您的資金實際流向，以及沿途保障資金的措施
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西班牙沒有公證人託管機制，也不需要這種機制。購買新建物業時，您的資金會存入受法律保障的發展商賬戶，並由以您名義發出的銀行擔保支持。購買二手物業時，您的資金會存入您自己的律師獨立客戶賬戶，並只會在公證人面前完成交易時才獲發放。有一筆款項不屬於上述兩套制度：預留款。
新建物業
- 預留為確保單位而支付的訂金這個步驟沒有任何擔保。
- 每期分段付款受保障的建築賬戶依法，這筆資金會撥作本項目之用，絕不會與發展商的一般資金混合。
- 同一時間以您名義發出的銀行擔保這項擔保只涵蓋該筆付款。
- 交樓發展商提取款項只可按照法律及合約訂明的規則。
二手物業
- 預留為確保單位而支付的訂金此步驟尚未具備客戶款項保障。
- 由支付訂金起律師客戶款項賬戶在專業監督下，與律師行自有資金分開保管。
- 在公證人處向賣方發放餘款在簽署契據的同一刻支付，絕不提前支付。
您等候期間，款項存放在哪裏？
款項會視乎您的購買方式，存放於兩個地方之一。在協定時間之前，發展商或賣方不能自由提取款項。購買新建物業時，您的款項會存入該特定項目的受保障建築賬戶。這是法律規定。以您名義簽發的銀行擔保會分別涵蓋每筆付款。只有按照法律及合約訂明的規則，款項才會發放給發展商。購買二手物業時，您的款項會存入您所委託律師的獨立客戶款項賬戶。該賬戶與律師行自有賬戶分開，並由專業機構監督。款項會在公證人處、簽署契據的一刻發放給賣方。兩套制度均屬西班牙制度。它們並不是買家通常在本國熟悉、經調整以適用於新國家的公證人託管制度。它們與外國買家一般預期的做法不同，而這項差異正是重點所在。
購買新建物業時，有甚麼措施防止發展商使用您的款項？
三項條件必須依次成立。只要其中一項尚未成立，保障便尚未存在。宣傳冊中的承諾並不能保障您的付款。兩項法律機制會按次序核查，以保障款項。
- 款項存入受保障的建築賬戶Who decides法律規定，而非由發展商自行決定What it grants用於此項目的款項會專款保留，不會與發展商的一般資金混用If no如款項流向其他地方，這就是出現問題的第一個迹象
- 每筆付款均獲個別擔保Who decides由銀行或保險公司提供，絕非由發展商本身提供What it grants該筆特定付款由到期應付的一刻起獲得保障If no一項實際上只是一般承諾的「擔保」，並不能提供任何保障
- 擔保證書列明您的姓名及您的單位Who decides在首筆付款付出前，由您的律師核查What it grants擔保保障的是您的款項，而非一筆一般資金池If no以發展商名義購買的集體保單並不等同於相同保障，法院亦不會視之為相同保障
如果我已經分期支付數筆款項後，發展商宣告破產，會怎樣？擔保正是為這種情況而設。如果發展商無法履行交付，擔保會退還您已支付的每一歐元，另加法定利息，因為每筆付款由到期應付的一刻起均獲個別保障。這亦是您的律師會在首筆付款付出前，核查適用於您單位的擔保確切措辭，而不是只因一般而言某處存在擔保便予以信任的原因。
購買二手物業時，有甚麼措施防止賣方在簽署契據前收到款項？
這裏同樣適用相同規則：必須符合三項條件，只要其中一項不成立，保障便不存在。持有客戶款項的西班牙律師，不能只依賴信任或聲譽。法律為此訂立了規則，並且獨立於您的買賣合約所訂明的任何內容。
- 款項存入您律師的獨立客戶款項賬戶Who decides西班牙律師公會條例規定，而非自行選擇What it grants款項與律師行自有資金分開，並受專業監督If no將款項與律師行的營運賬戶混合，是嚴重的專業違規行為，而非技術細節
- 您的律師獨立於賣方Who decides由您選擇律師，而不是賣方或代理人What it grants持有您款項的人只向您負責If no如果對方控制您的律師，整項保障便會被削弱
- 餘款只會在公證人面前發放Who decides由公證人在簽署時確認What it grants款項與鎖匙在同一房間同一刻交接If no任何要求在該刻前發放款項的要求，都會破壞這項保障
實際上，這表示您的款項會由您支付訂金起，一直存放在您的律師客戶帳戶內，並受監督，直至完成交易。餘款通常以cheque bancario支付。這是一張以已結算資金開出的銀行支票，讓款項與鎖匙在同一房間同一刻交接。
每條途徑可能出現甚麼問題？
兩種制度都不能消除所有風險，但會將風險縮減至少數您可以核查的具體事項。
- 真正毫無保障預留訂金正在支付，而任何擔保或客戶帳戶機制尚未適用這是整項購買中唯一沒有法律保障的付款，這裏的保障來自合約，而不是法律。What to do instead將訂金維持在較小金額，並取得清晰條款，說明法律審查發現問題時會如何處理。
- 付款前核實合約中提及銀行擔保，但沒有人向您出示證書向發展商一般性發出的擔保，而不是向您及您的特定付款發出的擔保，並不能按法律原意保障您。What to do instead在首筆分期付款前核實證書，不要在付款後才核實。
- 付款前核實持有客戶帳戶款項的律師由賣方或發展商推薦客戶帳戶保障只有在持有款項的律師向您負責時才有效，由對方控制的律師會削弱這項保障。What to do instead聘請您自行選擇的獨立律師，而不是由對方建議的律師。
首筆重大款項付出前應確認的事項
四件事，無論您的購買適用哪條途徑。| 索取 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 新建物業：您的指定單位的擔保文件 | 文件須列明您為受保障人士，涵蓋您的特定付款金額，並由銀行或保險公司而非發展商本身發出。 | 只說「我們所有買家均受保障」的一般承諾，卻沒有出示任何文件。 |
| 二手物業：您的律師是否獨立於賣方 | 持有您客戶帳戶款項的律師，是由您選擇，還是由交易另一方建議。 | 由賣方代理推薦並控制的律師，您並沒有另行自行聘請這名律師。 |
| 預留合約的退款條款 | 如果法律或技術審查在您繼續交易前發現實際問題，訂金會如何處理。 | 措辭含糊，或條款容許賣方因與買方改變主意無關的理由保留訂金。 |
| 書面確認每筆款項將匯入哪個帳戶 | 受保障的建築帳戶與發展商的一般營運帳戶並不相同，單憑付款備註並不能看出兩者的差異。 | 只有IBAN，卻沒有說明帳戶屬於誰或適用哪些規則。 |
您的款項可走的兩條路
兩條途徑的目標相同，但運作方式截然不同。一般而言，沒有哪一條更安全，適用哪條途徑取決於您購買的物業，而不是您的偏好。| 新建物業 | 二手物業 | |
|---|---|---|
| 款項存放之處 | 依法設立的受保障建築帳戶 | 律師獨立的客戶帳戶，受專業監管 |
| 每筆付款涵蓋甚麼 | 每筆付款均有獨立的銀行擔保，並在款項付出前完成核實。 | Abogacía 關於客戶款項的自身規則。違反規則會導致專業紀律處分。 |
| 何時向另一方付款 | 隨着工程進展，發展商會按照法律及合約訂明的規則收取款項。 | 賣方會在公證人面前簽署文件時收款，而非提前收取。 |
| 出現問題時會怎樣 | 每一歐羅均會連同法定利息退回。 | 在契據簽署前，款項不會被放行。因此沒有任何款項需要退回。 |
| 唯一沒有保障的時刻 | 在任何擔保存在之前支付的訂金。 | 在客戶帳戶保障開始前支付的訂金。 |
這描述的是制度，而非您具體的交易
我們特意將兩個主題分別放在專頁中。銀行擔保專頁會完整介紹擔保本身，包括其必須涵蓋的範圍及核查方法。律師客戶帳戶專頁對客戶帳戶規則的說明，比上述摘要更為詳細。在這兩種安排中，我們都不會在任何時候持有您的款項。款項只會在您的帳戶、法律規定的受保障制度及另一方之間轉移。您的律師會在每一步進行前核查相關安排。
保障款項最常見的問題
- Arevont 是否曾在任何階段持有我的款項？
- 不會。我們不是上述任何一個帳戶的其中一方。受保障的建築帳戶屬於發展項目，客戶帳戶則屬於您的律師。兩者均由獨立於我們的機構監督。我們的職責是在您的款項轉移前，核查帳戶及擔保是否符合法律要求。
- 銀行擔保只保障發展商破產的情況，還是也保障單純延誤的情況？
- 銀行擔保兩者均涵蓋。如果工程超過您合約列明的完成交易日期，保障您免受發展商破產影響的同一項擔保，也讓您取回已支付的款項及法定利息。您無須無限期等候。此處重要的是您本人合約上列明的日期，而非宣傳材料所引用的日期。
- 如果我透過授權書付款，保障是否仍以相同方式有效？
- 是。受保障帳戶、銀行擔保及客戶帳戶規則均適用於該項交易及契據上列明的買方。保障並不取決於您親身簽署還是透過授權書簽署。授權書只會改變實際簽署文件的人，並不會改變您的款項經由哪個帳戶轉移。
