西班牙物業保險涵蓋甚麼
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西班牙家居保單有三個保障層面：樓宇、家居財物及第三者責任。法律並不強制您購買保單，但所有按揭貸款機構都會要求購買。這三個保障層面都不是令度假住宅業主承擔費用的原因。真正的成本來自無人居住條款，而所有售予海外業主的保單都有這項條款。
家居保單，特別條款保單樣本明細
- 保額，樓宇
- 100.000 €
- 入住狀況
- 非慣常居所
- 空置條款
- XX 天
- 責任保障
- XXX XXX €
- 保額，樓宇. 這是重建成本，而不是購買價格。此處顯示的金額低於 200.000 € 的重建價值，而該數值正是觸發比例規則的門檻。
- 入住狀況. 一年中部分時間使用的第二居所。這屬於另一類別，所適用的保費亦不同於空置住宅。
- 空置條款. 住宅單位必須連續空置多少天，部分保障才會有所變更。這項規定載於您自己的合約，而非西班牙法律。
- 責任保障. 這通常是保單中最便宜的一項，亦是用來賠償西班牙住宅大廈最常見索償的一項保障。
西班牙家居保險保障甚麼？
您要求購買「seguro de hogar」，所得的是一套綜合保障。將其理解為不同保障層面會較容易。當中兩個層面的保額由您選擇，而索償通常取決於第三個層面。請先閱讀以下各個保障層面，並在查看價格前與自身情況比較。一份保費低 120 € 但削減責任保障的保單，實際上並不較便宜。
- 建築物該建築物
- 賠償項目
- 建築物的結構及所有固定於其上的物件，包括牆壁、地板、門窗、整體廚房、浴室及嵌入式衣櫃。
- 外國買家常見的誤解
- 許多人按照購入價格投保，但保險公司需要的是重建成本，而非購入價格。建築物下的土地不計入重建成本。對住宅單位而言，這兩個數字可能相差甚遠。
- 目錄室內財物
- 賠償項目
- 搬離時您會帶走的一切物品，包括家具、電器、電視、衣物、廚房設備，以及通常還有戶外家具和單車。
- 外國買家常見的誤解
- 一個配備家具的度假住宅單位通常存放的物品比人們預期的更多。如果您將這項保額設定得過低，以下進一步解釋的比例規則會令您提出的每宗室內財物索償都相應減少。
- 責任保障責任保障
- 賠償項目
- 您的物業對他人造成的損害。在這個沿岸地區，通常是水浸損壞，例如水管爆裂或密封失效，導致水流至樓下住宅單位。
- 外國買家常見的誤解
- 這通常是報價中最便宜的保障層面，亦是用來賠償西班牙住宅大廈最常見索償的一項保障。為節省金錢而削減這項保障，是整份保單中最差的選擇。
除上述三個保障層面外，還有兩種保障，兩者均不能取代上述保障。第一，名為 Consorcio de Compensación de Seguros 的國家基金會代替您自己的保險公司，賠償水災、地震及其他極端事件。只有在您自己的保單有效且保費已繳付的情況下，這項保障才會生效，本頁下方會作完整解釋。第二，Seguro Decenal 是開發商為新建築物購買的強制性十年保險，用以保障結構缺陷。它保障建築物免受建造商的錯誤影響，但不保障水管爆裂、盜竊或鄰居天花板受損，因此不能以此為理由省略您自己的保單。
我是否需要登記 Consorcio？不需要。每份西班牙家居保單內均包含一項小額收費，用以支付這項保障。您無須另行登記，亦不能選擇退出。不過，您仍可能無法受惠於這項保障：只有在您自己的保單有效且保費已繳付的情況下，才會獲得賠償；而在購買保單後首七天內發生的損失亦不受保障。
您是否需要家居保險，費用是多少？
西班牙法律並不要求全數擁有住宅的業主購買保險。實際上，幾乎所有業主仍會購買。按揭貸款機構必定會將購買保險列為貸款條件。設有按揭的物業由簽署契據當日起便受保。這項要求源自貸款合約，而非法律。公寓每年預計約需300至800 €。別墅沒有公布的參考數字。設有泳池、花園及獨立機房的別墅需要獨立報價。為兩者提供同一個數字只是猜測，而非事實。
業主組織的保單是否保障您的住宅單位？
comunidad 業主組織負責管理發展項目的共用部分及制定每月費用，其作用接近捷克的 SVJ，但兩者並不相同。沿岸地區幾乎每個業主組織都有自己的保單，而保費已包括在您的每月費用內。不過，該保單保障的是建築物的共用部分，因此它所回答的是另一個問題，而不是您正在提出的問題。
公用您的住宅單位
- 屋頂、外牆、樓梯間、升降機、泳池、花園
- 由費用支付的業主組織保單會保障這些部分，包括建築物的共用部分，以及業主組織對其他人士所負的責任。
- 共用管道及電纜
- 在管道不再屬於共用部分並成為您的管道之前，仍屬共用部分。
- 您的大門保障界線
- 無論水源來自何處，這就是業主組織保單終止而您的保單開始生效之處。住宅單位內的損壞由您自己的保單保障，即使水源來自屋頂亦然。
- 住宅單位內
- 您的樓宇及財物保險適用於此處。如損害波及鄰居，您的責任保障亦適用。
有兩件事會令這條界線變成陷阱。首先，大廈公共保單設有自負額，稱為 franquicia。大多數沿海地區的小型漏水事故，損失都低於這個自負額。如索償低於自負額，保單便完全不會賠償。這並非保險公司故意刁難，而是自負額的運作方式，之後大廈業主便要決定是否自行支付維修費。因此，請在預留物業前索取大廈公共保單的承保明細及過去三年的會議紀錄，而不是預留後才索取。查核受保金額、自負額、任何水損保障除外條款，以及是否曾提出索償並遭拒絕：會議紀錄往往比相片更能反映樓宇的實際情況。沿海住宅大廈最常見的索償，是水從兩個住宅單位之間滲漏。這類事故應透過您的責任保障及鄰居的財物保障處理，而不是透過大廈公共保單。因此，責任保障值得保留，而您亦應仔細閱讀大廈公共保單，不要只依賴該保單。
我住宅單位內的喉管損壞了樓下住宅單位。哪一份保單會賠償？由您的保單透過責任保障，賠償鄰居住宅單位的損害。您自己的維修則由您的樓宇及財物保險承保。只有當水源來自樓宇的共用部分時，大廈公共保單才適用；即使如此，每個住宅單位內的損害仍由各業主自己的保單處理。這正是責任保障的用途，也是為何市場上最便宜的報價通常不是正確選擇。
哪項條款決定度假屋的索償？
物業空置的時間長短。每年只使用數星期的物業，與全年有人居住的住宅所面對的風險不同，而西班牙保單會因應這項差異釐定保費及條款。外國業主應先閱讀合約的這一部分，但幾乎沒有人會閱讀。
有人居住
- 盜竊保障
- 全面
- 火災、水損、責任
- 全面
- 保單對您的要求
- 一般條件
超過條款期限後空置
- 盜竊保障
- 通常暫停或受限
- 火災、水損、責任
- 通常繼續有效
- 保單對您的要求
- 嚴格執行保安條件
業主所假定的情況保單通常如何訂明
- 住宅單位全年均受保，因此全年均受保
- 家居保單通常會訂明，物業連續空置指定天數後便會被界定為「無人居住」。這個天數通常介乎30至90天之間，視乎保險公司而定。超過該期限後，部分保障會有所改變。這個天數由您自己的合約訂明，而不是由西班牙法律訂明，因此要知道您自己的天數，唯一方法就是在保單中找出相關規定。
- 無論何時發生，盜竊就是盜竊
- 在空置物業上，盜竊保障通常是最先改變的項目。有些保單在超過空置期限後會完全暫停盜竊保障，其他保單則會保留保障，但增加保安條件。火災、水損及責任保障通常會照常繼續。請要求您的保險公司清楚說明，您自己的保單適用以上哪一種情況。
- 沒有人問過我多久來一次
- 有人問過，在投保申請表上便有。西班牙保險法要求您在保單生效前提供準確資料。當保險公司想減少賠償時，不準確的答案是它首先會查核的事項。請以書面清楚說明，該物業是每年使用數星期的度假屋，並保留回覆副本。
- 度假屋和空置住宅是同一回事
- 在西班牙保單中，這是兩個不同類別，保費亦不同。度假屋在一年中的部分時間使用。vivienda deshabitada 則完全不使用。大多數被拒絕的度假屋索償，都是因為業主被售予較便宜的類別，之後卻提出應歸入另一類別的索償。
- 我安裝了警報器，因此已有保障
- 只有在警報器符合保單要求時才可以。保安條件，例如指定標準的門鎖、地面層窗戶的鐵枝，或連接監控中心的警報器，都是明確列出的要求，而不是建議。如您未符合某項條件，保險公司可以減少賠償，即使損失與該項條件毫無關係。
- 有人偶爾來看看，這應該算數吧
- 只有在保險公司以書面同意的情況下才算數。有些保險公司接受定期探訪以代替有人居住，有些則不接受，而您與清潔工之間透過電郵作出的安排並不屬於保單內容。如定期檢查會影響保費，請確保合約本身已列明相關安排。
簡單來說：找出空置條款，記下天數，記下屆時會有甚麼改變，並根據物業實際具備的設施核對保安條件。開始時閱讀一次，約需十五分鐘。
空置多少天才算無人居住？以您自己的保單所訂明者為準。通常是連續30至90天之間。並沒有一個可供查閱的全國統一天數。兩份保費相同的保單，可以分別訂明30天及90天；對於每年只到訪兩次的業主而言，這項差異會決定合約的整體價值。
如果物業的投保額過低，會有甚麼後果？
西班牙保險法容許保險公司按照受保金額低於物業實際價值的比例，減少索償賠償額。這不是懲罰，而且您提出索償時亦不能就此協商。這是損失發生後套用的簡單算術。
- 建築物：重建成本，而非購買價格保險公司需要知道將該物業從零開始重建的成本，不包括土地及地點因素。在沿海地區，這通常意味着購買價格遠高於重建成本，而保單上應列出的正是重建金額。請要求保險公司或測量師以書面提供這個金額，不要接受經紀隨意輸入的數字。
- 財物：按清單逐房檢查逐個房間檢查，並使用重置價值，而不是您最初支付的金額。請包括家具、電器、電子產品、廚房設備、床上用品、露台家具、工具及自行車。一個設備齊全的出租住宅單位，其總值通常約為大多數業主估計的兩倍。
- 貴重物品：另行申報，否則設有上限珠寶、手錶、藝術品及收藏品的保障每件均設有上限，除非您逐件另行申報。請為這些物品拍照、保留收據，並將兩者存放在住宅單位以外的地方。
| 重建價值由保險公司或測量師列明 | 200.000 € |
|---|---|
| 保單承保金額已申報金額 | 100.000 € |
| 承保比例200.000 € 中的 100.000 € | 50 % |
| 規則適用前的索賠 | 20.000 € |
| 按比例規則支付的索賠20.000 € × 50 % | 10.000 € |
如果我為住宅單位投保的金額低於重建成本，會怎樣？每宗索賠都會按相同比例扣減，而不只是大額索賠。如果一幢價值 200.000 € 的建築物只投保 100.000 €，一宗 6.000 € 的索賠只會獲支付約 3.000 €。部分保險公司會在指定誤差幅度內豁免這項規則，但要適用這項豁免，必須將其書面列入您的保單。請指明要求這項豁免。
洪水、地震或其他非常事件發生後，由誰支付？
由公共機構支付，而不是您的保險公司。西班牙保單會排除一份明確列出的極端事件清單。公共基金 Consorcio de Compensación de Seguros 會代為賠付，而不是讓業主完全沒有保障；該基金的資金來自保費內已包含的一項小額費用。您可以直接向這個基金提出索賠，不需要先要求您的保險公司拒絕索賠；但您必須證明保單當時有效，因此請將保單明細及最後一張付款收據存放在您身處其他國家時也能取得的地方。
- 這是否屬於明確界定的非常事件？Who decidesConsorcio 自身的規例What it grants款項撥入基金If no這會由您自己的保險公司按一般索賠處理。爆裂水管或暴風雨掀起幾塊屋瓦等日常風險，永遠不會交由 Consorcio 處理。
- 您的保單是否有效並已繳費？Who decides您自己的保單明細及收據What it grants可向 Consorcio 提出索賠If no無論事件是甚麼，都不能提出索賠。這是大多數業主忽略的重點。
- 是否已過寬限期？Who decides保單生效日起7天What it grants受保，但財產損毀須自行支付 7 % 免賠額If no完全不受保，即使事件本身符合保障條件也一樣。天氣警告出現後才購買保障並不可行。
這一切並不代表受洪水威脅的地址是值得購買的理想物業。這只代表金錢問題有一個清晰且已公開的答案，因此在您提出報價前，可以先用地圖獨立解答地點問題。
資料來源
水災後應向誰索償，是保險公司還是國家基金？國家基金 Consorcio。您可以直接聯絡該基金。保險公司的角色只是在於簽發一份當時有效且已繳費的保單。請迅速報告損失，在清理任何物件前先拍攝所有受損情況，並保留維修發票。請記住兩項限制：保單開始後七日的寬限期，以及由您自行承擔的損失 7 %。
簽署報價前應檢查甚麼
請將這份清單交給為您提供報價的人，要求對方以書面逐項回答。任何優質的保險經紀都會在一封電郵內提供所有答案。如果保險經紀不願意這樣做，這本身也說明了一些問題。| 查核事項 | 為何重要 | 理想答案應有的內容 |
|---|---|---|
| 數字 | ||
| 樓宇投保額，以及其計算方式 | 這決定比例分攤規則是否會對您產生影響。 | 保單中清楚列明的重建成本金額。不是您支付的價格，也不是有人隨手填上的整數。 |
| 家居財物投保額 | 同一規則也適用於家居財物，而這通常正是問題所在。 | 根據逐房間列出的清單計算出的金額，並另行申報貴重物品。 |
| 責任限額 | 水浸流至樓下單位，是這個沿海地區最常見的索償原因。 | 應是數十萬的限額，而不是數萬。這是保單上最便宜的保障。 |
| 決定索償的條款 | ||
| 閒置條款所規定的日數 | 度假屋每年都會超過這個限額，原因在於其使用方式。 | 您親自查閱過的一個數字，以及一份清楚列明超過該數字後哪些保障會改變的書面清單。 |
| 保安條件 | 如果您不符合某項條件，即使損失與該條件無關，您的索償也可能被削減。 | 在保單生效前，根據物業目前的狀況核對門鎖、鐵閘及警報系統要求。 |
| 有否申報出租該物業 | 住客會同時改變風險及您的責任。 | 如果您出租物業，無論只是八月的兩個星期，保單都應列明出租用途。不作申報便會令索償失效。 |
| 每項保障的自負額 | 如果自負額高於一般索償金額，這項保障在實際上便毫無用處。 | 每項保障各有一個金額，並列出有自負額及沒有自負額的選項價格。 |
| 詳細了解水浸損害 | 這是最可能出現的索償項目，而保險公司往往對這項保障限制最多。 | 保障尋找及接觸漏水位置的費用，而不只是修理漏水造成的損壞。 |
| 實務部分 | ||
| 理賠專線及其語言 | 事情發生時，您將身處另一個國家。 | 一個會以您所懂的語言接聽的電話號碼，以及在保險經紀提供此服務的情況下，一名指定聯絡人。 |
| 保單文件本身 | 您必須遵守自己能夠閱讀及理解的條件。 | 在您付款前發出的完整條文；如果保單只有西班牙文版本，免責條款及條件亦應翻譯。 |
| 生效日期 | 完成交易與您下次到訪之間的空檔，往往正是沒有人承保的空檔。 | 保障由公證人日期開始，並須在該日期前安排，包括您以授權委託方式簽署的情況。 |
銀行的保單，或您自己的保單
申請西班牙按揭時，您會被要求為物業投保。您無須購買貸款機構自己的保單。在公證人面前簽署任何文件前，請先閱讀以下差異。| 銀行保險保單 | 公開市場保險保單 | |
|---|---|---|
| 法律規定 | 貸款機構可能要求您為按揭物業投保損毀保障。這部分屬正常且合法的要求。 | 貸款機構不能強迫您使用其指定的保險公司。它必須接受其他公司提供的同等保障。 |
| 價格 | 與按揭綑綁提供，通常以利率折扣作交換，而且很少會與其他選項比較。 | 另行報價，讓您看清保障的實際成本，以及利率折扣真正值多少。 |
| 保障範圍 | 為保障貸款而訂立。建築物是優先保障項目，其他一切保障均受到限制。 | 按您使用物業的方式訂立，包括季節性入住、出租、財物、第三者責任，以及您選擇的任何額外保障。 |
| 對您最重要的條款 | 標準產品。無人居住條款以標準產品所訂明的內容為準。 | 這部分可以協商。專業人士可以在此提供協助，而這也是保單中您應該審慎考慮並積極要求的唯一部分。 |
| 提出索償時 | 通常以西班牙語接聽的客戶服務中心，不會在意您身處 2.300 公里以外。 | 向您銷售保單的人。如果您選擇得當，這會是一位真正接聽電話的人。 |
兩個住宅單位之間的漏水如何發生，逐步解說
這不是客戶故事，也不是以客戶故事的形式呈現。這是漏水在這片海岸通常經歷的典型過程，逐步說明每一步適用哪份保單，以及居住在另一個國家的業主在哪個環節失去對情況的控制。- 樓下鄰居看見污漬，而您不在西班牙必須有人進入您的住宅單位找出漏水位置。如果附近沒有人保管鎖匙，漏水可能持續數日。每多一天，便意味着兩個住宅單位而非一個受到更多損毀。索償的最終金額在這一刻已經決定，甚至早於任何保險公司介入之前。
- 找出漏水位置本身就是一項工作牆內或地板下的漏水必須先找出位置，而找尋位置通常意味着要掀起地磚。請問清楚您的保單是否支付這項查找工作及其後的修理費用，而不只是賠償漏水造成的損毀。各份保單在這一點上的差異，比其他任何方面都更大。
- 兩份保單、兩宗索償、一場爭議您的建築物及室內財物保障會支付您自己的住宅單位所受的損毀。您的第三者責任保障則支付鄰居住宅單位所受的損毀。如果水源來自共用喉管，業主立案法團的保險公司也會介入，而法團保單的自負額將決定它是否需要支付任何款項。
- 保險公司會要求的文件在清理任何物品前拍攝的照片、顯示水源位置的水喉匠報告、發票，以及鄰居自己的索償文件。居住在遠方而無法提供首兩項資料的業主，往往是索償金額被削減的原因。
- 決定結果的因素早在數月前已經確定是否已申報出租物業、無人居住條款是否適用、投保金額是否合理，以及是否有人在當地保管鎖匙。這四項因素都在您購買保單時決定，而水已經流出後，沒有一項可以再補救。
重點不是這片海岸的喉管會漏水。重點是決定索償結果的四項因素，都在您購買保單當天確定，而其中沒有一項是您支付的價格。
只有專業人士才能告訴您的事
我們不自行安排保險。我們會為您聯絡一位專業人士，由他與您一起選擇保障，而這就是我們在此唯一的角色。本頁任何內容都不是報價，也不是針對任何特定保單的建議。我們列出住宅單位每年 300 至 800 € 的保費，因為這是我們所見的範圍。我們沒有列出別墅的金額，因為我們沒有相關數據。配備泳池、花園及獨立機房的別墅需要獨立報價，任何人若為兩者提供同一個數字，都只是在猜測。我們無法告訴您，在這片海岸受洪水威脅的地址，保障是否會被拒絕，或保費是否會較高。我們沒有自行查核這一點，與其重複保險經紀博客所說的內容，我們寧願坦白說明。如果這對您正在考慮的物業很重要，請在預留物業前直接向保險公司查詢，我們也會協助您提出問題。保單、除外責任及背後的規則可能會隨時間改變。本文內容是我們的資料來源在其旁所示日期當天所述的內容。任何重要事項，請向保險公司以書面確認，並保留回覆。
有關物業保險的常見問題
- 保障何時必須開始？
- 在簽署契據當日開始。風險在公證人面前轉移給您，而不是在您下次到訪時才轉移。完成交易與您首次入住之間的數星期，正是無人看管空置物業的時候。請在完成交易前安排保障，讓保障於當日開始。如果您透過授權書簽署，並且從未前往西班牙，請要求您的律師確保保單由同一日期起生效。請清楚說明這一點，不要假設事情會自動安排妥當。
- 捷克保單可以保障西班牙物業嗎？
- 不要假設可以。捷克家居保單是為捷克境內的建築物而訂立。西班牙用於支付水災及地震損失的國家基金，由在西班牙簽發的保單收取費用資助。在其他地方購買的保單可能根本不包括這一層保障。如果您仍想嘗試，請以書面向保險公司查詢，確認是否保障西班牙的住宅、遇到極端事故時如何處理，以及索償會以哪種語言辦理。
- 我有多少時間申報索償？
- 西班牙保險法給予您由得悉損失一刻起計七天時間，除非您自己的保單容許更長時限。對於每年只到訪兩次的業主而言，這段短時間正是安排有人察覺問題並通知您的原因。即使您不確定是否受保障，也請以書面申報損失。
- 如果我在八月把住宅單位出租兩星期，是否必須通知保險公司？
- 是，而且通常費用很低。住客會同時增加索償機會及您的責任風險。不申報這一點，是保險公司減少賠償最容易採用的理由之一。申報通常比人們預期的費用低。隱瞞此事可能令您失去整宗索償的賠償。
- 保單會以哪種語言訂立？
- 通常是西班牙文。有些公司也會提供英文版本，而這片海岸亦有少數經紀使用其他語言。無論使用哪種語言，您都必須遵守保單條件。請確保免責條款及其他條件以您能夠充分閱讀和理解的語言列明。一份您無法閱讀的保單，很容易令您在無意中違反條款。
- 十年期新建住宅保障是否涵蓋潮濕問題？
- 只有當潮濕源於建築結構缺陷時才涵蓋，而這個類別比聽起來更狹窄。十月至六月關閉的住宅單位內，寒冷牆壁上的凝結水並非建築缺陷，而是簡單的物理現象，任何保險公司或發展商都不會將其視為建築缺陷。這是另一個課題，另有專頁介紹。