Продажба на имот во Шпанија: даноци и трошоци за продажба
За 30 секунди
Продажбата како нерезидент значи три одделни плаќања. Купувачот задржува 3 % од цената при финализирањето. Данокот на Вашата реална добивка е единствена стапка од 19 %. Се должи и општинскиот данок plusvalía, кој законски може да стане обврска на купувачот кога продавачот е нерезидент.
| Продажна цена | 500.000 € |
|---|---|
| Задржување при завршување3 % од цената | 15.000 € |
| Данок на капитален профит19 % од фактичката добивка | Подмирено по поднесувањето |
| Општинска plusvalíaДо 30 % од зголемувањето на вредноста на земјиштето | Подмирено по поднесувањето |
Кои се трите одделни плаќања и зошто луѓето ги мешаат?
Секоја продажба од страна на нерезидент вклучува исти три плаќања, а секое од нив е регулирано со различно правило и различен рок. Мешањето на задржувањето од 3 % со даночната обврска од 19 % е најчестата забуна. Задржувањето е АВАНС, а не данокот. Двете ретко се совпаѓаат.
| Плаќање | Стапка | Кој го плаќа |
|---|---|---|
| 3 % задржување (Modelo 211) | 3 % од договорената продажна цена. | Го задржува КУПУВАЧОТ при завршувањето на купопродажбата и директно го уплаќа на даночниот орган, без оглед на тоа дали на крајот ќе должите нешто. |
| Данок на капитална добивка (Modelo 210) | 19 % од реалната добивка, единствена стапка, иста за секој нерезидент. | Продавачот го подмирува, со пресметка во однос на веќе задржаните 3 %: поврат ако задржувањето било превисоко, а дополнително плаќање ако било прениско. |
| Општинска plusvalía (IIVTNU) | До 30 %, утврдени од локалната општина, применети на основа пресметана според методот од два метода што дава понизок износ. | Според закон, го плаќа продавачот, но општината може да побара КУПУВАЧОТ да го плати како замена за даночниот обврзник кога продавачот е нерезидент, што е правило што повеќето продавачи не го очекуваат. |
Како функционира задржувањето од 3 % и кога ќе Ви биде вратено?
При завршувањето на купопродажбата, купувачот според закон мора да задржи 3 % од договорената цена и да ги уплати на даночниот орган во рок од еден месец, користејќи Modelo 211. Ова се случува без оглед на исходот од Вашата продажба. Дури и на продавачот кој немал добивка или загубил пари од продажбата, кај нотарот му се задржуваат 3 % од продажната цена.Потоа имате рок од четири месеци од датумот на продажбата за поднесување на Modelo 210. Со него ја пријавувате остварената капитална добивка и ја усогласувате со задржаниот износ. Ако данокот од 19 % на Вашата реална добивка е помал од веќе задржаните 3 %, што е често кај имот што се поседувал неколку години на растечки пазар, добивате поврат на разликата. Ако е поголем, го плаќате преостанатиот износ со истата пријава.
Задржување од 3 %
- При завршувањеКупувачот задржува 3 %Без оглед на исходот.
- Во рок од 1 месецModelo 211 го поднесува купувачотУплатено на даночниот орган.
- Во рок од 4 месециПоднесувате Modelo 210Пријавување и усогласување на реалната добивка.
- По поднесувањетоПоврат или доплата подмирениПоврат ако 19 % од добивката е помалку од задржаните 3 %.
Рокот од четири месеци и усогласувањето се токму видот на поднесување што Arevont му го доверува на независен адвокат, наместо да го спроведува директно. Arevont не се занимава со даночни работи, а ова поднесување не треба да се остава за кога рокот ќе се приближи.
Каков данок е општинската plusvalía?
plusvalía е општински данок на зголемувањето на вредноста на земјиштето на имотот и претставува трошок за продавачот, а не за купувачот. Сепак, во пракса овој трошок може да стане обврска на купувачот при завршувањето на купопродажбата: кога продавачот е нерезидент, општината може да го определи купувачот како заменски даночен обврзник, што е целосно објаснето подолу. Ова нема никаква врска со зградата или со Вашата реална добивка: се оданочува само зголемувањето на вредноста на ЗЕМЈИШТЕТО под имотот, пресметано од општината, за годините во кои сте го поседувале.Од реформата во 2021 година, старата фиксна формула, според која можевте да бидете оданочени дури и при загуба, повеќе не се применува. Избирате кој било од двата методи на пресметка што дава понизок резултат. Објективниот метод ја користи катастарската вредност на земјиштето, помножена со коефициент утврден според периодот на поседување, со највисока граница од 30 % откако ќе се примени локалната стапка. Реалниот метод се заснова на вистинското зголемување меѓу куповната и продажната цена. Ако воопшто немало зголемување на вредноста, самата реформа на даночниот орган потврдува дека според ниту еден метод не се должи ништо.
Дали вредноста на земјиштето се зголемила додека Вие го поседувавте?
- ДаСе должи според оној од двата метода што дава пониска сума, со ограничување од 30 % откако ќе се примени локалната стапка.
- Не, или не можете да го прикажетеСпоред ниту еден метод не се должи ништо, потврдено со реформата од 2021 година.
Претпоставки на продавачитеШто промени реформата од 2021 година
- plusvalía секогаш се должи при продажба
- Се должи само кога вредноста на земјиштето се зголемила. Ако продавате со загуба или по истата вредност на земјиштето по која сте купиле, не се должи ништо, сè додека можете да го докажете тоа.
- Секогаш плаќа продавачот, без исклучок
- Според законот, обврската е на продавачот, но кога продавачот е нерезидент, општината може да го определи КУПУВАЧОТ како заменски даночен обврзник, што во пракса значи дека износот често се задржува од цената при завршувањето на купопродажбата, наместо подоцна да се наплати одделно.
Колку чинат агенциските и правните услуги при продажба?
Покрај даночниот дел постојат уште две ставки, а ниту една не е данок: тоа се пазарни надоместоци, исто како и при купување. Начинот на кој продавате влијае врз двете.
- Option 1Единствена агенцијаЕдна агенција, еден договор за огласување.
- Трошок
- 1,5 до 4 %
- Брзина
- Зависи од кругот купувачи на таа агенција
- Досег
- Сопствената мрежа на таа агенција
- Option 2Multi-agencyНеколку агенции го огласуваат истовремено.
- Трошок
- 1,5 до 4 %
- Брзина
- Често побрзо, со помалку индивидуално внимание
- Досег
- Најширок досег од трите
- Option 3Приватна продажбаВоопшто без агент.
- Трошок
- 0 €, без провизија
- Брзина
- Обично побавно
- Досег
- Само вашата мрежа и портали
- Провизија на агентот на продавачотОбично 1,5 до 4 % од продажната цена на имот од секундарниот пазар, што го плаќа продавачот. Ова е пазарен опсег, а не износ утврден од официјален извор, бидејќи ниту еден регулатор не објавува стапка на провизија. Таа варира според агенцијата, регионот и конкретниот договор за посредување, затоа сметајте ја за проценка што треба да ја потврдите со агенцијата, а не за фиксен трошок.
- Ваш адвокат за продажбатаПродавачот има корист од независно правно застапување од истите причини како и купувачот: проверка на договорот, координирање на задржувањето од 3 % и завршувањето на купопродажбата, како и, кога е релевантно, пресметката на plusvalía. Поголемиот дел од она што го опфаќа независната правна координација при купување се применува и при продажба.
Што да потврдите пред да ја процените нето-сумата што ќе ја добиете
Четири работи, проверени според вашите вистински документи за купување, а не според општо правило.| Побарајте | Што ви кажува | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Вашата првична набавна цена и трошоци, во писмена форма | Капиталната добивка се пресметува како разлика меѓу она што сте го платиле, плус дозволените трошоци за стекнување и подобрување, и продажната цена, а не само според продажната цена. Без првичните податоци, никој не може да ја пресмета реалната обврска од 19 %. | Нема евиденција за првичните трошоци за купување, нотарскиот надоместок или фактурите за подобрувања. |
| Дали заедничките трошоци и IBI за имотот се подмирени | Неплатен долг за заеднички трошоци или сметка за IBI може да се поврзе со имотот и да го усложни завршувањето на купопродажбата, исто како и при купување. | Никој не проверил дали сметката е ажурна пред да се договори датумот на продажбата. |
| Кој метод за пресметка на plusvalía дава понизок износ | Според закон, изборот е ваш, а двата метода може да дадат многу различни резултати во зависност од тоа колку долго сте го поседувале имотот и како се движеле вредностите на земјиштето во локалната средина. | Износ наведен според само еден метод, без пресметка на другиот за споредба. |
| Кој е договорно одговорен за plusvalía во договорот за продажба | Бидејќи општината може да го побара плаќањето од купувачот како замена за даночниот обврзник, во договорот за продажба треба јасно да се наведе кој го сноси овој трошок меѓу купувачот и продавачот, наместо тоа да се остави на страната која општината прва ќе ја побара. | Договор во кој plusvalía воопшто не е спомената. |
Добивка наспроти загуба или продажба без добивка
Задржувањето од 3 % изгледа исто во двата случаи. Она што следува потоа не е исто.| Продажба со добивка | Продажба без добивка или со загуба | |
|---|---|---|
| Задржување од 3 % при завршување | Задржано без оглед на сè, според Modelo 211. | Исто така се задржува без оглед на исходот: обврската на купувачот не зависи од вашиот реален резултат. |
| Данок на капитална добивка | 19 % од реалната добивка, веројатно помалку од задржаните 3 %, што резултира со поврат. | Нема обврска за плаќање; целото задржување од 3 % може да се побара назад. |
| Општинска plusvalía | Се должи на зголемувањето на вредноста на земјиштето, пресметано според понискиот од двата метода. | Нема обврска за плаќање ако навистина немало зголемување на вредноста на земјиштето, што може да се докаже според реформата од 2021 година. |
| Секогаш е потребно поднесување | Modelo 210 во рок од четири месеци, за усогласување и барање евентуален поврат. | Modelo 210 во рок од четири месеци, за враќање на задржаниот износ и, кога е релевантно, за докажување дека немало зголемување на plusvalía. |
Механизмот, а не вашата нето-добивка
Стапката на данок на капитална добивка од 19 %, задржувањето од 3 % и реформата на plusvalía ги прочитавме директно од страниците на Agencia Tributaria и релевантните текстови на BOE, на 17 август 2026 година. Важно е да се истакне едно: предложеното ажурирање на коефициентите за plusvalía за 2026 година од страна на владата (RD-ley 16/2025) не беше одобрено од Конгресот. Затоа, коефициентите од RD-ley 8/2023 остануваат на сила. Неколку коментаторски извори што ги проверивме сè уште не беа ажурирани.Ова се општи информации за начинот на оданочување на продажбата, а не пресметка на вашата нето-добивка. Вашата реална добивка зависи од првичната куповна цена, признатите трошоци и конкретните коефициенти за plusvalía што ги применува вашата општина. Овие податоци треба да бидат дел од писмената пресметка на адвокат, а не од објавен опсег. Arevont не е даночен советник и не ја поднесува оваа даночна пријава. Оваа работа му припаѓа на независен адвокат.Некои теми се обработуваат во посебни водичи: тековниот данок на припишан приход и приход од изнајмување што се применувал додека сте биле сопственик на имотот, што е одделно прашање од продажбата; начинот на кој долг на заедница на сопственици се поврзува со имот; и одделното прашање за данокот на поседување имот, наместо на остварување добивка. Секоја тема има свој водич.
Најчести прашања за продажбата и трошоците при излез од инвестицијата
- Ако продадам со загуба, дали сепак ќе ми бидат вратени целите 3 %?
- Да, ако можете да докажете реална загуба. Долгот на данокот на капитална добивка е нула, а можете да го побарате назад целиот задржан износ од 3 % при завршувањето на купопродажбата, преку поднесување на Modelo 210, во рок од четири месеци. Задржаниот износ не е минимален износ што го должите. Тој претставува аванс што се усогласува со реалниот резултат.
- Дали може да ме гонат за plusvalía откако веќе сум ја напуштил Шпанија?
- Да. Токму затоа постои правилото што ѝ дозволува на општината да ја наплати plusvalía од купувачот како заменски даночен обврзник: гонењето на продавач нерезидент кој веќе ја напуштил земјата е потешко од наплатата во моментот на продажбата. Ова е причина во договорот за продажба јасно да се наведе кој го сноси трошокот, наместо прашањето да остане нерешено.
- Дали стапката од 19 % се менува ако до моментот на продажбата станам даночен резидент на Шпанија?
- Да: даночен резидент на Шпанија се оданочува на капитална добивка според редовната скала за резиденти, наместо според фиксната стапка од 19 % за нерезиденти, со посебни правила за даночно олеснување при реинвестирање во главен дом, кои не се применуваат кај нерезидентите. Тоа е сосема поинаква пресметка, а водичот на оваа страница за даноци на резиденти ја опфаќа во целост.
