Агенцијата за недвижности на купувачот на Costa del Sol

За новоградба, сметајте на приближно 12 до 14 % над купопродажната цена, а за имот од секундарниот пазар на 9 до 10 %. Најголемата разлика е данокот: за новоградба плаќате 10 % ДДВ и, во Андалузија, 1,2 % данок на трансакција, додека имотот од секундарниот пазар носи данок на пренос од 7 %.

Зависи од тоа дали купувате новоградба или имот од секундарниот пазар. Кај новоградба најважна е банкарската гаранција. Уплатите што му ги испраќате на инвеститорот пред завршувањето на изградбата мора да бидат заштитени согласно соодветниот режим на плаќање, а пред да се изврши уплатата адвокатот ја проверува сметката, документацијата и видот на обезбедувањето што важи за конкретната уплата. За уплатите покриени со банкарска гаранција добивате потврда што се однесува на конкретниот износ и купувач. Кај имот од секундарниот пазар постапката е поинаква. Адвокатот ги следи договорите, датумите и начинот на пренос за продавачот да ги прими парите дури во моментот кога трансакцијата предвидува тие да бидат исплатени. Значи, не е важно само каде ги испраќате средствата. Пред секоја значајна уплата адвокатот проверува зошто ја вршите, кому му ја испраќате и под кои услови.

Тоа зависи од формулацијата во договорот за резервација и се разликува кај различни инвеститори и продавачи. Резервацијата е единствената уплата надвор од системот на гаранции, поради што треба да биде мала, а во договорот јасно да биде наведено кога се враќа. Токму затоа адвокатот го чита договорот пред да се изврши уплатата, а не потоа.

Главно зависи од тоа дали купувате новоградба или имот од секундарниот пазар. Кај новоградба, вреди да имате подготвено приближно 20 до 40 % од купопродажната цена за плаќања што може да следат пред завршувањето на проектот. Покрај тоа, ќе Ви бидат потребни сопствени средства за даноците и дополнителните трошоци при купувањето, вклучително и 10% ДДВ и другите трошоци за пренос. Кај имот од секундарниот пазар, како нерезидент, реално очекувајте банката да финансира околу половина од вредноста што ќе ја утврди за самиот имот. Затоа, преостанатиот дел од купопродажната цена и трошоците за купувањето треба да ги обезбедите од сопствени средства. Значи, за имот од 500.000 €, потребните готовински средства често не изнесуваат 100.000 или 150.000 €, туку значително повеќе. Затоа финансирањето го уредуваме пред резервацијата, а не откако веќе ќе се одлучите за конкретен имот.

Да, но како нерезидент немојте автоматски да сметате на финансирање од 70 или 80% од цената. Ако приходите Ви се во валута различна од еврото, реално е да очекувате финансирање од околу 50% од вредноста што ќе ја утврди банката. За некои клиенти понудата може да биде подобра, а за други полоша, во зависност од приходите, постојните обврски, возраста, валутата на приходите и конкретната банка. Важно е и тоа што банката не ја пресметува хипотеката според купопродажната цена, туку според сопствената проценка. Значи, ако купувате по цена од 500.000 €, но банката го процени имотот на 470.000 €, финансирањето се пресметува врз основа на тие 470.000 €. Затоа, уште пред да изберете имот, проверуваме какво финансирање реално можете да очекувате и колку сопствени средства ќе Ви бидат потребни.

Кој навистина е сопственик на имотот, дали на него има хипотеки, налози за извршување или други товари, дали податоците во катастарот на недвижности се совпаѓаат, дали постојат долгови кон заедницата и дали правната состојба одговара на она што го купувате. Кај конкретен имот, проверките се прошируваат зависно од неговиот тип и историја.

Да. Независен адвокат кој Ве застапува Вас, а не инвеститорот или продавачот. Тој ја проверува сопственоста, долговите, товарите, дозволите, договорите и правната состојба на имотот пред да се обврзете на купувањето. Ние не вработуваме адвокати и не земаме провизија за тоа што Ве упатуваме кај нив. Ви даваме неколку можности, а Вие избирате самостојно.

Кај готов имот, обично очекувајте од неколку недели до неколку месеци од резервацијата до добивањето на клучевите. Кај новоградба, тоа зависи од фазата на проектот: можете да купите готов стан, но и проект чие завршување ќе потрае уште две години. Целата постапка, од изборот преку правната проверка до нотарот, е прикажана погоре.

Еднаш е доволно, а двапати е уште подобро. Сè може да се заврши целосно на далечина со полномошно, но сепак би претпочитале да дојдете барем еднаш.

Да. Купувањето имот и шпанскиот престој се две различни работи. Можете да поседувате имот како нерезидент, а голем дел од процесот може да се спроведе преку полномошно.

NIE, да. Шпанска сметка е многу корисна во пракса. NIE е идентификациски број за странци што ќе Ви биде потребен за купувањето, за даноците и за други постапки поврзани со имотот. Го организираме со адвокатот навреме, бидејќи чекањето на него до денот на потпишувањето е непотребен начин да си го искомплицирате купувањето.

Најголемиот дел од купувањето ќе го платите во евра, па кај поголема сума вреди да не ја разгледувате само провизијата за трансфер, туку пред сè реалниот девизен курс. Парите може да ги префрлите преку Вашата банка или преку специјализиран давател на услуги за размена, а кај поголеми суми се исплати да ги споредите понудите. Пред сè, не го оставајте трансферот за последен момент. Банката може да побара доказ за потеклото на средствата или да го задржи трансферот поради внатрешни проверки. Согласно распоредот на плаќања, однапред ќе Ви кажеме кога ќе Ви биде потребна секоја сума.

Да. Кај поголема трансакција, очекувајте банката и другите страни да побараат доказ за потеклото на средствата. Ако парите потекнуваат од продажба на компанија, дивиденди, инвестиции или друга посложена структура, средете ја документацијата пред да започнете со префрлање пари.

На Ваше име, на име на двајцата брачни сопружници или со друг аранжман, зависно од Вашата семејна и финансиска состојба. Не постои едно единствено правилно решение. Начинот на кој го поседувате имотот подоцна може да влијае врз наследувањето, даноците и продажбата, па подобро е да одлучите со адвокат и даночен советник пред потпишувањето на купопродажниот договор, а не кај нотарот. Ако купувате како двојка, имате деца, поседувате поголем имот во Шпанија или размислувате за купување преку компанија, кажете му го тоа на адвокатот уште на почетокот.

Не автоматски. Тоа зависи од конкретниот имот, општината, правилата на заедницата и важечките правила за туристичко сместување. Затоа проверуваме дали е можно краткорочно изнајмување пред резервацијата, ако изнајмувањето е една од причините поради кои купувате.

IBI, заеднички трошоци, собирање отпад, осигурување, комуналии и вода, а за нерезиденти и даночни обврски во Шпанија. Најголемата разлика меѓу два стана со слична цена често се заедничките трошоци, па затоа кај конкретен имот ги прикажуваме реалните годишни трошоци, наместо една универзална бројка.

Да. Modelo 210, данокот за нерезиденти на припишан приход. Името речиси ништо не објаснува, а повеќето сопственици дознаваат за него предоцна.

Не. Самото поседување имот не Ве прави даночен резидент на Шпанија. Даночната резидентност се утврдува врз основа на Вашата фактичка состојба, вклучително и времето што го поминувате во Шпанија и местото каде што се наоѓа центарот на Вашите економски и лични интереси. Ако сакате да поминувате поголем дел од годината овде или трајно да се преселите, разговарајте со советник за даночната резидентност пред преселбата. Тоа може да влијае врз начинот на кој Шпанија ги третира Вашите приходи и имот надвор од Шпанија.

Според законот, секоја уплата пред завршувањето на изградбата мора да биде покриена со банкарска гаранција издадена на Ваше име. Вашиот адвокат ја проверува точната формулација на гаранцијата за Вашиот стан пред да се изврши каква било уплата и Ви кажува точно што покрива таа.

Некои долгови и обврски поврзани со имотот можат да преминат на новиот сопственик, поради што проверките пред купувањето не го опфаќаат само продавачот, туку и самиот имот. Меѓу другото, адвокатот ја проверува состојбата со заедничките трошоци и ги бара соодветните потврди пред потпишувањето.

Можете да го продадете кога сакате. Прашањето е по која цена и колку брзо. Најдобро се препродаваат имотите што имаат нешто што ќе го посака и следниот купувач: добра микролокација, поглед, правилна ориентација, можност за пешачење или добра станбена населба. Затоа, при купувањето не гледаме само дали имотот Ви се допаѓа денес, туку и кому еден ден ќе му го продавате. При продажба како нерезидент, предвидете ги и трошоците и даноците поврзани со продажбата.

Да, и тоа може да се уреди однапред. Се применува шпански данок на наследство, но Андалузија нуди значителни олеснувања за блиски роднини. Во тестаментот можете да изберете наследството да се уредува според правото на Вашата земја, а краток шпански тестамент покрај него го поштедува семејството од месеци документација.

Ако доаѓате еднаш годишно на две недели, а имотот во остатокот од годината само стои празен, изнајмувањето можеби е поедноставно. Но кога доаѓате неколкупати годишно или поминувате подолг дел од годината на Costa del Sol, поседувањето имот почнува да има сосема поинаква смисла. Не мора секогаш да барате слободен имот за изнајмување, да се справувате со сезонски цени или да се селите меѓу различни станови. Пристигнувате со мала торба, а сè друго веќе Ве чека дома. Тоа е уште поизразено ако патувате со куче или деца, или сакате да доаѓате на неколку недели или месеци. Добри изнајмувања на подолг рок не се наоѓаат секогаш лесно, а во главната сезона можат да бидат многу скапи. А ако законски го издавате имотот додека не го користите, приходот од изнајмување може да покрие значителен дел од годишниот трошок за поседување. Со добро избран имот, тогаш не плаќате само за место каде што ќе одите на одмор, туку поседувате втор дом што може да Ви носи приход во дел од годината. Затоа, со клиентите кои сакаат редовно да доаѓаат овде, обично разгледуваме кога купувањето почнува да има смисла, наместо дали воопшто има смисла.

Тоа главно зависи од буџетот и од она што го очекувате од Шпанија. Costa Blanca генерално е поевтина и со истиот буџет таму можете да купите значително повеќе. Costa del Sol е поскапа, но нуди поинтензивен живот во текот на целата година, меѓународна инфраструктура, аеродром во Malaga, голф, училишта, здравствена заштита и голема странска заедница. Ако имате помалку од приближно 250.000 € за самиот имот, отворено ќе Ви кажеме дека веројатно не би се фокусирале на Costa del Sol. Изборот по таа цена е многу ограничен, а на Costa Blanca истиот буџет може да има значително повеќе смисла. Од приближно 300.000 € почнуваат да се појавуваат реални можности на Costa del Sol, но и понатаму зависи од локацијата, оддалеченоста од морето, состојбата на имотот и од тоа што сакате во поглед на погледот или изнајмувањето.