在西班牙購買物業時的買賣合約
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西班牙的轉售交易會使用 arras 合約，訂金為樓價的 10 至 20 %。西班牙法律承認三種 arras 合約；交易未能完成時，每種合約的後果各有不同。合約必須列明類型，因為如合約沒有說明，預設類型將是對買方最不利的一種。
| arras 懲罰性訂金《民法典》第1454條 | arras 確認性訂金默認安排 | arras 罰則性訂金混合型 | |
|---|---|---|---|
| 這是甚麼 | 定價退出權 | 普通部分付款 | 罰款，加上強制完成出售的權利 |
| 如果您退出 | 您會失去訂金 | 對方仍可提告要求完成交易 | 您支付罰款，但仍可強制完成出售 |
| 如果對方退出 | 對方雙倍退還 | 您仍可提告要求完成交易 | 對方支付罰款，但仍可強制完成出售 |
| 如您屬於以下情況 | 您希望以已知價格簡單退出 | 雙方從未打算退出 | 您希望採用比普通訂金更能阻止退出的安排 |
我需要簽署甚麼合約？如果我需要退出交易，會發生甚麼事？
如果合約沒有說明適用哪種類型，西班牙法院通常被認為會預設適用 arras confirmatorias。這個版本不容許您僅以放棄訂金為代價簡單退出交易。法律評論廣泛重申這項預設規則。然而，第1454條本身只規管 arras penitenciales，並沒有說明合約沒有相關條文時的預設處理方式。真正的預設規則尚未與官方 BOE 法律文本核實。對買方而言，最安全的做法是假定適用 confirmatorias，直至律師確認相反情況。這正是合約必須以清晰句子列明類型，而不能留待推測的原因。
我應要求哪一種 arras？如果您重視可以按已知代價退出交易，便應選擇 arras penitenciales。這也是大多數西班牙地產代理及律師慣常使用的類型。因此在實際操作中，您通常只是要求律師確認合約中已列明這個詞，而不是要求罕見安排。
新建物業有何不同？
是。新建物業預留後的文件通常只稱為私人購買合約（contrato privado de compraventa），而不是「arras」。上述《民法典》條文並不適用於該合約。由建築許可證發出之時起，您在建築完成前向發展商支付的每筆款項，都必須由獲授權銀行或保險公司以您的名義提供銀行擔保或保險保單作保障。如果發展商未能按時交付，擔保會退還您支付的每一歐元，另加法定利息。這是與雙倍訂金不同的一種保障。新建物業完成交易通常需時2個月至3年，視乎項目本身的進度而定。現時適用的法律是《建築規管法》Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación 的第一項附加條文（disposición adicional primera），並經 Ley 20/2015 修訂。較早的 Ley 57/1968 過去曾規管此事，而網上大量較舊資料仍會提及這條法律。該法已於1 January 2016 廢除，其內容已納入上述條文。如果合約或顧問仍然提及1968年的法律，他們引用的便是一條已廢除的法律。這點值得留意，不應假定那只是無害的簡稱。
| 二手物業arras | 新建物業私人買賣合約 | |
|---|---|---|
| 適用法律 | 《民法典》第1454條 | LOE，disposición adicional primera |
| 此階段的常見金額 | 價格的10至20 % | 由發展商的付款時間表訂定 |
| 如果對方無法交付 | 如合約列明 arras penitenciales，訂金將以雙倍退還 | 根據銀行擔保，全數退還每筆款項，另加法定利息 |
| 您的律師首先核查的事項 | 合約已列明 arras 的類型 | 確實存在一份涵蓋您特定付款的銀行擔保證明 |
由簽署合約到取得鎖匙需要多長時間？
轉售物業由預留至取得鎖匙，整個流程通常需時1至3個月。arras 合約通常在這段時間的中段簽署，屆時法律盡職審查已經完成，而該審查本身約需2至4週。新建物業的相同流程則長得多，可能由2個月至3年不等，因為它取決於項目進度，而不是固定日曆。無論採用哪種方式，在簽署前請律師審閱合約通常約需價格的 ~1 %。相對於所涉及的風險，這是一項小額成本：該文件決定您的訂金是否能夠退回，以及是否退回雙倍。
這個階段會出現甚麼問題？律師如何最先發現這些問題？
這裡出現的問題幾乎都不是不尋常的。通常只是幾項常見錯誤之一。每項錯誤在簽署前都容易及低成本地發現，但簽署後修正則代價高昂。
- 最高風險合約從未說明適用哪一種 arras一般會將其理解為 confirmatorias，這表示您不能只以放棄訂金為代價便簡單退出交易。What to do instead請確認文本中寫有「penitenciales」一詞，或寫有您所需要的類型。
- 值得提出異議訂金直接存入賣方本人的帳戶如果賣方已經花掉這筆錢，法院判令退還雙倍訂金，並不等同於您已取回款項。What to do instead請改為要求使用客戶帳戶或託管帳戶，尤其是因為賣方可能需要退還雙倍訂金。
- 最高風險新建物業的銀行擔保被描述為「付款後自動生效」擔保必須針對您支付的特定款項，以您的名義發出，並自建築牌照獲批之日起生效。這不只是公司作出的一般承諾。What to do instead請索取個別證明書。不要接受僅表示存在擔保計劃的市場推廣聲明。
- 值得提出異議完成交易期限沒有附帶逾期後果沒有附帶後果的日期，在任何一種安排下都不是真正的保障。那只是一種希望。What to do instead請確保合約說明如約定日期延誤，款項及交易將如何處理。
簽署具約束力的合約前須確認的事項
五項事項。您的律師應檢查這些內容，而不是只閱讀一次便相信其內容，因為這份合約決定了退出交易的實際後果。- 二手物業列明的是哪一種arras文本必須載有「penitenciales」一詞，或清楚說明訂金可予放棄的權利，而不能只作暗示。 較差的版本只籠統提及「arras」，從未列明其種類。
- 訂金實際存放在哪裏存入客戶賬戶或託管賬戶，比直接支付至賣方個人賬戶更有保障，尤其是賣方日後可能需要雙倍退還款項。 較差的版本完全沒有列明賬戶，只寫着「支付給賣方」。
- 新建物業的銀行擔保證書文件必須列明您的單位及您的具體付款，並由獲授權銀行或保險公司發出，而不是一份泛泛而談擔保的公司宣傳冊。 較差的版本只是一項「所有付款均獲擔保」的營銷聲明，沒有附上證書。
- 完成交易期限，以及逾期時會發生甚麼事兩種安排均應列明，如錯過協定日期，款項及交易會如何處理，而不應只說明任何一方單純改變主意時的後果。 較差的版本只列出日期，卻沒有說明錯過日期的後果。
- 二手物業的書面內容包括甚麼固定裝置、電器，以及任何物業廣告暗示但契據不會自動涵蓋的物品。在公證人介入前，這是最後一份仍可低成本補充遺漏物品的文件。 較差的版本只寫着「按現狀交付」，完全沒有逐項列明。
這裏解釋的是法律，而不是您的具體合約
我們不會撰寫這份合約，也不是合約其中一方。我們所確保的是，您簽署前會由律師閱讀合約。我們亦會確保arras的種類或擔保證書是已列明並核實的事實，而不是各方對彼此作出的假設。
有關買賣合約的常見問題
- arras合約是否等同於在公證人面前簽署的契據？
- 不是。arras合約是買方與賣方之間的私人文件，在公證程序前簽署，簽署時沒有公證人在場。公契，即escritura pública，之後會在公證人辦事處簽署，並由此轉移業權。arras合約訂明的條款，會由其後的公證人預約辦理。
- 如果交易因任何一方都無法控制的原因告吹，arras訂金會如何處理？
- 這取決於合約本身如何訂明這種情況。這正是措辭完善的arras合約不應只涵蓋「買方改變主意」及「賣方改變主意」的原因。任何一方都無法控制的原因，例如並非因買方行為而被拒絕按揭，應有獨立的具體條款處理，而不應留待一般的penitenciales預設規則處理。
- 我可以協商在此階段支付的價格百分比嗎？
- 是，10至20 %是常見範圍，而非固定規則。確實數額由買賣雙方協議。若您需要根據 penitenciales 規則退出，較低的數額會減少所承擔的風險。如果賣方認為較高訂金能更有力地顯示承諾，也可能要求較高數額。
