新建物業的銀行擔保：必須涵蓋哪些內容，以及如何核查
30秒了解
您在樓宇竣工前向西班牙發展商支付的每筆款項，均須由銀行擔保或保險保單承保。這項擔保必須以您的個人名義單獨簽發，涵蓋包括已繳稅項在內的全數款項，另加法定利息。如果您面前的文件沒有列明這些內容，它便不是法律要求的擔保。
銀行擔保／擔保保險預付款擔保，LOE disposición adicional primera
- 受益人
- 姓名
- 已擔保金額
- XX.XXX € + IVA
- 簽發機構
- 銀行／保險公司 X，已獲授權
- 利息
- 法定利息，按每筆款項計算
- 預定交付日期
- [ 空白 ]
- 受益人. 必須列明您的個人姓名，而非籠統列明整個發展項目。
- 已擔保金額. 包括已繳付稅項在內的全部預付款金額。
- 簽發機構. 由獲授權的銀行或保險公司簽發，絕不能由發展商自行簽發。
- 利息. 法定利息，由每筆款項的付款日期起計算，直至預定交付日期為止。
- 預定交付日期. 失效情況：擔保文件沒有列明交付日期，便無法與您的合約完成交易日期核對。
發展商在法律上必須向您提供甚麼？
這是一份具體文件，載有具體內容，並須在指定時點交予您，而不只是合約中的承諾。文件必須由獲授權銀行或保險公司發出，絕不可由發展商自行發出。文件必須逐一列明您的姓名，並針對您所支付的款項，而非涵蓋整個發展項目的團體保單。文件必須涵蓋您截至目前已支付的全部金額，包括已就此支付的任何稅款，另加由每次付款日期至計劃交付日期的法定利息。您會在簽署私人買賣合約時收到該文件，時間早於任何分期付款開始之前。當工程未有開始，或未能在合約訂明的日期前完成及交付時，便會觸發索償。2008年金融危機揭示較早的1968年規例（Ley 57/1968）在實際執行中經常未獲落實後，Ley 20/2015加強了這項規定。
保障涵蓋哪些風險？
兩種錯誤假設各走向相反方向。一位買家以為保障範圍小於實際涵蓋範圍；另一位則以為保障範圍更大。
買家的假設保障實際涵蓋的範圍
- 只有發展商破產，保障才會賠付
- 即使發展商只是延遲，保障也會賠付。如果完成交易超出您合約列明的日期，同一項保障便可讓您取回已支付的款項及法定利息，無須等待確認發展商最終是否完成工程。
- 宣傳冊提及的保障就是保障我的那一項
- 只有列明您個人姓名並載有您具體付款金額的文件，才真正能保障您。單純聲稱「該發展項目獲銀行擔保」只是營銷語句，在您持有個人證書之前，并不構成法律保障。
- 取得證明書後，我其後作出的每筆付款都會自動獲得保障
- 您每次付款後，都應更新或重新簽發證明書，以列明新的金額。一份與您實際已付款項不再相符的過期證明書，就是保障缺口。請在下一筆付款前發現問題，而不是付款後才處理。
- 訂金同樣受到這套制度保障
- 不是。您會在任何保障存在之前支付預留訂金，因此這筆款項完全不受這套制度保障。這正是預留訂金應為小額，以及預留合約需要設有清晰退款條款的原因。
「法定利息」如何增加退款金額？這是就您的款項被持有期間適用的法定利率。計算期間由您支付每期款項之日起，至使用保障之日止。這項利息的作用，是確保項目失敗後取回款項時，不只是取回相同的歐元金額，而不補償已經過去的時間。它不是額外獎金，而是補償延誤，而不是補償失望。
如何在五分鐘內核查一份保證文件？
四項資料，必須直接在文件本身核對，而不是依賴他人告知的內容。若其中任何一項缺失，請在下一筆款項付出之前提出，切勿等到付款後才提出。
- 發出者名稱及授權在西班牙獲授權發出此類保障的銀行或保險公司，而不是發展商自行出具的文件。
- 您的姓名及確切金額證明書必須以您的名義個別簽發，並與您截至目前實際支付的金額相符，而不是四捨五入或籠統的數字。
- 預定交付日期日期必須與您的買賣合約所列的完成交易日期相符。如有不符，您應在繼續付款前提出。
- 每筆新的分期付款前確認保障必須在您付款前更新，以涵蓋新金額，而不是付款後才更新。若有人要求您先付款，並說「文件稍後補上」，這就是應立即停止的訊號。
這套制度在實際運作中在哪裏失效？
不在法律本身之中。法律有明確規定，自2015年起一直經受檢驗。當沒有人按照法律要求核對文件時，制度便會失效。
- 視為未受保障證明書列明的是發展項目，而不是您的姓名這是最常見的保障缺口。這類文件只確認該項目一般而言存在保障，卻沒有列出您的姓名及具體付款金額。它不是法律要求的個人證明書。What to do instead在文件被替換為列有您姓名的版本前，請視之為缺失。
- 視為未受保障有人在更新證明書前要求您支付新一期款項實際上，在文件補齊前，該筆具體付款並未受到保障。What to do instead在付款前確認證明書涵蓋該筆款項，而不是付款後才確認。
- 值得釐清付款保障與結構保養保障混為一談這項保障在完成交易前保障您的款項。它與您根據同一法律第17及18條在擁有物業後適用的10年結構、3年裝置及1年裝修保養保障完全分開。What to do instead請分開看待這兩種風險。項目失敗與已落成物業出現瑕疵，適用的補救方法不同。
已核實的保證與想當然的保證
無論哪種情況，法律要求都完全相同。不同之處在於，是否有人核查過文件確實載有法律要求的內容。| 未核查的保證 | 已核實的保證 | |
|---|---|---|
| 列明誰的名稱 | 在有人閱讀前無從得知。文件可能只列明整個發展項目。 | 您本人在文件上作出確認。 |
| 涵蓋範圍 | 根據發展商所述，而非文件內容，推定兩者相符。 | 確認與截至目前您實際支付的款項相符，包括稅項。 |
| 如完成交易延誤 | 爭議在於現有的擔保是否確實適用於您的情況。 | 一條清晰且經核實的途徑，讓您取回已支付的每一歐元及法定利息。 |
| 出錯的代價 | 可能是全部已預付的款項，卻要到有需要時才發現。 | 每次付款前核查文件所花的時間。 |
法律保障完善，但文件仍須核查
本頁內容刻意限於狹窄範圍：只涵蓋新建物業的付款銀行擔保。另外三個相關主題則分別在專屬指南中介紹。保障款項頁面會說明新建物業及二手物業兩種買賣途徑，並展示款項在每種途徑中的存放位置。律師客戶賬戶頁面會深入介紹二手物業的相關機制。建造瑕疵頁面則介紹您擁有物業後開始生效的獨立結構保修。您的律師必須在任何分期付款付出前，核查適用於您所購單位的擔保確切措辭。一般閱讀不能取代這項步驟。
有關銀行擔保的常見問題
- 擔保是否涵蓋我已就每期分期款支付的稅項，還是只涵蓋基本金額？
- 法律要求擔保涵蓋已支付的全額，包括當時就該款項支付的任何稅項，而不只是該期分期款的基本價格。如擔保看似只涵蓋基本金額而不包括稅項，便不符合法律要求。請在進一步付款前提出此事。
- 我可以要求在簽署私人買賣合約前查看擔保，而不是簽署後才查看嗎？
- 您應該這樣做。法律要求發展商在您簽署合約時交付擔保文件。但您的律師當然可以在簽署前，作為法律審查的一部分，預先審閱草稿或措辭樣本。等到簽署預約時才首次查看，實在太遲。
- 銀行擔保是否等同於承保相同風險的保險？
- 法律允許兩種選項：聯名銀行擔保（aval bancario）或保險保單（seguro de caución），兩者均能達到相同結果。如由獲授權實體發出、以您本人名義列明，並涵蓋已支付的全額及法定利息，兩者均可接受。文件上的名稱不及是否符合這四項要求重要。
- 如果發展商不是單純延遲，而是無力償債，會怎樣？
- 有效且以您本人名義作出的擔保，不取決於發展商本身的償付能力。無論發展商在無力償債時發生甚麼情況，銀行或保險公司都會負責償還。任何不在擔保涵蓋範圍內的款項，都會成為按一般順位排在其他債權人之後的申索。發展商無力償債的完整詳情屬於另一個主題，已在專頁中介紹。
