Кога продавачот ќе почине: имот од оставина или прекината трансакција
За 30 секунди
Оваа страница опфаќа две различни ситуации. Купувањето имот што веќе ѝ припаѓа на оставина е вообичаено купување, но со повеќе документи и повеќе лица кои мора да дадат согласност. Ако продавачот почине откако сте потпишале, договорот не се раскинува. Откако ќе го прифатат наследството, наследниците го заземаат местото на продавачот.
Што значи кога се вели дека имотот „ѝ припаѓа на оставина“?
Herencia yacente е правниот термин за оставина во периодот меѓу смртта и нејзиното формално прифаќање и поделба од страна на наследниците. Во тој период имотот сè уште правно му припаѓа на починатото лице. Сè уште никој не го зазел неговото место на начин што законот го признава за потпишување документи. Ова е привремен статус, а не трајна пречка за продажба.
Претпоставки на купувачиШто дозволува шпанската нотарска практика
- Имот во herencia yacente може да се продаде пред целосно да се заврши постапката за оставината
- Може да се продаде во рамките на истата постапка. Шпанската нотарска практика ова го нарекува unidad de acto: наследниците формално го прифаќаат и го делат наследството и ја потпишуваат продажбата во рамките на една координирана нотарска средба. Тие не мора секогаш прво да чекаат да заврши одделниот, претходен чекор на упис.
- Еден наследник може да потпише во име на сите други
- Не за целосна продажба на имотот. За продажба на имот што ѝ припаѓа на неподелена оставина обично е потребно едно од следново: согласност од сите наследници заедно, извршител (albacea) именуван во тестаментот со доволно широки овластувања или управител именуван од судот, ако наследниците не можат да постапат или да се согласат.
- Купувањето од оставина секогаш е побавно од купувањето од жив сопственик
- Често, но не секогаш. Организирана оставина со јасен тестамент, наследници кои соработуваат и документи што веќе се собрани може да се движи со речиси нормално темпо. Работите ги забавуваат несогласувањата меѓу наследниците или документите што сè уште не се побарани, а не самиот статус herencia yacente.
Дали продавачот мора да ми каже дека имотот се продава од оставина?Во практика, да. Документите потребни за завршување на продажбата се различни, а Вашиот адвокат ќе ги побара во секој случај: извод од матичната книга на умрените, тестаментот или declaración de herederos и доказ дека се согласило секое лице овластено за продажба. Ако страната на продавачот ја избегнува темата, само го одложува разговорот што мора да се одржи пред завршување на купопродажбата.
Кој е овластен да ја потпише продажбата во име на оставината?
Тоа е лицето што оставината го поставила на таа позиција, а можностите се само три. Или наследниците го прифатиле наследството и потпишуваат заедно, или тестаментот именувал извршител со доволно широки овластувања за да опфати и продажба, или судот именувал управител затоа што ниту една од првите две можности не е достапна. Која можност важи е факт утврден со документацијата, а не избор што некој го прави. Тоа се утврдува пред да стигнете кај нотар.Практичниот резултат за купувачот е дека лицето што Ви го нуди имотот можеби не е лицето што законски може да Ви го продаде. Роднина кој отсекогаш управувал со имотот или наследник кој зборува во име на повеќе наследници нема овластување само поради тоа. Овластувањето го докажува документ: escritura de aceptación y adjudicación, клаузата во тестаментот со која на извршителот му се дава овластување за продажба или судското решение со кое се именува управителот. Прашајте која од трите можности важи и побарајте да го видите документот што го докажува тоа пред да платите депозит.
- Option 1Сите наследници, заедноНајчестиот начин: постои валиден тестамент или declaración de herederos, а наследниците се согласуваат да го продадат имотот.
- Кој
- Секој наследник
- Што го докажува тоа
- Потпис или полномошноОд секој наследник одделно
- Колку долго
- FastestАко сите брзо се согласат
- Option 2Извршител на тестаментотВо тестаментот е именуван извршител со доволно широки овластувања, вклучително и за продажба.
- Кој
- Именуваниот извршител
- Што го докажува тоа
- Точниот текст на тестаментот
- Колку долго
- Medium
- Option 3Судски назначен управителНе постои извршител или наследниците не можат да се согласат меѓусебно.
- Кој
- Судски назначен управител
- Што го докажува тоа
- Судска одлука
- Колку долго
- Slowest
Ова е нашето толкување на шпанската правна практика во врска со herencia yacente, проверено преку повеќе извори, а не врз основа на читање само на еден напис во оригиналниот правен текст. Пред да се потпрете на овластувањето што го тврди некој продавач за потпишување, потврдете го точниот начин и документот што го докажува со независен адвокат.
Извори
Што се случува ако само некои од повеќето наследници сакаат да продадат?За продажба на целиот имот генерално е потребна согласност од сите, па еден наследник што одбива може да ја спречи или одложи продажбата. Останатите наследници тогаш имаат две бавни правни можности: судска постапка за поделба на заедничкото наследство или директни преговори со наследникот што не се согласува. Адвокатот на купувачот не може да ја забрза ниту една од овие можности. Затоа е важно рано да потврдите дека сите наследници се согласуваат, пред да платите резервација.
Кои дополнителни документи се потребни за купување имот од наследство?
Пет документи, покрај сè што му е потребно на еден вообичаен имот од секундарниот пазар. Секој од нив докажува една алка во синџирот што води од смртта до потписот што ќе го ставите Вие. Синџирот функционира само ако е присутна секоја алка: самата смрт, дали постои тестамент, наследниците да го прифатиле наследството, да е поднесена пријавата за данок на наследство и катастарот на недвижности да ги евидентирал наследниците како сопственици.Сметајте ги овие пет документи како целина, а не како обична листа, бидејќи празнина на кој било чекор го запира процесот на продажба, без оглед на тоа колку е комплетно сè друго. Наследниците кои формално не го прифатиле наследството не можат да продаваат. Катастарот на недвижности што не ги запишал нема да запише пренос од нив. Даночната пријава е посебна пречка, дури и кога олеснувањето во Андалузија значи дека не се должи ништо, бидејќи катастарот бара само даночната самооценка да е поднесена, а не дека парите навистина биле платени. Вашиот адвокат ги прибира сите пет документи пред да се закаже завршувањето на купопродажбата, а не потоа.
- Уверението за смрт (certificado de defunción)Почетната точка за секој документ што следува и првото нешто што вашиот адвокат потврдува дека постои во официјална и актуелна форма.
- Уверението за последните тестаменти (certificado de actos de última voluntad)Потврдува кој тестамент, доколку постои, е важечкиот последен тестамент и спречува претходна верзија да биде употребена по грешка или со лоша намера.
- Самиот тестамент или declaración de herederos abintestatoУтврдува кои се законските наследници. Без тестамент, ова е посебна нотарска или судска постапка и е еден од најголемите извори на одложувања.
- escritura за прифаќање и доделување на наследствотоНотарскиот акт со кој наследниците формално го прифаќаат наследството. Ова е документот што им дава овластување да го продадат како сопственици.
- NIE за секој наследник што сè уште нема таков бројНиту еден странски наследник не може да биде наведен во актот за прифаќање или да ја потпише конечната продажба без него.
Дали и наследството има потреба од уверение за долгови кон станбената заедница, исто како и секој друг продавач?Да, на истиот начин. Наследството не е изземено од уверението според член 9.1.e, кое мора да го обезбеди секој друг продавач. Долгот кон станбената заедница што е наследен се проверува на ист начин, без оглед на тоа дали продавачот е наследство или живо лице.
Што го прави купувањето од наследство побавно во практиката?
Синџирот, а не статусот на наследството, е она што го забавува процесот. Herencia yacente сама по себе не забавува ништо само затоа што постои. Време одзема тоа што секој чекор мора да заврши пред да започне следниот, а меѓу смртта и вашиот потпис има четири или пет чекори. Никој не може да ја скрати оваа низа. Затоа купувањето од наследство обично се мери во месеци, а не во недели.Четири работи можат дополнително да го забават процесот и вреди да прашате за нив рано, бидејќи сите четири можете да ги проверите пред да се обврзете. Најчестиот проблем е кога наследниците живеат во различни земји или не се согласуваат меѓусебно. Собирањето потписи и NIE низ границите навистина трае недели, а вистинскиот спор може да ја запре продажбата, а не само да ја одложи. Ако нема тестамент, прво мора да се спроведе declaración de herederos. Катастарот на недвижности воопшто нема да постапи додека не биде поднесена самооценката за данокот на наследство. А судски назначениот управител очигледно е побавен од другите два начина на потпишување, бидејќи судот мора да ги одобри и назначувањето и условите на продажбата.
Од смртта до завршувањето
- СмртОставината станува лежечка оставинаСè уште никој не го зазел местото на починатиот за потпишување.
- ПрифаќањеНаследниците прифаќаат преку escritura за прифаќање и доделувањеОва им дава овластување да продаваат.
- Поднесување на ISDПоднесена самопроценка на данокот на наследствоЗадолжително е и кога андалузиското намалување значи дека не се должи ништо.
- Упис во катастаротКатастарот на недвижности ги запишува наследниците, а потоа и продажбатаНема да продолжи без поднесена даночна пријава.
- Вашето завршувањеПотпишување кај нотарМожно е само откако ќе биде воспоставена секоја претходна алка во синџирот.
- Наследници кои живеат во странство или не се согласуваат меѓусебноСобирањето потписи или NIE од повеќе наследници распоредени во различни земји навистина трае со недели. Секое вистинско несогласување околу тоа дали или како да се продаде може целосно да го запре процесот, а не само да го забави.
- Нема тестамент, па прво мора да се спроведе изјава за наследнициОва додава цел дополнителен нотарски или судски чекор пред некој формално да биде признаен како наследник, покрај сè што веќе бара вообичаената продажба.
- Сопствената даночна пречка на катастарот, дури и кога не се должи данокКатастарот нема да го запише имотот на име на наследниците, ниту подоцнежната продажба на Вас, додека самопроценката на данокот на наследство не биде барем поднесена до даночниот орган. Ова важи и кога андалузиското намалување од 99 % значи дека не се должи ништо: пречка е поднесувањето, а не плаќањето.
- Администратор назначен од судот, кога е потребенОчигледно најбавната од трите постапки за потпишување, бидејќи судот мора да ги одобри и назначувањето и, подоцна, условите на продажбата.
Извори
Дали постои начин да се процени колку ќе трае купувањето од оставина пред да се обврзете?Не со сигурност во фазата на резервација. Затоа вреди да ги побарате и прегледате горенаведените документи пред да платите нешто значително. Оставина со тестамент, наследници кои соработуваат и веќе собрана документација може да се движи речиси според вообичаениот рок за имот од секундарниот пазар. Оставина на која ѝ недостасуваат неколку од овие работи не може. Нема начин да избегнете да дознаете во која ситуација навистина се наоѓате.
Ако продавачот почине откако сме потпишале, дали договорот сè уште важи?
Да. Ова повеќе ги изненадува купувачите отколку ситуацијата со лежечката оставина, бидејќи изгледа дека би требало да го прекине договорот. Според член 1257 од Código Civil, договорот ги обврзува страните што го потпишале И нивните наследници. Смртта сама по себе не ја поништува потпишаната резервација или arras-договор. Наследниците што го прифаќаат наследството го заземаат местото на починатиот во тој договор, вклучувајќи ги и неговите обврски.Дали наследниците можат да се премислат зависи од начинот на кој е составен договорот. Шпанската судска практика го смета arras-договорот за confirmatoria, што значи дека е обврзувачки и извршлив, ОСВЕН ако јасно предвидува право на повлекување со пенал. Според тоа право, купувачот може да се откаже од депозитот, или продавачот може да го врати во двоен износ, за да се откаже. Договорот што не кажува ништо за ова обично се толкува како обврзувачки, а не како изборен.
Дали бевте потпишале кога сопственикот почина?
- ДаДоговорот останува во сила. Откако наследниците ќе го прифатат наследството, тие го заземаат местото на продавачот и обично се очекува да ја завршат продажбата.
- Не, а договорот не предвидува повлекувањеСудската практика обично го толкува како обврзувачки (confirmatoria), без автоматско право наследниците да се откажат.
- Не, а договорот дозволува повлекување со губење на депозитотНаследниците можат да ја искористат истата клаузула за да се откажат, по договорениот трошок, наместо да бидат принудени да ја завршат продажбата.
Гореизнесеното толкување на судската практика е прифатениот став во независните правни извори што ги проверивме. Тоа не е конкретна судска одлука што сме ја прочитале директно.Прашањето што ова значи за Вашиот депозит често е поитно и е одговорено на посебна страница, а не е повторено овде. Каде се наоѓаат средствата додека се решава ова, дали станува збор за резервација чувана надвор од гарантниот систем или за плаќање веќе префрлено на клиентска сметка на адвокат, е предмет на водичот за заштита на средствата.Потврдувањето кој ја презел улогата на продавач и дали потпишаниот договор сè уште го обврзува е она што го проверува правно-координативната услуга на Arevont пред да платите што било дополнително.
Дали можам да си го вратам депозитот ако едноставно не сакам да се занимавам со наследниците?Не автоматски, ако договорот е confirmatoria и не Ви дава пенитенцијарно право на повлекување. Сте се согласиле да купите, а обврската преминала на наследниците наместо да исчезне. Самата желба да го избегнете дополнителниот процес не е причина наведена во повеќето договори за откажување. Дали Вашиот конкретен договор Ви дава можност за излез е прашање на кое треба да одговори Вашиот адвокат врз основа на неговата вистинска содржина, а не на оваа општа страница.
Што да побарате пред купување од наследна маса
Пет документи, покрај стандардната листа за проверка на имот од секундарниот пазар, побарани пред резервацијата наместо да се откриваат во текот на правната проверка.| Побарајте | Што ви кажува | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Тестаментот или declaración de herederos ако нема тестамент | Утврдува кој се законските наследници и какви овластувања, доколку има такви, му се дадени на извршителот на тестаментот. | Усно тврдење за тоа кои се наследниците, без приложен документ. |
| Писмено, едногласно овластување од секој наследник или судска одлука со која се именува управител | Потврдува дека лицето што потпишува пред Вас има овластување да го продаде целиот имот. | Само еден наследник потпишува или се уверува дека „другите се согласуваат“, без ништо напишано. |
| Доказ дека е поднесена самопроценката на данокот на наследство | Катастарот на недвижности нема да ја запише продажбата без тоа, дури и кога данокот за плаќање е нула, па ова директно влијае врз Вашиот рок за завршување на купопродажбата. | Воопшто нема споменување на поднесувањето или постои претпоставка дека резултат со нулта даночна обврска значи дека не треба ништо да се поднесе. |
| NIE за секој наследник кој не е жител на Шпанија | Странски наследник не може да биде наведен во исправата за прифаќање на наследството или да ја потпише продажбата без NIE. | Наследници во странство кои сè уште не го започнале ова, откриено дури непосредно пред планираниот датум за завршување на купопродажбата. |
| Потврдата за долгови кон станбената заедница, иста како кај секој друг имот од секундарниот пазар | Наследната маса не е изземена од член 9.1.e, а заостанатите обврски кон станбената заедница што се наследени се проверуваат на ист начин, без оглед на тоа кој е продавачот. | Претпоставка дека статусот на наследната маса на некој начин ги менува правилата за периодот на опфат на долгот. |
Разрешена наследна маса наспроти наследна маса што сè уште се расчистува
Истиот имот, истиот правен пат во секој случај. Разликата е во тоа колкав дел од работата веќе бил завршен пред Вие да се вклучите.| Без расчистена наследна маса | Со расчистена наследна маса | |
|---|---|---|
| Кој може да потпише | Нејасно додека не се утврдат наследниците и не се согласат или додека судот не именува некого. | Именуван albacea или целосен состав на наследници, кои веќе едногласно се согласуваат и се подготвени да потпишат. |
| Документи при рака | Собирани во текот на Вашата трансакција, со што реално се додаваат недели. | Уверение за смрт, тестамент, исправа за прифаќање на наследството и NIE веќе обезбедени. |
| Статус на даночна пријава | Сè уште не е поднесено, поради што катастарот на недвижности нема да продолжи без тоа. | Веќе е поднесено, со што се отстранува единствената пречка што важи без оглед на износот на данокот. |
| Реален рок наспроти рокот за вообичаен имот од секундарниот пазар | Забележливо подолг и тешко проценлив однапред. | Речиси според рокот за вообичаен имот од секундарниот пазар. |
Ова е општата слика, а не заклучок за Вашата конкретна наследна маса
Ова се општи информации за лежечко наследство, член 1257 од Código Civil и член 254 од Ley Hipotecaria, актуелни на 17 август 2026 година. Некои посуптилни прашања, како на пример кој пат на овластување се применува и како судот ја толкува содржината на конкретен договор за arras, се означени како непотврдени. Ги проверивме во независни правни извори, а не во оригиналниот правен текст. Независен адвокат, кој ги разгледува вистинскиот тестамент, договорот и документите на наследниците, е тој што го разрешува конкретниот случај.Ниту една од ситуациите не е доволно ретка за да се смета за невообичаена, а ниту една автоматски не е причина да се откажете од купувањето. Важно е навреме да утврдите кои документи постојат, кој има овластување да потпише и дали е поднесено даночното пријавување, пред да платите депозит за резервација, а не потоа.Ние го координираме барањето на овие документи како дел од правно-координативниот процес на Arevont, при секое купување што вклучува наследна маса. Ние не утврдуваме кои се законските наследници, не одобруваме управител именуван од судот и не го заменуваме независниот адвокат чија задача е тоа.
Често поставувани прашања за смртта на продавачот
- Дали купувањето имот од оставина е суштински поризично од купувањето од жив сопственик?
- Не, не по својата природа. Имотот, состојбата на заедницата и законитоста на зградата се проверуваат на ист начин, без оглед на тоа кој го продава. Разликата е административна: треба да се потврди кој има овластување да потпише и да се приберат неколку дополнителни документи. Ова е ризик поврзан со постапката, а не со имотот.
- Ако веќе сте платиле резервација, а потоа дознаете дека продавачот починал, што треба прво да направите?
- Побарајте од Вашиот адвокат да го потврди статусот на оставината, дали постои тестамент и кои се наследниците. Не претпоставувајте дека договорот е пропаднат или дека ќе продолжи според првичниот рок. Договорот речиси сигурно останува во сила согласно член 1257. Она што се менува е кој сега е другата договорна страна и колку брзо може да постапи.
- Дали андалузиското даночно олеснување од 99 % за данокот на наследство значи дека оставината не треба да поднесе ништо пред да Ви го продаде имотот?
- Не, а ова е честа и скапа претпоставка. Олеснувањето го намалува данокот за плаќање, често на нула за блиското семејство, но не ја укинува обврската за поднесување на самопроценката. Даночната проверка во катастар на недвижности бара поднесување, а не плаќање, па и исходот со нулта даночна обврска мора да биде поднесен пред да може да се запише Вашето купување.
- Дали наследниците можат да го продадат имотот пред формално да го прифатат наследството?
- Општо земено, не. Прифаќањето на наследството е она што им го дава законското право да го продадат имотот. Затоа прифаќањето и продажбата често се усогласуваат за истото нотарско рочиште, наместо да се третираат како две одделни трансакции со разлика од неколку месеци.
