Новоградба или имот од секундарниот пазар на Costa del Sol
Разликата не е само во тоа дали имотот е нов. Се менуваат данокот, распоредот на плаќања, гаранциите, времето на чекање и можноста за преговарање. Ниту едната опција не е подобра, туку одговараат на различни планови.
Три работи, не две
Луѓето велат „купување по проект или имот од секундарниот пазар“, како да постојат две можности. На Costa del Sol постојат три, а средната е онаа што повеќето купувачи не ја разгледале.
- Off-planКупено од инвеститорот пред зградата да биде завршена, а понекогаш и пред да започне изградбата. Плаќате во фази како што напредува изградбата, а чекањето е цената за пониската почетна цена и изборот на единицата.
- Готова новоградбаИстиот проект, купен во близина на или по завршувањето на купопродажбата. Даночниот третман е идентичен со купувањето по проект, чекањето речиси исчезнува, а изборот на единицата е ограничен на она што останало. Често, разумната средна опција.
- Секундарни имотиКупено од постоен сопственик. Поинаков данок, многу пократок пат до клучевите, без гаранција и единствениот начин да дојдете до адреси изградени пред неколку децении.
Данокот и распоредот на плаќања зависат од првите две опции заедно: за даночни цели, новоградбата е новоградба без оглед дали ја купувате кога има само ископ или во неделата кога ќе биде завршена.
Разликата во данокот е помала отколку што изгледа
Ова е бројката со која започнуваат повеќето споредби, а и онаа што најчесто погрешно се толкува. Кај новоградба плаќате 10 % IVA плус 1.2 % AJD, односно 11.2 % данок. Кај имот од секундарниот пазар плаќате единствен данок на пренос, ITP, од 7 %.Разлика од четири процентни поени во данокот звучи пресудно. Но не е така, бидејќи данокот не е целокупниот трошок за купување. Кога ќе се додадат адвокатот, нотарот, катастарот на недвижности и помалите ставки, вкупниот износ е околу 13 % над цената кај новоградба и околу 9 % кај имот од секундарниот пазар.
Што споредуваат луѓетоШто навистина одлучува
- 11,2 % наспроти 7 % данок
- Околу 13 % наспроти околу 9 % вкупно, а и двете се процент од цена која и самата е различна.
- Поевтиниот данок победува
- Имот од секундарниот пазар на кој му се потребни нова кујна, нови бањи и нов клима-уред вкупно може да чини повеќе од новоградбата што сте ја одбиле поради данокот.
- Данокот е големата променлива
- Состојбата, локацијата и средствата што треба да ги потрошите по примопредавањето влијаат врз вкупниот трошок многу повеќе од четирите процентни поени данок.
Затоа не избирајте според данокот. Пресметајте го вкупниот трошок за секој конкретен имот, вклучувајќи го и она што му е потребно откако ќе ги добиете клучевите, и споредете ги тие две бројки.
Како и кога плаќате
Распоредот на плаќања е практичната разлика што повеќето купувачи прво ја чувствуваат, бидејќи одредува колку готовина Ви е потребна и кога.
| Фаза | Новоградба | Секундарни имоти |
|---|---|---|
| Резервација | Обично од 6.000 до 11.000 €, утврдено според проектот. | Обично од 6.000 до 11.000 €, а кај поскапите имоти до 1 % од цената. |
| При потпишување на договорот | Обично 20 до 40 % од цената, плус IVA. | Обично со што вкупниот износ достигнува 10 до 20 % од цената. |
| Додека чекате | Следните плаќања се вршат според распоредот на плаќања на самиот проект. Кај некои проекти тие се распоредени во текот на изградбата, додека други бараат уште едно плаќање и остатокот при завршувањето на купопродажбата. | Ништо. Го чекате датумот за завршување на купопродажбата, договорен кај нотарот. |
| Кај нотар | Остатокот при завршувањето на купопродажбата и преносот на сопственоста. | Остатокот при потпишување на актот. |
Последицата за која вреди да се подготвите: кај новоградба можеби ќе Ви треба голем дел од сопствените средства однапред, месеци или години пред да имате што да користите или изнајмувате. Кај имот од секундарниот пазар парите се движат подоцна, но побрзо.
Што е покриено подоцна
Ова е разликата со најостри последици и се забележува дури кога нешто ќе тргне наопаку.Новоградбата има законски гаранции: десет години за конструкцијата, три години за инсталациите и една година за завршните работи. Имотот од секундарниот пазар нема такви гаранции. Продавачот одговара само за скриени недостатоци за кои знаел и ги прикрил, а тоа е многу потешко да се докаже отколку барање по гаранција.
Тоа не значи дека имотот од секундарниот пазар е полошо купување. Тоа значи дека техничкиот преглед кај едниот е задолжителен, а кај другиот е погодност. Кај постар имот, прегледот од архитект или проценител е единствената гаранција што ќе ја добиете.
Простор и добри локации
Две спротивставени компромисни предности влијаат во спротивни насоки и заедно одлучуваат за повеќе купувања отколку данокот.
- Имотот од секундарниот пазар обично Ви нуди повеќе внатрешен просторПостарите станови се граделе со повеќе простор. Новоградбата насочува поголем дел од површината кон терасите и заедничките содржини на комплексот, па за истите средства често добивате помалку квадратни метри внатре и повеќе надвор.
- Новоградбата обично Ви нуди пониски трошоци за одржувањеНајвисоки енергетски оценки, современа изолација и современи инсталации, што се гледа на сметките и во тоа што со години нема да мора да заменувате ништо.
- Најдобрите адреси покрај море се имоти од секундарниот пазарЗемјиштето најблиску до водата е изградено пред неколку децении. Повеќето нови проекти се во внатрешноста, зад A7. Постои новоградба на прва линија до морето, но ја има многу малку и цената соодветно го одразува тоа.
- Новоградбата Ви дава изборДодека проектот е во изградба, обично избирате материјали, површини и бои, а некои инвеститори ќе преместат и преграден ѕид. Имотот од секундарниот пазар се купува во состојбата во која се наоѓа, а неговата промена значи реновирање.
Колку до добивањето на клучевите
Кај имот од секундарниот пазар, патот од резервацијата до клучевите обично трае од еден до три месеци. Кај новоградба целосно зависи од фазата на проектот: купувањето пред завршување може да биде речиси исто брзо, додека купувањето од темел може да значи две до три години.Чекањето не е изгубено време кај новоградбата, но тоа е период во кој поседувате договор, а не имот. Ако Ви треба место за користење следното лето, тоа само по себе го решава прашањето.
Каде има простор за преговори
НовоградбаСекундарни имоти
- Попустот од цената е исклучок.
- Цената обично може да се преговара, иако не секогаш.
- Што се менува наместо тоа: распоредот на плаќања, поквалитетната опрема и некои дополнителни услуги.
- Што се менува: цената, датумот на завршување на купопродажбата, опремата и останатите услови на договорот.
- Најдобар случај обично се последните единици во завршен проект, од кои инвеститорот сака да се ослободи.
- Одлуката зависи од тоа колку е мотивиран продавачот, а токму тоа купувачот не може сам да го види.
По силниот раст во последните години, пазарот забавува, па некои инвеститори се посклони да разговараат за цената отколку порано. Тоа е причина да прашате, но не и причина да сметате на попуст.
Која опција Ви одговара
Ова не е систем на бодови. Ова се условите под кои секоја опција е директен одговор.
Новоградбата е полесен избор акоИмотот од секундарниот пазар е поедноставен избор ако
- Сакате современ стандард без ништо за дополнително уредување и со гаранции зад него.
- Сакате да ги добиете клучевите за неколку месеци, а не за неколку години.
- Сакате ниски тековни трошоци и најдобра енергетска класа.
- Сакате да бидете што е можно поблиску до плажата, колку што дозволува крајбрежјето.
- Сакате базенот, теретаната, спа-центарот или просторот за заедничка работа да бидат дел од комплексот.
- Сакате повеќе квадратни метри во затворен простор за истите пари.
- Не Ви пречи да чекате и сакате да го изберете распоредот и завршните материјали.
- Повеќе би сакале да реновирате според сопствениот вкус отколку да ги прифатите изборите на некој друг.
- Сакате неколку години без значителни трошоци за поправки.
- Сакате оформена населба со зрело зеленило и соседи кои навистина живеат таму.
Што да проверите кај секоја
Двете опции имаат различни ризици, па правната проверка не е иста кај двете.
| Кај новоградба | Имот од секундарниот пазар | Зошто е важно |
|---|---|---|
| Инвеститорот, земјиштето, дозволите и договорната документација. | Сопственоста, давачките, решенијата за извршување и долговите кон заедницата на сопственици. | Долгот поврзан со имотот може да премине на Вас, а проектот без потребните дозволи може да запре. |
| Банкарската гаранција, издадена на Ваше име и за Вашите конкретни плаќања. | Законитоста на сите градежни работи и на секое нерегистрирано проширување. | Ова се двете места каде што навистина се губат пари, а и двете може да се проверат однапред. |
| Датумот на завршување на купопродажбата и она што го предвидува договорот ако дојде до доцнење. | Статутот на заедницата, особено ако планирате да го изнајмувате имотот. | Одложеното завршување на купопродажбата чини време, а ограничувањето за изнајмување може да ја поништи причината поради која сте купиле. |
Споредбата што ја бараат луѓето е погрешната
Речиси секоја верзија на ова прашање на интернет добива одговор со даночна табела, затоа што данокот е единствениот износ што е ист за сите. Тој е и износот што е најмалку важен.Купувањата што завршуваат лошо не пропаѓаат затоа што некој платил 11.2 % наместо 7 %. Пропаѓаат затоа што имот од секундарниот пазар барал четириесет илјади евра работи што никој не ги пресметал, или затоа што единица купена по проект врз основа на визуелизација се покажала свртена кон север, кон рид, или затоа што имот бил купен за изнајмување, а заедницата веќе изгласала ограничување на изнајмувањето.Затоа не одговараме на ова прашање апстрактно. Споредуваме два конкретни имоти, со сите трошоци, вклучувајќи го и она што му е потребно на секој од нив по примопредавањето, и кажуваме кој би го купиле ние.
Чести прашања
- Дали купувањето по проект е поевтино од завршена новоградба во истиот проект?
- Обично да, а попустот е надомест за тоа што чекате и преземате градежен ризик. Како што проектот се распродава и се завршува, преостанатите станови обично се нудат по повисоки цени од првичните.
- Може ли да добијам хипотекарен кредит за купување по проект?
- Да, но не веднаш. Банката го одобрува кредитот приближно два месеца пред завршувањето на купопродажбата, па пораното поднесување барање не постигнува ништо. Тоа е и причината зошто фазите на плаќање на депозитот за новоградба мора да се покријат со Ваши сопствени средства.
- Дали плаќам данок двапати при купување новоградба, IVA и ITP?
- Не. Имотот е или предмет на прв пренос, при што се плаќаат IVA и AJD, или на последователен пренос, при што се плаќа ITP. Никогаш и двете.
- Што се случува ако инвеститорот не заврши?
- Секоја уплата што сте ја извршиле пред завршувањето на купопродажбата мора да биде покриена со банкарска гаранција на Ваше име, која ги враќа средствата со законска камата. Вашиот адвокат ја проверува точната формулација на гаранцијата пред да биде извршена која било уплата.
- Дали имотот од секундарниот пазар секогаш е поевтин по квадратен метар?
- Не. Во близина на морето тој често е поскапиот од двата, бидејќи земјиштето таму одамна е изградено, а имотот од секундарниот пазар е единствениот начин да го купите.
