Управување со краткорочно изнајмување на Costa del Sol, од дозвола до исплата
Не секој имот на овој брег смее да се изнајмува на туристи, и тоа е првото прашање што треба да се реши. Андалузија, општината и заедницата на сопственици имаат право на вето, а од април 2025 година заедницата може да одбие ново краткорочно изнајмување со мнозинство од три петтини. Затоа најпрво проверуваме дали изнајмувањето е законски возможно на Вашата точна адреса, а дури потоа разговараме за управување со имотот. Ако е возможно, се грижиме за сè со нашиот тим и нашите чистачи: за дозволата со Вашиот адвокат, огласите, цените, секој гостин, подготовката на имотот меѓу престои, пријавувањето во полиција што го бара Шпанија и една месечна пресметка со средствата на Вашата шпанска сметка. Наплаќаме 20 % + ДДВ од секоја резервација и воопшто ништо ако нема резервации.
Најпрво, дали воопшто Ви е дозволено да го изнајмувате
Купувањето имот на овој брег и неговото изнајмување на туристи се две различни дозволи, а втората не се подразбира. Дали краткорочното изнајмување е можно на одредена адреса го одлучуваат три одделни надлежни органи и сите три мора да дадат согласност. Два речиси идентични стана во истата станбена населба можат да добијат сосема различни одговори.Ова е поважно од сè друго на оваа страница, бидејќи тоа е единственото нешто што не може да се поправи подоцна. За провизијата може да се преговара, огласот може да се преработи, а чистачот може да се замени. Заедницата што гласала против краткорочно изнајмување веќе донела одлука, а имотот што сте го купиле поради таа причина сега е имот што го поседувате поради друга причина.
| Кој одлучува | Што одлучува | Кој го проверува и кога |
|---|---|---|
| Андалузија и нејзиниот туристички регистар | Регионалните правила за станбена единица за туристичка употреба и самата регистрација. Без неа не можете законски да огласувате краткорочно изнајмување. Од јули 2025 година постои и посебен национален регистарски број, од државниот регистар за изнајмување, што платформите го бараат пред огласот да стане активен, па денес имотот што ги исполнува условите ги има и двата броја. Регионалниот регистар исто така нема да прифати регистрација во општина што вовела сопствено ограничување, со што одлуката на општината ја надвладува регионалната одлука. | Вашиот адвокат го поднесува барањето заедно со нас. Претходно проверуваме дали имотот воопшто може да се регистрира, бидејќи барањето за дозвола за имот што не може да ја добие значи потрошени пари и недели за ништо. |
| Општината | Општините ги утврдуваат сопствените ограничувања, а неколку од нив ги заострија правилата за нови туристички изнајмувања во најфреквентните населби. Одговорот зависи од општината, а понекогаш и од населбата, и токму тој најчесто се менува. | Ги проверуваме правилата за Вашата точна адреса пред да се потрошат средства за фотографирање или уредување. Правило што важело во соседен град или минатата година не е одговор. |
| Заедницата на сопственици | Од 3 април 2025 година, за започнување ново краткорочно изнајмување е потребна изречна согласност од мнозинство од три петтини од сопствениците. Ситуациите што постоеле пред тоа може да се проценуваат поинаку, а тоа е прашање за Вашиот адвокат, а не за нас. | Кај имот од секундарниот пазар ги читаме статутите и записниците од состаноците, а Вашиот адвокат ги проверува. Кај новоградба однапред го прашуваме инвеститорот дали изнајмувањето е дозволено со правилата на заедницата. Кај имот што веќе го поседувате проверуваме што е одлучено откако сте го купиле. |
Извори
Дали воопшто можам да го изнајмувам мојот стан на туристи?Не автоматски. Тоа зависи од конкретниот имот, општината, правилата на заедницата и тековните правила за туристичко сместување. Затоа го проверуваме краткорочното изнајмување пред резервацијата, ако изнајмувањето е една од причините поради кои купувате. Кај имот што веќе го поседувате важат истите три проверки, само што сега се спроведуваат наместо тогаш.
Во огласот пишува дека е достапна туристичка дозвола. Дали тоа е доволно?Не. Дозволата што постои денес Ви кажува што било точно кога била издадена, а не што одлучила заедницата на последниот состанок или што презела општината во врска со новите регистрации оттогаш. Таа исто така не останува важечка при секоја промена на сопственоста толку автоматски како што претпоставуваат продавачите. Ја проверуваме тековната состојба за конкретниот имот, во писмена форма, а Вашиот адвокат ја потврдува.
Што е бесплатно, а за што навистина служат 20 %
Ова има два дела и тие се целосно различно наплатени. Проверката дали имотот смее да се изнајмува е бесплатна и останува бесплатна без оглед на тоа дали потоа ќе ги користите нашите услуги, бидејќи тоа е одговорот што Ве штити од единствената грешка на оваа страница што не може да се поправи. Управувањето со изнајмувањето е платена услуга и се плаќа од приходот што го остварува имотот.Причината зошто првиот дел е бесплатен не е великодушност. Ако изнајмувањето е причината поради која купувате, а се покаже дека не е возможно, би сакале да дознаете пред депозитот за резервација, а не потоа, исто како и Вие.
Бесплатно, користете нè или неПлатената услуга, 20 % + ДДВ од секоја резервација
- Ни испраќате адреса, а ние Ви кажуваме дали таму воопшто е законски возможно краткорочно изнајмување
- Ја спроведуваме регистрацијата со Вашиот адвокат, го подготвуваме огласот, ја одредуваме цената и го нудиме имотот на пазарот.
- Ако купувате со нас, законитоста на изнајмувањето се проверува пред депозитот за резервација, како дел од купувањето
- Потоа се грижиме за календарот, ја одржуваме регистрацијата ажурна и постапуваме со заедницата како управител, а не како купувач.
- Ви кажуваме кои имоти и кои градови отпаднуваат ако имотот треба да остварува приход
- Ја одредуваме цената на имотот од недела во недела според реалните случувања на пазарот во таа сезона.
- Отворено Ви кажуваме кога имотот нема добро да се изнајмува, вклучително и кога инаку би можеле да Ви го продадеме
- Се грижиме за секој гостин од првото прашање до оцената, а нашите чистачи го подготвуваат имотот меѓу престојувањата.
- Ако одговорот е не, ќе го добиете образложението, а тоа нема да Ве чини ништо.
- Еднаш месечно добивате извештај со средствата на Вашата шпанска сметка и со детално наведена секоја ставка на трошокот во истиот документ.
Едно нешто не се менува во ниту еден случај. Ако кажете не на услугата за изнајмување, бесплатната половина не станува полоша. Контактите, одговорите и вообичаената помош по предавањето на клучевите продолжуваат точно како и претходно, а ако повеќе би сакале имотот едноставно да стои и да се одржува, тоа е друга и поевтина услуга.
Сè уште немам купено. Можете ли да проверите имот пред да дадам понуда?Да, и тоа е најкорисното нешто што го правиме на оваа тема. Кажете ни за кој имот станува збор и што планирате да правите со него, а ние ќе Ви кажеме што велат сите три надлежни органи и што сè уште треба да го провери адвокат. Ако купувате преку нас, ова се прави по правило пред резервацијата. Ако не купувате преку нас, проверката сепак не чини ништо.
Што навистина правиме и за што се трошат средствата
Краткорочното изнајмување не е пасивен приход, туку мал угостителски бизнис со Вашата влезна врата во центарот. Некој треба да одговори на порака во единаесет навечер, да одлучи дали резервацијата за три недели е правилно ценета, да биде присутен кога гостинот не може да ја отвори капијата, да го пријави секое пристигнување во полиција и имотот навистина да биде чист четири часа по заминувањето на последниот гостин. Тоа е работата, а 20 % е цената за да не мора Вие да ја вршите.Табелата подолу го опфаќа целиот опсег. Намерно е наведено конкретно, бидејќи разликата меѓу еден и друг управител речиси никогаш не е во истакнатиот процент.
| Што | Како се наплаќа | Што значи во практика |
|---|---|---|
| Во рамките на 20 % | ||
| Огласите и каналите | Во провизијата | Професионалното фотографирање, текстот на огласот и присуството на имотот на Airbnb, Booking.com и на другите портали се управуваат преку еден менаџер на канали, така што еден календар ги контролира сите и имотот не може да биде двојно резервиран. Исто така, доведуваме и свои директни гости, за кои воопшто нема провизија за платформа. |
| Цените | Во провизијата | Се одредуваат според сезоната, денот во неделата и она што навистина се продава тој месец, а се приспособуваат додека календарот се пополнува. Фиксната цена по ноќевање е најчестата причина поради која имотот заработува помалку од соседниот. |
| Секој гостин, од прашањето до оценката | Во провизијата | Прашањата, резервацијата, упатствата за пристигнување, проблемот на полноќ, одјавувањето, споровите и оценките. На кој било јазик на кој пишува гостинот, а тоа не е чешки и често не е ниту англиски. |
| Пријавување и пристап | Во провизијата | Пристигнувањето се организира на лице место, вклучително и за гостите кои слетуваат во еден часот наутро и за оние кои не умеат да ја користат капијата. Клучевите, шифрите и пристапот се наша грижа, а не Ваша обврска да ги организирате од Чешка. Стандардното решение е кутија за клучеви во имотот, што е едноставно, евтино и не откажува кога нема Wi-Fi. Ако повеќе би сакале паметна брава, достапна е и таа опција, а пристигнувањето тогаш се одвива како самостојно пријавување со шифра издадена за секоја резервација, која престанува да работи при одјавувањето, што е погодно за доцни летови. Ниту една од опциите не го менува износот што ни го плаќате. Провизијата е фиксни 20 % + ДДВ, без разлика дали некој го пречекува гостинот на вратата или не, бидејќи пречекувањето никогаш не било скапиот дел од оваа работа. |
| Пријавување гости во полиција | Во провизијата | Во Шпанија секој гостин мора да биде пријавен за секој престој, а обврската е на домаќинот, а не на платформата. Пријавувањето се внесува во SES.HOSPEDAJES, системот на Министерството за внатрешни работи, а ние го поднесуваме дигитално при пријавувањето за секој гостин и секоја резервација. Тоа е една од двете обврски за кои сопствениците што изнајмуваат приватно најчесто не знаат дека постојат, а токму за нејзино непочитување се изрекува глоба. |
| Чистењето меѓу престои | Во провизијата | Наши сопствени чистачи, а не ангажирана агенција, секогаш според истиот стандард, со сменета постелнина и фотографиран имот при заминувањето, за состојбата во која е оставен да биде факт, а не предмет на расправа. |
| Месечниот извештај и исплатата | Во провизијата | Еден документ месечно: што пристигнало по секоја резервација, што е исплатено и зошто, нашата провизија и износот што пристигнува на Вашата шпанска сметка. Не само вкупен износ без прикажана пресметка. Извештајот е резиме, а не граница на она што можете да го видите, бидејќи добивате и пристап до портал со календарот и резервациите: што е потврдено, што следува и кои датуми сè уште се слободни, без да треба да прашате некого. Сопствениците што сакаат да проверуваат секоја недела можат да го прават тоа, а сопствениците што сакаат да прочитаат еден документ месечно и ништо друго се вообичаениот случај. |
| Го плаќа гостинот, не Вие | ||
| Надоместок за чистење | Го плаќа гостинот | Секоја резервација вклучува надоместок за чистење, исто како кај секој оглас што некогаш сте го резервирале лично. Го плаќа гостинот, не се одзема од Вашиот приход, а ние го задржуваме, намалено за перењето, кое изнесува приближно 12 до 15 € по гостин за крпите и постелнината. |
| Се плаќа од приходот од изнајмувањето и е детално прикажано во Вашиот извештај | ||
| Мали поправки за време на изнајмувањето | Од приходот, по реален трошок | Скршена ролетна, расипан бојлер, заменет бокал за вода. Се плаќа од заработеното од имотот и се прикажува во извештајот со приложена фактура. Ништо не се додава одозгора и не земаме ништо од мајсторот за тоа што сме го упатиле. |
| Координирање мајстор за поголема работа | 25 € / ч, плус 25 € за превоз | Истата тарифа како за управувањето со нашиот имот, а превозот не се наплаќа кога посетата се совпаѓа со чистење меѓу престои што и онака го вршиме. Неговата фактура е негова, а нашата е само за времето што некој мора да го помине таму. |
| Не е наша услуга. Ја врши друг, а ние соработуваме со него | ||
| Туристичката лиценца и регистрацијата | Вашиот адвокат, еднократно | Поднесува Вашиот адвокат, а се подготвува заедно со нас. Тоа е трошок што го плаќате еднаш, пред да пристигне првиот гостин, и е наведен во ценовната табела подолу. |
| Данок на приходот од изнајмување | Вашиот даночен советник | Ние не сме даночни советници и оваа страница не станува тивко даночен совет. На Вашиот советник му ги доставуваме износите по месеци, во формата што ја бара. Што може да се одбие и по која стапка зависи од Вашето даночно живеалиште. |
| Осигурување | По препорака | Полиса направена за сопственик што живее во имотот не е полиса направена за имот во кој престојуваат гости што плаќаат, а да му ја кажете вистината на осигурителот за тоа како се користи имотот не е избор. Тоа го презема специјализиран стручњак. |
Кој разговара со гостите и на кој јазик?Ние, на јазикот на кој пишува гостинот, што обично е англиски, шпански или германски. Воопшто не сте вклучени во разговорот, освен ако некоја одлука треба да ја донесете Вие, и никогаш нема да бидете лицето на кое гостинот му пишува на полноќ затоа што престанала да работи климатизацијата.
Користите ли ангажирана компанија за чистење?Не. Чистачите се наши вработени, на наш платен список, а чистењето е работа со која ние управуваме, а не услуга што ја набавуваме. Тоа е најголемата практична разлика меѓу управителите на овој брег, бидејќи чистењето што не се извршува навреме значи откажана резервација и оцена што не можете да ја отстраните.
Како навистина се движат парите
Ова е делот за кој сопствениците прашуваат последен, а најмногу се грижат, па затоа еве го целиот тек. Ништо во него не е необично, но речиси никој не го објавува, а сопственик кој не го знае редоследот на овие чекори не може да утврди дали извештајот е точен.
- Гостинот резервира и плаќаГостинот ја плаќа ноќната цена плус надоместокот за чистење, или на платформата или директно нам. Платформата во овој момент ја задржува сопствената провизија. Тој процент го утврдуваат Airbnb или Booking, а не ние, и на Вашиот извештај е прикажан како посебна ставка, наместо да биде вклучен во нешто наше.
- Престојот се одвива и имотот се подготвува за следните гостиПријавување, самиот престој, одјавување, потоа чистење и постелнина. Надоместокот за чистење што го плаќа гостинот го покрива ова и никогаш не влегува во Вашиот приход. Перењето се плаќа од тој надоместок, приближно 12 до 15 € по гостин.
- Се одземаат трошоците за имототПоправка, замена, потрошен материјал или посета за пристап што некој морал да ја изврши. Секоја ставка е наведена поединечно, со приложена фактура. Ништо не се додава врз цената на мајсторот и ништо не му се одзема за тоа што Ве поврзал со него.
- Нашите 20 % се одземаат од остатокотТоа е удел од приходот од изнајмувањето, поради што нема ништо за плаќање во месец без резервации. Провизија по одземањето на трошоците на имотот, а не пред тоа, е моделот што ги усогласува нашите интереси со Вашите.
- Остатокот оди на Вашата сметка во ШпанијаСекој месец, на сметка на Ваше име во Шпанија. За ова Ви е потребна шпанска сметка, а ако сè уште ја немате, можеме да Ви ја посочиме страницата за нејзино отворање.
- Со него пристигнува и извештајотЕден документ: секоја резервација, секој трошок, провизијата и исплатата. Тоа е и документот што му е потребен на Вашиот даночен советник, што е уште една причина ставките да бидат наведени поединечно, а не само сумирани.
Она што намерно не го правиме е да Ви наведеме месечен износ што можете да го очекувате. Колку заработува имотот зависи од пазарот, имотот, неговите оценки и цените, а управител кој ветува бројка пред првата сезона не Ви ја кажал вистината за тоа со кои од овие фактори може да управува.
Колку чини
Една провизија, договорена пред почетокот, и ништо за плаќање додека имотот не заработи. Нема почетен надоместок, месечен паушал, надоместок за огласување ниту наплата за фотографирање.
| Што | Колку чини | Што значи тоа |
|---|---|---|
| Нашата провизија | 20 % + ДДВ од секоја резервација | Фиксно. Се зема од приходот од изнајмувањето по одземањето на трошоците на имотот. Точниот износ за Вашиот имот се потврдува пред да донесете каква било одлука, бидејќи имотот за кој е потребно повеќе работа за да се изнајмува чини повеќе за одржување. |
| Први чекори | 0 € | Фиксно. Професионалното фотографирање, текстот на огласот, поставувањето на цените и објавувањето на имотот на каналите се вклучени во провизијата. Не бараме пари од Вас пред имотот да заработи. |
| Месец без резервации | 0 € | Фиксно. Провизијата постои само како удел од приходот од изнајмувањето, па празен месец не Ве чини ништо. Можете да си заминете кога сакате, а потврдените резервации ќе бидат испочитувани при прекинот. |
| Управување со имот покрај изнајмувањето | 0 € | Фиксно. Ако имотот остварува приход преку нас, грижата за него веќе е покриена со провизијата за изнајмување и нема посебна такса за управување. |
| Чистење меѓу престои | Гостинот плаќа | Фиксно. На гостинот му се наплаќа како надоместок за чистење при секоја резервација, па не се одзема од Вашиот приход. Ние го задржуваме, намален за перењето, приближно 12 до 15 € по гостин за крпите и постелнината. |
| Координација со мајстор | 25 € / ч, плус 25 € за превоз | Фиксно, по истата стапка како и нашето управување со имотот. Не се наплаќа кога работата се извршува при чистење што и онака требало да се направи. |
| Туристичката лиценца и регистрацијата | 150 до 400 €, еднократно | Ориентировачен износ. Го поднесува Вашиот адвокат, го подготвуваме заедно со Вас, а се плаќа еднаш пред првиот гостин. Тоа е надоместок на адвокатот, а не наш, и зависи од имотот. |
| Провизија на платформата | Одредено од платформата | Airbnb и Booking го задржуваат својот процент пред парите да стигнат до нас. Ние не го одредуваме и не земаме дел од него. Тој се појавува како посебна ставка на Вашиот извод, а директниот гостин не сноси никаков дел од него. |
Кои се условите и што се случува со моите резервации ако заминам?Постои писмен договор, едноставен е и можете да го раскинете кога и да посакате. Веќе потврдените резервации се почитуваат при заминувањето, бидејќи гостин кој резервирал со добра намера не треба да го изгуби одморот поради промена на управителот. Ништо друго нема отказен рок, а календарот, огласот и фотографиите се Ваши.
Четирите работи што ги прашува секој сопственик пред да каже да
Овие прашања се поставуваат по истиот редослед секојпат и ниту едно од нив не е неразумно. Тоа е Вашиот дом, а предлогот е во него да спијат непознати лица додека Вие сте оддалечени две илјади километри.
- Непознати лица во мојот домСекој гостин се идентификува и се пријавува во полиција пред да влезе во имотот, што е законска обврска, а не услуга што сме ја измислиле. Резервациите се проверуваат, а барањето што личи на забава наместо на одмор се одбива. Подобро би изгубиле еден викенд отколку добрососедскиот однос.
- Што ако оштетат нештоОва го покриваат три различни инструменти, а кој ќе се примени зависи од тоа од каде доаѓа резервацијата, па вреди да ги знаете сите три. Резервацијата преку платформа е покриена со сопствената гаранција за домаќини или покритие за штета на платформата, а пријавата се поднесува преку неа. Директната резервација кај нас вклучува депозит, земен пред пристигнувањето и вратен откако имотот ќе биде проверен. Зад двете опции стои Вашата полиса, која мора да биде склучена за имот со гости што плаќаат, а не за имот во кој живее сопственикот, бидејќи полиса со погрешно наведена намена ќе ја одбие пријавата. Она што овозможува да функционира која било од трите опции е доказот: имотот се фотографира по секоја смена на гости, па има запис со датум за тоа во каква состојба пристигнал гостинот и во каква состојба заминал. Малите работи постојано се кршат. Тие се поправаат од приходот и се појавуваат на изводот, а никој не поднесува пријава за чаша за вино.
- Дали ова ќе стане работаТоа е работа. Тоа е наша работа. Вие не учествувате во разговорите со гостите, не ги одредувате цените во календарот, не барате чистач и не пријавувате никого кај никого. Од нас добивате месечен извод и повремено одлука што чини пари.
- Дали го губам користењето на мојот домНе. Ги блокирате датумите што ги сакате пред сезоната и сами го користите имотот. Вообичаениот образец е спротивен од она што го очекуваат луѓето: сопствениците доаѓаат во преодните месеци и за Божиќ, кога и онака е поубаво да се престојува на брегот, а му дозволуваат на имотот да заработува во летните недели што веројатно не би ги користеле.
Можам ли да ги оставам моите лични работи во имотот?Заклучен шкаф за сопственикот е вообичаен и повеќето наши сопственици имаат таков. Сè друго мора да може да се замени, бидејќи во одреден момент нешто ќе се скрши или ќе биде земено. Практичното правило е дека сè што би Ви било жал да го изгубите не треба да се наоѓа во имот што го користат гости.
Кога имотот е Ваш
Прво ги одредувате Вашите датуми, а календарот се гради околу нив. Во пракса, тоа значи да ни кажете пред сезоната кои недели ги сакате, а подоцна да блокирате што било друго сè додека датумите не се веќе продадени. Потврдена резервација не може да се откаже за да се направи место за Вас, што е единственото вистинско ограничување и истото важи за секој хотел.Вреди искрено да се каже каков е компромисот, бидејќи одлуката целосно се сведува на него. Неделите во кои имотот заработува најмногу се истите недели во кои Вие најмногу би сакале да бидете таму. Сопственик кој го сака август секоја година, а истовремено сака имотот да ги покрива трошоците, бара две различни работи, и подобро е тоа да го знаете однапред отколку да го откриете во јуни. Сопствениците кои доаѓаат неколкупати годишно и ги користат преодните сезони обично се многу задоволни од овој аранжман. Сопствениците чие единствено патување е првите две недели од август обично се посреќни со имот што едноставно го поседуваат.И пристигнувате во имот што навистина е подготвен, што е потценетиот дел. Тој е исчистен според стандардот што го добива гостин што плаќа, постелнината е свежа, а сè што престанало да работи во март било поправено во март, наместо Вие да го откриете тоа во единаесет часот навечер со куфер во ходникот.
Ако краткорочното изнајмување не е можно
Понекогаш одговорот на првиот дел е не. Заедницата гласала против тоа, градот ги затворил новите регистрации или зградата едноставно никогаш не била уредена за таква намена. Тоа не е крај на имотот, ниту крај на разговорот, туку само значи дека е потребен поинаков план.
- Долгорочно изнајмувањеАко зградата не дозволува краткорочно изнајмување, обично сепак можете да го изнајмите имотот долгорочно, само не преку Airbnb или Booking. Приходот месечно е помал, но многу постабилен, а наместо четириесет гости има еден закупец. Компромисот е суштинскиот: имотот е зафатен, па не можете сами да го користите.
- Среднорочно изнајмување, по неколку месециМесечното зимско изнајмување е вистински пазар на овој брег, бидејќи северноевропејците доаѓаат тука во зима, а летните посетители си заминале. Тоа е нешто помеѓу двете опции: подобар приход од долгорочно изнајмување, а имотот е слободен во месеците кога навистина сакате да го користите.
- И можеме да преземеме која било од двете опции, ако побаратеИ двете се достапни на барање, а не како постојан производ, затоа кажете ни и ќе Ви кажеме дали имотот одговара. Кога преземаме ваков ангажман, го објавуваме имотот на Idealista, каде што навистина бараат закупците на овој брег, а фотографирањето го плаќаме сами. Нема почетен надоместок и ништо не плаќате за објавување на огласот. Причината не е великодушност. Имот што стои празен затоа што изнајмувањето пропаднало не му вреди никому од нас.
- Поседувајте го и грижете се за негоАко имотот нема да заработува, прашањето е кој ќе се грижи за празниот дом. Тоа е посебна и многу поевтина услуга, опишана на друга страница.
- Почекајте, па проверете пакЗаедницата може повторно да гласа, а градот може да ги промени правилата во која било насока. Ако денешниот одговор е не, вреди да знаете што би требало да се промени за да стане да, а тоа можеме да Ви го кажеме наместо да погодуваме.
Веќе самиот го изнајмував имотот. Што ќе се случи со мојот оглас и со моите оценки?Ние го преземаме календарот наместо да почнуваме одново. Потврдените резервации се почитуваат според Вашите постојни услови, а кога е можно го задржуваме постојниот оглас за да не се изгуби историјата на оценките, бидејќи оглас со оценки од две години заработува повеќе од нов оглас без ниту една оценка. Она што обично прво се менува се цените и фотографиите. Кажете ни пред да потпишете нешто, бидејќи примопредавањето во средината на сезоната бара планирање околу постојните резервации.
Што проверуваме пред да се потроши нешто
Ова се спроведува пред фотографирањето, пред поднесувањето на барањето за лиценца и пред да се префрлат какви било пари. Потребни се денови, а не недели, и најголемиот дел од работата се извршува од канцеларија. Резултатот е едноставен одговор: да, и еве што е потребно, или не, и еве зошто. Ако одговорот е не, и двајцата сме заштедиле многу време, а Вие не сте платиле ништо.| Што проверуваме | Зошто одговорот зависи од тоа | Што добивате |
|---|---|---|
| Самиот имот | ||
| Документацијата за вселување и условите за живеење | Имотот не може да се регистрира за туристичка употреба без документи што потврдуваат дека е законски погоден за живеење. Кај новоградба тие се добиваат при примопредавањето, а кај постар имот од секундарниот пазар понекогаш целосно недостасуваат, што е проблем што постоел и пред Вас. | Потврдено врз основа на документите, со јасно наведени недостатоци. Сè што недостасува оди кај Вашиот адвокат, не кај нас. |
| Дали регистрација може да постои на оваа адреса | Поднесување барање за лиценца за имот што не може да ја добие чини неколку недели и адвокатски трошок, а завршува таму од каде што започнало. | Проверено во регистарот пред поднесувањето на какво било барање. |
| Распоредот, бројот на кревети и законските барања | Туристичкото сместување има минимални барања, а бројот на гости што законски можете да ги примите одредува колку може да заработува имотот повеќе отколку цената по ноќевање. | Наведен капацитет и што би требало да се промени за да се зголеми |
| Градот и регистарот | ||
| Ограничувањата на општината | Неколку градови ги заострија правилата за нови туристички изнајмувања, а одлуката се носи за секој град, а понекогаш и за секоја област. Андалузискиот регистар нема да прифати регистрација кога градот ја ограничил. | Актуелната состојба за Вашата точна адреса, со датум, за да знаете кога била проверена. |
| Дали правилата се разгледуваат | Правило што наскоро ќе се промени е исто толку важно како и правило што веќе се променило, а тоа е разликата меѓу вложување во уредување сега и чекање три месеци. | Што е познато, а што не е, кажано јасно наместо претставено како сигурност. |
| Заедницата на сопственици | ||
| Статутот на заедницата | Забраната може да биде внесена во статутот и едноставно никој што го продава имотот да не ја спомене. Ова е истиот документ што Вашиот адвокат го чита пред купувањето. | Прочитано, со наведени релевантните одредби за Вас. |
| Записниците од состаноците | Гласањето со мнозинство од три петтини, што може да биде одлучувачко, можеби веќе се одржало или можеби е на дневен ред на состанок за кој никој не Ве известил. Гласањето закажано за следниот месец може да ја одреди целата причина поради која купувате. | Прочитано наназад колку што постојат записите, со означено сè што е релевантно. |
| Вистинскиот став на заедницата | Зграда во која изнајмувањето е законски дозволено, но соседите се непријателски настроени, е зграда во која секој гостин носи поплака. Ова е проценка, а не документ, и вреди да ја имате. | Искрена проценка, вклучително и кога токму поради неа би Ви кажале не. |
| Дали навистина ќе функционира | ||
| Регистрација на гостите и оперативните обврски | Секој гостин мора да биде регистриран за секој престој, а обврската е на домаќинот. Ова е нешто за кое сопствениците што приватно изнајмуваат најчесто не знаат. | Поставено пред првата резервација и извршувано дигитално при секое пријавување. |
| Пристап, клучеви и влез за гостинот | Станбена населба со контролиран пристап и код што заедницата не го дава, или зграда во која рецепционерот одбива туристички гости, го претвора добриот имот во оперативно невозможен имот. | Практично проверено, а не претпоставено. |
| Дали можеме навреме да го подготвиме | Одјавување во десет часот и пријавување во три оставаат четири часа за целосно чистење и промена на постелнината. Ако нашиот тим не може сигурно да биде таму, имотот е надвор од она што го преземаме, и попрво би Ви го кажале тоа отколку да го прифатиме. | Јасно да или не, врз основа на тоа каде навистина се наоѓа имотот. |
| Што му е потребно на имотот пред првиот гостин | Кревети, постелнина, кујна што одговара за шест лица наместо за две, затемнување во спалните соби и сервисирана климатизација. Имот опремен за сопственикот ретко е опремен и за гостите. | Список со одвоено наведени неопходните работи од оние што вреди да се направат подоцна. |
Како започнува
Купувањето има петнаесет чекори и завршува со клучевите. Ова е она што се случува потоа. Ако сте купиле преку нас, проверката за можноста за изнајмување во чекор 01 веќе се случила пред Вашата резервација, па ова започнува од чекор 02. Ако не сте купиле преку нас, започнува со адреса и телефонски повик.Чекор 15 од 15 и понатаму
- Проверка на соодветностаБесплатно, приближно деновиНи ја давате адресата и ни кажувате што сакате да правите со имотот. Ги проверуваме трите нивоа и Ви даваме писмен одговор со образложение. Ова е бесплатно, без разлика дали ќе продолжите или не, и тоа е чекорот што одредува сè што следува потоа.New buildОднапред го прашуваме инвеститорот дали краткорочното изнајмување било дозволено со правилата на заедницата, бидејќи кај новоградба можеби сè уште нема записници за читање, а статутите се нацрт на инвеститорот. Многу е полесно да го добиете одговорот пред завршувањето на купопродажбата отколку потоа.ResaleГи читаме статутите и записниците од состаноците, а Вашиот адвокат ги проверува. Кај имот што претходно бил изнајмуван, проверуваме и дали постојната регистрација се пренесува или треба да се поднесе нова, бидејќи продавачите редовно го претпоставуваат првото, а тоа не е секогаш точно.
- Ние сме во имототПред огласувањетоНе преземаме имот што не сме го виделе. При посетата се добива вистинскиот одговор: како ќе изгледа имотот на фотографиите, колку луѓе можат удобно, а не само технички, да спијат во него, што недостига, дали терасата е причината поради која некој ќе го резервира и колку брзо нашиот тим може да влезе и да излезе во денот на смената на гостите.
- Лиценцата, со Вашиот адвокатНеделиРегистрацијата ја поднесува Вашиот адвокат, а ја подготвуваме заедно со Вас. Паралелно, Ви кажуваме што му е потребно на имотот пред да пристигне првиот гостин, поделено на она што е неопходно и она што може да почека до по првата сезона.
- Фотографии, оглас и цениПриближно деновиПрофесионални фотографии, оглас напишан за секој канал, календар на цени подготвен за сезоната во која започнува изнајмувањето и имотот активен на платформите преку еден календар. Сето ова е вклучено во провизијата и за ништо од тоа не Ви испоставуваме фактура.
- Првиот гостин и првиот извештајОд тој момент натамуПристигнуваат резервации, имотот се подготвува меѓу нив, а еден месец подоцна го добивате првиот извештај и првата исплата. Потоа Ве контактираме кога нешто бара одлука, а инаку еднаш месечно.
Сами или не
Истиот имот, истата сезона, два начини. Левата колона покажува што навистина подразбира приватното изнајмување од Чешка, а не карикатура на тоа.| Самостојно или преку друга агенција | Со Arevont | |
|---|---|---|
| Кој Ви одобри да го изнајмите? | Обично никој. Агентот кажал да, или во огласот пишувало дека лиценцата е достапна, а ниту едното ниту другото не е документ. | Ние, на сите три нивоа, пред да се потроши што било. Одговорот на агентот не го сметаме за потврда. |
| Кој одговара на гостинот во единаесет навечер? | Вие, на англиски, во друга временска зона, за бојлер што никогаш не сте го виделе. | Ние, на јазикот на гостинот, а Вие дознавате за тоа од извештајот. |
| Кој чисти меѓу престои | Агенција за чистење со која никогаш не сте се сретнале, ангажирана преку порака, а за нејзиното недоаѓање дознавате од следниот гостин. | Наши чистачи, на наш платен список, според распоред што го контролираме ние. |
| Кој ги пријавува гостите во полиција | Вие, за секој престој, а повеќето приватни издавачи не знаат дека постои оваа обврска. | Дигитално при секое пријавување, како дел од услугата. |
| Кој плаќа за расипан бојлер во август | Вие, со пренос од Чешка, откако ќе најдете водоводџија кој одговара на јазик што не го зборувате. | Се плаќа од приходот по реален трошок, се наведува по ставки во извештајот, а некој е присутен додека се изведуваат работите. |
| Што се случува месец без резервации | 0 €, а огласот и понатаму стои таму. | 0 €. Провизијата е удел од приходот, па без приход нема ни провизија. |
| Колку чини кога се изнајмува | Провизијата на платформата, плус Вашето време, што е трошокот што никој не го пресметува. | 20 % + ДДВ од резервацијата, плус сопствената провизија на платформата, а за нашите директни гости воопшто нема провизија на платформата. |
| Јазикот на кој се одвива сè | На шпански со општината, заедницата и мајсторот. На англиски со гостите. | Проверете со нас, сè друго е наша грижа. |
Станот имаше смисла. Средба за која никој не спомна го одреди исходот.
Ова е еден од случаите што веќе се на нашата почетна страница и повеќе припаѓа на оваа страница отколку на која било друга, бидејќи краткорочното изнајмување беше единствената причина поради која клиентот купуваше. Стан од 495.000 € во Mijas, усогласен со буџетот и со начинот на кој клиентот сакаше да го користи. Веќе беше резервиран и депозитот беше уплатен.- Што купуваше клиентотСтан што одговараше на буџетот и на планот. Краткорочното изнајмување беше дел од тој план. Имотот беше резервиран, а депозитот за резервацијата беше платен.
- Што откривмеРаботејќи со адвокатот, откривме дека кратко по резервацијата било закажано собрание на заедницата и дека дневниот ред вклучувал гласање за краткорочното изнајмување. Информацијата од која зависеше дали купувањето има смисла не беше наведена во огласот.
- Што направивмеПрепорачавме да не продолжува автоматски само затоа што имотот веќе бил резервиран. Го почекавме резултатот од гласањето.
- Како завршиГласањето не го дозволи она на што сметаше клиентот. Препорачавме да не продолжи со купувањето. Депозитот за резервацијата беше вратен, а клиентот се откажа од купопродажбата.
Клиентот избегна не само лошо купување. Исто така, не го загуби депозитот за резервацијата.
Како се плаќа
- ДомаќинГостите ја плаќаат ноќната цена и таксата за чистење. Платформата ја зема сопствената провизија од тој износ пред да стигне до нас, а гостин што резервира директно кај нас не ја плаќа.
- ВиеНе плаќате ништо однапред и ништо месечно. Нашите 20 % и сопствените трошоци на имотот се одземаат од заработката на имотот, а двете ставки се прикажани одделно на истата изводница.
- Arevont20 % од секоја резервација, таксата за чистење намалена за перењето, и 25 € на час кога некој треба да биде присутен во имотот за мајстор. Тоа е сè. Ништо друго не пристигнува од никаде и од мајсторите не се зема ништо за посредувањето.
Нема ништо за плаќање при започнување и ништо за плаќање во месец без резервации. Договорот продолжува, а Вие можете да го раскинете кога сакате, при што потврдените резервации ќе бидат испочитувани при раскинувањето.Ако управуваме и со краткорочното изнајмување на имотот, воопшто нема посебен надоместок за управување: делот поврзан со чувањето и грижата за имотот е веќе покриен со провизијата од изнајмувањето. Тоа не е попуст што сме го измислиле за оваа страница, туку начинот на кој овие две услуги отсекогаш се надополнувале.Сè што веќе добивате од нас останува такво какво што е. Контактите, одговорите и вообичаената помош по предавањето на клучевите немаат цена и никогаш нема да имаат, без разлика дали имотот заработува едно евро или не.
Самостојно се грижиме за управувањето со имотот, чистењето и целосното краткорочно изнајмување.
Што нема да Ви кажеме и кога не треба да го правите ова
Не гарантираме пополнетост и не гарантираме приход, а ниту еден чесен управител не би требало да го прави тоа. Заработката на имотот зависи од пазарот, од самиот имот, од неговите оценки и од неговото ценообразување, а ние ги контролираме последните две од тие четири работи. Секој што Ви дава бројка пред да го види Вашиот имот и пред да помине првата сезона Ви кажува нешто што не може да го знае.Токму затоа на оваа страница никаде нема една конкретна бројка за заработка. Нема стапка на пополнетост, нема просечна ноќна цена, нема принос. Во старата верзија на оваа страница имавме такви бројки, но тие беа непроверени привремени вредности, што е полошо отколку да нема никакви. Кога ќе објавуваме бројки овде, тие ќе бидат вистински бројки од имоти со кои навистина управуваме, а дотогаш отсуството на бројки е чесниот одговор.Изнајмувањето е единствениот вистински ризик во целото купување и вреди да се повтори и на крајот, како и на почетокот. Сме гледале купувачи да градат цел буџет врз основа на приходите од изнајмување, а потоа да откријат дека нивната заедница гласала против краткорочното изнајмување. Ако изнајмувањето е причината поради која купувате, проверете го тоа пред депозитот за резервацијата, без разлика дали тоа ќе го направите со нас или со некој друг.Работиме само на подрачјето од Манилва до Марбеља: Манилва, Касарес, Естепона, Бенаавис и Марбеља. Надвор од овие пет места велиме не. Управител што не може да обезбеди чистач на врата на денот на смената на гостите е само телефонски број, а не операција, и да ги земаме Вашите пари за таква услуга би било полошо отколку воопшто да ја немаме оваа страница. Од истата причина преземаме ограничен број имоти.А постои и верзија од Вас што не треба да го прави ова. Ако Вашето единствено патување годишно е првите две недели од август, изнајмувањето ќе ги заземе неделите што навистина ги сакате. Ако имотот се наоѓа на место со малку живот вон сезоната, можеби ќе се изнајмува десет недели, а ќе биде празен четириесет и две, што е многу работење за не многу приход. Ако едноставно не сакате никој друг да спие во Вашиот кревет, тоа е сосема оправдан одговор и за Вас постои поевтина услуга: некој се грижи за имотот, а никој не престојува во него.
Најчести прашања за краткорочно изнајмување
- Колкава е Вашата провизија и дали има нешто друго?
- 20 % од секоја резервација, земени од приходот од изнајмување по одземањето на сопствените трошоци на имотот. Нема почетен трошок, месечна такса, такса за огласување или наплата за фотографирање. Точниот процент се потврдува за Вашиот имот пред да одлучите што било, бидејќи имотот за чие изнајмување е потребно повеќе работа чини повеќе за управување. Единствените други ставки што некогаш се појавуваат на изводницата се сопствената провизија на платформата, трошоците направени од самиот имот и 25 € на час ако некој морал да биде присутен за мајстор.
- Кога и како ќе ми биде исплатено?
- Месечно, на сметка на Ваше име во Шпанија, со изводница на која се прикажани секоја резервација, секој трошок и провизијата. За ова Ви е потребна шпанска банкарска сметка. Ако сè уште немате таква сметка, тоа е одделна и едноставна задача и постои страница за неа.
- Кој ги пријавува гостите во полиција?
- Ние, дигитално, при секое пријавување. Шпанија го бара тоа за секој гостин при секој престој, а обврската е на домаќинот, а не на Airbnb или Booking. Тоа е една од двете работи за кои сопствениците што изнајмуваат приватно најчесто не знаат. Другата е дека имотот мора да биде регистриран пред воопшто да може да се огласува.
- Може ли самиот да го користам имотот?
- Да. Пред сезоната ги блокирате датумите што ги сакате и го користите имотот. Единственото ограничување е што потврдена резервација не може да се откаже за да се ослободи место, што е истото правило според кое работи секој хотел. Повеќето сопственици на кои им одговара овој аранжман доаѓаат во преодните месеци и за Божиќ, а му дозволуваат на имотот да заработува во текот на летото.
- Што се случува ако нешто се расипе додека гостин престојува во имотот?
- Ние се справуваме со тоа. Малите работи се поправаат истиот ден од приходот и се појавуваат на Вашата изводница со приложена фактура. За сè што е поскапо се утврдува цена и Ви се испраќа порака пред да се изврши поправката, освен ако активно предизвикува штета. Во тој случај прво ја запираме штетата, а потоа Ве известуваме. Вие не сте лицето на кое гостинот треба да му испраќа порака за бојлер.
- Гарантирате ли минимален приход или минимален број ноќевања?
- Не, а ниту еден чесен управител не би требало да го прави тоа. Резултатите зависат од пазарот, имотот, неговите оценки и неговото ценообразување. Она што ќе го направиме е да Ви кажеме пред да започнеме дали сметаме дека имотот добро ќе се изнајмува, вклучително и ако одговорот е дека нема да се изнајмува добро. Попрво би го изгубиле имотот од портфолиото отколку да преземеме имот што ќе остави разочаран сопственик.
- Колку време поминува од првиот повик до првиот гостин?
- Проверката на соодветноста трае неколку дена. Лиценцата и регистрацијата преку Вашиот адвокат се најдолгиот чекор и траат недели, а не денови. Фотографирањето, огласите и ценообразувањето траат неколку дена откако имотот ќе биде подготвен. Она што обично го одредува рокот не е документацијата, туку дали имотот е опремен и уреден за гости, што за празен купен имот е одделна задача со сопствен рок.
- Плаќам ли данок во Шпанија на приходот од изнајмување?
- Да, а даночниот третман е различен за периодите кога имотот е изнајмен и за периодите кога го користите или стои празен. Дозволените трошоци можат да се одбијат од приходот од изнајмување кога се исполнети законските услови, а пресметката зависи од Вашето даночно живеалиште и од начинот на кој се користи имотот. Ние не сме даночни советници и не се претставуваме како такви: Ви ги обезбедуваме месечните износи што му се потребни на Вашиот советник, во формата што тој ја бара.
