Долгови кон comunidad што преминуваат со стан во Шпанија
За 30 секунди
Ако купите шпански стан, ги наследувате неплатените заеднички трошоци на претходниот сопственик. Ова ја опфаќа тековната година плус трите целосни календарски години пред неа. За долгот одговара самиот стан. Единственото нешто што спречува долгот да премине на Вас е потврда за непостоење долг. Нотарот мора да ја види оваа потврда, освен ако изречно не се откажете од тоа право.
Кои долгови на продавачот стануваат мои и колку долго?
comunidad de сопственици е заедницата на сопствениците што управува со заедничките делови на комплексот и ја утврдува месечната такса, а слична е на чешката SVJ, иако не е истото. Само една категорија од нејзиниот долг станува Ваш, а овој временски период е утврден со закон, а не со преговори. Членот 9.1.e од Ley de Propiedad Horizontal (LPH) утврдува дека купувачот на шпански стан мора, со самата недвижност, да одговара за неплатените заеднички трошоци на претходниот сопственик. Ова го опфаќа неплатениот дел од годината на купувањето, плус трите календарски години пред неа. Ако купите во 2026 година, Вашата изложеност се протега наназад низ 2023, 2024, 2025 година и веќе изминатиот дел од 2026 година.Зборовите „со недвижноста“ се важни. Овој долг не е лична обврска на која се обврзувате. Тој е legalmente afecto: поврзан со станот. Затоа автоматски опстојува и по промената на сопственикот. comunidad може да го побарува долгот од оној што денес ја поседува единицата, без оглед на тоа кој го создал.
Пред 4+ годиниДенес (година на купување)
- Го наследува купувачот3 години плус тековната година
- 3 години наназад
- Долгот постар од овој период не преминува со недвижноста
- Долгот е поврзан со недвижноста, а не со лицето што го создалоМногу луѓе претпоставуваат дека одговара само лицето што ги должело парите. Но за долгот одговара тековниот сопственик, без оглед на тоа кој го создал, бидејќи истиот член 9.1.e го поврзува долгот со самиот стан.
- Долг од пред пет години не може да стигне до Вас, но последните три можат, во целостТоа е точно. Она што не е точно е временскиот период да се смета за нејасен. Станува збор за тековната година плус трите календарски години пред неа, во целост, според истиот член.
- Нов купувач не започнува автоматски со чиста сметкаСамо ако е добиена потврдата подолу и во неа не е прикажан никаков долг. Склучувањето на договорот без потврда, според истиот член, не докажува ништо во ниту една насока.
Состојба на 17 август 2026 година, врз основа на консолидираниот текст на BOE на Ley 49/1960, а не на коментар. Ова се општи информации за начинот на функционирање на законот. Тие не се однесуваат на конкретен стан или comunidad. Само потврдата опишана подолу, побарана за Вашето купување, Ви го покажува вистинскиот износ.
Дали тригодишниот период се ресетира секогаш кога станот го менува сопственикот?Не. Периодот се пресметува наназад од датумот на Вашето купување. Затоа купувањето од лице што самото купило пред две години не го скратува периодот. Една работа навистина може да помогне: потврдата добиена и расчистена при таа претходна продажба веќе требало да го расчисти сè што било постаро од неа. Затоа вреди да побарате да го видите целиот синџир на потврди, а не само најновата, доколку постои.
Што го спречува нотарот да завери стан без долгови кога сепак има долг?
Еден документ е важен овде: certificación sobre el estado de deudas. Тоа е потврда што ја издава администраторот на comunidad, со која се потврдува што точно, доколку воопшто нешто, се должи за единицата. Членот 9.1.e бара продавачот да ја достави, во согласност со неговата сопствена изјава. Нотарот не може да го одобри актот без неа. Ова звучи како цврста гаранција. Но во неа постои вистинска празнина, за која треба да знаете пред да потпишете што било.
Сертификат за состојбата на долговитеЈа издава администраторот на comunidad
- Носител
- ИМЕ, ПРЕЗИМИЊА
- Извод од сметката
- ПОДМИРЕНО / НЕПОДМИРЕНО
- Потпис на управителот
- [ПОТПИС]
- Клаузула за откажување
- клаузула за откажување
- Носител. Името на продавачот, усогласено со неговата сопствена изјава до заедницата.
- Извод од сметката. Дали постои долг и, ако постои, колкав е.
- Потпис на управителот. Без ова, нотарот не може да го овласти договорот.
- Клаузула за откажување. Ако купувачот го потпише ова, нотарот продолжува без потврдата и без ниту еден од вас да го знае износот.
Претпоставки на купувачиОд што навистина се откажувате
- Нотарот никогаш нема да дозволи продажба со прикриен долг кон заедницата.
- Нотарот нема да дозволи продажбата да се изврши БЕЗ потврдата, освен ако купувачот изречно не се откаже од тоа барање во самиот договор. Ова откажување е законско и се случува. Тоа е убедливо најголемата причина поради која купувачот може да стане сопственик на долг за кој не знаел дека постои.
- Ако продавачот каже дека состојбата во заедницата е во ред, тоа е доволно.
- Токму ваквата гаранција треба да ја замени потврдата. Потврдата доаѓа од самиот управител на заедницата, а не од продавачот, и мора да се совпаѓа со она што продавачот одделно го изјавил. Усната гаранција не е документ и никаде не се споменува во член 9.1.e.
- Откажувањето од потврдата само ја забрзува документацијата без вистинска негативна последица.
- Откажувањето од потврдата ја отстранува проверката од страна на нотарот. Тоа не ја отстранува тригодишната одговорност што стои зад неа. Ако подоцна се појави долг, законот и понатаму ѝ дозволува на заедницата да го побара од Вас. Едноставно сте се откажале од единствениот документ што однапред би Ви го покажал износот.
Барањето потврда за долгови кон станбената заедница, проверката со сопствената изјава на продавачот и никогашното советување на клиентот да се откаже од неа се стандардни делови од правната проверка. Тоа не е дополнителна услуга. Тоа е една од петнаесетте ставки што адвокатот ги проверува при секое купување што го координираме.
Зошто купувачот би се согласил да се откаже од потврдата?Најчесто за да се забрза краткиот рок за завршување на купопродажбата, а понекогаш и затоа што агентот на продавачот ја претставува како формалност. Ниту една од овие причини не го менува законот. Откажувањето го отстранува единствениот документ што би докажал дека станот е без долг или би го покажал долгот што треба да се плати. Адвокат кој работи за купувачот, а не за брзо склучување, нема причина да го препорача тоа.
Дали стан што го продава банка се добива без долг кон заедницата?
Не, а ова е еден од најупорните митови на овој брег. Ниту консолидираниот текст на BOE за член 9.1.e, ниту независните правни толкувања што ги проверивме не наведуваат пократок или поинаков рок на одговорност за банка, нејзино друштво за недвижности или за кој било друг што стекнува единица преку извршна аукција (adjudicación). Формулацијата на законот не прави исклучок врз основа на тоа кој е купувачот.
- Одземениот имот автоматски не е без долг.Банка која ќе стане сопственик на стан преку извршување може да ги наследи точно истите наталожени долгови кон заедницата како и секој друг продавач. Неговата препродажба не ја брише таа историја.
- Истата потврда се применува, а ист ризик постои и при откажувањеОгласот за имот во сопственост на банка и понатаму претставува продажба според член 9.1.e. Всушност, голем институционален продавач кој обработува десетици предмети месечно е поверојатно да го претстави откажувањето како вообичаена документација, а не помалку веројатно.
- Конкретна продажба преку извршување може да има свои процесни компликации.Начинот на кој се третира долгот во точната постапка на судска извршна аукција, наспроти банка која препродава единица што веќе целосно ја поседува, е потесно правно прашање што сè уште е отворено. Потврдете ја точната правна позиција за конкретна единица со Вашиот адвокат. Не претпоставувајте дека одземениот стан автоматски е поризичен или побезбеден.
Дали становите во сопственост на банки генерално се лоша идеја поради ова?Не конкретно поради оваа причина. Проверката на потврдата за долг е истата проверка што би ја направиле за кој било имот од секундарниот пазар. Од продавачот банка обично полесно се добива документација отколку од физичко лице, а не потешко, бидејќи банката следи стандардна постапка. Поентата е: не третирајте го „продадено од банка“ како друг израз за „без долгови“.
Што се случува ако заедницата побара наплата на неплатен долг?
Заедницата не мора да преговара или да чека добра волја. Член 21 од LPH ѝ овозможува брза и посебна судска постапка: proceso monitorio, создадена токму за ваков вид долг. Во шпанската практика, трошоците на оваа постапка обично паѓаат на должникот, а не на заедницата.
- Барањето се поднесува против лицето кое моментално ја поседува единицата.Не мора да биде лицето што го создало долгот. Ако го поседувате станот кога ќе пристигне барањето, Вие сте тужената страна, без оглед на тоа кога се наталожиле основните трошоци.
- Постапката proceso monitorio е брза според шпанските стандарди.Таа постои за да не мора заедницата да води целосна редовна тужба за релативно мал, добро документиран долг. Оваа брзина работи против новиот сопственик кој не предвидел средства за тоа.
- Трошоците генерално ги сноси должникот, а не станбената заедницаТокму затоа потврдата и тригодишниот рок се важни пред да купите. Самиот долг често е помалата сума, кога на него ќе се додадат судските трошоци.
Како се наплатува неплатен долг
- Се натрупува долгНеплатени таксиОд овој момент долгот е поврзан со станот.
- Одлука на собраниетоСтанбената заедница формално го потврдува долготОдлуката на состанокот на станбената заедница го утврдува износот што се должи.
- Мониторна постапкаСе поднесува брзо судско барањеСпецијално наменето за ваков вид долг, се поднесува против лицето што денес е сопственик на единицата.
- Товар на имототТрошоците ги сноси должникотНад самиот долг.
Може ли да бидам тужен за долг за кој навистина не знаев дека постои во моментот кога купив?Да. Самиот долг и понатаму може да се побарува од имотот, бидејќи обврската е поврзана со единицата, а не со тоа дали Вие сте знаеле за неа. Дали имате посебно побарување против продавачот, кој требало да Ве извести за тоа, е друго правно прашање. Вашиот адвокат го поднесува тоа побарување против лицето што Ви го продало станот, а не против станбената заедница.
Што да побарате пред потпишувањето, конкретно во врска со долгот кон станбената заедница
Четири работи, различни од списокот со шест документи што веќе е опфатен во водичот за трошоците на станбената заедница. Овој список се однесува само на состојбата со долгот, а не на тековниот буџет.| Побарајте | Што ви кажува | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Самата потврда за состојбата со долговите, а не нејзино резиме | Точниот документ наведен во член 9.1.е, издаден од управителот на станбената заедница, усогласен со изјавата на продавачот. | Усно уверување, резиме по е-пошта или потврда стара повеќе од неколку недели во моментот на завршување на купопродажбата. |
| Писмена потврда дека од Вас НЕ се бара да се откажете од потврдата | Откажувањето е законско и тоа е единствената промена што ја отстранува сопствената проверка на нотарот за состојбата со долгот. | Клаузула во нацрт-договорот со која продавачот се ослободува од доставување на потврдата, без објаснување зошто. |
| Дали во тек е некое мониторно барање или дали такво барање било поднесено во последните три години | Долг што веќе е во судска постапка е долг чиј износ можете да го утврдите и да го вклучите во преговорите за цената пред завршувањето на купопродажбата, наместо да го откриете потоа. | Записникот не содржи ништо, а никој не му го поставил на управителот директното прашање. |
| Истата проверка на потврдата и за главната станбена заедница, доколку постои | Една зграда во поголема станбена населба може да должи кон две одделни станбени заедници, а потврдата од едната не кажува ништо за другата. | Издадена е една потврда, без да се наведе дали постои и втора станбена заедница. |
Со потврда во рака, наспроти завршување без неа
Истиот стан, истата тригодишна изложеност на ризик и во двата случаи. Разликата е во тоа дали го знаете износот пред да станете сопственик.| Без потврда | Со потврда | |
|---|---|---|
| Што знаете за состојбата со долгот | Ништо не е потврдено. Зборот на продавачот не е документ согласно член 9.1.е. | Точниот износ, издаден од самиот администратор на comunidad, усогласен со изјавата на продавачот. |
| Вашата изложеност за три години | Идентично. Откажувањето од сертификатот не значи откажување од одговорноста. | Идентично, но познато и вклучено во цената наместо откриено подоцна. |
| Преговарачка моќ пред купопродажбата | Никаква. Не можете да преговарате за износ што не сте го виделе. | Реална. Потврдениот долг е износ што треба да се одбие од цената или продавачот да го подмири пред потпишувањето. |
| Што се случува ако по стекнувањето сопственост пристигне тужба по постапка monitorio | Вистинско изненадување, што обично пристигнува брзо и со дополнителни трошоци. | Не е изненадување. Или веќе бил наведен во сертификатот, или настанал откако Вие сте станале сопственик, па јасно е дека Вие треба да одговарате за него. |
Ова е закон, а не пресуда за Вашиот конкретен стан
Ова се општи информации за член 9.1.e и член 21 од Ley de Propiedad Horizontal. Информациите се ажурни на 17 август 2026 година и се засноваат на изворниот текст, а не се преземени од коментар. Ова не е правен совет за конкретен стан, конкретна comunidad или конкретен сертификат. Клаузулата за ослободување е правна и понекогаш има вистинска причина зад себе. Само Вашиот независен адвокат, со читање на вистинскиот документ, може да Ви каже дали откажувањето од неа има смисла за Вашето купување.Едно тврдење намерно не е изнесено овде: пократок или различен период на одговорност за банките, купувачите на имот досуден во извршна постапка или кој било друг вид продавач. Ништо во изворниот текст или во независните коментари не го поткрепува тоа, па затоа не е објавено овде. Сметањето дека огласот во сопственост на банка е автоматски побезбеден е грешка што треба да се исправи.Адвокатот ја бара оваа потврда како дел од правната проверка при купување што го координираме. Ние не ја издаваме, не ја проверуваме самостојно и не го заменуваме адвокатот кој ја споредува со вистинските записи на станбената заедница.
Најчести прашања за долговите кон заедницата
- Ако по завршувањето на купопродажбата откријам долг што требало да биде наведен во сертификатот, кој е одговорен?
- Сертификатот го издал администраторот на заедницата и го усогласил со сопствената изјава на продавачот. Затоа, грешката во него најпрво е прашање за лицето што го заверило, а одделно и за продавачот доколку неговата изјава била неточна. Вашиот адвокат го застапува Вашето побарување. Во меѓувреме, тоа не го менува правото на заедницата да го побара долгот од тековниот сопственик.
- Дали плаќањето на наследен долг кон заедницата по завршувањето на купопродажбата ми дава можност да ги повратам парите?
- Само преку одделно побарување против продавачот, обично врз основа на тоа дека погрешно ја прикажал состојбата со долгот или дека сертификатот бил неточен. Ова е реална правна можност, но е побавна и понеизвесна од едноставното потврдување на сертификатот пред потпишувањето. Токму затоа постои оваа проверка.
- Дали долгот кон матичната заедница е ризичен колку и долгот кон мојата сопствена зграда?
- Финансиски, да. И двата се поврзуваат со Вашата единица според истото правило од член 9.1.e и за двата важи истиот период од три години. Во практиката се разликува видливоста. Сопствените сметки на една зграда обично продавачот може побрзо да ги достави отколку сметките на матичната заедница. Токму затоа горната листа за проверка бара двата сертификата, наместо да претпостави дека едниот го опфаќа и другиот.
- Може ли заедницата воопшто да одбие да го издаде сертификатот?
- Не законски, откако вистинскиот сопственик или неговиот застапник ќе го побара заради продажба. Сертификатот е она што член 9.1.e бара продавачот да го достави, а неговото издавање е задача на администраторот, врз основа на сопствените сметки на заедницата. Ако заедницата или администраторот го одложуваат неговото издавање, сметајте го и тоа за предупредувачки знак за начинот на кој се управува со зградата.
