購買物業時匯款至西班牙
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在西班牙購買物業涉及四至八次獨立匯款，分布於三個月至三年期間。匯率成本遠高於費用。以一個400.000 €的物業計算，百分之一的差價便是4.000 €，高於整項購買交易中所有匯款費用的總和。
付款項目、時間及收款人
每份以英文撰寫的指南，都會將此視為支付樓價的一次轉賬。但事實並非如此，而這項差異正是本頁的全部重點。以下按實際發生的次序，列出每筆付款及其收款人。這正是人們在時間緊迫時最容易弄錯的部分。contrato de arras是二手物業使用的私人訂金合約。買賣雙方在公證人面前簽署，並訂明任何一方取消交易時須支付的罰款。這筆付款最值得防範匯率風險，因為在完成交易前，它通常是單筆金額最大的一項。這些比例屬一般情況，並非固定不變，實際比例以您的合約為準。購買新建物業時，即使價格不能協商，發展商的付款時間表通常仍可協議調整。
付款次序
- 決定後數天預留按預留合約支付予賣方代理、發展商或律師。切勿支付至私人賬戶。
- 預留後數週訂金，即arras通常為樓價的10 %，有時高達20 %。一般支付至您的律師客戶賬戶。
- 1至3年以上，僅限新建物業分期付款按建築進度支付至發展商的受保障建築賬戶，而非其一般賬戶。
- 公證人預約前樓價餘款已到賬資金，支付至律師客戶賬戶或以銀行本票支付。此期限不可延誤。
- 完成交易時及之後稅項及費用新建物業約13 %，二手物業約9 %，經您的律師支付。
- 交付鎖匙後家具及首期賬單供應商、業主共同體、公用事業機構及市政廳。
預留款項應支付給誰？支付給預留合約所列明的一方。請在轉賬前，而非轉賬後，閱讀合約。通常是代理、發展商或您的律師事務所。如合約列明的賬戶屬私人個人，請立即停止並查問原因。購買物業沒有任何正當理由要求如此安排。
匯率、手續費，以及您應留意哪一項
轉賬手續費清楚可見、有列明，而且金額很小。匯率差價卻無形、沒有列明，而且金額很大。這項差異正是買家專注於錯誤數字的原因。請以您自己的金額計算一次。購買價為 400.000 € 時，百分之一就是 4.000 €。轉賬費用只有幾歐元。對於轉賬而言，沒有任何其他決定比選擇正確的匯率更重要。
| 銀行零售匯差差價3至4 %，按已發佈指南 | 12.000至16.000 € |
|---|---|
| 專業服務商的匯率差價差價更低，大額交易可議價 | 較低，索取兩個報價 |
| 差額錯誤選擇的代價 | 數千歐元 |
買家關注的事項真正決定成本的因素
- 轉賬費用
- 在歐元支付區內，費用為兩至三歐元，有時更是完全免費。相對於物業購買而言，這只是四捨五入的誤差，卻是大多數銀行宣傳的數字，正因為它們在其他地方賺取利潤。
- 免佣金轉賬
- 免佣金並不代表免費。成本差額存在於您獲報的匯率與銀行本身交易所用匯率之間。我們的研究顯示，傳統銀行的匯率差價可高達 3 至 4 %，單是訂金部分便可能相當於數千歐元。
- 等待匯率改善
- 這不是計劃，因為您有合約期限，而市場沒有。持有捷克克朗來應付您已簽署的歐元債務，就是一場押注，不論這是否是您的本意。問題不在於匯率是否會變動，而在於如果匯率朝不利方向變動，您的購買計劃會受到甚麼影響。
- 兌換購買價格
- 您以歐元欠下的只是其中一部分。稅費部分在新建物業約為 13 %，在二手物業約為 9 %，同樣是歐元成本。家具和首年的營運費用也是如此。買家先兌換物業價格，然後按當週匯率兌換其餘款項。
- 遠期合約是投機
- 事實恰恰相反。遠期合約會為未來某個日期鎖定匯率，通常最長可提前十二個月，訂金約為 10 %。它能把未知成本變成已知成本。對於分兩年分期付款的新建物業，鎖定匯率是穩妥的選擇，讓匯率浮動則是在押注。
有關遠期合約的一項提醒，因為英文資料往往沒有提及。固定匯率是一項義務，而不是選擇。如果您的購買交易未能完成，您仍然欠下合約所定的款項。請將金額和日期與您在合約上承諾的付款相配，並讓不確定的款項繼續按浮動匯率處理。
專業服務商會否在任何時候持有我的款項？簡單來說，會。這就是服務商與匯率同樣重要的原因。款項會離開您的銀行，在兌換期間由服務商持有，然後再轉給收款人。請確認該公司已在其所在國家獲授權，並將客戶資金存放於分隔賬戶。在進行大額轉賬前，先發出一筆小額轉賬，確保您已確認整個流程運作正常。
捷克一方：您的銀行會要求甚麼，以及可能扣留甚麼
幾乎所有關於這個主題的文章都描述收款一端。我們所見的延誤發生在付款一端，而這種延誤造成的損失，往往遠高於匯率差價。完成交易付款因合規審查而被扣留，並不是一項費用，而是錯過公證人預約。
- 在首次大額轉賬前通知銀行，不要等到轉賬時才通知遠超您平常模式的付款會受到審查。這種審查屬於例行程序；如果銀行早已知道您將進行購買，並已看過合約，審查會更快完成。
- 將資金來源資料整理成一個文件夾公司出售所得、股息、投資賬戶、物業出售所得、贈與、遺產。付款雙方都會要求提供這些資料，因此請現在便準備好，並備妥翻譯，不要等到截止期限前的一週才處理。
- 預計會被問兩次您的捷克銀行會提出要求，西班牙銀行或律師其後會再次提出要求。兩者都不會接受對方的文件，但同一個文件夾便能回應雙方的要求。
- 切勿安排轉賬在需要當天才到賬截數時間、週末、西班牙與捷克不同的公眾假期，以及銀行自行進行的審查，都會增加行程表上沒有顯示的天數。請從公證人日期倒推計算，並預留一週緩衝時間，即使您無意使用這段時間。
如果您攜帶現金而不是進行轉賬，便須遵守不同規定。進出歐盟的現金有申報門檻，而西班牙對大額現金或類似支付方式的流動，亦有自己的申報義務。對於物業購買而言，這是理論上的選項，而非實際可行的做法，因為公證人和銀行都要求付款具備可追溯記錄。
我的捷克銀行可以拒絕匯出款項嗎？銀行可以在查核資金來源期間拒絕或暫停付款，而且不必事先通知您。這並不是銀行故意刁難，而是銀行營運所依據的法律規定。應對方法在每種情況下都一樣：預先準備文件，告知銀行即將進行的交易，並在時間表中預留空間，以應對您希望沒有人提出的問題。
切勿這樣做
這部分購買交易中幾乎所有資金損失，都源於五項錯誤，而這些錯誤沒有一項與選錯服務商有關。
- 昂貴使用信用卡支付預約費按您未同意的匯率兌換，通常還會收取現金預支費，而且事後無法清楚追查資金流向。What to do instead透過轉帳付款至預留合約所列明的帳戶。
- 最嚴重向私人帳戶匯款不是代理的個人帳戶，不是董事的帳戶，也不是與交易無關國家的帳戶。這三種情況均沒有任何正當理由。What to do instead請停下來查問原因。這是整個過程中最明顯的警號。
- 昂貴只兌換價格稅項、公證人費用、登記費、律師費、家具費，以及首年的屋苑管理費，全部也是以歐元計算的支出。What to do instead請兌換總額，而不是標價，這樣您便不會以兩種不同匯率重複購買歐元。
- 昂貴在期限壓力下捕捉市場時機簽署後，優惠匯率是額外好處，不利匯率則是您無法拒絕的問題。What to do instead預先決定哪些付款是合約規定您必須支付的，並為這些付款鎖定匯率。
- 根本原因把整件事留到最後一週開立帳戶、證明資金來源、比較服務商，以及轉移大筆款項，每項都需要數天，而這些準備工作不會同時完成。What to do instead這是導致其他所有錯誤的根本錯誤。請提早開始。
銀行或貨幣專家
這個問題沒有唯一答案，取決於款項金額，以及您希望自行處理多少程序。| 銀行 | 貨幣兌換專家 | |
|---|---|---|
| 向您報出的匯率 | 銀行自己的零售匯率。我們資料包中的資料顯示，透過一般銀行進行轉帳時，差價最高可達 3 至 4 %。 | 匯差較小，而且大額交易可議價。節省之處在於匯率，而不是所宣傳的費用。 |
| 對方告知您的費用 | 通常是一項費用，另加一個需要您自行與市場匯率比較後計算的匯率。 | 通常是參照市場報價的匯率。請向兩者索取這兩個數字，並比較最終收到的歐元金額。 |
| 預先鎖定付款匯率 | 很少向私人客戶提供。 | 遠期合約，通常可提前最多十二個月訂立，訂金約為 10 %。對於新建物業，這是使用遠期合約的主要原因。 |
| 合規及資金來源 | 您現有的銀行已了解您的情況，這可能令大額轉帳更簡單，而不是更困難。 | 建立新的銀行關係，意味著在首次轉帳前必須完成完整的開戶程序。請提早開始，不要等到限期所在的一週才開始。 |
| 資金轉帳期間存放的位置 | 由銀行直接轉至銀行，兩端均有存款保障。 | 經由服務商的客戶帳戶轉帳。請核實其授權，以及客戶資金是否分隔存放，並先以小額轉帳測試資金路線。 |
| 銀行是較佳選擇的情況 | 小額款項、購買後的日常開支，以及任何一天額外的行政工作成本高於匯差的情況。 | 訂金、餘款及新建物業的分期付款。款項越大，匯率相對便利性的優勢越明顯。 |
我們不會接觸您的資金，也不會因這項建議收取報酬
我們不會處理資金轉移，不會兌換貨幣，也不會從任何兌換中抽取佣金。Arevont 沒有，也不會提供貨幣服務，因為一旦我們的收入取決於您獲得的匯率，您便無法再信任我們對匯率所作的任何其他說明。我們在這裏也不會點名任何服務提供者。如果您不想從零開始，我們可以介紹一位曾與我們合作的服務提供者給您，而您亦可以自由選用自己的銀行。請向兩者查詢：在同一個早上，按您實際需要的金額，最終真正到帳的歐元數額是多少，然後選擇較高的數字。我們確實可以提供的是時間表。告訴我們購買價格，以及您大約想在何時買入，我們便會為您列出整個流程：每筆款項應在何時到達哪裏，以及由誰收取。這正是會令買家蒙受金錢損失的部分，也是沒有人會主動提供給您的資料。
有關匯款至西班牙的常見問題
- 我應否等待更佳的匯率？
- 如果您已有合約期限，就不應等待。以已經承諾支付給他人的款項押注貨幣市場，等於拿自己的資金冒險。最壞的結果，是您無法完成付款。如果您希望保障自己免受匯率波動影響，而不是押注匯率走勢，就應先鎖定已承諾支付的金額，讓尚未確定的款項保持浮動。
- 新建物業是否值得簽訂遠期合約？
- 這是最適合採用遠期合約的情況，因為分期付款會分布在一至三年內，而總金額自您簽署當日起便以歐元固定。遠期合約可把未知的克朗成本變成已知成本。但要注意兩點。這是一項責任，而不是選擇，因此應只用於您在合約上有責任支付的款項。您亦應查明發展商的工程時間表延誤時會如何處理，因為您的日期與發展商的日期並非載於同一份文件。
- 除了購買價格外，我應兌換多少金額？
- 金額應足以支付稅項及費用部分：新建物業約為 13 %，二手物業約為 9 %，另加家具費用及首年的營運成本。物業自首個月起便會產生屋苑管理費、公用事業費、地方物業稅及保險費，而這些費用均不包括在您議定的價格內。
- 如果款項未能及時到達公證人手上，會怎樣？
- 會面需要改期，而在場每個人都必須再次安排時間，包括賣方、公證人，有時還有銀行。在最壞的情況下，訂有嚴格期限的合約可能令您構成違約。屆時討論的會是您的訂金，而不是匯率。這就是為甚麼餘款要由簽署日期倒推安排，並預留一星期緩衝時間，雖然沒有人打算實際使用這段時間。
- 我可以直接從捷克戶口付款，省略這一切嗎？
- 就購買過程中的大部分付款而言，可以，很多買家確實會這樣做。捷克的歐元付款到達西班牙戶口時，與本地付款無異。真正會造成金錢損失的是省略規劃。兌換仍會在某處進行，並按某人的匯率完成，而合規問題仍然需要回答。您真正選擇的是由誰在何時兌換，而不是是否兌換。
