Дозволи за реновирање во Шпанија: Кога ви е потребна Licencia de Obra?
За 30 секунди
Секое реновирање во Шпанија што ја засега конструкцијата, фасадата или изградената површина бара licencia de obra mayor, со проект потпишан од архитект, пред започнувањето на работите. За чисто козметички работи, без промена на постојната состојба, обично е потребна само едноставна comunicacion previa. Ако ја прескокнете дозволата што навистина била потребна, проблемот не останува кај оној што ги извршил работите. Како нов сопственик, вие го наследувате.
Дали вашето реновирање е мала или голема градежна работа?
Шпанија ги дели реновирачките работи на две категории лиценци, а од тоа која категорија се применува зависи сè останато: кој може да го поднесе барањето, дали архитект мора да го потпише и колку време ќе трае постапката. Лиценцата за мала градежна работа опфаќа козметички работи или работи на ниво на одржување: повторно поплочување, бојадисување, замена на бања и слични промени што остануваат во рамките на постојните ѕидови. Лиценцата за голема градежна работа опфаќа конструктивни промени, доградби, изградба на базен или промена на намената, и потребен е целосен проект изработен и потпишан од архитект пред општината воопшто да го разгледа.Практичниот тест е едноставен за објаснување, дури и кога документацијата не е: дали работите зафаќаат нешто конструктивно, како носечки ѕид, обвивката на зградата или покривот? Дали ја менуваат изградената квадратура? Дали ја менуваат законската намена на просторот? Потврден одговор на кое било од овие прашања ве става во категоријата на големи градежни работи. Јасен негативен одговор, за чисто козметичка промена со замена на истоветни елементи во постојните ѕидови, обично значи мала градежна работа и во многу општини може да се реши со претходна комуникација, односно едноставно известување до општината, наместо со целосно барање за лиценца и чекање одобрение.
| Помали работиКозметички работи, без промена | Поголеми работиКонструкција, доградба, базен | |
|---|---|---|
| Зафаќа конструкција, фасада или површина | Не | Да |
| Кој го потпишува проектот | Сопственикот или gestor, обично без потреба од архитект | Архитект, речиси секогаш |
| Начин на поднесување | Претходна комуникација, во многу општини | Формално барање за лиценца за градежни работи |
| Разгледување во општина | Едноставна проверка, не целосно разгледување на лиценцата | Целосна техничка проверка пред почетокот на работите |
Извори
Може ли реновирањето да започне како мала градежна работа, а по пат да се претвори во голема?Да, и тоа е чест начин сопствениците случајно, а не намерно, да завршат со работа без лиценца. Ако опсегот се прошири и зафати конструктивен елемент, фасадата или површината, проектот преминува во категоријата на големи градежни работи и потребна е посебна лиценца потпишана од архитект, дури и ако првичното известување било правилно поднесено за помалиот опсег со кој сте започнале.
Колку навистина чини лиценцата за градежни работи во Шпанија?
Самото известување или лиценцата за мала градежна работа најчесто чини од 200 до 800 евра, плус ICIO, општинскиот данок на градежни работи, кој обично се наплаќа во висина од 3 до 4 проценти од пријавениот буџет за работите. Надоместот за лиценца за голема градежна работа најчесто се наведува во висина од приближно 3 до 3,5 проценти од референтниот буџет пријавен во проектот на архитектот, а тој процент се плаќа покрај посебниот надомест за проектирање на архитектот, не наместо него.Во истражувањето за оваа страница не беше составен единствен, актуелен ценовник за една конкретно именувана општина во Costa del Sol, на пример ценовникот на Марбеља спореден со општинската уредба на Естепона. Опсезите подолу се општи и обединети, а не објавен ценовник на една општина, затоа користете ги како планска проценка и побарајте точна понуда од конкретната општина, вашиот архитект или gestor пред да го утврдите буџетот за реновирање.
| Такса за помали работи или пријаваФиксен надомест утврден од општината | 200-800 € |
|---|---|
| Данок на градежни работи ICIO, мала или голема работа3-4% од пријавениот буџет за работите | 3-4% од буџетот |
| Такса за крупни работи~3-3,5% од референтниот буџет | ~3-3,5% од буџетот |
За овие проценти да ги споредиме со реален износ: освежување на бања и кујна во вредност од 50.000 евра без структурни измени, јасен случај на помали градежни работи, носи такса од приближно 200 до 800 евра плус околу 1.500 до 2.000 евра за ICIO, односно вкупен трошок за дозволата од приближно 1.700 до 2.800 евра. Доградба на вила од 300.000 евра со нов базен, јасен случај на поголеми градежни работи, би имала само такса за дозволата од приближно 9.000 до 10.500 евра, пред сопствениот надоместок на архитектот за проектирање и пред рокот од неколку месеци во следниот дел. Двата износа се изведени од општите процентуални опсези погоре за илустрација, а не се преземени од вистинска фактура на конкретен именуван проект.
Колку време е потребно за да се издаде дозвола за реконструкција?
Два независни извора дадоа различни временски рамки за истите две категории, па на оваа страница е прикажан распонот наместо да се наметне една лажно прецизна бројка. Сметајте го пократкиот рок од која било рамка за поволен исход, а не за ветување: брзината со која општината навистина ја обработува пријавата зависи од нејзината тековна оптовареност и од тоа колку е целосна доставената документација.
Недела 0~8 месеци
- Обa menor, реален распон2 до 12 недели
- Обa mayor, реален распон2 до 8 месеци
| Извор | Помали работи | Поголеми работи |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2 до 6 недели | 2 до 6 месеци, зависно од сложеноста и општината |
| TerretaSpain | 1 до 3 месеци | 3 до 6 месеци, понекогаш до 8 месеци |
| Реален распон за планирање | 2 до 12 недели | 2 до 8 месеци |
Дали заедницата на сопственици треба да ги одобри и работите?
Општинската дозвола не е единственото одобрение што може да биде потребно за реконструкција. Кога имотот се наоѓа во comunidad de propietarios, станбена зграда или затворен комплекс со заеднички елементи, шпанското право ги смета фасадата, конструктивните елементи на зградата и другите заеднички делови за сопственост на заедницата во целина, иако Вие сте целосен сопственик на сопствената единица. Работата што е целосно законска од гледна точка на општината сепак може да бара одобрение од заедницата ако засега некој од тие заеднички елементи.
- Поставување клима-уреди на видлив надворешен ѕидСамиот ѕид е заеднички елемент според шпанското право, па фактот што општината нема приговор сам по себе не го решава прашањето.
- Затворање балкон или терасаОва го менува надворешниот изглед на зградата, за што има право на одлучување заедницата, а не само поединечниот сопственик.
- Замена на надворешни прозорци или капациБојата, материјалот и обликот често се утврдени со сопствените правила на заедницата, што е одделно прашање од она што го проверува општината.
- Секоја друга промена на надворешната конфигурација на зградатаАко работата ја засега фасадата, конструктивен елемент или друг заеднички дел, добијте одобрение од заедницата пред да започнете, а не потоа.
Прескокнувањето на овој чекор носи реален, судски потврден ризик, а не само теоретски. Заедницата може да поднесе тужба за отстранување на работите дури и откако ќе завршат, а судијата може да му наложи на сопственикот да ја врати првобитната состојба и да ги плати трошоците за тоа. Добивањето согласност од заедницата, со мнозинството што нејзините статути го предвидуваат за ваков вид промена, е одделен чекор од општинската дозвола: едното одобрение не го заменува другото.
Извори
Ако општината ја одобри дозволата, дали тоа ја опфаќа и согласноста од заедницата?Не. Тоа се две одделни одобренија од два одделни органи, а едното не го заменува другото. Општинската дозвола ги опфаќа урбанистичките правила, а гласањето на заедницата ја опфаќа самата заедничка зграда. Добијте ги двете одобренија пред да допрете нешто што ја засега надворешноста или конструктивен елемент.
Кој всушност ја поднесува пријавата за дозволата: Вие или архитект?
Кој ја поднесува пријавата и што треба да биде приложено кон неа, целосно зависи од тоа во која категорија спаѓа Вашата реконструкција.
| Категорија | Кој ја поднесува | Што се поднесува |
|---|---|---|
| Помали работи | Најчесто сопственикот директно или gestor што постапува во негово име | Претходно известување до општината. За овој обем обично не се бара потпишан проект од архитект. |
| Поголеми работи | Квалификуван техничар, речиси секогаш архитект, а понекогаш aparejador за потесен обем на работи | Потпишан проект, технички опис, планови и, кога е релевантно, статички пресметки, што ги разгледува урбанистичкиот оддел на самата општина пред издавањето на дозволата. |
Што се случува ако работите на реновирање никогаш не биле законски одобрени?
Ова е најважниот дел, без разлика дали самите планирате реновирање или разгледувате имот од секундарниот пазар на кој можеби веќе има работи изведени од претходен сопственик. Секоја градба изведена без дозволата што реално ја барал обемот на работите, промена од голем обем изведена само со известување за работи од мал обем или без каква било постапка за дозвола, претставува урбанистички прекршок. Тоа важи без оглед на тоа дали самите завршени работи изгледаат добро.Незаконските работи или работите без дозвола не можат валидно да се внесат во Регистарот на имоти или во имотниот лист, што создава несогласување меѓу физичката состојба на имотот и неговиот регистриран правен опис. Банките позајмуваат врз основа на тој регистриран опис, па токму тоа несогласување може да го отежне или блокира добивањето хипотека при купување имот од секундарниот пазар и да го одврати внимателниот купувач.
- НајскапоИмот од секундарниот пазар со реновирање што изгледа завршено и вселеноРаботите изведени надвор од она што го дозволувала дозволата или без каква било постапка за дозвола претставуваат урбанистички прекршок, без оглед на тоа дали изгледаат добро.What to do insteadПобарајте од Вашиот адвокат да ја провери licencia de obra во однос на фактички изведеното, пред да потпишете што било.
- Најскапо„Тоа се незаконски работи на претходниот сопственик, не мои“Одговорноста за легализирање на работите или за последиците од тоа што нема да го направи, преминува на новиот сопственик во моментот кога актот ќе премине во други раце. Таа не се поништува со промената на сопственоста.What to do insteadВклучете го ризикот во понудата или откажете се од купувањето, наместо да претпоставите дека тој останува кај продавачот.
- Скапо ако се пропуштиПоминале години без постапување од општинатаТоа може да биде важно, но само по општиот рок на застареност, кој се опишува како период од околу четири години и се смета дека се разликува според автономната заедница. Тоа ја менува овластеноста на општината да изрекува санкции, но не го менува проблемот со хипотеката или имотот од секундарниот пазар што веќе го предизвикува несогласувањето во регистарот.What to do insteadПобарајте писмена потврда за статусот на имотот директно од општината, а не само уверување од продавачот дека никој никогаш не покренал прашање.
Кога изведените работи целосно се усогласени со важечките плански правила за парцелата, понекогаш можат дополнително да се легализираат со поднесување проект за легализација преку квалификуван техничар. Тоа не значи автоматски дека случајот е безнадежен, но целосно зависи од тоа дали изведените работи се усогласени со она што би го барала соодветната пријава, а дополнителното формализирање чини значителни пари и време, наместо да се направи однапред. Поврзан, но одделен документ за кој вреди да прашате кај секој имот од секундарниот пазар е licencia de primera ocupación, со која се потврдува дека изградената зграда одговара на одобреното и е погодна за вселување. Имотот на кој му недостасува може да се соочи со слични тешкотии при продажба или добивање хипотека.Деталите специфични за Андалузија во врска со веќе постоечка незаконска градба, вклучително и колку долго навистина трае овластувањето на општината за спроведување мерки и како класификацијата на земјиштето влијае врз тоа, претставуваат посебна тема. Нашиот водич за неодобрени доградби опфаќа една незаконска доградба на инаку законски имот, што е поблиску до случај на реновирање при кое е надмината дозволата. Цела зграда без каква било правна основа е опфатена одделно во нашиот водич за незаконски градби.
Извори
Дали незаконските работи откриени откако ќе купам стануваат моја одговорност, иако не сум ги извел јас?Да. Шпанското право не ја поништува обврската за легализирање, ниту последиците од неизвршувањето, само затоа што сопственоста преминала на друго лице. Ова е најважниот факт што треба да го запомните од овој дел: проблемот го презема оној што сега го поседува имотот, а не оној што ги извел работите.
Дали секоја општина на Costa del Sol постапува исто со исто реновирање?
Општата разлика меѓу работи од мал и голем обем, како и правилата за согласност од заедницата наведени погоре, се применуваат на национално ниво. Конкретните категории дозволи, опфатот на постапката со претходно известување и самите тарифи се утврдуваат со сопствената општинска наредба на секоја андалузиска општина, во рамките на регионалната планска регулатива. Во принцип, ист обем на реновирање може да се обработува малку поинаку, со побрзо претходно известување во една општина и со целосно барање за дозвола во соседната, меѓу општините на Costa del Sol. Не претпоставувајте дека рокот од претходен проект во една општина целосно ќе важи и во друга.Потврдувањето на точната категорија дозвола и таксата со конкретната општина, пред да се утврди буџетот за реновирање, е токму видот проверка што правната координациска услуга на Arevont ја спроведува заедно со Вашиот адвокат, наместо да се погодува врз основа на општ водич како овој.
Што да потврдите пред да го утврдите буџетот за реновирање
Пет ставки, проверени пред првата фактура, а не откриени по неа.| Подгответе | Зошто е важно | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Писмен одговор од општината дали работите се од мал или голем обем | Погрешната претпоставка тука е најчестиот начин на кој се изведуваат неодобрени работи. | Погодување на категоријата споредувајќи ја со сличен проект на друго место. |
| Писмена согласност од заедницата за сè што ја засега фасадата или заеднички елемент | Општинската дозвола не го покрива ова. Двете одобренија се одделни. | Претпоставка дека законската општинска дозвола сама по себе е доволна. |
| Проверка на постојната градежна дозвола во однос на фактички изграденото, пред купување имот од секундарниот пазар | Недокументираните работи стануваат проблем на новиот сопственик во моментот кога актот ќе премине во други раце. | „Тоа го направи претходниот сопственик, не јас“: уверување без правна основа. |
| Надоместокот за проектантскиот проект на архитектот, предвиден одделно од надоместокот за дозволата, за секој проект од поголем обем | Надоместокот за дозволата е само една ставка од реалниот вкупен трошок. | Одредување на цената на проектот само врз основа на процентот од надоместокот за дозволата. |
| Прашање за licencia de primera ocupación на имотот, а не само за неговата историја на реновирање | Имотот на кој му недостасува овој документ подоцна може тешко да се продаде или да се заложи, од слични причини како и кај работите изведени без дозвола. | Никогаш да не прашате, затоа што звучи како техничка формалност. |
Што оваа страница не можеше да сведе на една бројка
Една јасно наведена напомена. За оваа страница не сме ја прочитале општинската наредба на ниту една општина, а ниту една актуелна тарифа, процент на ICIO или фиксна такса за помали градежни работи не е потврдена за конкретна именувана општина на Costa del Sol. Опсезите подолу се општи. Ќе важат податоците на Вашата општина и вреди да побарате да Ви ги дадат во писмена форма.Ниту точниот праг на мнозинство гласови што ѝ е потребен на заедницата за одобрување на надворешни работи не можеше да се сведе на една универзална бројка. Шпанските извори наведуваат дека во некои случаи тоа се уредува со сопствените статути на заедницата, а во други со општите законски правила за мнозинство. Статутот на конкретната заедница треба да се провери од случај до случај.Приближниот четиригодишен рок на застареност за прекршокот на градење без дозвола се наведува како општ податок и се смета дека се разликува по автономни заедници. Специфичната временска рамка за Андалузија, која навистина се применува на веќе постоечка незаконска градба, е опфатена и одделно поткрепена со извори во нашите водичи за незаконски градби и доградби без дозвола, наместо овде да се повтори како една конечна бројка.
Најчести прашања за дозволите за реновирање
- Можам ли да започнам со козметички работи за реновирање пред целосно да биде обработена comunicacion previa?
- Ова зависи од сопствената постапка на конкретната општина за постапката со известување и не треба однапред да се претпоставува ниту едното ниту другото без проверка. Некои општини сметаат дека целосната comunicacion previa овозможува продолжување штом ќе биде поднесена, додека други очекуваат прво кратка потврда за прием. Потврдете го конкретниот одговор со општината или со Вашиот gestor пред да закажете какви било работи.
- Дали за licencia de obra menor некогаш е потребен потпис од архитект?
- Обично не. Категоријата obra menor се однесува на козметички работи, со замена на истоветни елементи, кои сопственикот или gestor обично може директно да ги пријави. Ако проектот што започнал на овој начин се прошири и опфати нешто конструктивно, тој преминува во категоријата obra mayor и тогаш е потребен проект потпишан од архитект.
- Дали ми е потребно одобрение од мојата заедница за работи изведени целосно во мојот сопствен стан?
- Обично не, сè додека ништо не засега заеднички елемент: фасадата, носечката конструкција или заедничките инсталации што минуваат низ станот. Чисто внатрешните, неконструктивни промени генерално се одлука на самиот сопственик. Штом работите опфатат надворешен или конструктивен елемент, се применува прашањето за одобрение од заедницата, без оглед на тоа колку мала Ви се чини промената.
