如何購買太陽海岸物業
撰文： Samuel Špreňar, 太陽海岸買方顧問已更新 2026-08
30 秒內
您先從第一輪選擇中挑選，在一次行程中視察最合適的物業，然後支付預約訂金。您的律師會查核物業、取得您的 NIE 並準備合約。您在公證人處簽署契約並接收鎖匙。以上所有服務均毋須向我們支付任何費用。流程概覽- 1首次通話，以及供您回應的首輪選擇
- 2睇樓之旅：在海岸逗留一至三天
- 3您的律師、授權書及預訂
- 4法律查核、NIE 及具約束力的合約
- 5公證人處的契據及鎖匙
- 6翌年：帳單、稅項及管理
價格以外9 至 13 %由二手樓至新建樓。費用部分列出每一項明細。
由預留至取得鎖匙，二手物業1 至 3 個月法律查核決定整個進度。
由新建物業至取得鎖匙2 個月至 3 年可即時交收的物業所需時間最短。期房物業則需等到落成日期。
買家支付給我們的費用0 €沒有費用、預付服務費，亦不會在您購買時收取任何款項。
由始至終的購買流程
在太陽海岸買樓需時多久？
從預留物業到取得鎖匙，二手轉售通常需時一至三個月，而全新建造物業則需時兩個月至三年。預留物業之前是搜尋階段，而這部分由您負責：部分買家需時數天，其他買家則需時數月。購買全新建造物業時，您等待的不只是文件，還包括建築工程完成。您需要親自處理的部分不多，而具體多少取決於您：部分買家只需數次通話，其他買家則需更多通話，至少一次前往海岸，以及簽署數份文件。如果您使用授權書，簽署授權書就是其中一次簽署。下方時間表展示完整流程。下一部分會逐步展示相同流程。每個步驟均連結至載有更多詳情的頁面。
- 準備步驟 1 至 4我們會與您通話，了解您打算如何使用物業，然後寄上首輪選擇供您討論。收到您的回應後，我們會製作第二輪選擇，並查核物業廣告從未顯示的事項。對於真正令您感興趣的物業，我們會安排錄影睇樓或即時導覽。
- 您的時間
- 由數天至數星期，取決於您。有些買家需要數次通話，另一些則需要更多。
- 睇樓之旅步驟 5 及 6您會在海岸逗留一至三天，每天查看五至八個物業。我們會在睇樓之間帶您了解各個地區，然後由您作出決定。沒有期限。
- 您的時間
- 有些客戶即場決定，有些則需時數月，並會回來兩至三次才確定選擇。
- 作出承諾前步驟 7 及 8我們可以推薦獨立律師，您亦可以自行聘請律師。如您希望由我們代辦文件而不必再次乘飛機回來，您可以簽署授權書。之後，您便可預訂物業。
- 您的時間
- 您可以親自與律師會面，或透過視像通話會面。預訂本身可以在家中簽署。
- 法律程序步驟 9 至 11您的律師會查核物業並為您申請 NIE。NIE 是西班牙為外國人提供的身分識別號碼。您可以在購買前或購買後開設西班牙銀行戶口，因此購買前不一定需要已有戶口。您的律師及發展商亦必須查核您的資金來源。之後，您會簽署具約束力的合約。購買新建物業時，這是與發展商訂立的付款計劃；購買轉售物業時，則是 arras。Arras 是具約束力的訂金合約。
- 您的時間
- 這是您本人最花時間的部分。您需要收集及提交證明資金來源的文件。
- 完成步驟 12 至 14您會按時間表付款。購買新建物業時，會檢查已落成的物業，並把每項瑕疵及未完成工程列入清單。這份清單稱為 snagging list。許多發展商只會在簽署業權契據後才進行 snagging，因此未必能在公證人簽署前完成。契據會在公證人處簽署，您亦會收到鎖匙。
- 您的時間
- 在公證人處進行一次會面。您可以親自出席，或由您的律師根據授權書代您出席。賣方一方亦會有代表出席，由公證人主持簽署，而我們通常也會在場。
- 購買物業後步驟 15您的律師會安排公用事業服務及保險，並處理您的稅務責任，包括每年繳付物業稅。如您不在當地時希望有人照料物業，我們亦會自行提供物業管理及出租服務。
- 您的時間
- 很少。您的律師會安排大部分事項，而我們會繼續作為您的聯絡人。
由首次通話至取得鎖匙，按次序會發生甚麼
首次通話會討論您將如何使用物業。最後一步是在公證人處簽署契約並取得鎖匙。中間包括：搜尋階段四步、海岸地區兩步、作出承諾前兩步、法律部分三步、完成交易前後三步，以及交易後一年內的一步。完整流程，15 個步驟
- 準備
- 旅程
- 作出決定，不附帶任何壓力由數星期至數月迅速作出決定並不是錯誤，當合適的物業就在眼前時，很多買家也會即時決定。錯誤是在壓力下作出決定，因為星期日回程的航班並不是選擇物業的理由。花上數月同樣很正常，再次參觀亦很正常，而有時候坦誠的答案是，今年並不是合適的年份。買家常犯的錯誤
- 作出承諾前
- 法律事宜
- 交樓
- 購買後
您的律師及發展商都必須查核您的資金來源。這是反洗黑錢規定，適用於每位買家。您需要證明資金的取得方式，例如受薪人士提供糧單、股息提供股東決議、遺產提供繼承文件，或出售物業提供契據。我們推薦的律師會妥善整理及提交這些文件，並安排所需的翻譯。糧單或股東決議等普通文件不需要經宣誓翻譯。發展商通常會要求提供原文文件，以及一份英文或西班牙文副本。工作並不會在公證人程序後停止。帳單、保險及報稅每年都會繼續，而稅務方面由您的律師而不是我們負責。剩下的工作是在您離開期間找人照料物業，而這部分由我們自行處理。
文件清單是最耗用您實際時間的部分，也是大多數延誤開始的地方。您的律師會提交文件並安排所需翻譯。我們會告知您雙方各自需要哪些文件，並跟進任何缺漏，讓檔案持續推進。雙方各自必須提供哪些文件？
文件分為兩部分，兩部分會同時進行。第一部分關於您本人：護照、NIE、如有使用的授權書，以及證明資金來源的文件。第二部分是三份合約：預約合約、私人買賣合約，然後是公證人處的契約。您的律師會閱讀或準備其中幾乎全部文件。您本人簽署授權書及合約；如您願意，律師也可根據授權書代您簽署合約。NIE，置業不可或缺的號碼
NIE 是西班牙為外國人提供的識別號碼，沒有它，您便無法購買物業、繳交稅款或在公證人面前簽署文件。您取得的不是卡，而是一張單頁文件，上面列明該號碼、護照上的姓名，以及簽發該號碼的辦事處。該號碼永不過期。之後，西班牙幾乎所有行政事項都以此號碼辦理，包括購買物業的稅務申報、年度物業稅及非居民申報表，還有銀行賬戶、電力及水務合約、業主共同體及保險，以及您簽署的任何租約。每位登記業主都需要自己的號碼。實際上，您的律師會在法律審查進行期間，根據授權書代您申請。自行辦理則需要預約、正確表格、正確費用代碼及正確證明文件。無論採用哪種方式，等候時間都是以星期計算，而不是以天計算。實際等候時間以星期計算，而不是以天計算因此，這項程序會與法律審查同步進行，而不是在法律審查之後才開始。
該號碼的有效期永不過期一張單頁文件，不是卡，也不是附有照片的身份證明。
西班牙銀行賬戶
您可以在購買前或購買後開立銀行戶口；如果您不想親自到分行，您的律師可以根據授權書代您安排。銀行只需要確認兩件事，其他事情通常不太重要：您的身份，以及您的資金來源。購買款項本身通常完全不會經過您自己的戶口。轉售物業的款項會經過您律師的客戶戶口，而新建物業的款項則會存入發展商的受保障戶口。該戶口真正的用途，是處理其後十年的事務；以下一點最令大多數外國買家意外：在西班牙，經常性賬單會以直接扣賬方式從戶口收取，而不是由您每月自行付款。電費、水費、社區管理費、保險費及物業稅都會以扣款形式收取，因此該戶口正是西班牙制度預期用來收取這些款項的戶口。何時可以開立購買前或購買後購買款項通常完全不會經過該戶口。
直至戶口可以使用1 至 5 天
西班牙帳單如何繳付以直接扣賬方式，而不是由您親自付款電費、水費、社區管理費、保險費及物業稅都會從戶口收取。
授權書
這樣，您的律師便可在您身處家中時，代您申請NIE、開立銀行戶口及在公證人面前簽署文件。這會把一次購買變成只需一次行程，而不是三次。授權書不會使您承諾購買任何物業，而且在使用前，您可隨時撤銷授權。授權書必須列明所適用的行為，因為為某一個步驟擬定的措辭，可能不會被另一個步驟接受。如果您在西班牙境外簽署，便需要加簽海牙認證，即令文件在另一個國家具有法律效力的國際認證印章。我們推薦的律師所準備的授權書，通常會列出其辦公室內的數名人士，包括助理，確保需要短時間內簽署文件時，總有人可以提供協助。在您擔心交出授權之前，有兩點值得了解：這裡的律師均持有專業責任保險，而且任何律師在未先向您確認前，都不會使用該授權。您可以在哪裡簽署3條路線
如果您在西班牙境外簽署海牙認證及翻譯
您可以撤銷授權任何時間如果授權一直未被使用或撤銷，持有人仍可使用該授權。
按您遇到的先後次序理解這些詞語
西班牙房地產交易詞語不是逐字翻譯，而是逐一以一個可靠句子說明定義。以下十個詞語，是買家最先遇到的詞語。完整詞彙表會按照您在購買過程中遇到各詞語的先後次序排列，亦會標示那些看似捷克語詞語、但意思不同的詞語，因為這些詞語可能令您蒙受金錢損失。西班牙公證人所查核的事項，遠少於捷克買家所想像。nota simple是資料性文件，而不是證明產權毫無問題的文件。西班牙的訂金是附帶違約金的定金，而不是您可以取消並且不會有任何損失的部分付款。- nota simplenota simple是西班牙土地註冊處發出的簡明摘錄，顯示物業由誰擁有，以及物業上登記了哪些權利負擔；這也是您的律師在您支付任何款項前首先閱讀的文件。
- 定金contrato de arras是買賣雙方在法律查核完成後簽署的私人買賣合約。這是首份在法律上約束雙方的文件，並訂明取消交易的代價。簽署該文件不涉及公證人。
- 行政代辦服務gestoría是西班牙的文書代理機構，代表您向政府提交文件；捷克語沒有一個完全對應的單一詞語。
- 交付完成完成交易是支付餘款、簽署契據及物業成為您所有的日子；對新建物業而言，這個日期可能會改變。
- licencia de primera ocupaciónlicencia de primera ocupación是新建物業在可以合法入住及接駁各項公用服務前所需的首次入住牌照。
- 驗樓瑕疵檢查驗樓是檢查已完成的新建物業是否存在瑕疵及未完成工程，並將問題列出後交給發展商修正。
- Seguro DecenalSeguro Decenal是強制性的十年保險，承保新建築物的結構性缺陷。
- IBIIBI是西班牙每年徵收的物業稅，由物業擁有人向市政府繳交。
- Modelo 210Modelo 210是非居民業主需要提交的西班牙稅務表格，即使物業從未出租，仍然需要繳交。
- 資本增值稅Plusvalía是就物業土地價值升幅徵收的市政稅，費用由賣方而非買方承擔。
在每個階段退出交易要付出多少？
西班牙沒有冷靜期，因此改變主意的代價，正正是您已簽署文件所列明的代價。您可能處於四種情況之一，而它們並不相同。- 在您簽署任何文件之前
- 完全沒有您沒有簽訂任何合約，也沒有向任何人付款。花上數月時間，或決定今年不是合適時機，都不會令您有任何損失。
- 支付留位訂金後
- 6 000 至 11 000 €除非合約訂明某項調查結果會退回訂金，否則您會失去訂金。法律沒有規定該合約必須包含甚麼，因此合約措辭就是您全部的保障。
- 簽訂arras合約後
- 全部訂金該訂金通常是價格的10至20 %。在arras penitenciales下，退出交易的賣方須退回雙倍訂金，而退出交易的買方會失去訂金。這類安排讓任何一方都可以按照預先訂定的代價取消交易。
- 簽署契約後
- 業權歸您交易完成後不能退出。剩下的是提出申索：二手樓可就隱藏瑕疵提出申索，新建樓宇則可提出保養申索。
- 如果新樓未能交付
- 退回款項，另加法定利息向簽發保證的銀行或保險公司提出申索，完全不需要經法院。利息由每次付款日期計至承諾的交付日期。申索必須在保證書本身列明的期限內提出。
- 如果二手樓交易中另一方違約
- 正式催款，然後循法院途徑處理二手樓訂金背後沒有保證，因此處理途徑如下。
預留合約
在進行法律查核的數星期內，該合約會讓物業暫時撤下市場，這也是您首次支付的款項。西班牙法律沒有規定預留合約必須包含哪些內容。正因如此，閱讀合約十分重要，因為您享有的保障，完全取決於有人在合約中寫入了甚麼內容。四項條款決定答案。- 物業以完整地址或地籍參考編號列明，而絕不能只寫成我們星期二看過的那個單位。
- 金額及收款戶口最佳做法是存入您自己的律師的客戶戶口。如果款項存入賣方、代理或發展商的戶口，這種安排很常見，但戶口名稱必須與合約列明的一方完全相同。如對方要求您存入陌生人的私人戶口、以現金支付，或存入與交易毫無關係國家的公司戶口，便應立即停止。
- 到期日如果沒有到期日，預留狀態可能一直延續，沒有人能確定它是否仍然有效。
- 可讓您取回款項的查核結果對於轉售物業，這些是法律查核可能發現的問題：欠款、負擔、未註冊的改動，或不存在的牌照。
訂金為您帶來甚麼保障讓物業暫時撤下市場數星期或者對於價格較高的物業，約為成交價的1%。
arras合約及其三種類型
這是首份在法律上約束雙方的合約，而且屬私人合約：買賣雙方在彼此之間簽署，時間通常早於接觸公證人數星期。轉售物業的合約稱為contrato de arras，而訂金通常為成交價的10至20%。西班牙法律承認三種類型，而每種類型的取消代價都不同，因此合約必須列明屬於哪一種；如果合約沒有說明，便會採用不允許您只以放棄訂金作為代價退出的解釋。新建物業通常只稱為私人買賣合約，除非合約明確援引民法典的arras規則，否則該等規則通常不適用，而承擔的金額更大：預期在取得鎖匙前支付成交價的20至40%。在這種交易流程中，款項甚至會在簽署合約前轉移。這是買家最沒有準備的一部分，因此請在支付任何款項前閱讀新建物業章節中的提示。鎖匙尚未存在的新建物業20 to 40 %以現金支付成交價的比例。按揭很少足以支付這些款項。
取回應得的訂金
您有權取得款項，與實際收回款項，是兩項不同的工作。受保證的新建物業付款，可直接向提供保證的銀行或保險公司申索，毋須經過法院。其他情況則要先發出正式催款通知，以burofax寄出；這是西班牙使用的認證信件服務，因為它可以證明提出了甚麼要求，以及何時提出。該證明十分重要：個人申索會在五年後失效，只有正式催款通知可以停止期限並重新起算。電子郵件或電話均不會產生相同效果，不論內容寫得多清楚。發出催款通知後，便要採取與款項金額相符的法院程序。如果對方正式進入無力償債程序，普通程序便不再適用，而申索會成為無力償債程序中的一項申索。公證人處會發生甚麼，您會從中取得甚麼？
交易完成只需一次預約，而到達該日之前，每個決定都已作出。當日會進行身份核對、宣讀契約、付款及提交登記。您取得的是已註冊業權、一套鎖匙，以及新建物業仍需由發展商修正的事項清單。公證人，以及他不會做的事
西班牙公證人會見證簽署，並將交易轉為公證契據，但不會查核該物業是否值得購買。他在當天所做的工作十分明確。他會根據護照及NIE核實雙方的身份及法律行為能力。他會自行索取土地註冊摘錄，以確認賣方確實擁有物業，以及您所查核的抵押及其他負擔仍然是唯一的負擔。他會擬定契據，並在任何人簽署前朗讀內容。他會按申報的價格記錄成交價，並於同日以電子方式將契據提交土地註冊處。會面本身很短。公證人不會處理社區欠款、牌照、建築文件，亦不會判斷價格是否合理；這些都不是疏忽，而是您自己的律師負責的事項。公證人的費用按照政府訂定的收費表計算，不能協商，而由您支付，因為物業契據屬於您。如有按揭，貸款本身會另有一份契據。根據2019年按揭法例，該第二份契據的公證費及註冊費由銀行支付。如果您不懂西班牙語，請要求安排宣誓翻譯員，不要依賴當時碰巧在場的人士。另加土地註冊費about 60 %公證費的比例。買家會在成交結算表上看到兩者合併為一行。
兩個註冊紀錄，而不是一個
西班牙會為同一物業保存兩份獨立紀錄，而兩者並不總是一致。Registro de la Propiedad說明物業由誰擁有，以及物業上有哪些負擔。Catastro則描述物業資料，並記載計算稅項所依據的價值。大家所指的摘錄是來自產權註冊紀錄的nota simple，也是任何購買交易中首先閱讀的文件。您不需要自行申請，您的律師會取得文件並發送給您。文件會顯示已註冊的按揭、扣押及地役權，但不會顯示未註冊的擴建、沒有人申報的用途變更，或鄰居有異議的界線。兩份紀錄之間出現差異，最常見是建築面積不同，這種情況相當普遍。它不能證明的事項完整業權它顯示已登記的資料。未註冊的擴建或界線爭議，都不會在其中出現。
交樓日及鎖匙
完成交易只需一次會面：簽署契據、支付餘款，物業便成為您所有。鎖匙會在當天於現場交收。對新建物業而言，實用的做法是在該次會面前檢查物業，並將每項瑕疵及未完成項目逐一記錄，注明日期並拍照。這份紀錄就是驗樓清單，會交給發展商修正。我們不會親自進行檢查，但會為您安排。負責檢查的是外部檢查公司，並會就其報告承擔專業責任。我們會陪同您交收，檢查物業清單及物業的最終狀況。檢查屬可選項目，而且可以在公證會面前而不是之後進行。首次入住牌照簽發前，請勿入住。鎖匙交收之時在公證人面前，即簽署契據當天事前檢查屬可選項目，但我們強烈建議進行。
此部分的官方資料來源Policia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)
錯誤，以及應該信任誰
哪些錯誤令買方付出最大代價？
這裏代價高昂的錯誤很少是文件錯誤，而是身在另一個國家、缺乏當地知識時作出的決定。有六種錯誤經常重複出現，我們可以直接列出。我們不斷看到的六個錯誤
這些錯誤每一個都可以避免，但在這片海岸，每一個仍然每週發生。- 只按叫價制定預算實際總額是房價加上額外費用。下方的資金部分會準確說明這些費用。
- 以為公證人會檢查物業公證人會檢查契據及身份，而不會判斷物業是否值得購買。這項工作應由您自己的律師負責。
- 使用賣方聘用的律師賣方聘用的律師代表賣方。請聘用您自己的律師，或者我們可以推薦一位獨立律師。
- 未閱讀退款條件便簽署預留協議預留款是唯一不受保障制度涵蓋的款項。在款項轉移前，協議內必須寫明甚麼情況下款項會退還給您。
- 在壓力下作決定迅速決定並無問題，許多買家也會即場作決定。但因為回程航班在星期日而被迫決定，便是代價高昂的做法。
- 嘗試獨自處理整個流程您不可能知道哪個住宅區在冬天會出現奇怪氣味，也不可能知道哪個住宅區正與自己的管理人或發展商陷入法律糾紛。您也不可能知道哪些發展商在交樓後難以應付。但居住於此並每天處理這些事情的人知道。與我們合作時，您獲得的大部分價值就是這份認知。
如何分辨買方代理與銷售操作？
您無法透過登記冊查找代理，因為不存在優質代理登記冊。您可以觀察代理在首兩星期的行事方式，而相關訊號是一致的。買方代理會回答那些較容易迴避的問題，告知您物業的缺點，並在您改變想法時調整安排。銷售操作則會施壓。下方查核項目，就是我們希望買方用來查核我們的項目。- 當他們向您展示的物業是其自有盤源時，他們會告訴您本地代理會共享盤源，因此您收到的大部分物業資料屬於其他代理，少部分則屬於代理本身。兩者都不是問題。問題在於沒有告訴您是哪一種。對於自有盤源，代理同時代表賣方，並向您銷售。
- 您可以詢問他們在某項具體物業上可賺取多少，他們也會回答每項物業的佣金並不相同，因此這個問題合理，而答案亦可與向您報出的價格核對。代理若把這個問題視為無禮，已經透露了一些事情。代理若坦白回答，則透露得更多。
- 他們會推薦獨立律師，但不會堅持您使用某一位合適的做法是提出一項您可以拒絕的推薦：這是我們合作的律師事務所，這是它的收費，而您也可以自帶律師。代理若只願意與一位律師合作，或暗示您其實不需要律師，就是在安排一項以自身利益為中心的審查。
- 快速作出首輪選擇很正常，但催促您則不是快速收到首輪選擇可以是好兆頭：這是為了讓您了解市場，並供您討論及修改。關鍵在於接下來會發生甚麼。代理若力推某項物業，或不斷引導您回到同一個盤源，就是在銷售。代理若與您一起縮窄清單，並在您改變想法時作出調整，就是在搜尋。
- 您可以毫無阻礙地提出令人不舒服的問題價格是否過高。該區是否真的如看上去般寧靜。他們自己是否會購買。交樓後發展商是否難以應付。答案的重要性不及提問後對談氣氛是否有所改變。
- 請詢問工作及物業本身的缺點兩個問題。首先，他們經手的交易曾出現甚麼問題，因為任何從業多年的代理都經歷過複雜情況，並能夠說明。其次，這項具體物業有甚麼缺點，因為每項物業都有某些問題，例如噪音、朝向、樓梯、屋苑或轉售前景。代理若一項缺點也說不出來，要麼不了解物業，要麼就是在銷售。
- 請詢問他們搜尋整個市場，還是只搜尋自有盤源只搜尋自有盤源的代理，是在您預算範圍內可供選擇的物業中，只選擇其中一小部分。無論哪種方式，價格都相同，因為佣金由銷售方支付。
- 請詢問他們是否曾告訴買方不要購買一個附有理由的具體答案很難臨時編造。完全沒有答案，本身就是答案。
- 請詢問他們是否從律師或驗樓師收取轉介費如果他們有收取，這項推薦便是產品，而不是意見。我們對兩者的答案都是沒有，而您也可以向任何代理提出同一問題。
為何樓盤刊登資料會誤導，以及如何改善
這片海岸的代理商共享同一批物業，因此同一間公寓往往由數十間代理行刊登，有時價格各異。最終無論您在哪裡購買，價格通常都相同，但並非總是如此：代理行可以將自己的物業定價略高，因為刊登自家物業可賺取更多佣金。有些物業已經售出，卻仍然繼續在線上刊登。有些物業使用另一個單位的照片，或將最佳全新建造公寓的效果圖與較舊的二手轉售物業混在一起，令物業看起來比實際情況更好。您身處其他國家時無法理清這些問題，而您亦不必自行處理。這正是買方代理的作用。我們熟悉各個住宅區、業主共同體管理人、鄰居及地區，也知道哪些大廈存在任何物業列表都不會提及的問題。無論由哪間代理行刊登，我們提供給您的每項物業都已先與實際情況核對。有多少議價空間？
議價空間比大多數買方預期的少。按這個海岸地區合理定價的物業，通常幾乎不會折價出售，而真正優質的物業會以叫價成交。定價過高的物業才有真正議價空間。影響價格的不是您施壓的力度，而是物業上市多久、賣方為何出售，以及叫價是根據真正的可比成交價，還是根據希望而訂定。這些工作在提出報價前進行，也是報價能夠落地的主要原因。這同樣是我們替您提出每份報價時所做的工作：我們知道可比物業的成交價，也知道哪些叫價只是希望。- 定價合理的二手樓，標準開價幅度
- about 5 %這是開價時的要求，而不是最終可能結果。對於定價正確的物業，最終協定的折扣通常接近於零。這是本地市場的一般做法，而不是規則。
- 定價正確的物業
- 幾乎沒有折扣最優質的物業會以叫價成交，而且很快售出。
- 定價過高的物業
- 空間大得多折扣幅度取決於賣方的情況，以及物業已列盤多久。
- 一手樓
- 條款，而不是價格請參閱「您應購買新建樓宇還是二手樓」，當中說明兩種途徑各自可以讓您作出哪些調整。
這一切會令您付出多少？
沒有。交易完成時沒有費用、預付聘金或百分比佣金。我們的收入來自賣方或發展商已支付的佣金。無論是否有人代表您，該佣金都已包含在叫價內。- 買家0 €沒有費用、沒有預付服務費，購買時亦不需付款。
- 發展商或賣家新建物業2,5至6 %二手轉售1,5至4 %由誰支付已包含在價格內由出售方支付，無論您是透過我們還是直接購買。
- Arevont該佣金的一部分如果您甚麼也不買，就沒有人需要向我們支付任何費用。
無論我們是否參與交易，佣金都會存在，因為佣金已包含在賣方要求的價格之內。真正改變的是，在這筆費用支付時，交易中是否有人代表您的利益行事。您確實需要支付兩項費用，而兩項都不是支付給我們的：獨立律師費，以及物業有需要時進行的技術檢查費。我們不會從其中任何一項收取轉介費。您亦可以聘用自己的律師。
代理代表誰工作放盤代理為賣方工作，其工作目標是達成賣方想要的結果。買方代理則為您工作。我們搜尋整個市場，包括其他代理的存貨。我們按您的利益而非交易本身查核物業。我們代表您而非賣方進行議價。無論如何，佣金都包含在叫價內，因此有一方代表您並不會提高您支付的價格。
三種情況，以及每種情況令您付出的代價在這個海岸地區，幾乎每宗交易都有佣金，無論您是否有代表。賣方早在您出現前已與自己的代理約定佣金，而佣金由交易所得支付，不是加在樓價之上。有代表只會改變現有佣金的分配方式，除此之外沒有其他改變。
- 您在沒有代表陪同下前來
- 物業價格佣金通常全部由代表賣方的代理商收取。
- 我們代表您
- 價格相同，不另加費用代表賣方的代理商會從同一筆佣金中支付我們應得的部分。
- 您決定不購買
- 無不會產生佣金，因此沒有人會收到任何款項。搜尋、睇樓或所花時間，均不收取費用。
- 無論採用哪種方式，價格都相同
- 由發展商或賣方設定新建樓宇的價格不會因您透過哪一方而有所不同。在二手樓市場，本地代理會共享盤源，因此同一項物業以同一價格可透過多家代理接觸。
這個海岸地區其他地方會怎樣，以及我們採取的不同做法這一切背後的合理問題，是我們的費用高低是否會決定我們的建議。答案是否定的，原因如下。我們會在交易完成後繼續陪伴您。我們很多客戶都是經人推薦而來。我們會在認為物業不值叫價時告訴您。而當轉售物業是較佳選擇時，即使它為我們帶來較少收入，我們仍會推薦它。
- 向買方收取的佣金，另加賣方支付的佣金本地部分代理會這樣做。我們從不向買方收費，任何地方都不會有第二項費用。在您與任何人簽署任何文件前，值得先知道這種做法確實存在。
- 從律師、經紀或驗樓師收取的轉介費我們不會因推薦律師事務所或任何其他專業人士而收取佣金或其他報酬。您隨時都可以自帶律師。
- 銷售某個項目單位的批量獎金我們沒有這些獎金，也沒有針對特定項目的銷售目標，因此沒有任何項目是我們需要引導您購買的。
- 直到最後才會得知的費用我們並非每項物業收取相同費用，因為費用取決於報價及背後的安排。請問我們在某項具體物業上可賺取多少，我們會如實告知。
這套流程並不適合每種預算，也不適合每位買方
低於 200 000 €，我們根本不會考慮太陽海岸。介乎 200 000 € 至 250 000 € 之間，可選擇的物業有限，而白色海岸往往更合理。由約 300 000 € 起，可選物業才開始包括買家來此尋找的條件，而這個數字仍是真正的入場門檻，不是寬裕的預算：以這筆金額，您無法在步行可達海灘的地方買到海景物業。我們寧願您在 Google 找到的頁面上看到這一點，而不是在通話中才得知。如果您每年只使用物業兩星期，沒有其他用途，費用會比人們預期的更高。原因包括業主共同體費用、報稅及日常營運開支。對部分買家而言，答案是否定的。我們曾經如實告知買家，並因此失去交易。本指南的十五個步驟是我們的流程，而不是法律要求。其他代理的做法可能不同。我們安排其中一些步驟，是因為認為值得這樣做，而不是因為有人強制要求。您可以在沒有代理代您處理任何事項的情況下購買西班牙物業。唯一不宜合理省略的是第 9 步。
此部分的官方資料來源Decreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
資金
樓價以外要支付甚麼，適用哪項稅項？
請預留樓價以外 8 至 13 % 的費用。兩個數字之間的差距幾乎完全是購買稅，而適用哪項稅項只取決於賣方身份。13 %物業價格
新建物業9 %物業價格
二手轉售除樓價外的購買成本
新建物業的比例較接近13%，轉售物業則較接近9%，當中包括購買稅、公證費、土地註冊費及您的律師費。清單中的公證費及註冊費，是物業契據的費用，由買方支付。如果您借貸，貸款會有自己的契據，而該份契據的公證費及註冊費由銀行支付。稅項是最大的一項，其他費用相比之下都很少。由於公證人及土地註冊處的收費表並非按比例計算，樓價越高，整體比例也會略微下降。買家容易忽略兩點。新建物業的分期付款要求在鎖匙尚未存在前，以現金支付成交價的20至40%，而按揭很少足以支付這些款項。此外，費用必須在您無法控制的日期以歐元支付，因此應納入資金轉賬計劃，而不是只留在心中記住。除樓價外，新建物業約 13 %
除樓價外，轉售物業約 9%
NIE及翻譯~150 €我們費用模型中的合併項目：每名申請人的數歐元政府費用，加上翻譯及申請處理費。
公用服務轉名及接駁~600 €
適用哪項購置稅
您需繳付兩種稅項其中之一，而由誰出售物業決定適用哪一種。私人業主轉售的物業須繳付轉讓稅。發展商興建的新樓則須繳付增值稅及契據印花稅。valor de referencia 是西班牙為物業訂定的參考價值，只要該價值高於您支付的價格，轉售轉讓稅便會以此計算。因此，低報價格完全沒有作用，最低計稅基礎由國家訂定。您將會讀到的減免稅率，幾乎從不適用於購買第二居所的非居民。您的律師會在契據簽署後的限期內處理申報手續。首年全包費用是多少？
沒有人會整理買方想要的數字，即完整首年成本，而不是購買成本。下方每個數字，均已由本頁或其指南公布。這是一個整理後的示例及算術計算，不是報價。- 新建樓宇價格以外的費用
- 約 13 %稅項、公證費、土地註冊費及您的律師費。
- 二手樓價格以外的費用
- 約 9%相同的清單，但購置稅較低。
- 自用家具，兩房單位
- 1 000 至 15 000 €供應商公布的家具套裝，讓您配置物業後即可入住。新建樓宇交付時會是空置狀態，連燈具都沒有。若要按出租標準配置，費用屬於另一個較高的範圍，詳見出租部分。
- 1 %匯兌差價的成本
- 4 000 €以400 000 €的物業計算，而且高於購置過程中所有轉讓費的總和。 查看銀行差價的金額
- 第一年：物業稅、屋苑管理費及保險
- 1 600 至 7 800 €本頁下方三項年度數字的算術總和。電費、水費及互聯網費用另計，並取決於您在物業逗留的時間。
家具，以及空置的新建物業
西班牙的新建物業交付時完全空置，連燈具也不會附送。轉售物業通常連家具一併出售，但您應在預留階段協商家具安排。凡未有列入附日期的物品清單，交付前通常都會被搬走。從捷克運送家具過來通常並不划算。如出租予遊客，所需的床上用品2套每張床一套使用中，另加一套備用。三套是實務做法，不是法律規定。
我們對裝修配置成本的建議0 €
您可以借貸多少，資金如何匯到西班牙？
兩個問題決定您實際負擔得起甚麼：西班牙銀行會借給非居民多少，以及匯率在途中扣減多少。後者的數字較大，也是買方忽略的一項。非居民按揭
西班牙銀行向非居民提供的貸款，最多為樓價的60 至70 %。換言之，您須先準備30 至40 %現金，另加其他成本。歐盟公民購買真正的主要居所，有時可獲得更高成數。銀行會評估物業本身，並以估值與樓價兩者較低者作為貸款基礎。估值低於協議價格是您的問題，而不是賣家的問題。自2019年起，您必須在簽署任何文件前獲提供兩份標準資料文件及反思期。按揭方面，自行選擇公證人的權利亦受法律保障。請留意兩點。以固定利率名義出售的混合利率，在固定期結束後的表現截然不同。此外，需要加注而非普通翻譯的文件，通常是整個檔案延誤數星期未能完成的原因。貸款成數，歐盟非居民60 至 70 %
貸款與價值比率，歐盟以外人士50 至 60 %
20 年期固定利率3,8 至 5,2 %市場概況。利率會變動。
轉移資金，以及匯率
購買物業涉及的不是一次轉賬，而是分布於數月或數年的多次轉賬，而匯率成本遠高於所有轉賬費用的總和。遠期合約可在付款前鎖定匯率，以保障一筆按金，但這是具約束力的責任，而不是可選的保險：即使匯率朝相反方向變動，您仍須履行承諾。三個實際陷阱如下。以信用卡支付預留費，按雙方從未同意的匯率兌換，並另加現金預借費。把款項匯入合約所列以外的帳戶。以及拖延至最後一星期才轉賬，屆時合規審查及資金來源證明本身便需時數天。稅項、家具及首年的營運成本也應一併兌換，因為這些都是您無法控制付款日期的歐元負債。一次購買中的分開轉賬4 至 8
大型銀行的息差3 至 4 %計入匯率，而非列作費用。
1 %息差的成本4 000 €以 400 000 € 的物業計算。
我們從兌換中收取的部分0 €
在您擁有任何物業前，有甚麼保障您的資金？
西班牙沒有公證託管制度，因此您的資金會按您購買的物業類型，由兩套制度其中之一保障，而有一筆付款不屬於兩者任何一套。持有您款項的帳戶
購買新建物業時，您的款項會存入受法律保障的建築專用帳戶，而您會獲發保證證書作為保障。購買轉售物業時，款項會存入您自行聘用的律師之客戶帳戶，與律師事務所的資金分開，並在公證人處完成交付。預留費是兩套制度均未涵蓋的唯一一筆付款，因此金額應小，退款條款的重要性也高於款項本身。您在簽署私人買賣合約時便應取得保證證書，而且要在任何分期付款付出之前取得。若對方承諾稍後才提供，您即將支付的款項尚未獲得保障。新建物業，受保障帳戶法律規定
轉售物業，款項存放之處客戶賬戶
發展商未能交付時連利息退回款項
有多少筆付款不受兩者保障1預留費。金額應小，並要求以書面列明退款條款。
銀行保證，以及如何閱讀證書
在建築物竣工前，您向發展商支付的每一筆款項，都必須由一項個別發給您的保證或保險保障。請在證書上查看四項內容。以您本人名義列為受益人。保證金額，包括您已支付的稅項。發行人必須是銀行或保險公司，絕不能是發展商。以及利息計算至哪個交付日期。以發展項目而非您本人作為名稱，是本區最常見的漏洞。證書更新前支付的款項，在文件完成更新前均不受保障。這並不是竣工建築物的保養保證，後者完全是另一回事。客戶帳戶，以及針對該帳戶的詐騙
西班牙律師必須將您的款項與事務所的資金分開保管，未經您書面授權不得動用。交付完成時的真正風險，不是規則失效，而是一封欺詐電郵通知您帳戶號碼已更改。任何更改都應透過電話確認，並使用您早已持有的電話號碼。您應以個人名義還是透過公司購買？
對幾乎所有購買一間度假屋的買方而言，答案是否定的。公司會增加申報事項、令您使用物業時產生稅項、令出售變得複雜，而且不會降低購買稅。以個人名義，還是透過公司
透過公司持有物業不會節省購置稅，而對於一間度假住宅而言，通常討論至此便可結束。您自行使用物業，可能會被視為公司本應向您收取的租金而課稅。股份仍須計入財富稅，並按公司的資產負債表估值。成立公司時必須申報實益擁有權，其後每年亦須再次申報。即使休眠公司沒有事項可申報，仍必須提交申報文件。這亦會改變您日後可採取的做法。公司業主就長期租約須受七年約束，而非五年。出售股份而非物業亦是較複雜的交易，需要另聘專家處理。真正可能適合的情況，是一項持有多個物業的實際業務，這應與稅務顧問而非地產代理另行討論。公司可節省的購置稅0 €無論採用哪種方式，稅項都相同。
租金收入的公司稅25 %
休眠公司每年的費用500 至 1 000 €
針對不合作司法管轄區的徵費3 %捷克及波蘭不在該名單上。
此部分的官方資料來源Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico
可能出現的問題
獨立律師會查核甚麼，按甚麼次序？
這是您付費所換取的內容，也是本指南中您無法合理跳過的一步。獨立律師會進行約十五項查核，然後告知您是否應繼續。十五項核查
查核分為四組。第一，根據業權登記冊，查明誰擁有物業，以及物業上有哪些押記。第二，查明建築物在法律上的性質，包括建築許可、首次入住許可，以及登記冊與Catastro是否描述同一座實際存在的物業。第三，查明物業欠負哪些款項，包括管理費、管理人發出的欠款證明及物業稅。第四，查明您可以如何使用物業，包括屋苑章程，以及是否完全允許旅客出租。建築物合法性審查鏈中任何一項答案為否，都會令整條鏈中止，這正是應停止購買而不是重新議價的時點。一次性私人賣家須向您披露的資料少於代理商，因此查核的重要性是增加，而不是降低。清單上的查核項目15
所需時間，以星期計2 至 4
律師費用~1 %佔樓價，已包括增值稅。
我們從律師事務所收取的部分0 €
能源效益證書
每項物業在刊登出售或出租廣告前，都必須具備有效證書，而證書應由賣家提供，不是由您提供。只有合資格技術人員可以發出證書。即使沒有證書，只要您在契據中以書面放棄要求，公證人仍可簽署，因此缺少證書是需要提出的問題，而不是必然阻礙交易的事項。如果建築物或土地並非表面所見，會怎樣？
這裏最昂貴的問題通常不在牆壁之內，而在牆壁背後的文件：建築物或加建部分從未獲發牌照，或土地並不像賣方所說般適合建築。無牌建築物，以及拆卸時限
在一般城市用地或鄉郊土地上，勒令拆卸的權利會在六年後失效，建築物屆時可申請 AFO 身分。AFO 並非合法化：它只記錄時效已屆滿，如日後發現土地屬受保護類別，案件仍可重新啟動。在受保護或沿海土地上，時效永不開始計算，因此可無限期進行拆卸。這帶來兩項實際後果。貸款機構對 AFO 物業較為審慎，因此按揭條款可能有別於一般購置，甚或拒絕貸款。此外，市政廳尚未結案的執法檔案完全不會出現在任何登記冊摘錄中。必須有人直接向市政廳查詢，這屬法律核查的一部分，而非您可從房源資料中自行完成的事項。位於受保護土地或沿海土地上沒有時限
封閉露台、泳池、額外房間
在其他部分合法的住宅上，未申報的加建通常可以補救，但當登記冊、Catastro與實際建築物不一致時，問題便會浮現。更正紀錄是一項必須由某人辦理的程序，並可能引致多年欠繳的物業稅。貸款機構只會按已登記的平方米數評估物業，因此未申報的擴建部分不會獲得融資。沿海土地、鄉郊土地及水井
海岸線起向內陸延伸一段受保護地帶，其建築限制永不失效。在安達盧西亞的鄉郊土地上，urbanizable 是規劃地位，並不保證地段日後一定可以建築。能夠抽水的水井，也不能證明它是合法水井。您可能承接賣方的甚麼責任？
您購買的部分事項屬於出售物業的人：他欠業主立案法團的債務、其繼承人或其租客。三者均可在您支付任何款項前查核。隨公寓一併承受的屋苑欠款
對於賣方拖欠的管理費，您須以物業本身承擔本年度及之前三個曆年的未繳款項。債務附隨於單位而非產生債務的人，因此會隨交匙而轉移。可避免此情況的文件只有一份：由社區管理員出具、證明帳目已結清的證明書。如沒有此文件，除非您明確表示放棄，否則公證人不得核准契約。放棄只會免除核查，不會免除責任，因此沒有充分理由放棄。除此以外還有兩個陷阱。銀行出售的收回單位並不必然沒有欠款。此外，位於較大型屋苑內的一座大廈可能同時隸屬兩個社區，並有兩份預算，因此一份證明書未必涵蓋兩者。如賣方在交易前或交易期間去世
向遺產承繼人購買物業，屬於一般買賣，但所需文件及需要同意的人較多。若您簽署後賣方去世，合約不會被取消：遺產承繼人接受遺產後，便會取代賣方的位置。單一承繼人不能代表所有人簽署。購買已有租客的物業
您會接手現有租約，直至其最低租期餘下的期限屆滿，並須遵守前業主同意的條款，無論租約是否已登記。您不能因業權轉換而提高租金。租客亦可能享有優先購買的法定權利，在您購買前先行購買；如跳過相關通知程序，您的買賣可能無法完成登記。放棄優先購買權後的通知30天
地面、空氣及建築物會對您造成甚麼影響？
有關某一確切地址的4件事，您在出發前坐在辦公桌前便可以查核，而這些資料在物業廣告中均不會出現：是否會水浸、8月的聲音環境、為何1月會潮濕，以及日後由誰負責支付您的維修費。洪水區域及十分鐘檢查
約有8 %的西班牙住宅位於已繪製地圖的洪水區域，而在國家公共查詢平台上查核某一具體地址完全免費：您只需找出該地址，地圖陰影便會顯示它是否位於已研究的洪水區域，以及屬於哪一個機率級別。有兩項限制值得注意。地圖只涵蓋已研究的水道，因此小型有蓋溪流或城市排水渠可能完全沒有顯示。此外，暴雨期間被堵塞的雨水渠，在法律意義上並不屬於水浸。位於優先流域區內，比一般洪水陰影區屬更嚴格的分類，對興建及重建有更嚴格限制。國家計劃只會在有效且保費已繳清的保單之上，賠償特大洪水造成的損失，絕不賠償租金收入損失，而西班牙賣方亦沒有義務申報洪水風險。法律查核不包括洪水地圖查核，除非有人特別要求，因此我們會在提出報價前，而不是之後，把這項查核列入自己的清單。位於已繪製地圖區域的西班牙住宅~8 %
中等機率地區每年 1%在持有物業三十多年期間，至少發生一次這類事件的機率約為26 %。
噪音具有季節性，並且與地址有關
這裡大部分噪音在購買前都可以預測，因為噪音來源具有季節性，而且其中數項有公開紀錄。海灘酒吧在二月寂靜無聲，八月則每晚都十分熱鬧。靠近高速公路時，重要的是是否有直線視野，而非距離。以下限值是法規規定，並非對任何物業的實際測量。潮濕，以及為何是冬季問題
這個海岸的潮濕通常是凝結現象，而不是漏水，即溫暖潮濕的空氣在空置且沒有供暖的單位內遇上冰冷表面。因此潮濕季節是十一月至二月，而不是八月，這也是買家在夏季尋找潮濕問題時往往一無所獲的原因。重新髹漆的單位可能只是把問題藏起來，而非真正修復。馬拉加濕度，年平均65 %
最潮濕的月份是十二月72 %六月及七月則為五十八個百分點。
入住後出現的瑕疵
新建物業有三個保養期，而每個保養期由不同的一組建造相關人士負責。結構保養由強制保險承保，保險連繫於樓宇而非公司，因此即使建造商結業，保障仍然有效。出現問題時，最實際的做法雖然不華麗，卻十分重要。請以書面形式，附上日期及照片，向發展商報告；如涉及共用部分，也應通知社區管理人。索償期限由損壞出現之時開始，而不是由您抽空投訴之時開始。相比之下，轉售物業幾乎沒有保障：只有嚴格的隱蔽瑕疵索償，期限很短，而且寄出信件也不能暫停期限；同時，問題必須是賣方知悉並刻意隱瞞的。缺陷出現後提出申索2年
十年保障背後強制保險
這裏的蓄意欺詐是甚麼樣子？
這裏的蓄意欺詐並不常見，而且並不隱蔽。它有四種形式，而每一種都可透過同一個基本原則識破：在可以完成核實之前，不向任何人付款或簽署。四種模式
冒充賣方出售其無權出售的物業、盜取訂金、虛假出租，以及在沒有任何保障的情況下分期收取款項的樓花騙案。冒充賣方通常會選擇長期空置、由海外人士持有，或最近才繼承但尚未更新登記資料的物業。在這三種情況下，當地沒有人會察覺。四種模式背後的規律完全相同，也是您唯一需要記住的事情：在尚未可能完成核實之前，便要求您付款或簽署。因此，防範方法很簡單。最理想的情況是款項存入您自己的律師客戶賬戶。如款項改為支付給賣方、代理或發展商，這種做法很常見，賬戶名稱就必須與合約所列一方的名稱完全一致。以下三種情況代表您必須停止交易：屬於非賣方人士的私人賬戶；要求以現金付款；或位於與該買賣毫無關係國家的公司賬戶。在親身視察物業或進行即時視像通話之前，不得支付任何款項。此外，如您在一兩天內採取行動，即日轉賬有時可以被召回；這一點應在週末前了解，而不是事後才知道。蓄意欺詐模式4冒充賣方、盜取訂金、虛假出租、沒有保障的樓花騙案。
新建物業可能出現甚麼問題，誰會承擔代價？
新建物業會出現三種問題：發展商倒閉、項目停工，或日期延後。您面對的是哪一種，決定您的款項是數星期內由銀行退回，還是在法院程序中等候數年。如發展商無力償債
您的款項會分成兩部分。有效保障所涵蓋的款項，會由銀行或保險公司退回。這是另一間公司的債務，因此無論發展商發生甚麼事情，該債務仍然存在。其他款項則會成為無力償債程序中的一般債權，排在其他債權人之後，沒有承諾的金額，也沒有承諾的日期。因此，首先不要恐慌，而是查閱證書：哪些付款受到保障，是否以您本人的名義承保，以及是否涵蓋全數金額。其次，您必須在無力償債程序訂明的期限內登記債權，因為錯過期限可能導致債權完全喪失。無力償債是由法院宣布、並具有日期的事件，與發展商進度緩慢、保持沉默或據傳陷入困境並不相同。如項目停滯不前
停滯中的發展項目最終會出現三種結果，而結果是哪一種，會決定您應該等待還是退出。如由另一名發展商接手，原有保障並不會自動轉移。若工程持續停工，牌照可能失效；而裸露的混凝土經歷多個雨季後會出現劣化，單靠文件查核無法發現。停滯項目的最終結果3 種可能結果
如由另一名發展商完成項目新擔保，新周期
首先應取得的文件Nota simple
半建成單位的管理費欠款可牽連物業
如果交易完成延遲
對於新建物業，合約列明的完工日期一旦過去，您便可根據保證要求退回款項，並取得法定利息。無須訴訟，也無須爭論延誤是否嚴重。只有合約列明的日期有效，而寬限期只有在合約明文訂定時才存在。此部分的官方資料來源Decreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)
新建樓盤還是二手樓盤
您應購買新樓還是二手物業？
請購買符合您時間安排的物業。這是您無法改變的主要差異。轉售物業需時數月，新建物業可能需時數年。其他事項都是選擇，而不是固定答案。兩種選項的第 1 至 7 步相同，第 8 至 14 步則不同。新建物業
由預留至取得鎖匙2個月至3年這取決於建築工程的進度。
價格以外的費用以上兩個數字中較高者其中大部分是稅項，包括10 %增值稅及契據的安達盧西亞印花稅。
付款方式按建築里程碑分階段付款以您名義提供的銀行擔保涵蓋每一筆分期付款。
可能出現的問題日期有所變更已完工的單位也可能與圖則有所不同。驗收缺陷清單及各項保證可處理這些問題。
您可以協商的事項條款比價格更重要您可以協商付款計劃、傢具、車位及期限。
您可獲得的保養結構保養十年裝置保養三年，飾面保養一年。
二手物業
由預留至取得鎖匙1至3個月進度由法律審查而非建築工程決定。
價格以外的費用以上兩個數字中較低者當參考價值高於您支付的價格時，安達盧西亞的7 %物業轉讓稅會按參考價值計算。
付款方式預留、arras，然後支付餘款Arras為10至20 %，您會在公證人程序中支付餘款。
可能出現的問題建築物目前的實際狀況物業可能有欠款、未登記的改建、潮濕問題，或您未有閱讀的屋苑規則。
您可以協商的事項價格及時間表只有一名賣家，而對方有出售理由。
您可獲得的保養賣方沒有提供取而代之的是，您會得到一幢有歷史可供查驗的建築物。
最令買家意外的地方
新建物業在簽署任何合約前，您的款項已經開始轉移
您會在與發展商簽訂合約前支付留位訂金，而視乎發展商的做法，屆時可能會要求支付超過留位訂金的款項。我們會事先說明這一點，但仍幾乎在正是這個步驟失去交易：律師發出電郵，要求在任何文件簽署前付款，而買方便不知所措。大多數人以為只是某一名發展商做法奇怪。按我們的經驗，事實並非如此：這個海岸的大多數發展商都採用這種方式，大約十個中有八個或以上。沒有已公布的數據，這是我們所看到的情況。有時可以協商例外安排，而要求例外安排通常沒有理由。您在建築物完工前作出的每筆付款，都必須由一份以您本人名義作出的銀行保證涵蓋。留位合約必須列明哪些調查結果會退回您的款項。兩者合計，沒有任何款項會暴露於保證制度已涵蓋的範圍之外。這只是本地的標準流程。這些付款通常採用的形式，詳見下方的預售樓花部分。
您不必獨自判斷那封電郵。您的律師會查核保證證書及保障該筆付款的措辭；我們會與您一同審閱，並不會因有人承諾稍後提供證書，就讓款項轉出。購買樓花是否適合您？
樓花物業和可即時入住的物業不是兩個風險級別，而是兩種不同風險。新建物業的風險在於時間，而保障是一份您必須閱讀的文件。轉售物業的風險在於建築物本身，而保障是法律查核。下方七個問題會按重要次序作出判斷。- 您的日程能否承受等待
- 2 個月至 3 年這是唯一無法協商的差異。如果您需要在明年夏季入住物業，預計兩年後才完成的項目，無論條件多好都不符合要求。
- 擔保上必須列明誰的姓名
- 以您的名義如果證書列明的是發展項目而不是您的姓名，便不構成保障。請在每次分期付款前核對，不要只在開始時核對一次。
- 如果發展商違約，保證仍會賠付嗎
- 不論是否破產有保證的款項會由銀行退回。沒有保證的款項則會成為破產程序中的申索，既沒有承諾的金額，也沒有承諾的日期。
- 如果項目停工會怎樣
- 3 種可能結果項目會復工、由另一名發展商完成，或清盤並向買方退款。更換發展商意味着需要新的保證，而不是沿用舊保證。
- 如果日期延後會怎樣
- 以合約為準，而非宣傳冊只有您合約中的日期具有效力，而日期一旦屆滿，您便可以從保證中提出申索，無須證明延誤情況嚴重。
- 新建樓宇能提供而二手樓不能提供的保障
- 10年設備保養期為三年，裝修飾面為一年，結構則為十年，並有法定強制保險作保障。
- 二手樓能提供的不同優勢
- 沒有賣方不提供保養，但建築物有可供您在付款前檢查及評估的歷史。
付款時間表通常如何安排
- 首先，留位訂金
- 6 000 至 11 000 €在與發展商簽訂任何合約前支付，正如上方提示所解釋。
- 簽訂私人發展商合約時
- around 20 %每筆付款均包括增值稅。這是我們觀察到的情況，而不是規則。
- 施工期間
- 有時需要支付更多里程碑款項有些發展商在簽約後不再要求付款，有些則要求支付兩至三期。
- 完成交易時
- around 70 %餘款，通常屆時已安排好按揭融資。
- 具約束力的內容
- 您自己合約中的時間表分配比例因發展商而異，因此以合約版本為準，而不是以此圖示為準。
- 完成交易前的每筆付款
- 由銀行擔保涵蓋查看保障您資金的措施
此部分的官方資料來源Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)
擁有業權
每年持有物業的成本是多少？
無論您是否身在西班牙，每年都會收到四項帳單：物業稅、業主立案法團費、保險及非居民報稅。在公寓物業上，這些費用如下。物業稅，IBI400 至 1 000 €公寓每年的物業稅。
業主共同體費用900 至 6 000 €每年支付予業主共同體。
家居保險300 至 800 €法律並不要求購買，但按揭銀行會要求。
電力、水及互聯網，每月100 to 400 €這是我們根據一般公寓或連排屋的觀察所得。別墅或設有泳池、花園及氣候控制系統的大型住宅，費用會明顯較高。
非居民稅，其他地區24 %同一項稅款，但按較高稅率計算。
該項稅款按甚麼計算1,1 或 2 %按地籍價值計算，前提是您沒有出租該物業。
擁有物業會涉及哪些帳單、申報及投票？
數字已列於上方。下文會說明由誰決定這些數字，以及保險會支付和不會支付甚麼。內容也涵蓋如何將公用服務轉到您名下，以及兩項大多數買方毋須支付的稅項。業主社區及其決策方式
會籍自動產生，您不能選擇退出，也不能因不使用公共設施而少付費用。預算由業主投票決定，因此社區費用往往是兩個外觀相同單位之間真正的差異。預留物業前，請索取預算、會議紀錄、儲備金結餘及欠款證明。提出決議異議3個月如違反法律或章程，期限為一年。
家居保險及令您付出代價的條款
沒有任何法律規定您必須為西班牙住宅投保，但所有按揭貸款機構都會要求投保。令第二住宅業主蒙受損失的條款，是無人居住條款：物業空置達到一定時間後，盜竊保障通常會暫停，但火災及水浸保障仍然有效。投保不足會觸發按比例賠償規則，令每項索償金額都被削減。電力、水及互聯網
轉售物業只需更改現有供應的持有人，而不是接駁新供應，所需時間以日計而非以月計。新建物業則不適用於上述安排，因為首次接駁所需的牌照可能需時數月。交付物業時，請備妥供應參考編號、電錶讀數及供水公司的資料。更改持有人所需的文件6
分銷商可能收取的費用0 €
標準住宅電訊資費2個頻段兩段合約電力時段。
可接達光纖網絡的西班牙住戶95,9 %
即使物業空置，您仍須繳交的報稅表
無論物業出租還是空置，您每年都須就該物業繳交西班牙稅項，稅款按地籍價值計算的假定收入而定。只需提交一份表格。逾期申報會產生利息及附加費，拖延越久，附加費越高；而首個不完整年度也已產生應繳稅款，但業主往往以為要到下一年1月才開始計算。財富稅，以及沒有獲得減免的那項稅款
安達盧西亞對區域財富稅提供全額稅務減免，因此幾乎所有買家均完全毋須繳付該稅。另一項獨立的國家團結稅，仍可能適用於資產較高的人士。區域稅務減免不會降低該項國家稅款，因為抵免只適用於您實際繳付的區域稅，而全額減免代表您一分錢也沒有繳付。自住主要住所，僅限居民300 000 €
安達盧西亞稅務減免100 %
此部分的官方資料來源Real Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)
出租物業
您可以出租物業嗎，實際收益是多少？
向遊客出租物業需要的不是一項而是三項許可，而最常阻止業主的是自己的鄰居。長期出租屬於另一套制度，承諾期長得多。出租予遊客，以及涉及的三個主管機關
區域政府必須登記物業，而市政府必須准許出租。其後，您所屬的業主共同體可透過合資格多數票，禁止或限制旅遊出租，而這正是阻礙大多數業主的關鍵。一項物業即使持有有效登記，並獲市政廳批准，仍可能被該項表決否決。因此，您應在預訂物業之前，而不是之後，閱讀共同體章程及會議紀錄。登記本身是一項附帶條件的聲明。物業必須符合設備規定，包括在相關季節為每個可居住房間提供氣候控制設備。出租僅一星期並不獲豁免：在沒有牌照的情況下刊登廣告，與全年經營一樣屬於同一項違法行為。前業主持有的登記並不一定會隨物業轉移。我們自行經營短期出租及物業管理，因此如您對某項具體物業有疑問，可以直接向我們查詢，而不必只提出一般性問題。出租級家具配套4 500 to 26 000 €一套兩房公寓的家具費用，且高於為自己布置同一單位的費用，因為持牌出租物業必須符合設備規定，並承受較嚴重的損耗。
長期出租
長期租約會在法定最低期限內約束您，無論合約所載期限多短；若業主是公司，期限會更長。租期內不能提高租金，除非合約訂明可作出調整。若租客停止付款，您不能直接終止合約：只有法院可以命令租客遷出，而這需時數月。出售物業亦不會終止租約。租金稅
作為捷克或波蘭稅務居民，您須按扣除可申報開支後的淨收入，以較低稅率繳稅。居於歐盟及歐洲經濟區以外地區的居民，則須按租金總收入以較高稅率繳稅，完全不能作出扣減。兩者均使用同一份表格申報：出租期間按季申報，空置期間則每年申報。實際可賺取的收入
管理妥善的短期出租物業，毛回報率約為5至9 %；長期出租物業則約為4至6 %。扣除管理費、稅項及營運成本後，兩者的淨回報率均約為3至4,5 %。在未實地查看物業前所報的回報率，只是猜測。以上是市場報告的數字，並非我們的數字。短期出租，毛回報5 至 9 %市場報告，2026年。
淨額，任何一種方式3 至 4,5 %扣除管理費、稅項及實際營運成本後。
每宗預訂的管理費20 %
此部分的官方資料來源Junta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados
在此居住
由到訪變為居住後，會有甚麼改變？
擁有這裏的物業和在這裏居住，是兩個決定，涉及兩套文件。下列事項都在您決定於物業逗留實際時間後開始，而期限比人們預期的更短。按次序搬到這裡居住
如您是歐盟公民，並計劃在西班牙逗留超過三個月，您必須登記。持有物業本身不會觸發此規定，逗留才會。辦理次序十分重要，而且每一步均須以前一步為先決條件。先有地址，然後申請 NIE，再到市政廳辦理人口登記。人口登記是證明您居住地點的市政登記，學校、醫療保障及大部分本地文書均以此為依據。其後才是居留證明，然後是醫療保障、家人、汽車及公用服務。非歐盟公民即使在此擁有住宅，在每180天內仍只可逗留90天。現時邊境會以數碼方式追蹤，沒有爭辯空間。非營利居留簽證完全不容許工作，包括為外國僱主遙距工作。該簽證亦設有資金審查，而審查以 IPREM 為基礎，這是西班牙規則採用的參考收入數字。申請人須證明本人擁有年度 IPREM 的四倍金額，並為每名受養人額外證明一倍年度金額。您的汽車及駕駛執照
外國車牌汽車可作為訪客逗留有限時間，逾期可能被罰款，有時更會被扣留或禁止行駛。成為居民後，汽車必須迅速換領西班牙車牌，但不同資料對所需時間的說法並不一致。若您在搬遷前已擁有該汽車一段足夠長的時間，便可豁免進口稅；而分期付款購買的汽車，所有權屬於金融公司。訪客使用的外國牌照車輛6個月
成為居民後重新登記30 至 60 天不同資料的說法並不一致。請向交通主管機關確認。
無限期駕駛執照，供換領2年
持有汽車達此期限以避免繳稅6個月
攜同狗隻前來
請按次序完成各項步驟，因為次序就是全部關鍵：先植入晶片，再接種狂犬病疫苗，然後等待。先於植入晶片前接種疫苗會令疫苗失效，並須重新開始等待。購買前請查閱共同體章程，因為章程可能限制飼養寵物及使用共用地方；亦請向航空公司確認。西班牙開始對一切徵稅時
在一個曆年內逗留超過183日後，您便會成為西班牙稅務居民。即使逗留日數未達該門檻，只要您的主要經濟利益或家人位於西班牙，您同樣會成為稅務居民。西班牙沒有分段年度：只要符合其中一項測試，您全年均視為居民。家庭測試正是買家最容易忽略的一項。此部分的官方資料來源Policia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)
出售物業及遺產繼承
日後出售物業的成本是多少？
賣方須承擔三項費用：土地價值升幅的市政稅、資本增值稅及代理佣金。作為非居民，您在交易當日也不會收到全部樓價，因為買方會為稅務機關扣起其中一部分。代理佣金1,5 至 4 %由賣方支付，而您在出售物業當日就是賣方。
您去世後，物業會怎樣？
西班牙物業的業主去世時，物業會在西班牙被徵稅，即使業主從未在此居住。對安達盧西亞的近親而言，稅項通常為零，但這只是因為正確申請了三項獨立寬減。遺產稅，以及三項寬減
對於配偶、子女或父母，安達盧西亞提供三項寬減：大額親屬關係扣減、自住住宅的額外扣減，以及就餘下稅款提供減免。家庭物業往往最終毋須繳稅。三項措施均不會自動適用，必須在死亡後六個月內正確地在報稅表中申請。唯一一次延期必須在第五個月而非第六個月提出申請。實際上，繼承人所需的不僅是報稅表，還包括死亡證明、最後遺囑證明，以及遺囑或繼承人聲明。每人均須持有 NIE。另須在土地登記處把物業登記到其名下前，先辦理接受遺產的公證契約。歐洲法律容許您選擇由哪一國的繼承法決定誰人繼承，而該選擇改變的是繼承人，而非西班牙是否對遺產徵稅。對餘下稅款的稅務減免99 %
主要住所扣減100 %最高至某價值上限，其後逐步減少。
此部分的官方資料來源Agencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
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