Што проверува адвокатот пред купување имот во Шпанија
За 30 секунди
Независен шпански адвокат врши околу 15 проверки пред да Ви каже дали да продолжите. Овие проверки ги опфаќаат сопственоста, товарите, законитоста на зградата и долговите кон заедницата. Траат 2 до 4 недели и чинат околу ~1 % од цената.
Првите пет од петнаесетте, целосно подолу
- СопственостДали записот во катастарот на недвижности се совпаѓа со лицето што го продава имотот.
- Трошоци и извршувањеХипотеки, заплени и други запишани товари што можат да се однесуваат на самиот имот.
- Службености и ограничувањаЗапишани права на премин или други ограничувања што никој не ги споменал во огласот.
- Долгови кон заедницатаНеплатени надоместоци кон comunidad, кои можат да преминат на новиот сопственик до законски утврдениот лимит.
- IBI и локални обврскиГодишниот данок на имот, проверен според истиот принцип дека долговите го следат имотот.
Како адвокатот потврдува кој е сопственик на имотот?
Со читање на nota simple, а потоа и со проверка на она што не го прикажува. Nota simple е обичен извод од шпанскиот катастар на недвижности, кој покажува кој е сопственик на имотот и што е запишано како товар врз него, и тоа е првиот документ што адвокатот го чита пред да платите нешто. Registro de la Propiedad е официјалниот назив на шпанскиот катастар на недвижности, институцијата што стои зад записот за сопственоста. Cadastre е чешката скратена ознака што ја користи оваа страница за шпанскиот катастар на недвижности, записот за тоа кој е сопственик на имотот и какви товари се запишани врз него.Nota simple има информативен карактер. Таа не е гаранција за сопственичкото право на начинот што би го очекувал странски купувач. Документот со целосна правна тежина е certificación registral, подетален и побавен извод што обично се бара само при завршување на купопродажбата. При одлучувањето дали да продолжи, адвокатот се потпира на nota simple. Вреди да побарате извод што не е постар од неколку недели, наместо да се потпрете на копија што случајно ја има продавачот.
Информативна nota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular (сопственик)
- ИМЕ ПРЕЗИМЕ
- Descripción
- Finca urbana · XXX m²
- Cargas (товари)
- Хипотека · Banco X · XXX.XXX €
- Titular (сопственик). Делот за сопственоста: кој според катастарот на недвижности моментално е сопственик на имотот.
- Descripción. Делот со описот: површината и границите, проверени во однос на Catastro и физичкиот имот.
- Cargas (товари). Делот за товарите: секоја хипотека, заплена или службеност запишана врз имотот. Тоа е она што го докажува nota simple.
Што лесно се мешаКако навистина функционира
- Cadastre и Registro de la Propiedad се истото
- Тоа се два одделни шпански системи. Оваа страница ги групира под еден чешки збор заради практичност. Registro de la Propiedad ја евидентира правната сопственост и товарите. Catastro го евидентира физичкиот опис на имотот и вредноста што се користи за пресметување на локалните даноци. Двата системи можат да не се совпаѓаат за истиот имот. Поправањето на ова несовпаѓање е чест наод и обично е возможно.
- Ако nota simple изгледа уредно, имотот е уреден
- Таа го прикажува само она што е запишано. Нешто може да биде вистинито, но незапишано, како доградба што никој не ја пријавил или спор околу границата што никој не го евидентирал, а nota simple нема да го прикаже тоа. Затоа списокот за проверка подолу има и други ставки покрај самиот запис во катастарот на недвижности.
Што точно прикажува nota simple?Кој е запишан како сопственик, физичкиот опис на имотот според евиденцијата и сите товари врз него: хипотеки, заплени, службености или други оптоварувања. Таа не прикажува незапишани факти. Затоа таа е една проверка меѓу неколку, а не целосната проверка.
Може ли туѓ долг да стане Ваш?
Да, во две конкретни и добро утврдени ситуации, и токму ова најмногу ги изненадува странските купувачи. Во овие две области, шпанската пракса припишува одредени долгови на самиот имот, а не само на лицето што ги должи.
- Хипотеки, заплени и други регистрирани товариТоварот што не е расчистен пред продажбата останува поврзан со имотот, па купувачот може да стане сопственик на нешто што сè уште е оптоварено со долгот на претходниот сопственик. Тоа се проверува во едноставниот имотен извод и повторно го потврдува нотарот при завршувањето на купопродажбата.
- Неплатени заеднички трошоциДолговите кон comunidad de propietarios може да преминат на новиот сопственик, до законски утврдена граница. Обично се опишува дека тоа ја опфаќа тековната година плус одреден број претходни години. Тоа се докажува со потврда од управителот на comunidad, побарана пред потпишувањето.
- Неплатени локални даноци, како IBIСе смета дека оваа обврска го следи имотот, а не останува само кај лицето што ја должело, исто како и долговите кон comunidad. Тоа се докажува со потврда дека IBI е платен заклучно со тековниот датум. Андалузискиот закон одделно бара продавачот да ја достави оваа потврда уште пред имотот да биде понуден на продажба.
Точните законски ограничувања за бројот на години неплатени заеднички трошоци што преминуваат на новиот сопственик претставуваат техничко прашање. Тоа зависи од конкретните околности на трансакцијата, па намерно не го сведуваме на една единствена бројка. Вашиот адвокат го потврдува ограничувањето што важи за Вашето купување, врз основа на вистинската потврда.
Постои ли начин да дознаете за долг кон comunidad пред тој да се појави во потврдата?Записниците од неодамнешните општи собири обично споменуваат долг или планиран дополнителен трошок пред тој да стане предмет на официјална потврда. Барањето на последните два записника, заедно со самата потврда, е стандардна практика и вреди да се направи, без оглед на тоа дали Вашиот адвокат веќе го побарал тоа.
Што значи „изградено законски“ за имот во Шпанија?
Тоа значи дека четири работи мора да се усогласат, по редослед. Едно НЕ во низата е доволно да го запре процесот. licencia de primera ocupación е лиценцата за прво вселување што ѝ е потребна на новоградбата пред во неа законски да може да се живее и да се приклучи на комуналните услуги. Кај имот од секундарниот пазар, прашањето е дали она што физички постои на парцелата се совпаѓа со она што некогаш било одобрено и запишано.
- Дозволата за градба (licencia de obra) била издадена пред почетокот на изградбатаWho decidesОпштината, во времето на изградбатаWhat it grantsИзградбата воопшто била одобренаIf noИзградбата се одвивала без одобрение. Ова е најсериозното утврдено прашање на овој список.
- Дозволата за прво вселување (licencia de primera ocupación) била издаденаWho decidesОпштината, по завршувањето на изградбатаWhat it grantsИмотот може законски да се приклучи на водовод и електрична енергија и во него може да се живееIf noВо имотот законски не може да се живее ниту да се приклучи на комуналните услуги, без оглед на тоа колку завршено изгледа
- Описот во регистарот се совпаѓа со она што навистина е изграденоWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsОна што го купувате на хартија е она што физички постоиIf noНерегистрирана доградба или измена, едно од најчестите утврдени прашања при правна проверка на имот во Шпанија
- Catastro се совпаѓа со регистаротWho decidesCatastro, Министерство за финансииWhat it grantsДаночните пресметки и регистарот се совпаѓаатIf noНесовпаѓање. Ова е вообичаено и обично може да се поправи, но вреди да се реши пред потпишувањето, а не потоа.
Може ли нерегистрирана доградба навистина да доведе до наредба за уривање?Во најсериозните случаи на овој брег, да, особено кога изградбата ги прекршува правилата за заштитено земјиште, наместо само да нема дозвола. Повеќето утврдени прашања се помалку сериозни и се решаваат со регистрација на она што веќе постои, со одреден трошок. Во секој случај, вреди да се утврди тоа пред потпишувањето, а не потоа.
Кои информации продавачот е законски обврзан да Ви ги даде, пред Вашиот адвокат воопшто да провери нешто?
Осум конкретни ставки, во два различни моменти, без оглед на тоа што адвокатот сам ќе открие. Андалузиското законодавство за заштита на потрошувачите веќе му дава на купувачот право на конкретни документи од страната на продавачот, кога продажбата се одвива преку професионалец или агенција. Приватен продавач кој самостојно продава еднократен имот е изземен од ова конкретно правило. Но странски купувач кој работи преку која било агенција, вклучително и оваа, го има целосното право.
- Кој е сопственик на имототОбелоденето пред воопшто да дадете понуда, согласно Decreto 218/2005, Anexo V.
- Сите регистрирани товари на имототИсто така е дел од истиот информативен лист за имот од секундарниот пазар пред поднесување понуда.
- Површината, според едноставен имотен извод не постар од три месециОбелоденето пред понудата, за да биде проверена бројката врз која ја засновате Вашата понуда.
- Тековната заедничка таксаОбелоденето пред поднесувањето понуда, за да го знаете реалниот повторлив трошок.
- Потврда дека IBI е платен заклучно со тековниот датумЗадолжително пред поднесувањето понуда. Повторно е потребна дополнителна потврда за IBI пред потпишувањето.
- Релевантните лиценциДоспева најмалку три работни дена пред потпишувањето, а не на самиот ден.
- Статутот на заедницата и потврдата од управителот за евентуални долговиИсто така доспева најмалку три работни дена пред потпишувањето.
- Libro del EdificioСопствената техничка и сервисна евиденција на зградата. Ова е последниот документ што треба да се обезбеди пред потпишувањето, во истиот рок од три работни дена.
Практичната вредност на ова право е што не зависи од тоа дали Вашиот адвокат ќе го постави вистинското прашање во вистинскиот момент. Ако страната на продавачот или агенцијата што ја застапува не може да ги достави овие документи на барање, сметајте го тоа само по себе за корисна информација, многу пред да започне правната проверка. Овој став е актуелен на 17 август 2026 година, врз основа на текстот на уредбата и сопствените објавени упатства на Junta de Andalucía, а не врз основа на коментар. Ова се применува на агенциски и професионални продажби во Андалузија. Приватен продавач кој продава еднократен имот е изземен, според самата формулација на прописот. Надзорот го спроведуваат регионалните инспектори за заштита на потрошувачите, кои може да ја проверуваат усогласеноста без да се идентификуваат. Реалната казна за најлесното ниво на прекршок е глоба од 200 до 5.000 €, а не голем износ.
Дали ова право важи ако купувам директно од приватен сопственик, без учество на агенција?Не. Прописот ја иззема вистински приватната еднократна продажба. Тој се применува секогаш кога во продажбата е вклучен професионалец или агенција, што ги опфаќа повеќето трансакции што странски купувач веројатно би ги направил на овој брег.
Што можам да направам ако продавачот или агенцијата одбие да ги достави овие документи?Сметајте го тоа за сериозен предупредувачки знак, а не за мал проблем со документацијата, и разговарајте за тоа со Вашиот адвокат пред да платите што било. Регионалниот орган за заштита на потрошувачите во Андалузија е надлежен за спроведување на самиот пропис. Но, најнепосредната заштита е едноставно да не продолжите со трансакција во која се задржуваат основни информации на кои имате право.
Петнаесетте работи што обично ги опфаќа шпанската правна проверка
Не се применува секоја ставка на секој имот. Адвокатот проверува што е релевантно за Вашата конкретна трансакција, со хонорар од приближно ~1 % од цената и провизија за упатување од 0 € кон нас. Оваа листа е подолга кај новоградба, бидејќи го вклучува и друштвото што стои зад неа.- СопственостДали записот во катастарот на недвижности се совпаѓа со лицето што го продава имотот. Купување од лице кое законски не може да го пренесе она што го продава.
- Трошоци и извршувањеХипотеки, заплени и други товари регистрирани на имотот. Товар што не е расчистен пред продажбата и останува поврзан со имотот, наместо со претходниот сопственик.
- Службености и ограничувањаРегистрирани права на премин или други ограничувања на имотот. Нешто за што сте претпоставувале дека е само Ваше се покажува како заедничко или ограничено.
- Долгови кон заедницатаНеплатени такси кон comunidad на сопственици и потврда пред потпишувањето. Долгови што може да преминат на новиот сопственик, понекогаш достигнувајќи десетици илјади евра.
- IBI и локални обврскиГодишниот данок на имот и релевантните локални давачки. Се применува истиот принцип дека долговите го следат имотот.
- Споредба на регистарот со катастаротДали Registro de la Propiedad и Катастарот го опишуваат истиот имот. Несовпаѓање меѓу двете, што е вообичаено и обично може да се исправи, но поевтино е да се открие пред потпишувањето.
- Законитост на градбатаДали она што се наоѓа на парцелата е она што било одобрено и дали измените се регистрирани. Незапишана доградба, едно од најчестите утврдени прашања, која може да влијае врз имот од секундарниот пазар и хипотеките.
- licencia de primera ocupaciónЛиценцата за прва употреба на имотот. Без неа, имотот не може законски да се користи за живеење или да се приклучи на комуналните услуги.
- Правила на заедницата и ограничувања за краткорочно изнајмувањеСтатутот на comunidad и сите ограничувања за користење или краткорочно изнајмување. Имот што е законски дозволено да се купи, но во кој сепак се ограничени или забранети одморничките изнајмувања.
- Инвеститорот, само кај новоградбаКој стои зад проектот и што има завршено претходно. Нов или неискусен инвеститор, што е важно да го знаете пред да се обврзете, а не потоа.
- Licencia de obra, само кај новоградбаГрадежната лиценца што овозможува изградбата законски да продолжи. Изградбата започнала без соодветните дозволи, што е најсериозниот наод на оваа листа.
- Класификација на земјиштето, само за новоградбаПотврда дека парцелата е suelo urbano, класифицирана како урбана и погодна за градба. Заштитено или рурално земјиште, што е сосема поинаква купопродажба од онаа што се нуди.
- Банкарска гаранција, само за новоградбаВалидна гаранција што ја покрива секоја плаќачка рата, издадена конкретно на име на купувачот. Заштитата што ги враќа парите ако изградбата не заврши. Групна полиса на име на инвеститорот не е иста заштита.
- Датумот на завршување на купопродажбата во договорот, само за новоградбаКога проектот треба да биде официјално одобрен, со проверка според документацијата. Гаранцијата важи и ако изградбата го надмине договорниот рок, па наведениот датум е поважен од проценката во брошурата.
- Одобрување и дозвола за вселување, само за новоградбаУверението за завршување на работите и дозволата за прво вселување, на крајот од изградбата. Тие го претвораат објектот што изгледа завршен во објект во кој можете законски да живеете. Кај новоградбата, доцнењата обично се случуваат токму тука.
Каде се вклопува правната проверка во купопродажбата
Целата купопродажба има петнаесет чекори, од првиот повик до клучевите. Правната проверка е деветтиот чекор и следува по резервацијата, а не пред неа.Чекор 9 од 15
- Правна проверкаОбично 2 до 4 неделиНезависниот адвокат ја разгледува горенаведената листа пред да препорача купопродажбата да продолжи. Она што обично го одолжува процесот не е самата правна работа, туку документите што сè уште не пристигнале од продавачот, инвеститорот или управителот на заедницата.
Што Ви кажува завршената проверка, а што не Ви кажува
Ова се општи информации за тоа што опфаќа една шпанска правна проверка и за конкретна андалузиска регулатива за заштита на потрошувачите. Информациите се ажурни на 17 август 2026 година и се прочитани од изворот, а не се преземени од коментар. Ова не е правен совет за Вашата купопродажба и не опишува што било или не било проверено на конкретен имот.Завршената проверка не е гаранција. Таа Ви кажува дека е проверено она што можело да се провери и што било откриено. Не се применува секоја ставка од горенаведената листа на секој имот. Делот за правата на купувачите опишува што законот бара страната на продавачот да обезбеди, а не што обезбедил конкретен продавач во Вашата купопродажба.Оваа страница не ја врши самата проверка и ние не сме адвокатска канцеларија. Независен адвокат ја спроведува вистинската правна проверка на Вашата купопродажба. Ако барате помош при координирањето на тој процес, тоа е посебен водич.
Најчести прашања за проверките на адвокатот
- Дали нотарот ја врши истата проверка како адвокатот?
- Не. Нотарот повторно ги потврдува идентитетот и уписот во регистарот во моментот на потпишувањето, како јавен службеник што не застапува ниту една страна. Проверката на адвокатот се врши неколку недели порано, конкретно за Вас, додека сè уште е реално возможно да се откажете од купопродажбата.
- Кој е најчестиот проблем што го открива ваквата проверка?
- Нерегистрирана измена на објектот: доградба, затворена тераса или работа извршена без да биде поднесена соодветната дозвола. Ретко станува збор за целосна измама. Многу почесто се работи за недовршена документација што едноставно никогаш не се усогласила со физичката состојба.
- Што точно бара адвокатот од управителот на заедницата?
- Две работи, како стандардна постапка: потврда за тековната состојба на долгот и последните два записника од општите собири, доставени заедно со неа. Потврдата го потврдува точниот износ. Записниците често покажуваат долг или планиран дополнителен надомест пред тој воопшто да стане официјален долг во потврдата. Затоа, барањето на двете работи заедно открива повеќе од самата потврда.
- Како се разликува ова од технички или конструктивен преглед?
- Сосема различно. Проверката на адвокатот е правна: сопственост, долгови, дозволи и плански статус. Техничкиот преглед што го врши архитект или проценител ја разгледува физичката состојба на самиот објект: влага, покрив и инсталации. Ниту едната проверка не ја заменува другата.
- Дали ова важи на ист начин за парцела како и за завршен имот?
- Проверката на класификацијата на земјиштето е уште поважна кај парцела, бидејќи тоа дали е suelo urbano одредува дали воопшто е можно да се гради на неа. Неколку од другите редови, особено дозволата за вселување, стануваат релевантни дури откако нешто ќе биде изградено.
