我們的工作方式
在 Costa del Sol 買樓並不困難，並非因為任何單一步驟難以理解，而是因為圍繞一項物業，需要查明、核實、協議及跟進的事項眾多，而且不會按先後逐一發生。本頁將整個流程放在同一個畫面上：按次序列出十五個步驟、我們同步協調的六個範疇，以及各方所擔當的角色。對您而言，始終只需聯絡一個人。
六個階段概覽
在十五個步驟之前，先看看它們所屬的六個階段。大多數人都想知道哪些地方需要長時間等候，以及哪些地方需要作出決定，而這種劃分比編號清單更容易看清楚。各階段所需時間並不相同。準備工作及旅程可能只需一個週末，也可能需時六個月，視乎您的情況而定。法律階段的流程固定，所需時間亦相當可預測。由簽訂具約束力的合約到取得鎖匙之間的等候時間變化最大，二手物業可能需時數星期，而樓花項目則可能需時數年。
- 準備工作 · 第1至4步首次通話、首次篩選、度身訂造的物業清單及視像睇樓，全部在您登機前完成。
- 前往西班牙 · 第5至6步一至三天的睇樓行程，期間您可慎重決定改變地點、類型或預算。
- 作出承諾前 · 第7至8步與獨立律師會面，可選擇簽署授權書，然後在找到合適物業後支付訂金。
- 法律程序 · 第9至11步法律盡職審查通常需時兩至四星期，申請 NIE、開設銀行戶口及行政安排亦會同步進行。然後簽訂具約束力的合約。
- 完成交易 · 第12至14步付款及等候、最後檢查物業，並在公證人面前簽署文件。
- 完成交易後 · 第15步交樓並不是關係的終點。我們會繼續在當地為您提供聯絡支援。
這些階段由 Samuel 親自設計，並特意將律師及授權書安排在支付訂金之前：買家可以先與所有相關人士會面、建立所需的基礎，然後回家而不必買樓，數月後再迅速完成流程。
購買流程中各方的職責
參與西班牙物業交易的每一方都有不同角色及不同的立場。第二欄最值得先閱讀，因為它正是本節的核心要旨。| 角色 | 他們代表誰 | 他們負責甚麼 |
|---|---|---|
| 站在您這一邊 | ||
| Arevont | 您，而且只有您。 | 準備物業選擇、安排視察物業，並協調整個流程。從首次通話直至取得鎖匙後很久，都是您的主要聯絡人。 |
| 另一方 | ||
| 賣方代理 | 賣方，而不是您。 | 安排視察物業、回答問題，並代表賣方的利益。他們的職責是以對賣方最有利的條款出售該物業。 |
| 獨立及官方 | ||
| 律師 | 您。他們獨立於我們及賣方。 | 查核業權、押記、債務及建築物是否合法，辦理NIE、開立銀行賬戶及準備轉讓文件。在完成查核前，請勿簽署任何文件。您也可以帶同自己的律師。 |
| 公證人 | 無人。他們是公職人員。 | 核實各方身份、簽署程序及公證契據的正確性。在西班牙，公證人並非法律顧問，也不代表任何一方，這一點經常被誤解。 |
| 費用 | ||
| 銀行 | Yourself. | 持有您的西班牙銀行賬戶，並在適用時提供按揭。您需要使用該賬戶支付公用事業費、水費、屋苑管理費及任何按揭款項。 |
| 按揭中介 | You. | 評估您的情況，並為您提出具體的融資方案。只有在您需要借貸時才相關。您也可以使用自己的按揭中介。 |
| 銀行估價師 | 銀行，而不是您。 | 為按揭用途評定物業價值。這不是驗樓，不是尋找瑕疵，也不能取代技術檢查。 |
| 技術及購後支援 | ||
| 測量師或建築師 | You. | 檢查物業、結構、屋頂、潮濕情況、裝置及泳池，並記錄檢查結果。這才是真正的技術檢查。 |
| 物業管理 | You. | 管理、清潔及全套短期出租服務，均由我們自行處理，而不是透過外間公司。 |
| 室內設計師 | You. | 為物業提供家具及裝修，即使您已返回所屬國家也可以安排。我們會為您聯絡一位與我們合作的設計師。 |
| 工匠及其他聯絡人 | You. | 購買後的改裝、維修及日常行政事務。您不必自行摸索哪些人值得信賴。 |
由首次通話到取得鎖匙的十五個步驟
這是頁面層面的概覽：每個步驟以一至兩句說明。若某個步驟設有獨立服務頁面，詳情會在該頁提供。新建物業與二手物業確實有差異的地方，會分別列出；沒有差異的地方則不會重複刊載，因為十五次寫上「兩者相同」，只是以資訊之名製造噪音。完整流程：15個步驟中的第15步
- 首次通話20至60分鐘不只是預算及睡房數量。我們也會了解您多久來一次、會與誰同行、希望在這裡做甚麼、是否打算出租物業，以及您理想中的日常生活應是怎樣。我们了解得越多，便越能有效為您搜尋。
- 初步物業清單幾天這是根據我們同意的地點和物業類型作出的首份選擇。請將其視為工作草案，以及了解市場上真正可供選擇的物業。發現您最初想要的物業已不再適合，是很正常的事；這只會改變搜尋方向，而不是令搜尋終止。
- 為您而設的物業清單了解您心儀的物業後幾項值得仔細了解的物業。我們會逐一說明其優點、我們所見的弱點，以及物業資料沒有展示的內容。無論您在門戶網站或其他代理處找到任何物業，只需轉發給我們即可。
- 視像視察物業出發前以實時或錄影方式帶您走過單位、景觀、公共地方及周邊環境，展示專業攝影無法呈現的細節。這讓您在出發前便可刪減部分物業清單。
- 物業視察行程1 至 3 天我們會就時間安排提供建議、接送您，並負責整個視察物業行程。在物業之間移動時，您亦會了解各個地點，而地點往往比物業本身更能決定選擇。如果您在行程中途改變主意，請立即告知我們，我們會調整行程。New build我們會為您安排發展商的物業視察，並處理相關溝通。Resale我們會與賣方代理聯絡，了解物業資料沒有提供的事項。
- 無壓力的決定流程中的任何階段您不必在第一次，甚至第二次行程中便作出購買決定。我們可以陪伴您數月。如果目前市場上的物業都不夠合適，我們會如實告知。有時正確答案是購買，有時是修改要求，有時則只是等待。
- 與律師會面及授權書在合適的時候如您有需要，我們可在您身處當地期間介紹一位獨立律師給您，您亦可在公證人面前簽署授權書。授權書可在您購買任何物業前很久準備妥當，令日後一切程序更簡便。在您的居住國簽署亦可行，但通常需要加簽認證及翻譯。
- 預留當您找到合適的物業預留會令物業下架，並在律師進行法律盡職審查期間為您保留物業。預留合約必須清楚列明條款，以及若法律盡職審查發現問題，訂金將如何處理。New build與發展商簽訂的預留合約。金額視乎項目而定。Resale預留訂金及雙方同意的條款。價格、期限及任何家具配置亦會在此確定。
- 法律盡職審查通常需時 2 至 4 星期詳細審查正式開始。獨立律師會在建議您繼續之前，查核物業的法律狀況及購買條款。New build發展商、土地及項目、牌照及許可證、合約文件，以及相關銀行擔保。Resale業權登記、押記及債務、文件、任何改建的合法性、對業主立案法團的責任，以及其他相關限制。
- NIE、銀行戶口及行政事務同時進行NIE 是您完成交易所需的西班牙身份識別號碼。律師會協助您申請該號碼，並在需要時協助處理銀行戶口及其他行政事務。如持有授權書，大部分程序都可在毋須您再次出行的情況下完成。
- 具約束力的合約法律盡職審查無誤後現在才會簽訂列明完成交易條款的合約，包括期限、付款安排，以及未能履行協議時的後果。New build發展商會制定付款時間表。這可能包括施工期間的多次付款，或只在完成交易時支付大部分樓價。Resale通常包括一份arras合約及額外訂金。條款包括退出時的處理方式，均載於合約內。
- 付款及等待視乎物業類型由簽約至交樓可能需時數星期；如屬新建物業，則可能需時數月或數年。在整個過程中，我們會跟進下一步及時間安排，包括付款、文件、期限，以及與律師、發展商或賣方的溝通。如有事項需要您處理，我們會提前通知您。New build其後的付款會按照項目的付款時間表進行。我們會替您跟進工程進度，並在施工期間傳送照片及影片給您。Resale相關合約簽署後，您通常只需等待在公證人面前進行完成交易的約定日期。
- 最終查核完成交易前二手物業會在簽約前再次查核，由您親自或由我們代您進行，確認物業符合協定狀況，且清單上的物品仍然存在。新建物業的流程則視乎發展商而定。
- 公證人與鎖匙完成交易日公契會在公證人面前簽署，餘額亦會付清，物業隨即歸您所有。如律師持有適當的授權書，您毋須親身出席。我們會陪同您，跟進交樓直至取得鎖匙。
- 現在物業真正屬於您從第一天開始交樓通常並非終點。律師會完成轉讓後的行政事務、辦理公用服務轉名，並協助處理每年的稅務責任。我們會繼續作為您在當地的聯絡人，最初協助處理物業事務，其後亦可協助其他事項。
購買過程中同時進行的六個範疇
這些事情不是按先後逐一發生，而是同時進行，因此上述次序只呈現了一半情況。這一半是在開始之前最容易被低估的部分。| 獨自 | 與我們一起 | |
|---|---|---|
| 搜尋及核實 | 您比較樓盤，而樓盤介紹是為銷售而撰寫的。 | 我們搜尋整個市場，並核對樓盤是否符合實際情況，包括供應情況、價格、位置、座向、景觀、噪音、步行便利程度、附近的建築工程，以及該地方在淡季的實際情況。 |
| 賣方一方 | 您獨自與負責銷售的人敲定條款。 | 我們會與發展商、其銷售團隊、賣方代理及業主處理相關事宜，包括供應情況、條款及價格、談判、期限及預留、家具及改動，以及交樓。 |
| 法律及財務 | 您委任專業人士，然後由您自行統籌整個流程。 | 專業人士負責專門工作。我們確保各環節互相銜接，包括法律查核、合約及條款、融資及付款、NIE、銀行賬戶、稅項及費用，以及在公證人面前簽署文件。 |
| 大廈狀況 | 您獨自決定是否值得進行檢查，以及應該信任誰來負責。 | 如有需要進行專業檢查，我們會找來合適的人員並協調整個過程，包括檢查本身、瑕疵及snagging、文件及索償、核查維修情況，以及交樓前的檢查。 |
| 交樓及家具配置 | 在公證人面前簽署文件被視為終點。 | 交樓及狀況檢查、清單及文件、水電及互聯網、保險、家具、維修、門卡及鎖匙。 |
| 購後 | 每次有事情需要處理，您都要重新從頭開始。 | 我們會繼續作為您的聯絡人，處理管理、短期出租、清潔、維修及技工安排、期限與專業人士的協調，以及您在西班牙日常生活中遇到的各種問題。 |
我們不會親自處理的事項
Arevont 不會進行法律、稅務、估價或建築方面的工作；在適當情況下，我們會安排技術檢查，而不是在每宗交易中都安排。如有需要聘請專家，我們會找合適的人選並協調整個流程。我們不會假裝自己擁有這些專業知識。我們也無法控制各項時間安排。發展商訂定付款時間表，律師決定法律盡職審查的進度，而公證人的日程則決定完成交易日期。我們能夠控制的是，讓您知道接下來會發生甚麼事，以及何時發生，並確保事情不會因為有人從未被告知輪到自己而停滯。而上述流程只是一個框架，並不是承諾。物業交易可能會偏離原定方向：業主立案法團會議上的表決、與建築物不符的文件、延誤的項目。下方頁面列出的四宗個案中，有三宗正是這種情況，而在每一宗個案中，十五個步驟都停了下來，沒有繼續。
常見問題
- 整個流程需要多久？
- 二手物業由預留至取得鎖匙，通常需時一至三個月。新建物業則可能由約兩個月至三年不等，視乎項目目前的進度。法律盡職審查本身通常需時兩至四星期，並會與申請 NIE 及開設銀行戶口同步進行。
- 我需要到西班牙多少次？
- 一次已經足夠，兩次則更理想。持有授權書後，您即使完全不在當地，也可以完成交易；不過，親身查看各個地點，對人們最終的選擇所產生的影響，往往比流程中的任何其他因素都大。
- 我是否必須在第一次旅程期間作出決定？
- 不必。很多客戶會與我們合作數月，有些人在首次看過海岸後，更會完全改變心儀地點、物業類型或預算。如果目前沒有任何合適物業真正符合您的需要，等待也是合理的結果，而我們會坦白告訴您這一點。
- 在整個過程中，我實際上會與誰聯絡？
- 由首次通話至交樓，均由同一位聯絡人負責。在這位聯絡人背後，還有律師、銀行、發展商、檢查員及技工，而協調他們正是我們的工作。您不會被轉介給不同的人員。
- 取得鎖匙後會怎樣？
- 律師會完成轉讓後的行政手續及年度稅務責任。我們會繼續在當地作為您的聯絡人，處理管理、出租、清潔及維修、技工安排，以及您在一個仍在逐步熟悉的國家擁有物業首年期間遇到的實際問題。
