Се појави дефект по примопредавањето: кој е одговорен и до кога
За 30 секунди
Шпанската новоградба има три одделни гарантни периоди: една година за завршните работи, три години за инсталациите и десет години за конструкцијата. За секој од нив одговара различен круг градежни субјекти. Десетгодишната гаранција е задолжително осигурување и останува во сила дури и ако градежникот престане да работи. Имотот од секундарниот пазар нема ништо од ова. Тој има само шестмесечно побарување поради скриени недостатоци.
Целокупната заштита што ја носи новоградбата, прегледно
Луѓето зборуваат за „гаранцијата за новоградба“ како да е една работа со еден рок. Всушност, станува збор за пет одделни механизми. Тие штитат различни работи, а за нив одговараат различни страни. Само некои од нив остануваат во сила и по престанокот на работењето на компанијата што го изградила имотот. Оваа страница го прикажува целиот систем на едно место, со врска до страницата што детално го објаснува секој механизам.
Примопредавање10 години
- Завршни работи1 година
- Погодност за живеење3 години
- Конструкција10 години
- Скриени дефекти кај секундарен имот6 месеци
- 6 месеци
- Целиот рок кај имотот од секундарниот пазар, прикажан на истата скала
| Слој | Кога тече | Што покрива и кој одговара |
|---|---|---|
| Банкарска гаранција (aval bancario) | Од Вашата прва уплата за купување по проект до испораката на имотот. | Вашите пари, а не зградата. Ова ја покрива секоја сума платена на инвеститорот пред завршувањето на купопродажбата, вклучувајќи го и данокот, плус законската камата. Ви се враќа ако имотот никогаш не биде испорачан. За тоа одговара банка или осигурител, а никогаш самиот инвеститор. |
| Примопредавање и листа на дефекти | Еден ден: потпишувањето кај нотар. Сите рокови подолу започнуваат од овој момент. | Самата по себе, ништо, и токму затоа е важна. Листата на дефекти усогласена тој ден е доказот што се користи неколку месеци подоцна за да се докаже едногодишната гаранција. Инвеститорот е должен да ги отстрани дефектите наведени во неа. |
| 1 година, дефекти при изведбата | Една година по завршувањето | Завршни работи: бојадисување, поставување плочки, опрема и сè што е козметичко или површинско кај завршената работа. Само изведувачот одговара за нив. |
| 3 години, недостатоци за живеење | Три години по завршувањето | Водовод, електрика, изолација, хидроизолација: дефекти поради кои имотот не ги исполнува основните услови за погодност за живеење. Одговараат изведувачот, а во пракса и инсталатерот што ја извршил неисправната работа. |
| 10 години, конструктивни дефекти | Десет години од завршувањето. | Темели, потпори, греди, меѓукатни плочи, носечки ѕидови. Инвеститорот, архитектот, техничарот за надзор на градилиштето и изведувачот одговараат заеднички и поединечно кога причината не може да му се припише само на еден од нив. |
| Децениско осигурување | Истите десет години, но тоа не зависи од тоа дали некој сè уште работи. | Задолжителното осигурување што стои зад десетгодишната гаранција за конструкцијата. Барањето се поднесува против осигурителот, а не против изведувачот, па гаранцијата останува важечка и ако компанијата престане да работи, се спои со друга или стане несолвентна. Таа е поврзана со зградата и преминува на следниот сопственик. |
Кој одговара кога нешто ќе се расипе откако ќе се вселите?
Познатиот краток преглед, десет години за конструкцијата, три за инсталациите и една за завршните работи, покажува колку трае секоја гаранција. Ретко се наведува кому треба да се обратите кога нешто од една од тие категории ќе откаже, а одговорот не е секогаш истото лице.
| 1 годинаНедостатоци при изведбата | 3 годиниДефекти за живеење | 10 годиниКонструктивни недостатоци | |
|---|---|---|---|
| Што опфаќа | Завршни работи: бојадисување, плочки, фитинзи | Водовод, електрика, изолација, хидроизолација | Темели, потпори, греди, носечки ѕидови |
| Кој одговара | Само изведувачот | Изведувачот и релевантниот монтер | Сите учесници во изградбата, заеднички и поединечно |
| Гаранција | Покрива | Кој одговара |
|---|---|---|
| 1 година, дефекти при изведбата | Завршни работи и завршни елементи: бојадисување, плочки, фитинзи, како и сè што е козметичко или површно во однос на завршената работа. | Само изведувачот. Ова е најограничената и најкраткотрајната од трите гаранции. |
| 3 години, недостатоци за живеење | Конструктивни елементи или инсталации чиј дефект значи дека имотот повеќе не ги исполнува основните услови за употребливост: водовод, електрика, изолација, хидроизолација. | Изведувачот и, во пракса, монтерот или подизведувачот што ја извршил конкретната неисправна работа. |
| 10 години, конструктивни дефекти | Темели, потпори, греди, меѓукатни плочи, носечки ѕидови и други конструктивни елементи: оштетување што ја загрозува механичката отпорност и стабилноста на зградата. | Сите учесници во изградбата, инвеститорот, архитектот, техничарот за надзор на градилиштето и изведувачот, одговараат заеднички и поединечно кога конкретната причина не може да му се припише само на еден од нив. |
Дали мора точно да утврдам кој од четворицата учесници предизвикал конструктивен недостаток пред да поднесам барање?Не, токму за тоа служи правилото на заедничка и поединечна одговорност. Кога причината навистина не може да му се припише на еден учесник или кога придонеле повеќе од нив, можете да го насочите целото барање кон кој било од нив. Тоа обично е инвеститорот, бидејќи најчесто е најлесно да се идентификува и да се повика на одговорност. Тие потоа меѓусебно го распределуваат износот.
Што се случува ако изведувачот или инвеститорот исчезнал до моментот кога ќе ви затреба?
Децениското осигурување е задолжително десетгодишно осигурување што ги покрива конструктивните недостатоци кај нова зграда. Тоа го бара шпанското градежно право. Осигурувањето е поврзано со зградата, а не со вас, па преминува на следниот сопственик. Овој детаљ е најважен во пракса: покритието постои затоа што конструктивен недостаток може да се појави долго откако мала градежна компанија престанала да работи, се споила со друга или едноставно престанала со работа. Гаранцијата што би зависела од тоа дали компанијата сè уште постои би била безвредна токму кога е најпотребна.Техничко тело наречено Организам за техничка контрола (OCT) мора да го прегледа проектот пред осигурителот да го издаде ова покритие. Неговото учество е законска обврска за згради првенствено наменети за домување. За купувачот, практично важно не е самиот OCT, со кој ретко ќе имате директен контакт. Важно е тоа што неговото одобрување е услов осигурителната полиса воопшто да постои. Затоа треба да потврдите дека полисата постои, а не само да претпоставите дека постои затоа што зградата е завршена и продадена.
- Дали имотот првенствено бил наменет за домување?What it grantsОрганизам за техничка контрола мора да го прегледа проектотIf noМожно е да важи тесен исклучок за самостојна изградба. Потврдете го ова со адвокат.
- Дали OCT го одобрил проектот пред завршувањето?What it grantsОсигурителот може да го издаде задолжителното децениско покритиеIf noБез одобрение нема покритие. Вреди да потврдите дека постои пред да купите.
- Дали полисата за десетгодишна гаранција е важечка и дали во неа е наведен објектот?What it grantsТужбата за конструктивен недостаток се поднесува против осигурителот, а не против градителотIf noБез неа, тужбата нема против кого да биде насочена ако првичната компанија повеќе не постои.
Тужбата по ова осигурување се поднесува против осигурителот, а не против првичниот градител. Ова функционира речиси исто како тужбата по гаранција за исплата, која се поднесува против банка, а не против инвеститор во стечај. Ако инвеститорот одделно поминал низ формална стечајна постапка поради неповрзани причини, тоа не влијае врз тужбата за конструктивен недостаток поднесена години подоцна против осигурителот на десетгодишната гаранција. Станува збор за две целосно различни обврски, што ги должат целосно различни компании.Потврдувањето дека оваа полиса постои и е важечка пред да купите, а не откако ќе се појави недостаток, е токму она што го проверува услугата за техничка инспекција на Arevont.
Купувате имот од секундарниот пазар? Што Ви останува ако „нема гаранција“?
Ништо од ова не се применува на имот од секундарниот пазар, кој нема законска гаранција од наведениот вид. Она што го има е многу потесно право: тужба против продавачот за скриен недостаток што постоел во моментот на продажбата, а за кој продавачот знаел и го сокрил. Материјалите на веб-страницата отсекогаш го опишувале овој рок како „краток“, без да го наведат. Тој изнесува шест месеци од датумот на предавање и претставува строг преклузивен рок, а не обичен рок на застареност. За разлика од повеќето тужби, тој не може да се запре или обнови со формално барање. Поради тоа е многу помалку флексибилен отколку што звучи.
Предавање5 години (редовен застарителен рок)
- Рок за скриени недостатоци6 месеци
- 6 месеци
- Строг преклузивен рок. Не може да се запре со формално барање
| Услов | Што значи ова за Вас | Од каде произлегува |
|---|---|---|
| Недостатокот мора да биде сериозен, скриен и да постоел претходно | Нешто сериозно, што не било видливо при разумен преглед пред да купите и што веќе постоело во моментот на продажбата, наместо да настанало подоцна. | Граѓански законик, член 1484 |
| Избирате меѓу два правни средства | Целосно раскинете ја продажбата (тужба за раскинување на продажбата) или задржете го имотот и побарајте пропорционално намалување на цената (тужба за намалување на цената). | Граѓански законик, член 1486 |
| Рокот е шест месеци од предавањето | Строг рок, а не општиот петгодишен рок на застареност што се применува на повеќето други договорни тужби, и рок што не може да се прекине со испраќање формално барање. | Граѓански законик, член 1490 |
Што да соберете веднаш штом се појави недостаток
Четири работи, собрани брзо. Два од трите рокови почнуваат да течат од моментот кога ќе се појави недостатокот или кога ќе биде предаден имотот, а не од моментот кога ќе одлучите да постапите.| Соберете | Зошто | Како изгледа слаба верзија |
|---|---|---|
| Пишан запис со датум за тоа кога првпат сте го забележале недостатокот | Двегодишниот рок за побарување според LOE и шестмесечниот рок кај имотот од секундарниот пазар почнуваат да течат од конкретен датум. Откривање без датум го ослабува токму фактот од кој зависи Вашето побарување. | Потпирање врз сеќавањето за тоа приближно кога нешто првпат сте забележале. |
| Независно техничко мислење за причината и веројатното ниво на недостатокот | Дали пукнатината е козметичка, претставува проблем со погодноста за живеење или навистина е конструктивна, одредува која гаранција, кој рок и која страна се применуваат. | Претпоставување на категоријата врз основа на тоа колку вознемирувачки изгледа недостатокот, наместо врз основа на стручно мислење. |
| Кај новоградба: потврда дека полисата за десетгодишна осигурителна гаранција постои и е важечка | Против ова се поднесува тужба за конструктивни недостатоци ако првичниот градител повеќе не работи. | Нема запис за полисата или постои претпоставка дека „мора да постои“ затоа што зградата била законски завршена. |
| Кај имот од секундарниот пазар: докази за тоа што навистина знаел продавачот | Тужбата за скриени недостатоци бара да се докаже дека продавачот знаел за недостатокот и го прикрил, а не само дека тој постоел. | Тужба заснована само на „мора да знаеле“, без никакви поткрепувачки докази. |
Гаранција за конструкцијата кај новоградба наспроти побарување поради скриени недостатоци кај имот од секундарниот пазар
И двете на крајот исплаќаат надомест за вистински и сериозен проблем, но постапката до тоа е целосно различна.| Имот од секундарниот пазар (скриени недостатоци) | Новоградба (гаранција според LOE) | |
|---|---|---|
| Правна основа | Código Civil, чл. 1484-1490. | Ley 38/1999 (LOE), чл. 17-19. |
| Рок | Шест месеци од предавањето, со строг преклузивен рок што не може да се прекине. | До десет години, со рок од две години за поднесување тужба откако ќе се појави конкретната штета. |
| Што мора да докажете | Дека недостатокот постоел при продажбата, бил сериозен и скриен, и дека продавачот знаел за него и го прикрил. | Дека штетата спаѓа во една од трите дефинирани категории, во рамките на својот рок. |
| Против кого можете да поднесете тужба ако првичната страна повеќе не постои | Вообичаено, против никого. Ова е лично побарување против конкретниот продавач. | Задолжителниот осигурител за десетгодишната гаранција, за конструктивното ниво, без оглед на тоа дали градителот сè уште работи. |
Ова ја наведува правната рамка, а не претставува заклучок за вашиот конкретен недостаток
Ова е важечкото шпанско право заклучно со август 2026 година, засновано директно на LOE и Código Civil, а не на претпоставка изведена од начинот на кој овие гаранции обично се сумираат. Ова се општи информации, а не процена на конкретен недостаток. Дали одредена пукнатина, протекување или дефект спаѓа во еден гарантен степен наместо во друг, како и дали продавачот навистина знаел за нешто и го сокрил кај имот од секундарниот пазар, се технички и фактички прашања. На нив за Вашиот конкретен имот одговараат независен стручњак и адвокат. Никој не може да го утврди тоа апстрактно.Ние не го издаваме десетгодишното осигурување и не сме страна во Вашата гаранција или во Вашето побарување. Она што го прават нашите услуги за snagging и техничка инспекција е да ги откријат и документираат недостатоците во најважните моменти: пред да потпишете договор за новоградба и пред да купите имот од секундарниот пазар. Во тој момент, повеќето од работите опишани погоре се многу поевтини за решавање отколку подоцна.
Најчести прашања за градежни недостатоци
- Дали ми е потребен адвокат за поднесување тужба против осигурувањето за десетгодишната гаранција или можам сам да го контактирам осигурителот?
- Можете директно да го контактирате осигурителот, но адвокат или независен технички експерт ја прави ваквата тужба многу посилна, бидејќи осигурителот сака јасна техничка основа за класифицирање на штетата како конструктивна, а не како штета од пониска категорија. За сè што надминува мал и очигледен случај, трошокот за таквото стручно мислење обично е мал во споредба со вредноста на тужбата за конструктивни недостатоци.
- Ако купив новоградба и десетгодишната гаранција за конструктивни недостатоци сè уште не истекла, дали е важно што не сум првиот купувач?
- Не. Десетгодишното осигурување е поврзано со самата зграда, а не со лицето што прво ја купило. Затоа, подоцнежниот сопственик кој купува во рамките на првичниот десетгодишен период го наследува истото покритие за преостанатото време. Ова треба конкретно да се потврди кога купувате релативно нов имот од секундарниот пазар, кој сè уште е во рамките на својот првичен десетгодишен период, бидејќи станува збор за реална и пренослива вредност на имотот.
- Кај имот од секундарниот пазар, дали недостатокот за кој претходниот сопственик едноставно не знаел се третира исто како недостаток што намерно го сокрил?
- Не, и токму тоа е суштинската тешкотија кај побарувањето поради скриени недостатоци. Продавачот одговара само за недостаток за кој навистина знаел и го сокрил, а не за недостаток што постоел без негово знаење. Ова е реално и значајно право, но докажувањето што знаело друго лице е многу потешка задача од повикувањето на законски утврден гарантен рок. Токму затоа инспекцијата пред купувањето е поважна кај имот од секундарниот пазар отколку кај новоградба.
