашањето дали е направено откажување од правото на првенствено купување и секоја клаузула за усогласување на киријата зависат од формулацијата во тој документ. Само Вашиот адвокат, откако ќе го прочита, може да Ви каже што се применува.Шпанското закупно право силно го заштитува станарот, повеќе отколку што обично очекува странски купувач. Купувањето засновано врз претпоставката дека „станарот едноставно ќе си замине“ е купување засновано врз претпоставка. Ако празниот имот е главната причина за купувањето, мора да го потврдите тоа пред резервацијата, а не потоа.Ние ја координираме проверката. Ние не сме адвокати. Известувањето според член 25 и договорот за закуп се документи што ги чита и потврдува независен адвокат, а не нешто што Arevont го заверува.
Најчесто поставувани прашања за купување недвижност со закупец
- Можам ли да го иселам закупецот само затоа што ја купив недвижноста за да живеам во неа?
- Не. Желбата да живеете таму сама по себе не е причина за предвремено раскинување на наследениот закуп. Тоа е можно само кога со првичниот договор на закуподавачот му било задржано правото да ја врати недвижноста за лична употреба и кога е доставено соодветното известување според таа клаузула. Ова право се пренесува со недвижноста, а не се создава со продажбата.
- Дали недвижноста со закупец обично е поевтина за купување од соодветна празна недвижност?
- Често да, бидејќи ограничувањето на слободното користење или издавање на недвижноста е реален трошок за купувачот, а пазарот обично го одразува тоа преку намалување на цената. Дали намалувањето е доволно големо за да вреди ограничувањето зависи од тоа колкав дел од минималниот рок преостанува и што навистина сакате од недвижноста.
- Што ако продавачот ми каже дека закупецот веќе се согласил да замине пред завршувањето на купопродажбата?
- Побарајте го тоа во писмена форма, потпишано од закупецот и со наведена дата, пред да се потпрете на него. Усното уверување што Ви го пренел агентот на продавачот не е обврзувачко за закупецот и не е нешто што ниту Вие ниту продавачот можете да го спроведете ако закупецот се премисли.
- Дали купувањето преку компанија наместо лично купување менува нешто од ова?
- Тоа го менува минималниот рок што го носи закупот, но не и прашањето дали тој се пренесува. Закупот се пренесува во секој случај. Разликата е во тоа што минималниот рок кај закуподавач компанија е 7 години наместо 5, што е важно да го знаете пред да одлучите како ќе ја поседувате недвижноста.
