Инвеститорот го пропушти рокот: Вашиот договор, а не брошурата, е доказот
За 30 секунди
Кај новоградба, важи само датумот на завршување на купопродажбата наведен во Вашиот договор, а не проценката од брошурата. Откако ќе помине тој датум и ќе истече секој дополнителен рок предвиден во договорот, имате право на целосен поврат плус законска камата. Ова произлегува од истата банкарска гаранција што го покрива неисполнувањето на обврските од страна на инвеститорот. Кај имот од секундарниот пазар постапката е поинаква и побавна.
Кој датум се смета за датум на завршување на купопродажбата?
Кај имот од секундарниот пазар, купувачот и продавачот го договараат овој датум во договорот и тој обично останува непроменет. Кај новоградба, датумот зависи од тоа кога зградата ќе биде завршена и лиценцирана, а инвеститорите често доцнат со роковите. Единствениот датум што има правно значење е оној напишан во Вашиот приватен договор. „previsión de entrega“ (проценет датум на предавање) наведен во брошура или споменат во разговор за продажба пред да потпишете што било, не се смета.Многу договори за новоградба исто така вклучуваат грејс-период. Во практика, тоа често се дополнителни три до шест месеци по наведениот датум, пред доцнењето воопшто да се смета за пропуштен рок. Овој грејс-период е вообичаена пазарна практика, за која известуваат правни извори. Тој не е утврден со закон. Вистинското времетраење е она што е наведено во Вашиот договор, доколку воопшто е наведено. Ако договорот не кажува ништо за ова, нема автоматски грејс-период.
Одредба за датум на испоракаПриватен договор за купопродажба
- Предвиден датум на испорака
- [ДД/ММ/ГГГГ]
- Грејс-период
- [X месеци]
- Последица од доцнењето
- [клаузула]
- Предвиден датум на испорака. Единствениот датум со правна тежина. Никогаш „предвидениот датум на примопредавање“ од брошурата.
- Грејс-период. Обврзувачки е само ако е наведен во Вашиот договор. Ако договорот не кажува ништо, нема грејс-период.
- Последица од доцнењето. Што се случува откако ќе помине датумот, заедно со евентуалниот период на толеранција.
| Поим | Што навистина претставува | Дали го обврзува инвеститорот |
|---|---|---|
| Предвидување на испораката (маркетиншка проценка) | Незадолжителна проценка. Често се дава уште пред зградата да ја добие и дозволата. | Не. Таа ги поставува очекувањата, а не законскиот рок. |
| Датум на испорака (договорен датум) | Точниот датум или формула за негово пресметување, наведени во приватниот купопродажен договор што сте го потпишале. | Да. Гаранцијата и евентуалната клаузула за казна почнуваат да се сметаат од овој датум. |
| Клаузула за период на толеранција, доколку договорот ја содржи | Дополнително време, однапред договорено, пред пропуштениот датум да се смета за доцнење според договорот. | Само ако Вашиот договор ја содржи. Законот не ја утврдува нејзината должина и не наложува таа да постои. |
Дали доцнењето мора да биде сериозно за да можете да го раскинете договорот?
Искрениот одговор зависи од тоа што купувате: новоградба или имот од секундарниот пазар. Одговорот може да Ве изненади.
Новоградба или секундарен имот?
- НовоградбаГаранцијата започнува кога ќе помине договорниот датум и ќе заврши евентуалниот период на толеранција. Не се проверува колку е сериозно доцнењето.
- Секундарни имотиСе применува член 1124 од Граѓанскиот законик. Судот одлучува дали доцнењето е доволно сериозно за раскинување на договорот.
Претпоставки на купувачиШто навистина бара гаранцијата
- Кај новоградба, морам да докажам дека доцнењето е сериозно или да чекам судот да одлучи за да си ги повратам средствата
- Не. Истата гаранција што Ве штити ако инвеститорот банкротира го опфаќа и обичното пропуштање на датумот. Откако ќе помине датумот за завршување на купопродажбата и ќе заврши евентуалниот период на толеранција, условот на гаранцијата е исполнет: зградата не била завршена навреме. Не Ви е потребен суд за да процени колку било сериозно доцнењето. Можете директно да поднесете барање до банката или осигурителот.
- Кај имот од секундарниот пазар, пропуштениот датум за потпишување кај нотарот се третира на ист начин
- Не, не се третира така. Не постои еквивалентна законска гаранција за датумот на завршување на купопродажбата кај имот од секундарниот пазар. Општиот правен лек е член 1124 од Граѓанскиот законик. Оштетената страна може да избере: да бара продажбата да се реализира или да го раскине договорот. Во секој случај, може да бара и надомест на штета и камата. Но, судот прво мора да одлучи дали доцнењето е доволно сериозно за раскинување на договорот, наместо само за негово спроведување. Купувачот на новоградба што ја користи постапката врз основа на гаранцијата не се соочува со овој услов.
- Шест месеци е законскиот праг за доцнењето да се смета за релевантно
- Оваа бројка често се појавува во коментарите, но самиот закон (LOE) не наведува шест месеци како услов за активирање на гаранцијата. Поверојатно е дека таа покажува колку долго судот, применувајќи го член 1124 во спор за имот од секундарниот пазар, го сметал доцнењето за доволно сериозно за раскинување на договорот. Кај новоградба, според гаранцијата, условот е точниот датум во договорот, а не фиксен број месеци.
Ако повеќе би сакал да почекам зградата да заврши, наместо да побарам поврат на средствата, дали можам да го направам тоа?Да. Со настапувањето на датумот за активирање добивате избор. Тој не Ве принудува да побарате поврат на средствата. Многу купувачи избираат да почекаат, особено кога доцнењето е мало и проектот очигледно напредува. Важно е дека изборот е Ваш откако ќе помине датумот. Тој не е избор на инвеститорот.
Како изгледа во практика поднесувањето барање поради доцнење?
Барањето поради доцнење е поедноставно отколку што очекуваат повеќето купувачи. За постапката преку гаранцијата не е потребна судска постапка против инвеститорот.
- Писмено потврдете дека договорниот датум поминалВашиот адвокат ги проверува точниот датум и евентуалната клаузула за период на толеранција според календарот.
- Потврдете дека сертификатот за гаранција е валиден и ги покрива Вашите плаќањаБарањето го поднесувате врз основа на истиот сертификат што бил проверен пред да платите.
- Watch out
- Ако сертификатот недостасува или е застарен, едноставното барање станува исто толку тешко и неизвесно како постапката за несолвентност на инвеститорот.
- Одлучете: чекајте или барајтеОткако ќе помине датумот за активирање, одлуката е Ваша, а не на инвеститорот.
- Ако поднесете барање, постапката се води против банката или осигурителотНе против инвеститорот. Страницата за враќање на депозитот го опфаќа ова во целост, вклучително и оспорените барања.
- Where
- Банката или осигурителот што ја издал банкарската гаранција
Понекогаш проблемот е поголем од пропуштен рок. Инвеститорот можеби целосно престанал со изградбата, престанал да одговара или влегол во формална стечајна постапка. Ова се различни и посложени ситуации. За секоја од нив постои посебен водич.Чекорите 1 и 2 погоре зависат од два факта: дали поминал датумот што го активира правото и дали сертификатот за гаранцијата сè уште е важечки. Правната координациска услуга на Arevont ги проверува и двете работи пред доцнењето да прерасне во спор, а не само откако тоа ќе се случи.
Што треба да потврдите во врска со сопствениот договор пред доцнењето да прерасне во спор
Проверете четири работи. Прочитајте ги во договорот пред да го потпишете. Не чекајте додека рокот веќе не помине.| Потврдете | Зошто е важно | Како изгледа лошата верзија |
|---|---|---|
| Точниот датум на завршување на купопродажбата или формулата за негово утврдување, во самиот договор | Ова е единствениот датум што има правна тежина. Сè што е кажано усно или напишано во маркетиншки материјали не се смета. | Во договорот стои „проценетото предавање соопштено од инвеститорот“ наместо фиксен датум или јасна формула. |
| Дали постои клаузула за дополнителен рок и колку точно трае | Тоа го менува точниот датум од кој започнува гаранцијата. Ако договорот не кажува ништо за ова, нема дополнителен рок. | Нејасни изрази како „разумен дополнителен рок“, без наведен број. |
| Дали сертификатот за гаранцијата е ажуриран за секоја досега извршена уплата | Барањето поради доцнење е силно онолку колку што е силна гаранцијата зад него. Застарениот сертификат го ослабува барањето опишано погоре. | Сертификатот бил издаден еднаш, на почетокот, и никогаш не бил ажуриран за подоцнежните уплати. |
| Кај имот од секундарниот пазар, што предвидува договорот конкретно за пропуштен рок за завршување на купопродажбата | За разлика од новоградба, овде нема гаранција на која можете да се потпрете. Согласно член 1124, Вашиот адвокат поаѓа од точната формулација во договорот за доцнењето. | Во договорот општо се зборува за откажување од страна на купувачот или продавачот, но ништо не се наведува за пропуштен рок предизвикан од која било страна. |
Пропуштен рок кај новоградба во споредба со пропуштен рок кај имот од секундарниот пазар
Зборот „доцнење“ опишува две многу различни ситуации. Која од нив се применува зависи од тоа што купувате.| Секундарни имоти | Новоградба | |
|---|---|---|
| Применлив правен лек | Член 1124 од Граѓанскиот законик: можете да барате продажбата да се заврши или да го раскинете договорот, со надомест на штетата во двата случаи. | Банкарската гаранција: целосен поврат плус законска камата, под истите услови како доколку инвеститорот целосно не ги исполнил обврските. |
| Дали е важно колку е сериозно доцнењето | Да. Во практиката, судот одлучува дали повредата е доволно сериозна за да се раскине договорот. | Не. Меродавен е пропуштениот рок во договорот, без оглед на тоа колку долго трае доцнењето. |
| Потребен ли е суд за враќање пари | Често, ако другата страна не се согласува. Член 1124 е право за чие остварување можеби ќе треба да се обратите до суд. | Не. Барањето го поднесувате директно до банката или осигурителот што ја издал гаранцијата. |
| Што прво проверува адвокатот | Што предвидува самиот договор за arras во случај на пропуштен рок, бидејќи законот не утврдува правило за ова. | Дека потврдата за гаранцијата е ажурирана и ги покрива сите досегашни извршени плаќања. |
Ова го утврдува општото правило, а не она што го дозволува Вашиот конкретен договор
Ова е важечкото шпанско право заклучно со август 2026 година. Го толкуваме врз основа на оригиналните извори, а не врз основа на маркетингот или начинот на кој луѓето обично ги опишуваат доцнењата. Ова се општи информации, а не преглед на Вашиот конкретен договор. Само независен адвокат, кој ги чита Вашите сопствени документи, може да Ви каже дали поминал датумот во договорот, дали за Вас важи дополнителен рок и дали сертификатот за гаранцијата е ажуриран.Оваа страница намерно опфаќа една тесна ситуација: доцнење додека инвеститорот сè уште е солвентен и сè уште гради. Ако инвеститорот целосно престанал со работа или влегол во формална стечајна постапка, тоа е посложена и различна ситуација, опфатена на посебна страница. Ние не одиме на суд во спорови околу договори и не сме страна во Вашата гаранција. Нашата правна координациска услуга проверува дали датумите и сертификатот се точни пред доцнењето да прерасне во спор, а не потоа.
Често поставувани прашања за доцнењата при завршување на купопродажбата
- Ако мојот договор има сопствена казнена клаузула за доцнење, дали таа ја заменува законската камата од гаранцијата?
- Не. Ова се две различни работи и Вашиот договор може да ги содржи и двете. Законската камата од гаранцијата автоматски се должи откако ќе помине датумот што го активира правото. Таа се пресметува од датумот на секоја уплата, без оглед на тоа дали Вашиот договор има казнена клаузула. Приватната казнена клаузула, ако Вашиот договор ја содржи, започнува да важи од истиот датум и претставува одделно право, дополнително на каматата. Затоа вреди да проверите дали имате таква клаузула, заедно со проверката на датумот и дополнителниот рок.
- Може ли инвеститорот да ми понуди нешто друго освен пари, како надградба или попуст, наместо поврат на средства по гаранција, откако веќе настанало доцнење?
- Да, може да Ви понуди таква алтернатива. Некои купувачи прифаќаат навистина добра алтернатива наместо да го откажат купувањето. Важно е следново: Вие веќе имате јасно законско право на целосен поврат на средствата. Инвеститорот не Ви прави услуга. Дали понудената алтернатива навистина вреди повеќе од парите е одлука што треба да се донесе од случај до случај, со Вашиот адвокат, а не под временски притисок во продажна канцеларија.
- Ако купив преку хипотека и датумот на завршување на купопродажбата се одложи, дали доцнењето влијае и врз одобрувањето на мојата хипотека?
- Можно е. Одобрувањата на хипотеките и фиксните каматни стапки често важат само ограничено време. Одложеното завршување на купопродажбата може да значи дека Вашата банка ќе мора повторно да одобри или да ги промени условите на кредитот што бил договорен врз основа на првичниот датум. Ова е одделен, практичен проблем. Обратете се во Вашата банка веднаш штом изгледа веројатно дека ќе има доцнење, а не само откако ќе биде потврден новиот датум.
