Ризик од поплави на Costa del Sol
За 30 секунди
Приближно 8 % од шпанските домови се наоѓаат во мапирана поплавна зона, па затоа повеќето домови не се таму. Проверката дали конкретна адреса е меѓу нив е бесплатна. Таа трае околу десет минути на јавна карта, пред да дадете понуда.
КаналотРидот погоре
- КаналотT10
- Вода има овде во повеќето години. Ова е самата рамбла или речно корито, а градењето во него е исклучително и строго ограничено.
- Поплавната рамнинаT100
- Приближно 1 % веројатност во која било одделна година. Ова е главното сценарио што се користи во шпанското планирање и врз кое се засноваат повеќето одлуки.
- Надворешниот рабT500
- Сценариото со мала веројатност. Парцелата може да биде чиста на T100, а сепак овде да е засенчена, на самиот раб на она што картата воопшто го проучува.
- Станбена населба на падинаНад поплавната рамнина
- Ова не е ризик од поплава во смисла на прикажаното на картата. Вистинското прашање е површинското истекување: каде оди водата од патот и од терасите над парцелата кога врне силно?
Колкав е ризикот од поплава на Costa del Sol?
Во Шпанија навистина има поплави и луѓе го губат животот. Оваа тема заслужува јасен одговор, а не страв и не рамнодушност. Јасниот одговор е дека ризикот од поплава овде е концентриран, прикажан на карти и може да се провери.
- Концентриран, а не општАнализа во која шпанскиот катастар е спореден со официјалните карти на поплави покажа дека околу 7,9 % од имотите се наоѓаат во зона со одреден ризик од поплава. Тоа се приближно два милиона домови во 2024 година. Тоа е многу домови, но и мал удел од земјата. Корисниот заклучок не е „Шпанија се поплавува“. Туку: „Информирајте се за оваа адреса“.
- Два различни вида водаРечни поплави настануваат кога водотекот го напушта своето корито. Морските поплави доаѓаат од морето: атмосферскиот бран и брановите што удираат во нискиот брег. Тие се прикажуваат одделно на картите и се однесуваат различно. На овој брег, имотот може да биде изложен на едниот ризик, но не и на другиот.
- Рамблата е локалната опасностРамбла или барранко е водотек што е сув во поголемиот дел од годината. Изгледа како патека, појас од чакал или уреден простор меѓу згради. При силно невреме, за неколку минути станува одвод за цела падина и го носи сето она што ќе го собере по пат.
- DANA не е обична бураОвој шпански термин опишува изолиран слој студен воздух на голема височина. Тој се наоѓа над топлите есенски мориња и за неколку часа истура огромни количества дожд на мала површина. Тоа е вообичаен дел од медитеранската есен. Неодамнешните настани беа толку силни што го променија начинот на кој сите, вклучително и осигурителите, зборуваат за оваа тема.
Едно ограничување пред да продолжите со читањето: оваа страница се однесува на водата. Дали на парцелата законски смее да се гради, колку блиску до брегот е дозволено градење и како крајбрежниот закон влијае врз постарите имоти се правни прашања со своја страница.
Како проверувате дали одредена адреса се наоѓа во поплавна зона?
Државата ги објавува картите на поплави за целата земја во бесплатен прегледувач, без потреба од регистрација. Интерфејсот е на шпански и малку застарен. Чекорите подолу ќе Ве водат низ постапката. Направете го ова пред да полетате, за секој имот од вашиот избор на имоти.
- Отворете го SNCZISistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables е официјалната карта на поплавни зони, објавена од министерството за животна средина. Постои и мобилна апликација, infoAGUA, со истите податоци.
- Where
- miteco.gob.es, пребарајте „visor SNCZI“
- Најдете го имотот, не градотЗумирајте до улицата. Ако огласот не Ви дава адреса, употребете ја катастарската референца од продавачот или агентот. Таа ја идентификува точната парцела.
- Watch out
- Претпоставка за поштенскиот број не е проверка. Зумирајте до самата парцела.
- Вклучете ги слоевите за поплавиВо панелот со содржина додавајте ги слоевите на опасност, мапите peligrosidad и слоевите на ризик од поплава, еден по еден.
- Watch out
- Ако истовремено гледате три засенчени слоја на телефон, лесно може погрешно да се убедите дека со имотот е сè во ред.
- Читајте ги трите сценарија одделноВисока веројатност значи повратен период од десет години. Средна значи сто години. Ниска или екстремна значи петстотини години. Парцелата може да биде чиста на T100, а засенчена на T500.
- Watch out
- Забележете во кое од трите сценарија се појавува Вашата парцела. Тоа е реченицата што ќе им ја повторите на адвокатот и на осигурителот.
- Проверете ја зоната на приоритетен текzona de flujo preferente е делот од поплавната рамнина каде што водата се движи брзо и длабоко. Во неа важат најстрогите ограничувања за градење.
- Where
- Нејзин сопствен слој во истиот прегледувач
- Watch out
- Парцелата во неа е сосема поинаква ситуација од парцела на надворешниот раб на зона T500.
- Од парцелата до станотКартата е рамна, а зградите не се. Откако парцелата ќе биде засенчена, прашајте на кој кат се наоѓа станот, дали има подрум или подземна гаража и каде се наоѓа пристапната рампа.
- Watch out
- Стан на трет кат над засенчена парцела значи проблем со гаражата, а не со домот. Вреди да го знаете тоа прецизно, наместо само емотивно да реагирате.
Имајте ги предвид двете ограничувања. Картите ги опфаќаат само проучените водотеци, па мал урбан поток или одводен пропуст можеби воопшто нема да се појават. Исто така, ништо на картите не покажува затнат атмосферски одвод при силен августовски дожд. Тоа е најчестата причина за влажен под на овој брег, но не е поплава во правна смисла.
Извори
Картата не прикажува ништо на мојата адреса. Дали сум безбеден?Побезбедно, но не и сертифицирано. Картите ги опфаќаат само проучените водотеци, па мал, покриен суводолица може да недостасува. Тие исто така не кажуваат ништо за одвод што не може да издржи ненадеен пороен дожд. Она што навистина значи јасната карта е дека моделирањето на опасноста спроведено од самата држава не ја сместува вашата парцела во поплавна зона. Тоа е најсилниот поединечен доказ што Ви е достапен бесплатно.
Што навистина значат „поплавна зона“, „опасност“ и „T100“?
Поплавна зона, опасност, ризик и зона на преференцијален проток опишуваат различни работи. Нивното мешање е причината поради која купувачот или паничи поради работ на зона T500, или станува премногу опуштен во однос на водотекот.
- Поплавно подрачјеПоплавна зона
- Што значи тоа
- Земјиште до кое се очекува да стигне водата, според утврдено сценарио. Ова е мапиран факт за земјиштето, а не предвидување за одредена година.
- Што значи ова за Вас
- Првото нешто што треба да го утврдите и нешто за кое можете да побарате од Вашиот адвокат писмена потврда пред да резервирате.
- ОпасностОпасност
- Што значи тоа
- Начинот на кој водата се однесува таму: колку е длабока, колку брзо тече и колку често се појавува. Две парцели во иста поплавна зона може да имаат многу различна опасност.
- Што значи ова за Вас
- Ова одредува дали гледате влажен гаражен простор или опасна зграда. Важни се длабочината и брзината на водата, а не нијансирањето на картата.
- РизикРизик
- Што значи тоа
- Опасноста во комбинација со она што е изложено на неа: луѓе, домови и инфраструктура. Картите на ризик постојат за да им помогнат на властите во планирањето. Тие не се наменети за утврдување цена на стан.
- Што значи ова за Вас
- Корисен контекст, но не и слој врз кој треба да донесете одлука. Не мешајте карта со висок ризик со парцела со висока опасност.
- Зона на преференцијален протокЗона на преференцијален проток
- Што значи тоа
- Делот од поплавната рамнина низ кој се движи брзиот и длабок проток. За него важат најстрогите законски ограничувања во однос на тоа што може да се изгради или измени.
- Што значи ова за Вас
- Најсериозната од четирите категории. Имотот овде може да биде подложен на ограничувања за доградба и повторна изградба, па ова е прашање за адвокатот, а не само за осигурителот.
Периодите на повторување читајте ги како веројатности секоја година, а не како календар. T100 значи приближно 1 % веројатност во која било дадена година. Оваа веројатност не се ресетира само затоа што врнело минатата есен. Настани со период на повторување од двесте години можат да се случат во две последователни години без мапата да биде погрешна.
Што навистина значи поплава што се случува еднаш во сто години?Околу 1 % веројатност во секоја година, независно од другите години. Во текот на триесет години сопственост, ова се собира во приближно една шанса од четири за барем еден таков настан. Ова е едноставна аритметика, а не песимизам: 0,99 на степен 30 е околу 0,74, па веројатноста за барем еден настан е околу 26 %. Тоа исто така значи дека може да се случат два такви настани во две последователни години, без картата да биде погрешна.
Каде навистина се концентрира водата на овој брег?
Провинцијата Малага има низа кратки и стрмни реки што течат од планините кон морето, долж околу 161 km крајбрежје. Оваа форма ја создава локалната опасност: не бавно излевање на реки, туку големо количество вода што брзо пристигнува во долниот дел.Она што следува е географија, а не пресуда за некој град или зграда. Користете го за да знаете кој слој на картата да го погледнете, а потоа оставете картата да одлучи.
- Речни утоки и нивното рамно земјиштеГвадалахорсе, западно од градот Малага, и Велес, зад Торе дел Мар, се двете најголеми речни утоки на овој брег. Речните утоки значат рамно, ниско и мапирано земјиште. Делови од рамнините во нивна близина се појавуваат во сценаријата за поплави. Исто така, не случајно, токму тука се наоѓаат индустриските зони и дел од најевтиното земјиште.
- Суводолиците на АкваркијаИсточно од Малага, земјиштето брзо се издигнува, а водата се спушта низ кратки и стрмни суводолици. Опасноста е помалку поврзана со широка поплавна рамнина, а повеќе со тесен канал што се полни за неколку минути, како и со пристапниот пат што го пресекува. Прашајте како би излегле од една станбена населба, а не само како би влегле во неа.
- Суводолиците низ туристичките градовиФуенхирола, Марбеља и Естепона се пресечени од водотеци што се спуштаат од ридовите до плажата: реката Фуенхирола, а во Марбеља и Естепона низа именувани реки и суводолици. Многу од нив минуваат низ цевки или канали во изградените подрачја, па не можете да ги видите на фотографија во огласот. Делови од ниското земјиште во нивна близина се појавуваат на картите, понекогаш само во ширина на една улица.
- Станбените населби на падините се поинакво прашањеНа падина, не прашувате за поплавување. Прашувате за истекувањето: каде оди водата од патот над Вас? Дали потпорните ѕидови имаат одводнување? Дали терасата над Вашата некогаш се прелеала? Дали заедницата претходно морала да плати за ова? Побарајте дамки и поправки на потпорните ѕидови, како и свеж малтер при нивната основа.
- Гаражи и подруми, насекадеНа овој брег, водата завршува во подземната гаража: се спушта по рампата, навлегува низ окното на лифтот и се крева низ одводите. Тоа е и местото каде што сопствениците ги чуваат работите што не можат да поднесат да ги изгубат. Вреди да размислите за магацинска просторија на приземје или во подрум, дури и кога самиот стан е три ката погоре.
Ништо од ова не значи дека некој град е лошо место за купување. Тоа значи дека вреди да ја погледнете картата десет минути пред да се качите во авион, како и да ги фотографирате рампата, одводите и потпорниот ѕид кога ќе бидете таму.
Што менува поплавната зона: осигурувањето, хипотеката, цената?
Тоа што имотот се наоѓа во означена зона не ве спречува да купите. Менува четири практични работи, а за секоја од нив постои одговор што можете да го проверите.
Претпоставки на купувачиКаква е вистинската состојба
- Ако дојде до поплава, осигурувањето плаќа
- Плаќа државен фонд, а не вашиот осигурител. Consorcio de Compensación de Seguros покрива вонредни настани, вклучително и поплави. Ова важи само врз основа на активна и уредно платена полиса за домот. Штетата во првите седум дена од полисата не е покриена, а за материјална штета сами плаќате 7 % од загубата. Изгубениот приход од изнајмување додека станот се суши воопшто не е покриен.
- Банката ќе ми каже ако има проблем
- Во извештајот за проценка би било наведено тоа, како условен фактор или предупредување. Шпанските правила за проценка беа изменети во 2025 година за климатските ризици, вклучително и поплавите, да се земат предвид во практиката на проценување. Не постои објавено правило со кое се утврдува намалување на цената за поплавна зона. Можете да го побарате целиот извештај за проценка, а не само главната сума, и да го прочитате делот со предупредувања.
- Продавачот мора да го пријави тоа
- Многу помалку отколку што би очекувал странски купувач. Во шпанската продажба не постои стандардна изјава за ризик од поплави, а правната проверка автоматски не опфаќа проверка на картата на поплави, освен ако некој не ја побара. Прашајте го продавачот писмено дали недвижноста некогаш била поплавена и побарајте од адвокатот да ја потврди состојбата во однос на поплавната зона. И двете прашања се евтини, а ниту едно нема да биде одговорено ако не го побарате тоа.
- Заедницата ќе се погрижила за тоа
- Записниците од состаноците на заедницата ќе ви кажат, но речиси никој не ги чита поради ова. Побарајте спомнувања на вода во гаражата, поправки на пумпи, одводнувачки работи, посебен надомест по бура или одбиено барање за надомест од осигурувањето. Штетата на заедничките делови е покриена со полисата на заедницата и нејзиното учество, па мал, повторлив проблем често значи дека сопствениците го платиле директно.
- Стогодишен настан нема да ми се случи мене
- Тоа значи веројатност од околу 1 % секоја година, па во текот на триесет години сопствеништво, веројатноста да се случи барем еден таков настан е околу една четвртина. Ова не е причина да го избегнувате крајбрежјето. Тоа е причина во октомври да го оставите автомобилот подалеку од дното на рампата, правилно да ја осигурате содржината на гаражата и да знаете каде би се движела водата.
- Нема да биде важно кога ќе продавам
- На следниот купувач ќе му биде важно токму онолку колку што му било важно вам, бидејќи и тој може да ја отвори истата бесплатна карта. Имот во поплавна зона не е невозможно да се продаде, но купувачите секоја година се подобро информирани, а цената го одразува тоа. Ако цената што ја плаќате не одразува факт што непознато лице може да го провери за десет минути, тоа е проблемот што треба да го решите сега.
Проверка на поплави, по редоследот по кој навистина можете да ја направите
Три од овие проверки ги правите на работната маса, пет кога некој стои со вас на имотот, а три се прашања за други лица. Ниту една не чини пари.| Што да проверите | Зошто е важно | Како изгледа лош одговор |
|---|---|---|
| Од вашето биро, пред да полетате | ||
| Парцела на картата SNCZI, сите три сценарија | Тоа е единствениот официјален одговор и е бесплатен. | Означена во сценариото за десет години или во зоната на приоритетен тек. |
| Оддалеченост и насока до најблискиот водотек | Канализираните реки се невидливи на фотографиите, а очигледни на карта. | Рамбла директно по нагорнината од парцелата, со згради поставени попреку на нејзиниот природен тек. |
| Дали единицата има подрум или подземна гаража | На ова крајбрежје поплавува гаражата, а не станот, вообичаено. | Подземна гаража со рампа на најниската точка од улицата и без одводен канал на врвот. |
| На имотот | ||
| Траги од вода на ѕидовите, во гаражата и во оставата | Поранешната вода остава линија, а бојата нанесена врз неа остава поинаков сјај. | Свежо обоена лента по долниот дел од ѕидот на гаражата, на иста висина насекаде. |
| Одводите, сливниците и каналите | Обичниот силен дожд се совладува со одводнување, а не со реки. | Затнати сливници, без канал на врвот од рампата или одводни цевки што истекуваат врз терасата. |
| Положбата на приземјето во однос на улицата | Степеник од дваесет сантиметри навистина може да помогне водата да не навлезе. | Приземен стан или тераса под нивото на улицата, со врата на најниската точка. |
| Потпорните ѕидови над и под имотот, на падина | На ридска падина, истекувањето и одводнувањето на ѕидовите се вистинскиот проблем. | Поправени пукнатини, влажни дамки или обновени споеви во основата на потпорен ѕид. |
| Пристапниот пат и начинот на кој го преминува водотекот | За повеќето сопственици, вистинскиот ризик во пракса е прекинат пат. | Еден влез и излез, преку нискиот премин на рамблата. |
| Од заедницата и општината | ||
| Записниците на заедницата од последните три години | Поплавувањето се забележува преку пумпи, поправки и трошоци долго пред некој да го спомене во разговор. | Повторливо известување за вода во гаражата или одбиено барање за осигурување. |
| Полисата на заедницата и нејзиното учество | Штетата на заедничките простории се надоместува преку оваа полиса или воопшто не се надоместува. | Нема покритие за поплави во заедничките простории или одбитокот е поголем од секое реално побарување. |
| Општински оддел за планирање | Општината ја чува локалната документација и локалниот план за итни случаи. | Слегнување со рамениците. Потоа побарајте од вашиот адвокат истото прашање да го постави писмено. |
Ниско земјиште покрај река или станбена населба на падина
На овој брег, прашањето со водата има две различни облици. Обликот зависи од тоа каде се наоѓа имотот, а не од тоа во кој град е.| Низина покрај водотек | Падина над брегот | |
|---|---|---|
| Опасноста | Водата пристигнува и се задржува: реката или рамблата го напушта своето корито и се шири по рамното земјиште. | Водата брзо поминува: истекување од патиштата и падините, засилено со ѕидови и тераси. |
| Каде се појавува на мапата | Директно, во сценаријата за поплави. Тоа го прикажуваат мапите на SNCZI. | Обично воопшто не. Истекувањето и одводнувањето не се поплавни зони, токму затоа луѓето го превидуваат овој ризик. |
| Што се оштетува | Гаражи, подруми, приземја, продавници, автомобили, лифтови и електричните инсталации што ги опслужуваат. | Потпорни ѕидови, тераси, приоди, околината на базенот и парцелата под вашата. |
| Кој плаќа | Consorcio плаќа за вонредни настани, покрај активната полиса, намалено за 7 % што го покривате Вие. Вообичаените дефекти на одводнувањето остануваат на товар на заедницата или на Вас. | Речиси секогаш на сопственикот или на заедницата. Штетата од истекување ретко е вонреден настан, туку обично е прашање на одржување. |
| Што да проверите | Мапата, рампата, скалилото до вратата, ѕидовите на гаражата, записниците. | Ѕидовите, нивното одводнување, патот над нив, горните тераси и записниците за поправки на ѕидовите. |
Што прави рамблата за дваесет минути
Ова не е приказна за клиент и не е претставено како таква. Механизмот е прикажан чекор по чекор, бидејќи повеќето купувачи никогаш не виделе водотек што е сув единаесет месеци годишно и не знаат што гледаат.- Единаесет месеци без ништоКоритото е суво. Чакал, олеандер, патека, понекогаш паркинг. Изгледа како неискористено земјиште, а на фотографиите изгледа како уредено зеленило меѓу две згради.
- Невреме се задржува над ридот зад негоЕсенскиот дожд паѓа над мала, стрмна сливна област. Земјата е стврдната по сувото лето, па многу малку дождовница се впива, а речиси сè истекува. Затоа една силна бура овде е поважна од цела влажна седмица.
- Каналот се полни одозгора надолуВодата стигнува до подножјето на ридот за неколку минути, а не за неколку часа. Длабочината и брзината се двете бројки што се важни, а и двете го достигнуваат максимумот рано. Тоа го мерат картите на опасност, но тоа не може да се види само од засенувањето.
- Го носи сето што го собраЧакал, трски, отпад, градинарски мебел. Овој отпад ги блокира пропустите и одводните канали. Блокираниот пропуст е начинот на кој водата го напушта каналот и оди на место што картата не го прикажува.
- Победува најнискиот отворВодата го наоѓа најнискиот отвор: рампата за гаражата, светлосниот отвор на подрумот, магацинот, вратата на приземјето од пониската страна. Праг од дваесет сантиметри, канал на врвот од рампата и исправен одводен канал се разликата меѓу невреме и барање отштета од осигурувањето.
Десет минути со јавна карта и една фотографија од рампата одговараат на речиси сè од ова, пред кој било да се качи во авион.
Што не знаеме и нема да се преправаме дека знаеме
Ние не сме хидролози, а ова не е инженерска проценка. Овде добивате јавна карта и низа прашања. Тоа навистина го сочинува најголемиот дел од вредноста, но не е замена за геодет при имот што сериозно планирате да го купите.Ние не продаваме извештај за поплави и нема да измислиме таков. Она што можеме и ќе го направиме е заедно со Вас да ја провериме адресата на официјалната карта и писмено да им ги поставиме прашањата на продавачот, локалната заедница и адвокатот.Не можеме да Ви кажеме дали осигурувањето некогаш се одбива или чини повеќе за адреса изложена на поплави на овој брег. Ова не сме го провериле и попрво би го кажале тоа отколку да повторуваме објава од блог на брокер. Ако ова е важно за имотот што го разгледувате, прашајте осигурител пред да го резервирате.Картите се официјални, но не се целосни. Малите водотеци и оние што минуваат низ цевки можеби не се моделирани. На нив не се прикажани дефектите на урбаната дренажа, а сценаријата се ажурираат со ревидирањето на студиите. Јасната карта е силен доказ, но не и гаранција.И нема да Ви кажеме кои станбени комплекси се поплавуваат. Реките и рамблите се дел од јавната географија и се наоѓаат на државните карти, но објавувањето оценка за нечија зграда не е наша работа. Побарајте ја адресата, поставете ги прашањата и одговорот ќе биде специфичен за таа единица, а не за некое име.
Најчести прашања за поплавните зони
- Дали поплавната зона е причина да се откаже купувањето?
- Понекогаш, но обично не. Во зоната на преференцијален тек или таму каде што картите на опасност покажуваат длабока вода со голема брзина во десетгодишното сценарио, би барале друг имот и би Ви го кажале тоа. На работ на петстогодишното сценарио, со станот два ката погоре и без подрум, тоа е факт што треба да се земе предвид во цената, а не причина да се откажете. Токму оваа разлика е суштината: истата фраза ги опфаќа двете ситуации.
- Што е рамбла и зошто е важно ако е сува?
- Тоа е водотек што тече само по обилен дожд. Сув е токму затоа што дождот овде пристигнува во неколку големи настани, наместо постојано. Сувоста е неговата нормална состојба, а не доказ дека е безбеден. На фотографија од огласот изгледа како неискористено земјиште или уреден простор. Затоа мора да се провери на карта, а не само со гледање.
- Дали поплавната зона влијае врз шпанска хипотека?
- Тоа би се појавило во извештајот за проценка, во условите и предупредувањата. Шпанските правила за проценка беа изменети во 2025 година за климатските ризици, вклучително и поплавите, да се вклучат во практиката на проценување. Нема објавен попуст и никој досега не ни дал фиксно правило. Побарајте го целиот извештај, а не само бројката, и ако проценителот напишал предупредување, прочитајте го пред нотарот, а не потоа.
- Кого да прашам во општината?
- Одделот за планирање, урбанизам, го води предметот за парцелата и ги познава локалните планови за одводнување и за итни случаи. Во пракса, странскиот купувач добива подобар одговор преку адвокат што зборува шпански и поставува писмено прашање, отколку со лично одење на шалтер. Во секој случај, вреди да имате писмен одговор.
- Ќе се појави ли ова кога ќе продавам?
- Да, бидејќи следниот купувач може бесплатно да ја отвори истата карта. Ова е чесната причина да се справите со тоа сега: купувачите на шпански имоти на брегот секоја година се подобро информирани. Фактот што секој може да го провери за десет минути веќе е вклучен во цената за секој што проверил.