發展商無力償債時：您的資金究竟會怎樣
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當西班牙發展商進入破產程序時，您的資金會分成兩組。任何有效銀行擔保所涵蓋的款項，都會由銀行或保險公司退回，不論發展商發生甚麼事。任何未受保障的款項則會成為普通申索，排在其他所有債權人之後等候處理。
發展商「進入破產程序」是甚麼意思？
這表示法院已就該公司展開正式的破產程序，稱為債權人破產程序。這是一項有確切日期的特定法律事件。這不是傳聞、現金流問題，或已經停工的建築工地。這個分別十分重要，因為只有正式程序才會改變任何人的法律地位。發展商可能嚴重延誤工程，但仍然完全具備償付能力。工地亦可能因與資金無關的規劃原因而停頓數月。破產程序一經開始，便會有兩件影響您的事情發生。首先，破產管理接管或監督該公司。一直與您處理事務的人士可能不再是作出決定的人。其次，已與買家簽訂的合約會進入該程序。破產管理可以繼續履行、重新磋商或正式終止這些合約。這並不等同於合約自行消失。提交申請不會影響由發展商以外的人士欠您的債務。這正是下文的擔保問題決定一切的原因。
有擔保付款
- 已提交破產申請您的申索不受影響該項債務由銀行或保險公司承擔，而不是由發展商承擔。
- 已提出申索直接向擔保人提出申索這項程序獨立於破產程序進行。
- 結果退款加法定利息由銀行或保險公司支付，不論發展商發生甚麼事。
無擔保付款
- 已提交破產申請成為針對破產財產的申索您現在只是眾多債權人之一。
- 已登記申索由破產管理按順位排列順位取決於個案的具體情況。
- 結果債權人協議或清算追回款項是可能的，但金額及時間均沒有保證。
| 事情經過 | 其含義 | 這並不代表甚麼 |
|---|---|---|
| 公司自行申請，或被迫進入破產程序 | 法院宣告公司無力償債，並委任無力償債管理人接管或監督公司的決策。 | 這並不自動意味着項目已被放棄。部分發展項目會在管理下繼續進行，或出售予新的發展商，由其完成項目。 |
| 您的買賣合約 | 無力償債管理人可以選擇繼續履行合約，或終止合約。其決定是基於整個無力償債程序的最佳利益，而不是任何一名買家的利益。 | 這並不表示您的合約會無聲無息地消失。解除合約是一項正式決定，並帶來正式後果：您取回款項的權利。 |
| 您的款項 | 款項的處理方式，完全取決於每筆特定付款在離開您戶口之前，是否已有銀行擔保保障。 | 這並不表示「公司沒有錢，所以沒有人可以獲得付款」。有銀行擔保的付款由銀行或保險公司負責償付，而按照定義，該公司並不是陷入無力償債的公司。 |
您的款項會隨公司消失，還是銀行擔保會繼續有效？
如果銀行擔保確實存在，該擔保便會繼續有效。您的完成交易前付款如有銀行擔保或保險保單保障，銀行或保險公司便須向您履行付款義務。這是與發展商不同的公司。一家公司倒閉，並不會取消另一家公司欠您的債務。正是這一點，令同一個發展項目中、同一時間購買物業的兩名買家，可能處於完全不同的境況。這與大多數買家最初的假設相反，而且值得準確說明原因。您支付的款項並不是存放在倒閉公司的資產內，等待在債權人之間分配。對於有銀行擔保的付款，您的申索從一開始就不是針對發展商提出的。這就是為何真正的問題從來不是「發展商是否無力償債」。真正的問題是「我作出的每一筆付款，是否均有以我本人名義發出的有效證明書保障？」您可以在任何款項離開戶口之前回答這個問題，而不必等到事後才處理。
買家的假設無力償債後真正繼續有效的保障
- 如果發展商已沒有資金，我支付的款項是否也會一併消失？
- 如果付款已有銀行擔保，便不會。銀行擔保是銀行或保險公司向您承擔的義務，而該公司與發展商是兩間不同的公司。即使發展商的公司陷入無力償債，這項義務也不會因此消失。西班牙最高法院的一項裁決已確認，即使發展商無力償債，甚至無力償債管理人正式終止合約，銀行仍須承擔責任。多個獨立法律來源均確認這項原則，但我們尚未在原始來源查閱確切的案件引註。請將此視為有根據的評論，而不是您可以引用的判例法。您的律師應確認具體的法律依據。
- 我是否必須等到無力償債程序結束後，才可以取回任何款項？
- 對於有銀行擔保的付款，則不必。您或您的律師可直接向發出擔保的銀行或保險公司提出申索。這是獨立於無力償債程序本身的另一項程序。擔保文件必須載有甚麼內容，以及如何核查，均在其專頁中完整說明。
- 取得銀行擔保證明書後，我是否就不必再考慮無力償債問題？
- 即使如此，銀行擔保未涵蓋的部分仍然重要，例如在任何銀行擔保存在之前支付的預留訂金，或在沒有適當銀行擔保的情況下作出的付款。這部分款項會受無力償債程序規管，並有其自身的處理時間表。
- 這筆付款有有效的銀行擔保What it grants進行下一項檢查If no您是無抵押債權人遺產中的債權人。請參閱下方章節。
- 以您的名義發出What it grants確認保障您個人If no只列明發展項目的集體保單，並不會賦予您個人的申索權。
- 涵蓋您支付的全數款項What it grants整筆付款均受保障If no超出保障金額的任何部分均屬沒有銀行擔保保障的款項，下一節將說明這部分。
- 直接向銀行或保險公司提出申索What it grants退款加法定利息，不受無力償債程序影響If no先等待無力償債程序解決，只會延誤一項本來完全不取決於該程序的申索。
如果您的部分款項從未有銀行擔保保障，您會處於甚麼位置？
您會與公司欠款的所有其他人士一同排隊。沒有銀行擔保的付款，讓您對發展商的遺產提出申索，而不是向銀行提出申索。這項申索會在無力償債程序內處理，與供應商、貸款人及稅務機關的申索處於同一層面。您有可能取回款項，但並不確定，而且不會很快。您能取回多少，取決於遺產的價值，以及您的申索排名。大部分英文指南都略過這一部分。這也是誠實答案確實較不確定的部分，與其隱瞞，不如坦白說明。沒有人可以預先告訴您，沒有銀行擔保保障的付款可以取回多少比例。這取決於遺產、其他債權人，以及無力償債管理人尚未作出的決定。我們可以有把握地說明哪些付款通常會落入這種情況，而每一種情況都可以在款項離開您戶口之前避免。
- 您會成為發展商遺產的債權人您取回沒有銀行擔保保障的付款的權利，是無力償債程序內的一項申索，即一項「crédito」。這與供應商、銀行貸款人或稅務機關提出的申索相同。TRLC將債權申索分為不同層級：對遺產的申索、具有特別優先權的申索、具有一般優先權的申索、普通申索及從屬申索，大致按此付款優先次序排列。買家特定申索所屬的層級，確實取決於個案。無力償債管理人會作出決定，如有爭議則由法院決定其所屬層級。並沒有適用於每宗案件的固定規則。
- 預約訂金是最有可能被歸入此位置的付款預留訂金按制度設計，在每宗買賣中均不屬於銀行擔保制度的保障範圍，無論是否涉及無力償債。如果發展商在任何銀行擔保存在之前倒閉，預留訂金正是您需要在無力償債程序內提出申索的金額，而不是向銀行提出申索。
- 缺失或無效的保障證明書，與從未持有保障證明書的後果相同只概括列出該發展項目而沒有列明您本人，或從未更新以涵蓋其後付款的文件，並不能讓您向銀行提出索償。實際上，您便會處於與沒有保障的買家相同的境況，並在最不利的時刻才發現這一點。這正是為何您應在每次付款前，而不是在發展商的困境公開後，查核保障證明書。
- 確認不存在有效保障您的律師會查核保障證明書是否曾經簽發，以及是否涵蓋這筆特定付款。
- 向破產管理機構登記申報您的債權未登記的債權不會自動納入程序。
- Where
- 由您的律師直接向破產管理人提交
- Watch out
- 如果您錯過程序的申報期限，可能會完全失去債權。
- 等候分類管理機構會將您的債權列入其中一個級別。
- Watch out
- 級別確實取決於個案，並沒有預先決定一切的固定規則。
- 透過債權人協議或清算程序追回款項您可能全數或部分追回款項，時間表由破產程序而非您本人決定。
這一切並不代表沒有保障的債權毫無價值。買家確實可以透過破產程序追回款項，有時可透過債權人協議，即與債權人達成的協議，全數追回，有時則可透過清算程序部分追回。這意味着結果和時間表確實存在不確定性，而有保障的債權則沒有同樣程度的不確定性。這正是保障屬於法律要求，而不只是禮節性安排的原因。Arevont 的法律協調服務會在每筆付款離開您的戶口前，查核是否存在有效且列明您个人身份的保障證明書。這樣，這一半充滿不確定性的內容便永遠不會適用於您。
與其成為同一個失敗發展項目中唯一的買家，成為眾多買家之一是否更有幫助？實際上是有幫助的，但並不是因為法律會以不同方式處理集體債權。透過自己的律師或以非正式方式共同合作的買家，往往能更快引起破產管理機構的注意，並分攤查明發展項目狀況的成本。這不會改變您的個人債權被列入哪個級別，但往往會影響該分類完成的速度。
得知您的發展商陷入困境後，首幾週應採取的行動
四項行動，大致按次序列出，不論正式破產程序是否已經提出。| 立即行動 | 原因 | 等候的代價 |
|---|---|---|
| 立即找出您的保障證明書 | 如果證明書列明您本人，並涵蓋您已作出的付款，您便可向銀行或保險公司提出索償，而不是向無力償債的公司索償。 | 到真正需要時才發現保障證明書從未簽發，或從未因應您其後的付款而更新。 |
| 請律師確認破產程序是否確實已提出 | 有關發展商「陷入困境」的傳聞，與正式提出的破產程序，是兩種不同的法律情況，可採取的行動亦不同。 | 根據非正式資訊行事，或反過來，因為尚未有提出程序的消息便假定一切正常。 |
| 如果您可以提出保障索償，便應立即開始，而不是等待破產程序 | 保障索償獨立於破產時間表進行。延後提出不會為您帶來任何好處。 | 等待破產程序解決後，才向一項本來不取決於破產程序的保障提出索償。 |
| 如果不存在有效保障，便應透過律師正式在破產程序中登記您的債權 | 未登記的債權人不會自動納入程序。您必須在程序规定的期限內提出債權。 | 假定破產管理機構已知悉您的付款，並會在您沒有提交任何文件的情況下將其納入程序。 |
破產成為事實後，有保障款項與無保障款項的比較
無論有沒有保障，發展商破產都是同一事件。完全不同的是欠您款項的一方，以及該項債權如何獲解決。| 未受保障的付款 | 受保障涵蓋的付款 | |
|---|---|---|
| 誰欠您款項 | 無力償債的發展商，透過破產財產清償。 | 銀行或保險公司，一間與發展商財務無關且具償付能力的公司。 |
| 哪項程序會決定您的申索 | 破產程序本身，按照其自身時間表進行。 | 直接向擔保人提出申索，獨立於破產程序之外。 |
| 結果有多大確定性 | 確實無法確定。這取決於申索的順位及破產財產的規模。 | 這由擔保本身的條款決定。因此，事先查核該等條款非常重要。 |
| 哪些因素決定哪項適用於您 | 該筆特定付款是否有一份有效且列明個別付款的證書。 | 同一項事實，從保障您的角度來看。 |
這說明一般法律立場，而非您的發展商個案
Arevont 並非您的擔保、客戶賬戶資金或任何破產程序的當事方，我們也不會就債權人的申索上法庭。在您遇到這種情況之前，我們的法律協調服務會確保律師已在款項離開您的賬戶前，查核針對您特定付款的擔保證書。這項單一查核會決定您最終屬於上述比較的哪一方。
有關發展商破產的常見問題
- 如果我的發展商進入破產程序，我是否應立即停止繼續付款？
- 幾乎可以肯定應該。律師應就您的特定合約確認這一點，而不是由您自行決定。向正式進入破產程序的公司繼續付款，可能會把一筆沒有擔保的付款加進您正試圖脫離的困境，尤其是該賬戶可能已不再按法律要求作為受保障的建築賬戶運作。請在數天內而不是數星期內，與您的律師一同作出這項決定。
- 原發展商破產後，該項發展項目仍可由其他人完成嗎？
- 有時可以。銀行、投資者或另一家發展商偶爾會在破產程序中買下停滯的項目並完成工程。這可能意味着您簽約購買的物業最終仍會建成，但會按照新的時間表進行，而且通常會採用新合約。這並不能解決原有延誤所欠您的款項，但確實與項目完全無法完成有很大不同。請參閱有關未完工及停滯項目的指南，以了解在這種情況下加入項目或繼續持有物業實際涉及甚麼。
- 我以現金、銀行轉賬，或透過分期提取的按揭付款，這有影響嗎？
- 擔保保障附着於付款本身，不論您以何種方式籌集款項。重要的是該特定金額在離開您賬戶的一刻，是否由有效且列明個別付款的擔保承保，而不是款項來自何處。按揭貸款人分期發放資金，不會在擔保已提供的保障以外增加任何保障。這也是您應在每次分期付款前查核證書，而不是假定銀行已經查核的另一個原因。
