Даноци на изнајмување во Шпанија: стапки, одбитоци и Modelo 210
За 30 секунди
Како даночен резидент на Чешка или Полска, плаќате 19 % на приходот од Вашето шпанско изнајмување по одбивањето на дозволените трошоци. Резидент на земја надвор од ЕУ и ЕЕП плаќа 24 % од бруто-износот, без никакви одбитоци. И двајцата ја поднесуваат истата формуларна пријава, Modelo 210.
Која даночна стапка важи за мојот приход од изнајмување?
Modelo 210 е шпанскиот даночен образец што го поднесува сопственик нерезидент и се должи дури и кога имотот никогаш не бил изнајмен. Стапката што ја применувате се одредува според вашето даночно живеалиште во моментот кога настанува приходот.
Дали сте даночен резидент на ЕУ или ЕЕП?
- Да (вклучувајќи резиденти на Чешка и Полска)19 % на нето приходот од изнајмување, по одбивањето на дозволените трошоци поврзани со изнајмувањето.
- Не, резидент на друго место24 % на бруто приходот од изнајмување, без никакво одбивање на трошоци.
| Каде сте даночен резидент | Стапка | Основа |
|---|---|---|
| ЕУ, ЕЕП, Исланд, Норвешка, Лихтенштајн | 19 % | Нето приход, по одбивањето на дозволените трошоци поврзани со изнајмувањето на имотот. |
| Која било друга земја | 24 % | Бруто приход, без одбивање на трошоци, "sin deducción de gasto alguno". |
Може ли трошоците да ги одбијам од киријата?
Ако се оданочувате според групата со стапка од 19 %, да. Ова важи според истите правила што се применуваат за шпанскиот персонален или корпоративен данок на доход, под услов земјата на вашето живеалиште да има ефективна размена на даночни информации со Шпанија. Секоја земја членка на ЕУ го исполнува овој услов. Ако се оданочувате според групата со стапка од 24 %, одговорот денес е не. Данокот се наплаќа на бруто наемнината, без никакво одбивање.
- Камата на хипотекаОва можете да го одбиете само од конкретниот период на изнајмување што го финансирала, а не за целата година ако имотот бил изнајмен само дел од годината.
- Такси за управување и платформи за изнајмувањеСе признава провизијата што ја наплаќа управител или платформа, под услов да е документирана и поврзана со приходот од изнајмување на кој се однесува.
- Одржување и поправкиСе признава вистинското одржување поврзано со изнајмувањето на имотот. Подобрувањата што ја зголемуваат вредноста, наместо да го одржуваат имотот, спаѓаат во друга категорија и не се одбиваат.
- ОсигурувањеПолисата што го покрива изнајмениот имот се признава за периодот во кој имотот бил изнајмен.
- Заеднички трошоци и локални даноциIBI и надоместокот за comunidad се одбиваат сразмерно на времето во текот на годината во кое имотот навистина бил изнајмен.
Пресуда на Audiencia Nacional од јули 2025 година, според извештаите, го проширува правото на одбивање трошоци и на резиденти надвор од ЕУ. Ова би било особено важно за сопственик од Обединетото Кралство. Но пресудата е предмет на жалба пред Врховниот суд и сè уште не е дел од официјално објавениот став на Agencia Tributaria. Сметајте го ова за развој што треба да се следи, а не за нешто што денес треба да го користите при поднесувањето.
Јас сум даночен резидент на Чешка. Дали треба да го пријавам овој приход и во матичната земја?Тоа е прашање за чешки даночен советник, а не за шпански водич. Сепак, корисно е да го знаете општиот принцип пред да прашате: постои договорот за избегнување на двојното оданочување меѓу Чешка и Шпанија, токму за истиот приход да не се оданочува двапати. Ова обично се решава преку даночен кредит во матичната земја за шпанскиот данок што веќе сте го платиле. Деталите за користење на тој кредит се прашање на чешката даночна пријава, а не на шпанската.
Дали и понатаму должам данок кога имотот е празен?
Да, за секој период во кој не е изнајмен и не е Ваш постојан дом. Шпанија смета дека втор дом што не се изнајмува остварува припишан приход, а од тој припишан износ не може да се одбие никаков трошок.
| Припишан приход1,1 % од катастарската вредност | 1.650 € |
|---|---|
| Данок, резиденти на ЕУ/ЕЕП19 % од припишаниот приход | 313,50 € |
| Данок, други резиденти24 % од припишаниот приход | 396 € |
| Последна катастарска вредност | Припишан приход | Што значи тоа во практика |
|---|---|---|
| Со дејство по 1 јануари 2012 година | 1,1 % од катастарската вредност | Пониската и почеста основа за понови градби и општини со неодамнешна катастарска ревизија. |
| Не е ревидирана оттогаш или е ревидирана порано | 2 % од катастарската вредност | Повисоката стандардна основа, која сè уште се применува на голем дел од постарите имоти во центрите на населбите на Costa del Sol. |
Кој поднесува пријава за Вас?
Не Arevont. Ние не сме даночни советници, а читањето за пријавувањето не е исто што и неговото поднесување. Постојат три можности. Која од нив вреди да ја платите зависи од тоа колку навистина е едноставна Вашата пријава.
- Option 1Поднесете ја самиМожно за еден едноставен имот без компликации.
- Трошок
- Без професионален надомест
- Напор
- HighШпанскиот даночен портал, на шпански јазик, секој квартал.
- Ризик
- HigherЛесно е погрешно да се одреди категоријата ЕУ/ЕЕП или трошокот што може да се одбие.
- Option 2Даночен советникРедовна услуга за поднесување пријава за едноставен случај.
- Трошок
- Умерен трошок, по пријава
- Напор
- LowВие ги доставувате износите, а тие го поднесуваат образецот.
- Ризик
- LowerРедовни пријави, без даночно планирање или совети за договори.
- Option 3ПрепорачаноДаночен советникКвалификуван даночен советник за сè што го надминува наједноставниот случај.
- Трошок
- Повисока, по пријава
- Напор
- LowЈа подготвува пријавата и го планира сето поврзано со неа.
- Ризик
- LowestИ советува за прашањето на примената на договорот во Чешка.
Независната адвокатска канцеларија Arevont, која обично ја препорачува за правната проверка, потоа ги подготвува и годишните даночни пријави за нерезиденти и за приход од изнајмување. Ова е една од причините зошто таа препорака опфаќа повеќе од самото купување. Ако имотот се изнајмува преку услугата за управување со изнајмување на Arevont, месечниот извештај што го изготвува веќе ги наведува секоја резервација, секој трошок и секоја провизија во облик што му е потребен на даночниот советник. Така, податоците што се користат во Вашата пријава се истиот документ што веќе го добивате, а не посебна реконструкција во даночниот период.
Што да подготвите пред секоја пријава Modelo 210
Четири ставки, без разлика дали пријавата ги опфаќа изнајмените или празните месеци.| Соберете | Зошто е потребно | Како изгледа пропустот |
|---|---|---|
| Вашата потврда за даночна резидентност за соодветната година | Таа одредува дали спаѓате во стапката од 19 % или 24 %, а не Вашето државјанство или местото каде што се наоѓа имотот. | Претпоставување на резидентност наместо поседување на потврдата што ја докажува. |
| Секој извештај за изнајмување за периодот | Основата од 19 % е нето-приход. Без поткрепувачките податоци, нема од што да се одбијат трошоците. | Еден вкупен годишен износ без месечна евиденција. |
| Сметки за трошоци што се признаваат, ако сте во стапката од 19 % | Заедничките трошоци, осигурувањето, провизијата за управување и одржувањето се признаваат, но само со соодветни докази. | Пријавени трошоци без фактура што ги поткрепува. |
| Катастарската вредност и датумот на нејзината последна ревизија | Одредува дали пријавата за празниот период се пресметува со 1,1 % или 2 %. | Користење на куповната цена наместо катастарската вредност. |
Даночната резидентност ги менува износите, а не само документацијата
Истиот приход од изнајмување се оданочува на два различни начина, зависно од тоа каде живеете. Даночниот резидент на Чешка се наоѓа во десната колона.| Резидент надвор од ЕУ/ЕЕП | Резидент на ЕУ/ЕЕП (вклучително и резиденти на Чешка) | |
|---|---|---|
| Стапка | 24 % | 19 % |
| Основа | Бруто, без одбитоци | Нето, по дозволените трошоци |
| Што значи тоа за годишна кирија од 12.000 € со трошоци од 3.000 € | Данок на целите 12.000 €, со стапка од 24 % | Данок на 9.000 €, со 19 % |
| Припишан приход за празен период | Оданочено со 24 % од припишаната основа | Оданочено со 19 % од истата припишана основа |
Што може да Ви го каже само Вашиот даночен советник
Ова се општи информации за правилата на IRNR, објавени од Agencia Tributaria на 17 август 2026 година. Ова не е даночен совет за Вашата сопствена пријава. Стапките, праговите и правилата за одбитоци се менуваат со текот на времето. Обврските на даночниот резидент на Чешка во матичната земја според договорот за избегнување двојно оданочување воопшто не се опфатени овде.Прашањето за одбивањето за нерезиденти надвор од ЕУ сè уште навистина е отворено. Ставот наведен погоре е оној што Agencia Tributaria го објавува денес. Го посочуваме тековниот судски спор наместо да заземеме страна. Секој што спаѓа во стапката од 24 % треба директно да го праша својот даночен советник, наместо да се потпира на која било од двете верзии од веб-страница.Ниту еден број овде не Ви кажува колкав приход веројатно ќе остварува некој имот. На тоа прашање одговара водичот за приноси, а даночната стапка се применува на реалниот износ, каков и да биде тој, а не на проекција.
Често поставувани прашања за даноците на приход од изнајмување
- Дали стапката од 19 % автоматски се применува штом станам државјанин на ЕУ?
- Не, тоа зависи од даночното резидентство, а не од државјанството. Чешки државјанин кој станал даночен резидент надвор од ЕУ би спаѓал во стапката од 24 %. Важи и обратното. Важно е каде сте даночен резидент во годината во која настанува приходот.
- Колку често поднесувам Modelo 210?
- Секое тримесечје, за периодите во кои имотот остварил приход од изнајмување. И одделно, еднаш годишно, за припишаниот приход за секој период во кој не остварил приход. Имот изнајмен дел од годината, а празен во остатокот, бара поднесување од двата вида во истата даночна година.
- Дали краткорочното наместо долгорочното изнајмување на имотот ја менува даночната стапка?
- Не. Стапката на IRNR и правилото за одбивање зависат од Вашето резидентство, а не од тоа дали изнајмувањето е краткорочно изнајмување регистрирано како VUT или долгорочно изнајмување според LAU. Разликата меѓу двете е во тоа дали приходот постои и како се остварува, а не како се оданочува откако ќе настане.
- Може ли Arevont да поднесе Modelo 210 за мене?
- Не, ние не сме даночни советници и не поднесуваме даночни пријави. Адвокатската канцеларија што вообичаено ја препорачуваме за правната проверка ги поднесува годишните пријави за нерезиденти и приход од изнајмување како дел од својата тековна работа. Ако имотот е опфатен со нашата услуга за управување со изнајмување, ги добивате месечните податоци во форма подготвена за доставување до лицето што ја поднесува пријавата во Ваше име.
