Неовластени доградби на инаку легален имот
За 30 секунди
Затворена тераса, базен или дополнителна просторија изградена без дозвола на дом што инаку е легален, обично е проблем што може да се реши, а не катастрофа. Но често дознавате за тоа во лош момент: кога квадратурата во катастарот на недвижности, Catastro и вистинската зграда не се совпаѓаат. Исправката на евиденцијата може да донесе и четири години заостанат IBI.
Што се смета за неовластена доградба?
Сè што физички е додадено на имотот по неговата првобитна дозвола, без соодветна сопствена дозвола. Овој образец се повторува долж крајбрежјето на мал број начини.Солариумот е приватна кровна тераса на врвот од станот, до која обично се стигнува преку сопствени скали и која обично се вбројува во огласената површина. Тој е едно од најчестите места каде што се крие токму овој проблем: дали нешто изградено на него, пергола, просторија или затворен дел, некогаш било одобрено е одделно прашање од тоа дали самиот солариум е законски дел од Вашиот имот, а неодобрена конструкција на кровот е недостаток што купувачот го наследува заедно со терасата.
- Затворена терасаСтакло или ѕидови додадени на тераса или балкон што првично биле отворени, за да се создаде дополнителен внатрешен простор.
- БазенБазен изграден без сопствена одделна дозвола. За базенот е потребна оваа дозвола покрај градежната дозвола за куќата.
- Дополнителна просторија или катДополнителен простор изграден надвор од она што го дозволувала првобитната дозвола, понекогаш изграден на рамен кров или солариум.
- Ограничувачки ѕид или помошен објектКонструкција на парцелата која никогаш не била одобрена, дури и кога самата куќа е целосно законска.
Како купувачот може да го открие ова пред завршувањето на купопродажбата, а не потоа?
Знакот што треба да го побарате е несовпаѓање помеѓу два документа. Овие документи треба да го опишуваат истиот имот, но често не го прават тоа. Registro de la Propiedad го евидентира правниот опис што Вашиот адвокат го чита во nota simple. Catastro е одделен даночен катастарски систем што го евидентира физичкиот опис кој се користи за пресметување на IBI. Доградбата изградена без дозвола ретко се пријавува во кој било од двата система, па несовпаѓањето често е единствениот видлив знак за неа.Техничкиот партнер за инспекција на Arevont го разгледува имотот со вистинскиот тлоцрт. Тој го мери физички присутното во однос на она што го наведуваат двата документа. Ова е важно бидејќи толку мало несовпаѓање лесно може да се пропушти во оглас, на фотографија или дури и при вообичаено разгледување на имотот.
Што велат документитеШто е навистина изградено
- Registro de la Propiedad
- Правниот опис што Вашиот адвокат го чита во nota simple. Ретко се ажурира по непријавена доградба.
- Catastro
- Физичкиот опис во даночниот катастар, кој се користи за пресметување на IBI. Понекогаш е поголем од оној во регистарот, а понекогаш сè уште ја прикажува само првобитната градба.
- Самиот имот
- Она што физички стои на парцелата денес. Само разгледување на имотот со тлоцртот го потврдува ова.
| Образецот на несовпаѓање | Што обично значи | Колку сериозно обично е |
|---|---|---|
| Catastro прикажува повеќе квадратни метри од Registro | Ова е најчестиот образец. Била изградена вистинска доградба и никогаш не била пријавена во ниту еден од двата система, па даночната евиденција се зголемила, додека правниот опис останал ист. | Вреди да се истражи директно. Ова е образецот што е најважен овде. |
| Registro прикажува повеќе од Catastro | Ова обично значи дека евиденцијата во Catastro едноставно никогаш не била ажурирана по уривање или промена на границата. Обично не станува збор за скриена доградба. | Помал ризик, но сепак вреди да се потврди наместо да се претпостави. |
| Двата документа се совпаѓаат, но самиот имот е поголем | Ова е поретко и посериозно. Доградбата никогаш не била пријавена никаде, па проверка на документите од канцеларија не може да ја открие. | Само физичка инспекција на самото место, според тлоцртот, го открива овој случај. |
Ја опишуваме општата постапка за координација помеѓу Registro и Catastro, онака како што вообичаено функционира. Ова се заснова на повеќе извори од практиката што ја опишуваат истата постапка на ист начин, а не на еден конкретен член од Ley Hipotecaria. Вашиот адвокат може да Ви ја каже точната одредба што се применува на Вашиот имот.
Може ли стара, непријавена доградба сега да се легализира?
Често да. Постапката е административна, а не нова градежна дозвола. Преку нотар потпишувате „declaración de obra nueva por antigüedad“, поткрепена со техничка потврда за староста. Во Андалузија, исто така, ја поднесувате преку сопствената постапка на Catastro за пријавување несогласувања, Modelo 900D. Ова функционира бидејќи истиот шестгодишен рок што според андалузиското право се применува на целосно незаконска градба се применува и на една неодобрена доградба. Откако ќе истече тој рок на обично земјиште, доградбата обично може да се регистрира како постоечки факт наместо да се урне.Истите исклучоци се применуваат и овде како и кај целосно незаконска градба, па проверете ги наместо да претпоставите дека не важат. Доградба на земјиште под посебна заштита, во крајбрежната зона на влијание или онаа што засега регистрирана службеност воопшто не го ужива шестгодишниот рок, без оглед на тоа колку е стара. Целосниот сет правила и малата група видови земјиште каде што не можете да извршите легализација еднаш ги објаснуваме во одделниот водич на страницата за целосни конструкции, наместо да ги повторуваме овде.
- Добијте техничка потврда за старостаКвалификуван професионалец потврдува кога била изградена доградбата.
- Where
- Архитект или геодет
- Потпишете declaración de obra nueva por antigüedadНотарскиот акт со кој доградбата се прогласува за постоечки факт.
- Where
- Нотар
- Поднесете постапка за несогласување во CatastroModelo 900D го ажурира даночно-катастарскиот запис за да се усогласи со фактичката состојба.
- Where
- Catastro
- How long
- Недели, откако ќе бидат издадени уверението и исправата
- Потврдете ја класификацијата на земјиштето под доградбатаИстите исклучоци за заштитено земјиште што важат за цел незаконски објект важат и за една доградба.
- Watch out
- На заштитено или крајбрежно земјиште, оваа постапка воопшто не е достапна.
Што претпоставуваат луѓетоШто навистина треба да се направи
- Ако е доволно стара, автоматски станува законска
- Станува запишлива преку конкретна нотарска и катастарска постапка, која некој мора да ја спроведе. Ништо не се случува автоматски само затоа што поминало време.
- Затворена тераса или мал базен се премногу мали за да бидат важни
- Големината не е пресудна. Истите исклучоци во класификацијата на земјиштето што важат за цел незаконски објект важат и за еден базен или тераса на истата парцела.
Ако сегашниот сопственик се обидел да ја легализира доградбата пред неколку години и никогаш не завршил, дали купувачот ја презема таа недовршена постапка?Општо земено, да, во практична смисла. Основното несогласување останува сè додека постапката не биде целосно завршена, без оглед кој ја започнал. Побарајте конкретно до која фаза стигнал секој претходен обид за легализација: продолжувањето на недовршена постапка обично е побрзо отколку започнувањето од нула. Но, тоа не се решава автоматски само затоа што некој некогаш ја започнал постапката.
Колку чини непријавена доградба ако никогаш не се исправи?
Постојат три одделни трошоци, а не еден. Ниту еден не настанува во моментот кога била изградена доградбата.Во рамките на правната координација, Arevont го бара изводот од Catastro заедно со nota simple, како стандардна дел од правната проверка. Така се открива несогласувањето додека сè уште има време тоа да се вклучи во преговорите за цената, наместо да се открие по завршувањето на купопродажбата.
| Каде настанува трошокот | Како | Колку наназад се протега |
|---|---|---|
| Финансирање со хипотека | Проценката на заемодавачот ги користи регистрираните квадратни метри на имотот, а не оние наведени во огласот. Значи, за финансирање, непријавената доградба воопшто не се зема предвид. | Ова нема повратно дејство. Само го намалува износот што банката ќе го позајми денес. |
| Заостанат IBI | Откако несогласувањето ќе биде исправено во Catastro, без оглед дали тоа го направил иден сопственик, продажба или проверка од општината, даночната служба може да го утврди неплатениот даночен долг за минатото. | До четири години наназад. Ова е општиот рок за даночна проценка. По исправката, рокот престанува да тече наназад. |
| Вредност на секундарни имоти | Овој трошок е најтежок за мерење од трите. Непријавената доградба го забавува идното продавање на имотот од секундарниот пазар и може да ја намали сумата што внимателен купувач е подготвен да ја плати откако ќе ја изврши истата проверка опишана погоре. | Тековно, сè додека несогласувањето не биде исправено. |
Дали непријавената доградба го намалува износот што банката ќе го позајми?Можно е. Проценката за хипотеката обично се заснова на законски регистрираната површина на имотот, а не на она што физички постои или што е наведено во огласот. Ако имотот навистина е поголем од она што го наведуваат документите, банката не го проценува дополнителниот простор додека тој простор не биде соодветно пријавен.
Кој треба да плати за да се исправи ова, купувачот или продавачот?
Во вообичаени преговори, трошокот за исправка на позната непријавена доградба е проблем на продавачот, откриен пред завршувањето на купопродажбата, а не проблем на купувачот, откриен потоа. Откако ќе се открие несогласување, нормално и разумно е да побарате од продавачот или да ја заврши исправката пред потпишувањето, или да ја намали цената за проценетиот трошок за нејзино спроведување. Тоа е подобро отколку да го прифатите имотот во постојната состојба и да ги преземете и трошокот и документацијата.Ниту Arevont ниту адвокат ја спроведуваат исправката. Техничко стручно лице, обично архитект или геодет, го подготвува уверението за старост и плановите. Нотарот и сопствената постапка на Catastro го спроведуваат остатокот. Координацијата од адвокатот обезбедува соодветно усогласување со купопродажбата, за преговорите да се одвиваат пред да се обврзете, а не потоа.
- Option 1ПрепорачаноПродавачот ја легализира пред завршувањетоПродавачот, кој го предизвикал проблемот или го презел од претходен сопственик, го решава пред Вие да станете сопственик на имотот.
- Трошок
- Продавачот плаќа
- Ризик
- Lowest
- Брзина
- Додава неделиЗа уверението, имотниот лист и поднесувањето до Катастарот
- Option 2Намалување на ценатаЈа прифаќате недвижноста во постојната состојба, по цена што ја одразува поправката.
- Трошок
- Со вклучена цена
- Ризик
- MediumЈа преземате документацијата
- Брзина
- Без одложување
- Option 3Купувачот го презема без ценаПрифаќање на недвижноста без никакво преговарање.
- Трошок
- Плаќа купувачот
- Ризик
- Highest
- Брзина
- Без одложување
Што да потврдите пред да се потпрете на овие бројки
Четири работи, проверени во однос на Вашата конкретна недвижност, а не во однос на објавен опсег.| Потврдете | Што ви кажува | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Регистрирани квадратни метри во однос на податокот во Катастарот | Дали двата система, кои треба да се совпаѓаат, навистина се совпаѓаат за оваа конкретна недвижност. | Никој не ги споредил, или постои претпоставка дека огласената површина е правно релевантната. |
| Физички увид во однос на вистинскиот тлоцрт | Единствената проверка што открива доградба невидлива во двата документа истовремено. | Потпирање на наведената површина во огласот без никој да биде во недвижноста со тлоцрт. |
| Дали некоја доградба има статус AFO или завршена изјава за нова градба поради старост | Дали постојното несовпаѓање веќе е решено по соодветната постапка или сè уште е отворено. | Усно тврдење дека „сè е во ред“, без документ што го поткрепува. |
| Класификацијата на земјиштето под која било доградба, проверена одделно | Истите исклучоци за заштитено земјиште што важат за цела незаконска градба важат и за една доградба, а не само за цела зграда. | Претпоставка дека малата доградба автоматски е премногу незначителна за да бидат важни исклучоците. |
Ова обично може да се поправи и сепак вреди да се провери
Ова се општи информации за тоа како се третира недозволена доградба според андалузиското и шпанското даночно право, со состојба на 17 август 2026 година. Го разгледавме процесот на утврдување на несовпаѓањето меѓу регистарот и катастарот врз основа на повеќе извори од практиката што ја опишуваат стандардната постапка. Рокот од шест години е ист како во водичот на страницата за целокупната градба и го носи истото предупредување дека е потребна потврда од адвокат како и таа страница. Ова не е правен совет за која било конкретна недвижност.Повеќето наоди од овој вид се токму она што го опишуваме погоре: можете да ги поправите, можете да ги вклучите во цената и тие се доволно вообичаени на овој брег што ретко се причина да одлучите да не купите инаку добра недвижност. Вистинската грешка не е самата доградба. Грешката е да дознаете за неа по завршувањето на купопродажбата, наместо пред тоа, кога единствената преостаната можност е целосно сами да ја платите.Оваа страница не ја врши проверката што ја опишува. Партнерот на Arevont за технички инспекции и неговата услуга за правна координација ја проверуваат конкретната недвижност за Вас, бесплатно, пред да платите резервација.
Најчести прашања за недозволени доградби
- Дали затворената тераса секогаш е недозволена доградба?
- Не секогаш. Некои комплекси уште од почеток вклучуваат затворена тераса во првичниот одобрен проект. Во тој случај, таа едноставно е дел од законската недвижност. Вистинското прашање е дали конкретното затворање на конкретната единица било дел од првично одобреното. Токму тоа го проверуваат споредбата меѓу регистарот и катастарот и физичкиот увид.
- Дали за базенот секогаш е потребна посебна дозвола?
- Во повеќето општини, да. За базенот е потребна сопствена градежна дозвола, одделно од дозволата за куќата. Постар базен изграден без дозвола е еден од почестите наоди на овој брег. За него важат истите правила за рокот од шест години и класификацијата на земјиштето како и за секоја друга недозволена доградба.
- Ако купам недвижност со позната недозволена доградба чиј трошок е вклучен во цената, дали тој долг или ризик преминува на мене?
- Физичката состојба преминува на оној што ја поседува недвижноста. Токму затоа треба да биде вклучена во цената, а не игнорирана. Сите дополнително утврдени даноци за периодот пред Вашето купување обично се обврска на претходниот сопственик и тој треба да ги плати при завршувањето на купопродажбата. Но тековниот правен статус на доградбата од тој момент станува Ваша обврска за управување. Затоа треба да преговарате за цената, а не само да прифатите пониска цена без да разберете зошто е таква.
- По што се разликува ова од општото несовпаѓање меѓу Регистарот и Катастарот опишано на друго место на оваа страница?
- Оваа страница го објаснува општиот јаз меѓу двата системи и зошто тие можат да не се совпаѓаат од многу причини, вклучително и поради обично административно доцнење. Оваа страница ја разгледува конкретната, најсериозна верзија на тоа несовпаѓање: онаа предизвикана од физичко проширување што никогаш не било пријавено во ниту еден од двата системи, со сопствен трошок и сопствено решение.
