Договор за резервација при купување имот во Шпанија
За 30 секунди
Договорот за резервација го повлекува имотот од пазарот на неколку недели, во замена за депозит од 6 000 до 11 000 €. Ниту еден шпански закон не пропишува што мора да содржи договорот. Затоа формулацијата одредува дали ќе си ги добиете парите назад.
Договор за резервацијаПриватен договор за резервација, без законски образец
- Имотот е идентификуван
- Реф. XXXX · ул. ______
- Депозит и каде се чува
- X.XXX € · Сметка на клиент
- Поврат ако правната проверка не успее
- [ празно ]
- Рок на важење
- DD/MM/AAAA
- Имотот е идентификуван. Целосна адреса или катастарска референца, никогаш само „станот што го разгледавме во вторникот“.
- Депозит и каде се чува. Го наведува износот И ја именува сметката: клиентска сметка на адвокат, а не лична сметка на продавачот.
- Поврат ако правната проверка не успее. Клаузулата што најчесто се изоставува. Ако тука ништо не е напишано, ништо нема да ви биде вратено ако вашиот адвокат открие проблем.
- Рок на важење. Без рок, „резервирано“ може да продолжи со недели, а никој да не знае дали сè уште важи.
Што е договор за резервација и дали ќе си ги добијам парите назад?
Ова целосно зависи од тоа што сте напишале вие двајцата, бидејќи ниту еден шпански закон не утврдува што мора да содржи договорот за резервација. Договорот за резервација го повлекува имотот од пазарот за краток период, во замена за мала уплата. За разлика од договорот за arras што обично следува потоа, овој документ постои врз основа на општото правило за слобода на договорите од Граѓанскиот законик, член 1255. Тоа е истиот член што им овозможува на две страни да се договорат за речиси сè, сè додека тоа не е незаконско, неморално или спротивно на јавниот ред.Отсуството на утврден образец е најважниот факт во врска со резервацијата. Договорот за резервација е она што двете страни го напишале. Ако е нејасен, колку е нејасен ќе дознаете дури во моментот кога ќе треба да биде прецизен. Примерокот подолу ги прикажува четирите клаузули што навистина го одредуваат одговорот, при што најчесто оставаната празна клаузула е прикажана празна.
Претпоставки на купувачиШто навистина одредува договорот
- Резервацијата е мала формалност, во основа такса за резервација
- Тоа е договор со вистински пари и, ако е лошо составен, со вистински последици. Износот е мал во споредба со купопродажната цена, но не е малку во однос на тоа колку може да ве чини ако формулацијата е нејасна.
- Резервацијата и потпишувањето на купопродажниот договор се ист чекор
- Тоа се два различни документи во две различни фази од постапката. Резервацијата доаѓа прва, обично пред правната проверка. Обврзувачкиот приватен договор, кој во шпанската практика обично е договор за arras, следува откако проверката ќе заврши успешно.
- Шпанското право утврдува минимални услови за резервација, исто како и за договорот за arras
- Не утврдува. Договорот за arras има конкретен член од Граѓанскиот законик како правна основа. Резервацијата нема таква основа. Каква и да е заштитата што ја добивате, вие самите сте ја внеле во договорот или тоа го направил вашиот адвокат во ваше име.
Колкав е депозитот и кој го чува?
Врз основа на нашите сопствени објавени податоци, очекувајте депозит за резервација од приближно 6 000 до 11 000 €, или околу 1 % од цената кај поскап имот. Англиските извори пошироко наведуваат поголем распон, најчесто од 1 до 5 % од цената, или фиксна сума од приближно 3 000 до 12 000 €. Причината е тоа што практиката многу повеќе се разликува меѓу агенциите и инвеститорите отколку меѓу земјите.Во секој случај, ова е единствената уплата при целото купување што е надвор од заштитата на банкарската гаранција и клиентската сметка, кои ги покриваат сите последователни уплати. Токму затоа треба да остане мала и затоа е поважно кој ја чува отколку колкав е износот.
- Option 1ПрепорачаноКлиентска сметка на адвокатВашиот независен адвокат ги чува парите, одделно од сите лица што имаат интерес продажбата да се реализира.
- Кој управува со него
- Вашиот адвокатСе чува одделно од сопствените средства на канцеларијата, согласно професионално правило.
- Начин на поврат
- Директна инструкцијаСе ослободуваат само со ваша дозвола, согласно клаузулата за поврат на депозитот за која сте се согласиле.
- Ризик
- LowestЕдинствениот начин без конфликт на интереси околу тоа кој ги чува парите.
- Option 2Агенцијата на продавачотЧеста практика, но не нуди иста заштита како клиентската сметка на адвокат.
- Кој управува со него
- АгенцијатаБизнис што има интерес продажбата да се реализира.
- Начин на поврат
- Зависи од агенцијатаНе важи професионално правило за одделно чување на парите, како што важи за адвокат.
- Ризик
- MediumПобарајте писмена потврда со наведена сметка пред да испратите што било.
- Option 3ИнвеститоротВообичаениот начин кај новоградба, каде што депозитот се уплаќа пред траншите што подоцна ќе ги покрие банкарска гаранција.
- Кој управува со него
- ИнвеститоротСè уште не е покриен со банкарската гаранција, која започнува да важи дури откако ќе започне изградбата.
- Начин на поврат
- Го утврдува проектотНема фиксна формула. Прашајте што се случува со него ако проектот запре.
- Ризик
- HighestОва е единствената уплата кај новоградба зад која воопшто нема гаранција.
Колку долго важи резервацијата?
Резервацијата обично го задржува имотот на Costa del Sol околу 2 до 4 недели. Тоа не е случајност. Приближно толку време е потребно за да се заврши правната проверка што следува. Резервацијата постои за да ѝ го обезбеди потребното време на таа проверка, ништо повеќе.Овој рок е вообичаеност, а не правило, бидејќи шпанското право не го утврдува. Вистинското времетраење е она што го наведува датумот на истек во договорот. Токму затоа фиксниот датум е една од четирите одредби што одлучуваат дали документот ја исполнува својата цел. Резервација без краен рок, односно без датум до кој нешто мора да се случи, може да продолжи со недели, а никој со сигурност да не знае дали сè уште важи. Ова никому не му помага, а најмалку Вам.
На што имате право да видите пред да платите депозит за резервација?
Во Андалузија, ако купувате преку агенција за недвижности, а не директно од приватно лице, страната на продавачот мора да Ви даде документиран информативен лист пред да платите што било. Ова право не постои кога продавачот е приватно лице што продава директно, без посредство на агенција. Речиси секое купување што го гледаме се одвива преку агенција, токму кога ова право важи. Затоа вреди да го побарате информативниот лист по име, наместо да претпоставите дека некој ќе Ви го понуди.
- Вистинскиот идентитет на сопственикотВо информативниот лист мора да биде наведено кој е сопственик на имотот, а не само да биде опишан огласот. Листот се предава пред да платите што било.
- Површината, според nota simple не постара од три месециИзносот на листот мора да биде поткрепен со неодамнешен извод од земјишната книга, а не со бројката наведена во огласот.
- Тековната заедничка таксаВистинскиот редовен месечен трошок, наведен во истиот лист, пред да вложите пари.
- Потврда дека IBI, локалниот данок на имот, е платенПотврда што агенцијата ја приложува во листот, за неплатената даночна обврска да не ја откриете подоцна, на сопствен трошок.
- Секој услов поврзан со Вашата посетаАко постои таков услов, на пример период на ексклузивност, тој мора да биде наведен со истакнат текст, а не скриен во ситниот текст.
Сите пет ставки потекнуваат од истиот документ, кој се предава во истиот момент кога во продажбата е вклучен професионалец или агенција. Од август 2026 година, ова право произлегува од андалузиските прописи за заштита на потрошувачите. Целосно приватната продажба без агенција е изземена од ова, според формулацијата на прописот.
Што може да тргне наопаку со депозитот за резервација?
Речиси секоја резервација што завршува лошо пропаѓа поради една од четири причини, а секоја од нив е видлива пред да платите, а не потоа.
- Највисок ризикДепозитот треба да се уплати директно на личната сметка на продавачотНе важи заштита преку клиентска сметка или сметка за чување средства. Ако договорот пропадне, враќањето на парите значи спор, а не рутинска банкарска постапка.What to do insteadИнсистирајте на клиентска сметка на адвокат, наведена во договорот, пред да испратите што било.
- Највисок ризикНема услов за враќање на парите поврзан со правната проверка и не е наведен датум на истекАко правната проверка открие вистински проблем, депозитот може едноставно да остане таму без писмена заштита, а ознаката „резервирано“ може да продолжи да важи неограничено.What to do insteadПобарајте ги и двете во писмена форма пред да се префрлат парите.
- Проверете пред плаќањетоОд Вас се бара да платите во готово или да ја поделите уплатата на два трансфера.Шпанското право ги ограничува големите готовински плаќања за купувачите. Точниот лимит што важи конкретно за резервација не е утврден, затоа потврдете го со Вашиот адвокат. Поделувањето на плаќањето за да се избегне правилото за готовински плаќања е посебен проблем.What to do insteadПлатете со еден следлив банкарски трансфер и побарајте од Вашиот адвокат да го потврди тековното правило за готовински плаќања пред да испратите што било.
- Вреди да се избегнеНе сте го виделе имотот лично или преку соодветно видео-разгледување на имотот.Ништо во шпанското право не Ве спречува да потпишете резервација од далечина, па затоа ова не е празнина во правната заштита, туку ризик да вложите пари во нешто што навистина не сте го виделе.What to do insteadРазгледајте го имотот лично или преку вистинска видео-прошетка пред кој било депозит да ја напушти Вашата сметка.
Што мора да содржи договорот за резервација за да Ве заштити
Шест работи. Ако некоја од нив недостасува или е нејасна, побарајте ја во писмена форма пред да платите, а не потоа.- Точниот имот, недвосмислено идентификуванСо адреса, регистриран опис или катастарска референца, а не само „станот што го разгледавме во вторникот“. Подоцнежниот спор најпрво зависи од оваа ставка. Опис доволно нејасен за да опфати повеќе од една единица во комплексот е лоша верзија.
- Сумата и начинот на чувањеИдеално, клиентска или ескроу-сметка, а не личниот џеб на продавачот, за парите и понатаму да бидат на идентификувано место ако договорот пропадне. „Платете му директно на сопственикот“, без наведена сметка или потврда, е лоша верзија.
- Услов за враќање на парите поврзан со правната проверкаЕдинствената причина поради која резервацијата постои толку рано е што сè уште никој ништо не проверил. Во договорот јасно треба да стои што се случува со депозитот ако проверката открие вистински проблем. Никакво спомнување на правната проверка или клаузула за враќање на парите што опфаќа само предомислување на продавачот е лоша верзија.
- Фиксен датум на истекБез него, статусот „резервирано“ може да продолжи со недели, без никој сосема да знае дали сè уште важи. Резервација на неопределено време, без датум до кој нешто мора да се случи, е лоша верзија.
- Што ако продавачот се откажеЗа разлика од договорот arras, за резервацијата не постои законско правило за двојно враќање. Секоја постојна казна мора да биде внесена во договорот, инаку не постои. Целосен молк од страна на продавачот, со казни само за купувачот, е лоша верзија.
- Јазик што го разбиратеИмате право да побарате документот на јазик што го разбирате или заверен превод пред потпишувањето. Документ само на шпански јазик, предаден неколку минути пред потпишувањето, со понуден превод дури потоа, е лоша верзија.
Резервацијата на новоградба и резервацијата на имот од секундарниот пазар не се ист документ
И во двата случаи имотот се повлекува од пазарот за депозит. Разликата е во тоа со кого склучувате договор и што се случува со парите.| Новоградба | Половен | |
|---|---|---|
| Со кого потпишувате | Инвеститорот или неговиот сопствен договор за продажба | Агенцијата што ја врши продажбата или директно продавачот |
| Што ја одредува сумата | Проектот. Не постои стандардна сума. Прашајте навреме, наместо да претпоставувате. | Приближно 6 000 до 11 000 €, повеќе кај поскап имот |
| Што следува | Следуваат плаќања по фази, при што секое треба да биде покриено со банкарска гаранција штом ќе започне изградбата. | Следува обврзувачки приватен договор, обично arras, откако ќе заврши правната проверка. |
| Најголемиот ризик во формулацијата | Клаузула за враќање на парите што не важи при доцнење со градежната дозвола или со датумот на завршување на купопродажбата. | Клаузула за враќање на парите што не важи ако правната проверка открие проблем или ако депозитот е уплатен директно на продавачот наместо на клиентска сметка. |
Општи информации, не Вашиот договор за резервација
Ова се општи информации за тоа како функционира резервацијата на имот во Шпанија, актуелни на 17 август 2026 година. Ова не е правен совет за Вашиот конкретен договор. Ниту еден закон не утврдува минимални услови за резервација, за разлика од arras договорот или прописите за заедницата на сопственици. Затоа, горната листа е резиме на добрата практика, а не резиме на право што веќе Ви припаѓа. Независен адвокат треба да ја прочита точната формулација пред да платите. Тоа не е формалност од која Ве одвраќаме.Еден вистински случај покажува што навистина е во прашање, без ние да го прераскажуваме овде: депозитот за резервација на станот бил вратен во целост откако се покажало дека гласањето на заедницата влијае токму на намената за која купувачот имал потреба од имотот, бидејќи формулацијата за враќање во договорот ја опфаќала таа ситуација. Целиот случај, со тоа што било утврдено и со нашите постапки, е соодветно објаснет на една страница, наместо да се повторува накратко на неколку страници.Ние самите не чуваме депозити за резервација и не наплаќаме провизија од ниту една страна. Она што го правиме е да се погрижиме адвокат да го прочита договорот пред да се префрлат средствата и отворено да Ви кажеме ако формулацијата не Ве штити онака како што треба.
Често поставувани прашања за договорот за резервација
- Дали договорот за резервација е правно обврзувачки во Шпанија?
- Да, како обичен приватен договор, иако ниту еден конкретен закон не ја уредува неговата содржина. Двете страни можат да бидат обврзани со она што го потпишале. Ова важи во двете насоки: Ве штити ако формулацијата е добра, а го штити продавачот ако не е. Токму затоа горната листа е поважна од фактот што документот е краток.
- Дали договорот за резервација го заменува приватниот купопродажен договор?
- Не, тоа се два различни документи во две различни фази. Резервацијата доаѓа прва, обично пред да биде извршена каква било правна проверка. Обврзувачкиот приватен договор, во шпанската практика речиси секогаш arras договор, доаѓа по успешно завршената проверка и има свои законски последици според Граѓанскиот законик. Потпишувањето резервација не е исто обврзување како потпишувањето arras договор, иако и двата договора вклучуваат депозит.
- Можам ли да потпишам договор за резервација од далечина, пред првпат лично да го посетам имотот?
- Да, шпанското право не бара физички да присуствувате за да потпишете резервација. Тоа редовно се прави по е-пошта или преку адвокат што постапува во Ваше име. Многу поважно од местото на потпишување е дали навистина сте го виделе имотот, лично или преку соодветно видео разгледување на имотот, пред да вложите дури и мал депозит за него.
- Може ли продавачот да прифати подобра понуда откако ќе го прими мојот депозит за резервација?
- Не без да го прекрши договорот што двајцата сте го потпишале, ако во договорот стои дека имотот е повлечен од пазарот за време на периодот на резервација. Дали тоа ќе го чини продавачот нешто повеќе од враќањето на Вашиот депозит целосно зависи од тоа каква казна, доколку воопшто има таква, договорот ја предвидува за страната на продавачот. Токму оваа точка е опфатена во горната листа: резервација без последици за продавачот Ве обврзува само Вас, а не и него.
