報價審閱
把任何物業交給我們，我們會在您花費金錢或時間之前先行查核。包括供應情況、目前的真實價格，以及放盤資料不會告訴您的事項。我們既會查核自己的物業清單，也會查核您自行找到的任何物業；如果我們自己不會購買，便會直接告訴您，並說明原因。
任何地方的放盤都可交給我們
您不必是我們的客戶，而物業也不必列入我們的目錄。您可以傳送 Idealista、其他代理，或直接來自發展商的連結給我們。我們會查核供應情況及目前條款，找出放盤資料遺漏的內容，聯絡賣家一方，並告訴您我們認為這項購買是否合理。如果合理，我們會安排視察物業、協助議價，並陪同您完成交易直至取得鎖匙。
無論結果如何，您都會得到同樣坦誠的答覆，包括我們認為不應購買該物業的情況。
我必須已經是您的客戶嗎？不必。傳送連結給我們，我們便會進行查核。如果之後您希望我們代表您購買該物業，我們可以協助，而無論選擇哪種方式，您都不需支付任何費用。
如果物業由另一間代理放盤，怎麼辦？這裡很常見，並不會改變任何事情。這一帶的代理會共享放盤資料，因此我們可以按您直接購買時需要支付的相同價格為您處理。
在您購買機票前，我們已知道是否值得親自前往
大多數人會從 Idealista 開始搜尋。差別不只是能接觸更多放盤。我們熟悉各個城鎮、住宅區及市場，因此已經知道應該查看甚麼和詢問甚麼。對於某項具體物業有任何不了解之處，我們都會在您為此出發前先行核實。
- 放盤資料沒有列出的內容供應情況、目前價格，以及決定是否值得安排視察物業的各項細節。
- 可能存在的問題短期出租限制、附近已獲批准的建築工程，或其他無法從照片和描述中看見的情況。
- 值得親身查看的事項如果我們已經看出物業不符合您的要求，便會放棄查核。您只需為真正值得您花時間的物業親自前往。
- 無論是一項物業還是三個廣告同一個單位經常會由數間代理同時刊登，價格各異，有時照片和建築面積也不同。兩個廣告看起來可能是兩項物業，而其中價格最低的未必是目前有效的放盤。我們使用代理刊登放盤的共享系統，因此可以看出多個廣告何時其實指向同一個單位，並告訴您賣家一方目前實際採用的價格。
- 如果您提出查詢，它已經放盤多久向我們查詢某項具體物業，我們通常可以找出它在市場上放盤了多久，以及叫價期間是否曾經減價。這兩點本身都不能作為定論。一項放盤一年的物業可能定價過高、存在沒有人寫明的棘手問題，或只是展示方式欠佳；而減價可能表示賣家已調整至合理水平，也可能表示最初的價格從未真實反映市場。這些資料有助您在開始議價前作出判斷，值得向我們查詢，而不是假設每個放盤都有列出。
如果有任何事項需要實地查核，我們可以在您抵達前駕車前往物業。我們會在現場透過視像致電您、拍攝導覽影片，或集中查看您特別提出的事項。我們預先確認得越多，您在西班牙逗留期間花在毫無結果的視察物業上的時間就越少。
清潔為您帶來的回報
查核不是一通需要您一邊聆聽一邊記筆記的電話。我們找到的資料會以您可以閱讀兩次，並轉發給與您一同購買人士的形式交回給您。
- 每項物業的優缺點每項進一步篩選的物業，都會列出我們認為的優點、所見的弱點，以及仍未解決的事項。如果您正在兩項物業之間作選擇，或要求我們深入分析，我們會就該事項提供更詳盡的書面說明。這正是較長的文件能夠改變決定的時刻。
- 用簡單直接的說法提出建議視察物業、在視察前先議價、等待，或乾脆不要購買。您會獲得我們的建議及背後的理據，而我們不會為了促成交易而淡化這些理據。
- 這項結論的依據凡資料來自文件、業主協會或賣方告知，我們都會說明來源。律師便可由此跟進，而不用重新開始查問同一問題。
- 明確列出的未解答問題凡是我們無法確認的事項，都會列明為未經確認，而不是略去不提。隱瞞自身缺口的查核，價值反而不如完全沒有查核。
每項物業均會檢查的事項
物業廣告的目的是促成銷售。在物業加入您的物業清單前，我們會核實以下事項，而大部分物業正是因為這些原因未能進入清單。| 我們會檢查的事項 | 為何重要 | 我們如何查核 |
|---|---|---|
| 物業本身 | ||
| 可供選擇情況 | 各大房地產平台充斥著已被預留、售出，或數月未有更新的物業。新建物業通常由發展商分期推出單位，並先向負責該項目的代理發送最新供應情況。 | 在物業列入您的清單前，我們會向代理或發展商確認該物業確實仍然可供選購。 |
| 今日的真實價格 | 廣告價格、賣方期望的價格，以及實際值得議價的價格，不一定是同一個數字。房地產平台顯示的是叫價。 | 我們每天都與代理及發展商聯絡，因此知道市場實際成交的價格。如有關聯，我們也會了解哪些出價已被拒絕。 |
| 價格所屬的單位 | 在新建物業項目中，您通常會看到一個「起」價，旁邊配有項目內其中一個最漂亮住宅單位的示意圖。這不一定具有誤導性，但圖中的單位可能貴得多，有時甚至是雙倍價格。 | 我們以實際單位清單為依據：哪些住宅單位仍可供選購、位於哪一層、朝向哪方、享有甚麼景觀和露台，以及每個單位的實際價格。 |
| 地段 | ||
| 景觀及朝向 | 同一大廈內兩個完全相同的平面圖，價格可能相差數十萬歐元。一個朝北面向山坡，另一個朝南面向大海。8月時，朝西的露台可能要到晚上7點才適合使用。 | 我們會查核朝向及周邊環境，並告訴您露台在冬季和夏季實際適合使用的時段。 |
| 噪音 | 道路、餐廳露台、遊客車流或施工工程，不一定會在某個時段的一次視察物業中顯現。 | 我們熟悉該區，會向人查詢，並了解視察物業時段以外，物業周邊實際發生的情況。 |
| 氣味 | 在某些微型地段，污水處理廠、農業活動或季節性焚燒所產生的氣味，可能會視乎風向和季節而被察覺。單次到訪絕不會讓您知道這些情況。 | 這正是房地產平台無法提供的本地資訊。我們知道氣味會在哪些地方出現，並會為特定物業進行查核。 |
| 步行便利度 | 「步行十分鐘到海灘」可能意味着下坡時是愉快的步行，但帶着購物物品回程時，卻會大為不便。 | 我們會查看實際路線、斜坡，以及沿途真正有甚麼設施。 |
| 淡季生活 | 8月人潮滿載的住宅區，到了11月可能幾乎空無一人，服務減少，泳池亦會關閉。 | 我們知道沿岸哪些地區及哪些住宅發展項目全年都適合居住，因為我們在淡季也身處當地。 |
| 建築物及規則 | ||
| 社區規則 | 章程所決定的事項，比人們預期的更多：您可以如何使用物業，有時甚至包括是否可以出租物業。 | 我們會閱讀適用於特定物業的規定，而不是依賴任何人對該物業的說法。 |
| 短期出租許可 | 這是我們認真看待的唯一風險。這從來不是自動獲得的：它取決於物業、市政當局、業主立案法團章程，以及現行的旅遊住宿規例。同一地點內兩個幾乎完全相同的物業，情況可能截然不同。 | 如果出租是您置業的原因之一，我們不會只接受代理的回答或物業廣告中的一句話。在您支付預留訂金前，我們會查核物業、章程、業主立案法團的決定及市政當局的規定，並確認預定用途是否確實可以登記。 |
| 計劃中的維修 | 業主立案法團可能已批准一項昂貴的維修工程，而住宅單位業主需要分擔費用。在某些情況下，欠付業主立案法團的款項可能會跟隨物業，而不是由賣方承擔。 | 我們會在預留物業前提出此事，律師亦會在法律查核期間，以書面確認相關情況及付款狀態。 |
| 附近施工 | 一項尚未存在的工程，可能會改變景觀、私隱或街道特色。問題不在於今天物業旁邊有甚麼。 | 我們會查核周邊地段上獲准或已規劃的項目，而不只是查看現有建築物。 |
| 車位及出入 | 車位是否屬於該住宅單位、實際位置在哪裏，以及如何到達物業，這些細節往往要在您成為業主後才真正確定。 | 我們會確認哪些部分包括在內、哪些部分是共用的，並在重要之處親身查看出入情況。 |
| 物業本身 | ||
| 項目狀況 | 對於尚未完工的項目，工程階段、完成日期及付款日程都會影響您實際承擔的事項。 | 我們會查核發展商、工程階段、該樓盤內實際仍未售出的住宅單位，以及付款時間表的安排方式。 |
| 技術狀況 | 對於二手物業，賣方只須為隱藏瑕疵負責。新建物業則設有保養保障，但只有在瑕疵被發現並記錄後，保障才會發揮作用。 | 我們會查看顯而易見的情況。如有需要進行正式驗樓，我們會另行安排驗樓師或建築師，因為那是不同的工作，應由專業人士負責。 |
置業流程中的位置
完整購買流程由首次通話至取得鎖匙，共有十五個步驟。驗證並不是其中一個步驟，而是會進行兩次：一次是在我們建立您的物業清單時，另一次是在您簽署之前。第3及第13步，共15步
- 視察物業前建立物業清單期間對於每一項我們向您推薦的物業，我們都會說明其優點、我們發現的不足，以及物業廣告沒有明確說明的事項。未能通過查核的物業，不會列入清單。New build我們會查核發展商、工程階段、實際可供選購的住宅單位，以及付款日程。Resale我們會向賣方一方查詢該物業實際的成交價，以及至今尚未售出的原因。
- 完成交易前在公證人前對於二手物業，我們會在簽署前再次查核物業，與您一同或代表您進行，以確認其狀況符合協議內容，並確認清單上列出的物品仍然存在。至於新建物業，流程則取決於發展商。New buildsnagging 有時會在所有權轉移前進行，有時則會在之後進行。如果您希望進行專業技術驗樓，我們會另行安排。Resale我們會確認物業狀況沒有改變，以及雙方協議的事項仍然維持不變。
查核實際帶來的改變
同一個物業廣告，兩種解讀| 物業廣告所述內容 | 我們確認的事項 | |
|---|---|---|
| 可供選擇情況 | 列為可供選購。 | 向代理或發展商確認，否則便在浪費您的視察名額前剔除。 |
| 價格 | 一個數字，通常寫作「由」。 | 實際成交價，以及該價格所對應的具體住宅單位。 |
| 這是多少個物業 | 一則廣告便算作一項物業。 | 不同代理以不同價格刊登同一住宅單位，以及賣方實際採用哪個價格。 |
| 景觀 | 一張相片。 | 景觀、露台的日照情況，以及隔鄰地皮獲准作何用途。 |
| 位置 | 城鎮名稱。 | 街道、住宅發展項目、步行環境、噪音，以及二月時是否有人居住。 |
| 出租 | 通常甚麼也沒有，或只有代理說一切沒問題。 | 在您預訂前查核法規、業主立案法團決議及市政府規定。 |
| 將來的費用 | 有時需繳交管理費。 | 是否已批准一項昂貴維修，而您將需要分擔費用。 |
| 結論 | 物業廣告希望您買下它。 | 有時協商，有時等待，有時完全不買。 |
決定放棄的因素並不在物業廣告中
我們最常建議買家停止考慮的原因，是出租問題。有人計劃以短期出租收入支付部分持有成本，但該物業在法律上不能如此出租。- 看來一切正常住宅單位符合預算，位置合理，而賣方表示適合出租。物業廣告沒有顯示任何問題。
- 我們查核的事項對於短期出租，物業廣告或代理的口頭確認都不足夠。決定因素是市政府、業主立案法團法規及大廈文件。我們亦會查核是否已批准一項非常規維修，而費用將由新業主承擔。
- 這帶來的改變如果律師確認預定用途不可行，或相關條件會實質改變整體經濟效益，我們建議不要繼續。重點不是找一個買入的理由，而是預先確認您買下的是否正是您以為的物業。
最昂貴的問題，是買下物業後才發現的問題。
您要付出多少？
- 買家0 €查核物業廣告完全免費，無論您最終是否買入，也無論該物業是否由您自行找到。
- 發展商或賣家
- 新建物業
- 2,5 to 6 %
- 二手物業
- 1,5 to 4 %
- Arevont我們的費用來自該佣金的一部分，而且只有在成交後才收取。正因如此，我們才可以坦白建議您不要買入。
即使您直接購買，物業價格也相同。如屬新建物業，您可隨時索取發展商的價目表，自行核對。
我們無法查核的事項
我們會查核可以查核的事項，告知您查到的結果，以及其對購買的影響。如果某項根本因素不合理，即使您已決定買入，我們仍會建議停止。但在預訂前，我們無法核實所有事項，也不會聲稱可以做到。業權、押記、債務、大廈是否合法，以及文件本身，都是律師的工作，這正是其後需要進行法律查核的原因。在完成法律查核前，我們不會建議您簽署任何文件。真正的技術檢驗同樣是另一項獨立工作。銀行估價師並非負責找出瑕疵，亦不能取代技術檢驗。
有關審閱物業要約的常見問題
- 查核需時多久？
- 通常即日完成，只要賣方作出回應即可。拖延查核的幾乎從來不是我們，而是不回覆的代理或發展商。遇到這種情況，我們會告知您該物業仍可供選購，而不是對您保持沉默。任何需要市政府或業主立案法團文件的事項都需時較長，我們會即時告訴您。
- 我可以提交一項不在您網站上的物業嗎？
- 可以，而我們查核的大部分物業正是這類。物業不必列入我們的目錄，我們也能代表您處理。
- 您實際會收到甚麼？
- 我們查到的結果、其對購買的影響，以及清楚判斷是否值得進行視察物業，包括答案是否定的情況。
- 您會親自查核法律方面的事宜嗎？
- 不會，而這是有意安排的。業權、負擔、債務及建築物的合法性，均由一名獨立於我們及賣方的獨立律師查核。我們負責協調，而且不會收取轉介費。
- 您可以確認我將能夠把它出租嗎？
- 在您預訂之前，我們可以查核物業、章程、業主協會的決議及市政府資料，並確認擬議用途能否登記。我們不會把代理的回答視為確認。
- 如果我已經預訂了某項物業，怎麼辦？
- 請照樣傳給我們。最終能否採取任何措施，取決於預訂條款，但了解您目前持有的是甚麼，總比到了公證人面前才發現好。
