Измами при купување имот во Шпанија
За 30 секунди
Намерната измама е ретка на овој брег. Се појавува во четири облици: лажен продавач кој продава имот без право да го продаде, за што според еден закон следува затвор од една до четири години, украден депозит, лажно изнајмување и измама со купување по проект при која се бараат плаќања по фази без банкарска гаранција.
Што се смета за измама овде, а што не?
Поголемиот дел од она што изгледа сомнително кај шпански оглас за имот не е измама. Станува збор за заедничка рекламна мрежа, стара цена или продажна техника, а целата таа тема припаѓа на посебна страница. Оваа страница опфаќа само случаи во кои некој го зема Вашиот потпис или Вашите пари за нешто што нема право да Ви го даде: лажен продавач, украден депозит, лажно изнајмување или плаќање при купување по проект без гаранција.Еден член од шпанскиот кривичен закон ги опфаќа првите три обрасци истовремено. Членот 251.1 од Código Penal го казнува секој што лажно тврди дека има право да располага со имот што не е негов, а потоа го продава, го оптоварува или го изнајмува на друго лице, предизвикувајќи му штета. Продажбата, оптоварувањето и изнајмувањето се наведени заедно во истата реченица од законот. Затоа лажниот продавач и лажното изнајмување правно претставуваат исто кривично дело во два различни облици.
- Лажен продавач
- Како изгледа
- Потпишува лице кое не е запишаниот сопственик, често со фалсификувано или истечено полномошно.
- Законот зад измамата
- Código Penal art. 251.1: 1 до 4 години затвор за продажба на имот без право да се продаде.
- Што ја открива
- Запишаниот сопственик во изводот од имотниот регистар, проверен во однос на лицето што потпишува.
- Украден депозит
- Како изгледа
- Пари побарани пред адвокат да го прочита договорот за резервација, уплатени на сметка што не се совпаѓа со продавачот.
- Законот зад измамата
- Código Penal art. 251.2, заедно со истото кривично дело за незаконско располагање.
- Што ја открива
- Името на сметката, проверено во однос на продавачот или агенцијата наведени во договорот.
- Лажно изнајмување
- Како изгледа
- Оглас за одмор или долгорочно изнајмување во кој се бара уплата пред разгледување на имотот или видеоразговор.
- Законот зад измамата
- Истиот член 251.1, во делот што се однесува на изнајмување.
- Што ја открива
- Видеоразговор во живо од имотот, организиран пред да платите.
- Измама по проект
- Како изгледа
- Плаќања кон инвеститорот по фази, без индивидуална банкарска гаранција што ги обезбедува.
- Законот зад измамата
- Ley 38/1999, disposición adicional primera, зајакнат со Ley 20/2015.
- Што ја открива
- Самиот документ за гаранција, проверен пред достасувањето на секоја уплата.
Изгледа како измамаШто навистина претставува
- Истиот стан е огласен шестпати по различни цени
- Ова е проблем со споделен оглас, а не измама. За тоа постои посебен водич со проверки што го разјаснуваат случајот за десет минути.
- Имот што е продаден пред неколку месеци сè уште се огласува
- Ова е стар оглас што никој не го отстранил. Водичот за огласување го опфаќа ова, а не криминалните шеми на оваа страница.
- Некој бара пари пред да го видите имотот или документите за сопственост
- Ова е вистинската криминална шема: пари или потпис земени од лице кое нема право да прими ниту едното ниту другото.
Како некој продава имот што нема право да го продава?
Проблемот речиси секогаш е поврзан со идентитетот, а не со самиот имот: фалсификуван пасош или лична карта, полномошно што било откажано, истечено или никогаш навистина не било издадено, или тврдење за наследни права што никогаш навистина не биле решени. Целните имоти обично имаат заедничка шема: долго време се празни, се во сопственост на лице што живее во странство или неодамна се наследени и сè уште не се ажурирани во регистарот. Тоа се ситуации во кои никој не внимава доволно за да забележи непознато лице што постапува во име на сопственикот.Заштитата е истата проверка во регистарот што адвокатот веќе ја спроведува, но од сосема други причини. Во nota simple е наведен регистрираниот сопственик. Полномошното употребено за потпишување во име на друго лице мора да биде вистинско, важечко и конкретно да се однесува на оваа продажба. Адвокатот го проверува тоа со нотарскиот запис од кој потекнува, наместо само да му верува на документот. Бесплатната проверка на Arevont за потврда на огласот потврдува кој навистина стои зад огласот, вклучително и проверка на името на регистрираниот сопственик, пред да испратите пари или да резервирате лет за да го видите имотот.
- Запрете и проверетеИмето на продавачот не се совпаѓа со регистрираниот сопственик во nota simpleЛице што нема право да продава се обидува да потпишеWhat to do insteadПобарајте ја nota simple и споредете ги имињата пред да се префрлат пари
- Проверете првоПродавачот потпишува преку полномошно што не сте го виделеДокументот можеби е откажан, истечен или никогаш навистина не бил издаденWhat to do insteadПроверете го бројот на нотарскиот протокол кај нотарот што го издал
- Проверете првоИмотот бил наследен, а регистарот изгледа застареноРегистарот можеби не покажува кој навистина може да го продаде имотот денесWhat to do insteadПобарајте го решението за наследување заедно со уписот во регистарот
Дали нотарот автоматски би открил лажен продавач без мојот адвокат прво да провери?Нотарот повторно ги проверува идентитетот и уписот во регистарот во моментот на потпишувањето. Ова е вистинска, независна проверка, но се случува на самиот крај од постапката, откако депозитот за резервација обично веќе преминал од едни раце во други. Проверка од вашиот адвокат се врши неколку недели порано. Тоа значи дека лажниот продавач се открива додека сè уште е реално можно да се откажете, а не откако парите веќе биле префрлени.
Што се случува со украден депозит и по што се разликува од вистинскиот?
Вистинскиот депозит за резервација е реален ризик за реални пари, намерно: тоа е единствената уплата при купопродажба во Шпанија што е надвор од целиот систем на гаранции создаден за заштита на сè што следува потоа. Токму затоа измамата ја таргетира оваа уплата. Шемата речиси секогаш е иста: пари побарани пред адвокатот да го прочита договорот за резервација, уплатени на сметка чие име не се совпаѓа со името на продавачот или агенцијата, понекогаш опишани како повратни, „само за да се задржи имотот“, наместо како вистинската обврска што ја претставува резервацијата.Легитимниот депозит за резервација се уплаќа на сметка наведена во самиот договор за резервација, откако вашиот адвокат ги прочитал условите во договорот за враќање на парите. Правната координативна услуга на Arevont го чита тој договор пред какви било пари да ја напуштат вашата сметка, бесплатно, бидејќи адвокатот ве застапува вас, а не продавачот или агенцијата.
Каде навистина се вашите пари
- РезервацијаУплатени пред да ги заштити гаранција или клиентска сметкаЕдинствената уплата при купопродажба во Шпанија што е целосно надвор од системот на гаранции. Токму затоа измамата ја таргетира оваа уплата.
- Правна проверкаАдвокатот го чита договорот за резервацијаГи потврдува името на сметката и условите за враќање на парите пред да се префрлат какви било дополнителни средства.
- arras / купопродажен договорЧувани на одвоена клиентска сметка на адвокатСе ослободуваат само при завршувањето на купопродажбата, под заштита што резервацијата никогаш ја немала.
- Заврш. купопрод.Уплатени кај нотарПреостанатиот износ се префрла при самото потпишување, а не со ненадгледуван трансфер неколку дена порано.
Она што се смета за нормална претпазливостШто навистина го штити депозитот
- Плаќањето мал износ за задржување имот пред некој да го разгледа е само нормална претпазливост
- Вистинска резервација се плаќа дури откако Вашиот адвокат ќе го прочита договорот, на сметка наведена во самиот договор. Сè што е платено пред тој момент не штити никого освен оној што го побарал.
- Усното ветување дека депозитот е „повратен“ вреди исто колку и да е напишано
- Само условите напишани во договорот за резервација одлучуваат дали парите ќе Ви бидат вратени. Усното ветување нема дејство откако трансферот ќе биде извршен.
- Името на носителот на сметката не е важно ако цената изгледа исправно
- Вистинскиот депозит се уплаќа на сметка што одговара на продавачот или агенцијата што го огласува имотот. Различно име на сметката, особено лично или странско, е најјасниот знак за оваа измама.
Ако депозитот навистина ми бил украден, постои ли реален начин да си го вратам?Постојат два одделни патишта, а ниту еден не е брз. Вашата банка може да се обиде истиот ден да повлече SEPA трансфер, а шансите за успех нагло се намалуваат по првите 24 до 48 часа, па брзината е поважна од сè друго што ќе направите. Одделно, кривична пријава (denuncia) за измама според член 251 отвора и пат за враќање на парите во рамките на истата кривична постапка. Ова е постапка со адвокат, а не едноставен образец, и вреди да започнете веднаш наместо да чекате парите сами да се појават повторно.
Може ли некој да наплаќа кирија за имот што не е негов?
Да, а шпанското право директно го уредува тоа: член 251.1 опфаќа изнајмување имот врз основа на лажно наведено право за располагање со него, во истата реченица со продажбата и наплатата. Овој образец обично ги таргетира луѓето на кои им треба место за престој, а не купувачите: оглас за краткорочен или долгорочен наем, понекогаш со фотографии преземени од вистински оглас, со барање за трансфер на лична сметка пред разгледување на имотот и пред „сопственикот“ да се согласи на видеоповик од внатрешноста на вистинскиот имот.Странскиот купувач најчесто се соочува со овој ризик при патување за разгледување имоти, кога е примамливо брзо да резервира сместување од каде било, според тоа каде цената изгледа најдобра. Методите што го прават огласот за изнајмување убедлив, вклучително и украдените фотографии и повторно употребените описи, се истите што веќе се објаснети за огласите за продажба во водичот за огласување на страницата. Разликата е во тоа што тука е изложен на ризик паричниот износ за престој, а не за имот.
- Запрете и проверете„Сопственикот“ одбива видеоповик во живо од имототВистинскиот сопственик нема што да крие и нема причина да одбиеWhat to do insteadПобарајте повик во реално време, а не снимена обиколка
- Запрете и проверетеОд Вас бараат плаќање преку банкарски трансфер, надвор од платформата за резервацииАко ја заобиколите платформата, ги губите нејзината евиденција за плаќањето и заштитата на купувачотWhat to do insteadПлаќајте преку сопствениот систем на платформата, а не директно на сопственикот
- Проверете првоИстата адреса е огласена под друго име на друго местоОгласот можеби е дупликат или содржи украдени фотографииWhat to do insteadПребарајте го името на улицата или комплексот во други огласи
Можел ли инвеститорот едноставно да исчезне со плаќањата во фази пред да постои гаранцијата од ерата на кризата?
Ова порано беше најштетниот вид шпанска измама со имоти. Вреди да ја разберете како историска појава, бидејќи законот што ја затвори оваа правна празнина е токму она што го штити купувачот денес. Обврската за гаранција за плаќања за новоградба во фази постои уште од Ley 57/1968. Но, спроведувањето пред финансиската криза во 2008 година беше неусогласено. Инвеститорите редовно наплаќаа едно по едно плаќање според напредокот на изградбата, без вистинска гаранција издадена на име на самиот купувач. Кога проектот пропаѓаше, купувачите откриваа дека гаранцијата за која мислеле дека ја имаат или не постоела, или покривала групна полиса во која не биле лично наведени.Ley 20/2015 го заостри истото правило, кое сега се наоѓа во дополнителната одредба прва од Ley 38/1999. Таа ја затвори токму правната празнина што ја овозможуваше старата измама. Секое плаќање извршено пред завршувањето на купопродажбата сега мора да биде покриено со гаранција издадена на име на самиот купувач и предадена при потпишувањето на купопродажниот договор, а не ветена за подоцна. Самиот механизам, што мора да стои во документот и што се случува ако инвеститорот и денес не ги исполни обврските, е посебна тема обработена целосно на одделна страница.
Пред Ley 20/2015По Ley 20/2015
- На хартија постоела гаранција, понекогаш како групна полиса што го покривала целиот комплекс, но не и некој конкретен купувач по име.
- Гаранцијата мора да биде издадена поединечно, на име на самиот купувач, за неговите конкретни плаќања и предадена при потпишувањето на купопродажниот договор.
- Спроведувањето било неусогласено. Купувачот често откривал дека гаранцијата е безвредна дури откако проектот веќе пропаднал.
- Самиот документ може да се провери пред да доспее секое плаќање. Токму тогаш треба да го побарате, а не по потпишувањето.
- Дали воопшто постои документот за гаранција?Who decidesГо прашувате инвеститорот директноWhat it grantsПреминува на следната проверкаIf noНе плаќајте. Без документ нема заштита, без оглед на тоа што Ви е кажано усно.
- Дали е издадена конкретно на Ваше име?What it grantsПотврдува дека е Ваша, а не групна полисаIf noГаранција во која е наведен комплексот, а не Вие, не Ве штити лично.
- Дали го покрива целиот износ, со вклучен данок?What it grantsПотврдува дека целата уплата е покриенаIf noДелумната гаранција го остава токму недостатокот што го користи оваа измама.
- Дали ја издала банка или осигурител?What it grantsПотврдува дека зад неа стои вистински гарант, кој може да одговараIf noСè друго не е гаранцијата што ја бара законот.
Верзијата на оваа измама што сè уште се случува денес е помала и потешко забележлива од едноставното исчезнување на инвеститорот. Изгледа како распоред на плаќања што се одвива побрзо од издавањето на гаранцијата, или како гаранциски документ што постои, но никогаш не бил издаден за Вашите конкретни уплати. Побарајте да го видите пред да доспее уплатата, а не потоа.
Дали купувањето од голем, познат инвеститор го отстранува овој ризик?Тоа го намалува ризикот. Голем инвеститор со јавен углед и други активни проекти има многу повеќе да изгуби ако не испорача од мал или новоформиран инвеститор. Но тоа не ја заменува самата проверка. Законот ја бара истата лична гаранција без оглед на големината на инвеститорот. Документот Ве штити Вам, а не само угледот на инвеститорот.
Што можете да проверите сами и каде навистина Ви е потребен некој тука
Секоја проверка подолу е вистинска и можете да ја направите. Колоната десно не е единствениот начин да ја извршите проверката. Таа покажува што се менува кога проверката се врши тука, на брегот, наместо од далечен екран.| Сами од Чешка | Со локална проверка | |
|---|---|---|
| Дали продавачот е сопственик на имотот | Можете да побарате nota simple и да го прочитате името на сопственикот. Но преведувањето и самостојното разбирање на шпанскиот регистарски документ е местото каде што повеќето луѓе заглавуваат. | Бесплатната проверка на огласот од Arevont го споредува регистрираниот сопственик со лицето или агенцијата со која контактирате, пред да се изврши каква било уплата. |
| Дали сметката за депозитот за резервација е вистинска | Можете да го побарате името на носителот на сметката и писмено да го споредите со името на продавачот или самата агенција. | Правната координација од Arevont ги чита условите на договорот за резервација пред парите да ја напуштат Вашата сметка, без надомест. |
| Дали огласот за изнајмување е вистински | Пребарување на фотографиите според слика, истата десетминутна проверка што открива застарен или дуплиран оглас за продажба. | Видеоразговор во живо од имотот, организиран во Ваше име кога сè уште не можете да отпатувате и сами да го направите тоа. |
| Дали гаранцијата на инвеститорот ја покрива Вашата уплата | Можете да побарате да го видите документот и да проверите дали Ве именува лично, за конкретниот износ, пред да платите. | Потврдено како дел од правната координација пред доспевањето на секоја етапна уплата, а не потоа. |
Колку е ова ретко, искрено?
Не постои објавен статистички податок што ја мери намерната измама со имоти конкретно насочена кон странски купувачи на Costa del Sol. Да измислиме таков податок би било полошо отколку искрено да го кажеме тоа. Она што можеме искрено да го кажеме е следново: најголем дел од она што изгледа загрижувачки при купувањето овде, споделените огласи, старите цени и продажните техники, воопшто не е измама. Ако сето тоа го третирате како измама, купувачот се загрижува за погрешните работи и станува невнимателен кон вистинските.Четирите обрасци наведени погоре се вистински кривични дела, со конкретен член од Código Penal зад секој од нив. Проверките што ги откриваат, читање на регистарот, читање на договорот пред плаќање, видеоразговор со „сопственикот“ и гледање на гаранцијата пред да доспеат парите, се истите проверки што внимателниот купувач треба да ги направи и онака, од вообичаени причини, при секое купување. Ова се општи информации за тоа како шпанското право ги третира овие обрасци. Тоа не е правен совет за конкретна трансакција и ништо од наведеното не ги врши опишаните проверки. Тоа го прави независен адвокат во Ваше име. Сопствениот водич на страницата за тоа што проверува адвокатот го објаснува ова во целост.Arevont не наплаќа провизија за упатување од адвокатите со кои соработува и на купувачот не му наплаќа ништо за проверките опишани погоре. Тоа не го прави ниту едно купување без ризик. Тоа значи дека проверките што ги откриваат овие четири обрасци Ви се достапни пред да се обврзете на што било.
Често поставувани прашања за измами при купување
- Како украдениот оглас станува измама, а не само лош оглас?
- Самиот оглас, дури и со копирани фотографии, не е кривично дело. Кривичното дело се случува во моментот кога некој го користи тој лажен оглас за да наплати пари или да добие потпис за имот или изнајмување за кое нема право да Ви го понуди. Украдениот оглас за кој никогаш не сте платиле ништо е само лош оглас. Истиот оглас станува измама откако ќе испратите депозит на неповрзана сметка.
- Дали купувањето преку агенција како Arevont значи дека ова не може да ми се случи?
- Не, и никој овде не го тврди тоа. Бесплатните проверки на Arevont го потврдуваат регистрираниот сопственик, го читаат договорот за резервација пред да платите и го проверуваат огласот за изнајмување преку разговор во живо кога ќе побарате, сето тоа пред да се изврши уплата. Тие ги отстрануваат конкретните слепи точки со кои се соочува купувач од Чешка кога гледа во екран. Тие не ја прават измамата невозможна насекаде во светот.
- Кој е единствениот најголем знак дека нешто е еден од овие четири обрасци, а не обичен лош оглас?
- Барање пари или потпис пред да биде можна проверка, без оглед дали тоа значи разгледување на имотот, адвокатско читање на договор или видеоразговор од имотот. Секој од горенаведените обрасци ја има оваа заедничка карактеристика. Легитимниот продавач, агенција или инвеститор нема причина да одбие редоследот прво проверка, потоа плаќање, бидејќи проверката ја прави трансакцијата вистинска и за нив.
- Можам ли да го повратам украдениот депозит преку шпанските судови, а не само преку мојата банка?
- Кривичната пријава за измама според член 251 отвора можност да ги добиете парите назад во рамките на истата кривична постапка. Вашиот адвокат може да го бара тоа паралелно со одделна граѓанска тужба или наместо неа. Враќањето на парите никогаш не е загарантирано, особено откако тие ќе ја напуштат Шпанија. Токму затоа постојат проверките наведени погоре: за да се спречи загубата уште на почетокот, а не да се поправа подоцна.
- Најдов многу поевтина верзија од оглас што ми се допаѓа, повторно објавена некаде неформално, на пример во група на Facebook. Дали треба да претпоставам дека станува збор за една од овие измами?
- Не автоматски. Најчесто, ова е токму образецот со стар, погрешно ценет или дуплиран оглас што е објаснет во водичот на страницата за огласување, а не измама. Станува збор за кривична измама само кога некој бара од Вас да платите или да потпишете пред Вие или Вашиот адвокат да можете да проверите кој навистина е. Сметајте го повторно објавениот оглас за трага што вреди да се провери, а не за доказ за кој било од овие обрасци сам по себе.
