Costa del Sol洪水風險
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約8%的西班牙住宅位於已繪製地圖的洪水區內，因此大部分住宅並不在其中。查核某個特定地址是否屬於其中，完全免費。您可以在作出報價前，使用公開地圖於約十分鐘內完成查核。
河道上方山坡
- 河道T10
- 這裡大多數年份都有水。這就是旱溪或河床本身，在其中興建建築物屬例外情況，並受到嚴格限制。
- 泛濫平原T100
- 任何單一年份的機會率約為 1 %。這是西班牙規劃中採用的主要情境，也是大多數決策的依據。
- 外圍邊緣T500
- 低機率情況。地皮在 T100 情境下可能不受影響，但在此處仍被標示陰影，已接近地圖研究範圍的邊界。
- 山坡住宅發展項目位於泛濫平原上方
- 這並不是地圖所指的洪水風險。真正的問題是地表逕流：暴雨時，道路及上方梯田的水會流向哪裏？
Costa del Sol的水災風險有多大？
西班牙確實會發生水災，而且會造成人命傷亡。這個問題值得一個清晰的答案，不應引起恐慌，也不應敷衍了事。清晰的答案是，這裏的水災風險集中、有地圖記錄，而且可以核查。
- 集中而非普遍一項將西班牙地籍資料與官方洪水地圖進行比對的分析發現，約有 7,9 % 的物業位於存在某種洪水風險的地區。以 2024 年計，這大約涉及兩百萬間住宅。這是相當多的住宅，但相對全國而言仍只佔一小部分。當中有用的結論並不是「西班牙會發生洪水」，而是「請了解這個地址的情況」。
- 兩種不同的水患河流洪水在水道溢流時發生。海洋洪水則來自海洋，包括風暴潮及海浪衝擊低窪海岸。兩者分別繪製在不同地圖上，造成的影響也不同。在這段海岸，物業可能暴露於其中一種風險，而不受另一種影響。
- Rambla是本地風險所在Rambla或barranco是一種一年大部分時間都乾涸的水道。它看起來像小路、碎石帶，或建築物之間經過園景設計的空隙。暴雨期間，它會在幾分鐘內成為整個山坡的排水道，並帶走沿途拾取的一切。
- DANA並非普通風暴這個西班牙術語描述高空中一股孤立的冷空氣。它停留在溫暖的秋季海面上方，並在數小時內向小範圍地區降下大量雨水。這是地中海秋季的正常現象。近期事件的嚴重程度，已足以改變所有人，包括保險公司，談論這個問題的方式。
在您繼續閱讀前，先說明一項限制：本頁只討論水患。地皮是否可以合法興建、建築物允許距離海岸線多近，以及海岸法例如何影響較舊物業，都是各自涉及法律的問題，另有專頁說明。
如何核查某個地址是否位於水災區？
政府在免費查看器中發布全國水災地圖，毋須登記。介面為西班牙文，而且略顯老舊。以下步驟會逐步指導您操作。請在出發前，為物業清單上的每項物業完成這項核查。
- 開啟SNCZI查看器Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables是由環境部發布的官方水災區地圖。另有一個流動應用程式infoAGUA，提供相同資料。
- Where
- miteco.gob.es，搜尋「visor SNCZI」
- 找出物業，而非城鎮放大至街道。如果物業放盤資料沒有提供地址，請向賣方或代理索取地籍參考編號。該編號可識別確實的地皮。
- Watch out
- 猜測郵政編碼並不等於完成核查。請放大至地皮本身。
- 開啟水災圖層在內容面板中，逐一加入危害圖層、peligrosidad地圖及水災風險圖層。
- Watch out
- 如果您在手機上同時查看三個陰影疊加圖層，很容易錯誤地以為某項物業沒有問題。
- 分開閱讀三種情境高機率代表十年重現期，中等機率代表一百年，低機率或極端情況代表五百年。地皮在 T100 可能沒有陰影，但在 T500 會顯示陰影。
- Watch out
- 記下您的地皮屬於三者中的哪一類。這就是您要向律師及保險公司重複說明的句子。
- 查看優先流動區優先流動區是洪泛平原中水流快速而深的部分。這裏的建築限制最為嚴格。
- Where
- 在同一檢視器中有自己的圖層。
- Watch out
- 位於其中的地皮，與位於 T500 區外緣的地皮，情況截然不同。
- 由地皮前往住宅單位地圖是平面的，但建築物不是。地皮被標示後，請查明住宅單位位於哪一層、是否設有地庫或地下車庫，以及入口斜坡的位置。
- Watch out
- 位於被標示地皮上方的三樓住宅單位，面對的是車庫問題，而不是居所問題。準確了解這一點很重要，不應只作情緒化反應。
請記住兩項限制。地圖只涵蓋已完成研究的水道，因此小型城市溪流或排水暗渠可能完全不會顯示。此外，暴雨期間堵塞的雨水渠也不會在地圖上顯示。這是本海岸地面受水浸濕最常見的原因，但從法律意義上說，這並不屬於洪水。
地圖在我的地址沒有顯示任何資料。我是否安全？較為安全，但未經認證。地圖只涵蓋已研究的水道，因此小型有蓋溪流可能會遺漏。地圖也沒有說明排水渠能否應付突發暴雨。清晰的地圖所代表的是，政府本身的危險性模型並未將您的地皮列入洪泛平原。這是您可取得的最有力單一免費證據。
「洪水區」、「危險性」及「T100」到底是甚麼意思？
洪水區、危險性、風險及優先流動區描述的是不同事物。混淆這些概念，會令買家不是因 T500 區邊緣而過度恐慌，就是對河道過於放鬆。
- 洪水區洪水區
- 代表甚麼
- 在特定情景下，預計水流會到達的土地。這是有關地面的地圖事實，而不是對某一特定年份的預測。
- 對您的影響
- 首先需要確定的事項，也是您可要求律師在預留物業前以書面確認的事項。
- 危險性危險性
- 代表甚麼
- 水在該處的流動情況：水有多深、流速多快，以及出現的頻率。同一洪水區內的兩幅地皮，危險性可能截然不同。
- 對您的影響
- 這決定您面對的是受水浸的車庫，還是危險的建築物。重要的是水的深度及流速，而不是地圖上的標示。
- 風險風險
- 代表甚麼
- 危險性加上暴露於危險之下的對象：人、住宅及基礎設施。風險地圖旨在協助當局規劃，並不是用來為住宅單位定價。
- 對您的影響
- 這是有用的背景資料，但不是作出決定時應依據的圖層。不要將高風險地圖與高危險性地皮混為一談。
- 優先流動區優先流動區
- 代表甚麼
- 洪泛平原中承載快速而深水流的部分。對於可建造或改動的項目，這裏的法律限制最為嚴格。
- 對您的影響
- 四者中最嚴重的一類。這裏的物業可能面對擴建及重建限制，因此這是應向律師而不只是保險公司提出的問題。
請將重現期理解為每年的機會率，而非日曆時間。T100表示任何指定年份的機會率約為 1 %。這個機會率不會因為去年秋天下過雨而重置。兩個百年一遇的事件可以在連續兩年發生，而不代表地圖有誤。
百年一遇的洪水到底是甚麼意思？每年約有 1 % 的機會發生，且各年份彼此獨立。在擁有三十年期間，這累積起來大約是四分之一的機會，至少發生一次這類事件。這是簡單的算術，並非悲觀：0,99 的 30 次方約為 0,74，因此至少發生一次事件的機會約為 26 %。這亦表示這類事件可能在連續兩年發生，而地圖並沒有出錯。
在這片海岸，水流真正集中在哪裏？
Málaga省有一系列短而陡峭的河流，沿約161 km海岸線由山區流入大海。這種地形形成了當地的危害：不是緩慢的河流泛濫，而是大量雨水迅速抵達低地。以下內容講的是地理情況，而不是對任何城鎮或建築物作出的結論。請利用這些資料了解應查看哪個地圖圖層，然後讓地圖作出判斷。
- 河口及其平坦地面Guadalhorce 河位於 Málaga 市以西，Vélez 河位於 Torre del Mar 後方，是這段海岸兩個最大的河口。河口意味着地勢平坦低窪，並已繪製於地圖上。鄰近河口的部分平原會出現在洪水情境圖中。這也並非巧合，正是工業區及部分最便宜土地所在的地方。
- Axarquía 的溪谷Málaga 以東的地勢迅速升高，水流會經由短而陡峭的溪谷向下流。危險不在於廣闊的洪泛平原，而在於狹窄的河道可能在數分鐘內注滿，以及橫跨河道的通道。請了解您如何離開住宅發展項目，而不只是如何進入。
- 度假城鎮中的溪流Fuengirola、Marbella 及 Estepona 都有水道由山丘流向海灘：Fuengirola 河，以及 Marbella 和 Estepona 的一系列具名河流和溪流。許多水道在建成區內經過管道或渠道，因此您無法在物業列表照片中看見它們。鄰近水道的低窪地段有部分會出現在地圖上，有時只寬及一條街道。
- 山坡住宅發展項目是另一個問題在斜坡上，您問的不是水浸問題，而是地表徑流：上方道路的水會流向哪裏？擋土牆是否設有排水設施？您上方的露台是否曾經溢水？社區是否曾經需要為此支付費用？請查看擋土牆上的水漬和修補痕跡，以及牆腳的新批盪。
- 到處都是車庫和地庫在這段海岸，地下車庫是水流聚集的地方：沿斜坡流下，經升降機井流入，並從排水渠湧上來。這裏也是業主存放那些無法承受失去的物品的地方。即使住宅單位本身位於上面三層，也值得考慮地面層或地庫的儲物室。
這一切並不代表某個城鎮不適合購置物業，而是令您在登上飛機前花十分鐘查看地圖，也令您身處現場時值得為斜坡、排水渠和擋土牆拍照。
洪水區會帶來甚麼變化：保險、按揭，還是價格？
位於地圖標示的區域並不會令您無法購買物業。這會帶來四項實際影響，而每一項都有您可以查證的答案。
買家的假設實際情況是怎樣
- 如果發生水浸，保險會賠償
- 由政府基金承擔賠償，而不是由您自己的保險公司承擔。Consorcio de Compensación de Seguros承保包括水災在內的非常事件。只有在一份有效且保費已繳清的家居保單基礎上，該保障才會生效。保單生效後首七天內發生的損失不獲保障，而就財物損毀而言，您須自行承擔損失的7 %。住宅單位晾乾期間的租金收入損失完全不獲保障。
- 銀行會告訴我是否有問題
- 估值報告會在這裏列出相關問題，作為限制條件或警告。西班牙估值規則於2025年修訂，把包括水浸在內的氣候風險納入估值實務。目前沒有已公布的規則為洪水區訂定折扣。您可以要求取得完整估值報告，而不只是概要數字，並閱讀警告部分。
- 賣家必須披露
- 遠遠少於外國買家所預期的程度。西班牙物業買賣沒有標準洪水聲明，而法律查核不會自動包括洪水地圖查核，除非有人提出要求。請以書面詢問賣家物業是否曾經入水，並請律師確認洪水區位置。這兩個問題的查詢成本都很低，但除非您提出，否則兩者都不會獲得答案。
- 社區應該已經處理過
- 您可以從社區會議紀錄中得知，但幾乎沒有人為此查看紀錄。請留意當中是否提及車庫入水、抽水泵維修、排水工程、暴雨後的特別收費，或遭拒賠的保險索償。共用地方的損壞由社區保單承保，並須受其免賠額限制，因此小型而反覆出現的問題往往意味着業主直接支付了費用。
- 百年一遇的事件不會發生在我身上
- 每年約有1 %的機會，因此若持有物業三十年，至少發生一次此類事件的機會約為四分之一。這並不是避開海岸的理由，而是提醒您在十月不要把汽車停在斜坡底部，妥善為車庫內的物品投保，並了解水會流向何處。
- 出售時不會有影響
- 這對下一位買家的重要性，與對您的重要性完全相同，因為對方可以開啟同一張免費地圖。位於洪水區的物業並非無法出售，但買家每年都掌握更多資訊，而價格也會反映這一點。如果您支付的價格沒有反映一項陌生人可在十分鐘內查到的事實，那就是現在需要解決的問題。
按實際可行次序進行洪水查核
其中三項可在您的書桌前完成，五項要在有人身處物業時進行，另外三項則是向他人提出的問題。全部都不花錢。| 查核事項 | 為何重要 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 出發前在書桌前查核 | ||
| SNCZI 地圖上的地皮，三種情境全部查看 | 這是唯一的官方答案，而且免費。 | 在十年情境中有陰影標示，或位於優先流動區內。 |
| 與最近水道的距離及方向 | 經人工渠化的河流在照片中看不見，在地圖上卻一目了然。 | 地皮正上方的斜坡旱谷，而建築物坐落於其天然水流路徑之上。 |
| 單位是否設有地庫或地下車庫 | 在這個海岸地區，通常是車庫而不是住宅單位受水浸。 | 地下車庫的斜坡位於街道最低點，而斜坡頂部沒有排水渠。 |
| 在物業現場 | ||
| 牆身、車庫及儲物室的水浸痕跡 | 過往的水浸會留下水線，而重新髹上的油漆會留下不同的光澤。 | 車庫牆身底部有一條新髹的色帶，並且沿四周保持相同高度。 |
| 排水渠、集水井及渠道 | 一般大雨應由排水系統處理，而不是由河流處理。 | 集水井堵塞、斜坡頂部沒有排水渠，或落水管把水排到露台上。 |
| 地面層相對於街道的高度 | 二十厘米高的台階確實有助於阻擋水流入屋。 | 地面層住宅單位，或低於街道水平、門口位於最低處的露台。 |
| 斜坡上方及下方的擋土牆 | 在山坡地帶，真正的問題是地表徑流及牆體排水。 | 擋土牆底部修補過的裂縫、潮濕斑痕或重新勾縫痕跡。 |
| 通往物業的道路，以及道路如何跨越水道 | 對大多數業主而言，實際上真正的風險是道路被截斷。 | 只有一條進出通道，跨越旱谷的一處低位橋樑。 |
| 向業主立案法團及市政府查詢 | ||
| 過去三年的屋苑會議紀錄 | 早在有人談及水浸之前，水泵、維修工程及收費已會顯示相關問題。 | 反覆出現的車房積水問題，或一宗被拒賠的保險索償。 |
| 屋苑保單及其自負額 | 共用地方的損毀須透過這份保單處理，否則便完全不獲賠償。 | 共用地方沒有水浸保障，或自負額高於任何合理的索償金額。 |
| 市政廳規劃部門 | 市政府持有當地檔案及地方應急計劃。 | 對方只是聳聳肩。然後請您的律師以書面提出同一問題。 |
河流附近的低窪地帶，或山坡上的住宅發展項目
在這段海岸，水患問題有兩種不同形態。其形態取決於物業所在位置，而不是所在城鎮。| 水道旁低窪地帶 | 海岸上方斜坡 | |
|---|---|---|
| 風險 | 水流到來並滯留：河流或旱谷離開河道，向平坦地面擴散。 | 水流迅速通過：來自道路及斜坡的地表徑流，在牆壁及露台的作用下變得更強。 |
| 地圖上的位置 | 直接顯示於水浸情境圖中。這就是 SNCZI 地圖所展示的內容。 | 通常完全不會。地表徑流及排水區並不屬於水浸區，正因如此，人們才會忽略這項風險。 |
| 受損項目 | 車房、地下室、地面層、商舖、汽車、升降機，以及為這些設施供電的電力裝置。 | 擋土牆、露台、車道、泳池周邊，以及您物業下方的地皮。 |
| 由誰付款 | Consorcio 會為已投保保單下的非常事故支付賠償，但須扣除由您自行承擔的 7 %。一般排水故障則由屋苑或您自行負責。 | 幾乎總是由業主或屋苑負責。地表徑流造成的損毀很少屬於非常事故，通常都是保養問題。 |
| 查核事項 | 地圖、斜坡、通往門口的台階、車房牆壁，以及會議紀錄。 | 牆壁、牆體排水、上方道路、上方露台，以及有關維修牆壁的會議紀錄。 |
河道二十分鐘內的變化
這不是客戶故事，也不是以客戶故事的形式呈現。這裡會逐步展示其運作機制，因為大多數買家從未見過一年有十一個月處於乾涸狀態的水道，也不知道眼前所見代表甚麼。- 十一個月的乾涸河道乾涸。那裡可能只有碎石、夾竹桃、一條小徑，有時甚至是停車場。它看起來像一片閒置土地，而在照片中，則像兩幢建築物之間的景觀綠化地帶。
- 暴雨盤踞於後方山丘上空秋雨落在一片細小而陡峭的集水區。經歷乾燥夏季後，地面變得乾硬，幾乎沒有雨水滲入，絕大部分都會流走。因此，一場猛烈暴雨在這裏造成的影響，比一整個潮濕星期更大。
- 水道由上而下逐漸填滿水在幾分鐘內便抵達山腳，而不是幾小時後才到。深度和流速是兩個關鍵數字，而且兩者都會在早段達到最高點。這正是洪災風險地圖所測量的數據，也是單看陰影顏色無法告訴您的事情。
- 它會帶走沿途收集的東西碎石、蘆葦、垃圾、花園家具。這些雜物會堵塞涵洞和排水溝。涵洞一旦堵塞，水便會離開水道，流向地圖沒有顯示的地方。
- 最低的開口決定結果水會尋找最低的開口：車房斜道、地下室採光井、儲物室，以及低側的地面層門口。二十厘米高的門檻、斜道頂部的水道和正常運作的排水溝，正是一次暴雨事件與一宗保險索償之間的差別。
花十分鐘查看公開地圖，再加上一張斜道照片，幾乎便能在任何人登機前回答所有這些問題。
我們不知道的事，也不會假裝知道
我們不是水文學家，這也不是工程評估。您在這裏得到的是一張公開地圖和一組問題。這確實已經涵蓋大部分價值，但對於您認真考慮購入的物業而言，並不能取代測量師的專業意見。我們不出售洪水報告，也不會捏造一份報告。我們能夠並且會做的，是與您一起在官方地圖上查核地址，並向賣家、社區及律師提出書面問題。我們不能告訴您，這個海岸受洪水威脅的地址是否會被拒絕承保，或保費是否會更高。我們沒有測試過這一點，與其重複保險經紀的網誌文章，我們寧願坦白說明。如果這對您正在考慮的物業很重要，請在預留物業前向保險公司查詢。這些地圖是官方地圖，但並不完整。小型水道，以及流經管道的水道，可能未有建模。城市排水系統故障也沒有顯示在地圖上，而各種情境會隨研究修訂而更新。清晰的地圖是有力證據，但不是保證。我們也不會告訴您哪些發展項目容易受水浸。河流和乾谷屬於公共地理資料，並載於政府自己的地圖上，但對他人樓宇作出判定並非我們可以公布的事情。請查閱地址、提出問題，答案將針對該住宅單位，而不是某個名稱。
最常見的洪水區問題
- 洪水區是否足以成為取消購買的理由？
- 有時是，但通常不是。在優先流動區內，或在洪災風險地圖顯示十年重現期情境下會出現深而急的水流時，我們會建議另覓物業，並坦白告訴您。在五百年重現期情境的邊緣，如果住宅單位位於高兩層的位置，而且沒有地下室，這是需要反映在價格中的事實，而不是停止購買的理由。這個差別正是重點：同一句話涵蓋了這兩種情況。
- 甚麼是 rambla？即使它是乾的，為何仍然重要？
- 這是一條只有在大雨後才會有水流的水道。它之所以乾涸，正是因為這裏的雨水會集中在幾場大型暴雨中降下，而不是穩定地持續降雨。乾涸是它的正常狀態，不代表它安全。在物業照片中，它看起來像荒地或園景。這就是為何必須在地圖上查核，而不能只靠目測。
- 洪水區會否影響西班牙按揭？
- 這一點應會在估值報告的條件因素及警告中顯示。西班牙估值規則於2025年作出更改，將包括洪水在內的氣候風險納入估值實務。沒有公布的折扣，也從來沒有人向我們提供固定規則。請索取完整報告，而不只是估值數字；如果估值師寫有警告，請在見公證人前閱讀，而不是事後才看。
- 我應向市政廳哪個部門查詢？
- 城市規劃部門（urbanismo）持有該地皮的檔案，並了解當地排水及緊急應變計劃。實際上，外國買家由一名會說西班牙語的律師提出書面問題，通常比親自到櫃檯查詢更容易得到理想答案。無論如何，取得書面答覆都是值得的。
- 我日後出售時，這會否被發現？
- 會，因為下一位買家可以免費查看同一張地圖。這就是現在處理問題的誠實理由：西班牙沿海物業的買家每年都掌握更多資訊。任何人只需十分鐘便能查到的事實，對於曾經查核的人而言，已經反映在價格之中。