西班牙的虛假物業廣告及識別方法
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Costa del Sol 上大多數看似虛假的放盤其實並非虛假。地產代理會共用同一批房源，因此同一個住宅單位往往由數十間辦事處以不同價格刊登。三月已售出的單位，九月仍可能在網上出現。真正的幽靈放盤確實存在。這類放盤會定價低於市場價 20 至 40 %，藉此收集您的個人資料。
放盤為何有誤，而沒有人欺騙您
首先說明最簡單的情況，因為這涵蓋大多數個案。Costa del Sol 的地產代理會透過專業網絡共用放盤。因此，同一個住宅單位會同時出現在數十個網站上。每間辦事處會自行撰寫描述、使用自己的照片，有時亦會自行設定價格。沒有人在進行詐騙，但整個體驗仍會完全令人覺得那是一則虛假廣告。這一點很重要，因為解決方法並不相同。對於共用放盤，請核實單位是否仍然可供出售。對於幽靈放盤，請停下來，不要繼續。
您遇到的情況實際發生的事情
- 廣告中的價格並非真實價格
- 廣告通常只是已經過時。又或者某間辦事處從網絡複製了價格，卻從未更新。這個地區的價格在放盤期間會上落。您找到的價格，只反映該辦事處最後更新檔案的日期，如此而已。
- 他們告訴我單位剛售出，並向我提供了另一個選擇
- 有時這是一種伎倆：先刊登一個住宅單位吸引您前來，然後再提供其他選擇。更多時候，這是真的，而放盤只是從未被移除，因為從三十個網站移除一個已售單位，並不是任何人的優先工作。要分辨兩者，請詢問單位何時接受了出價，以及是否已在公證人面前簽署文件，並在您登機前提出問題。
- 同一個住宅單位曾以四個價格刊登六次
- 這是共用網絡按其設計運作的結果，而不是六名賣家互相競爭。這亦意味着四個價格中最低的一個並非優惠價，只是其中一間辦事處為同一單位保留的舊價格。賣家不會因為您找到這個價格，就接受該價格。
- 照片看起來與住宅單位完全不同
- 通常這並非蓄意行為。廣角鏡頭、晴朗天氣和照片編輯，都可以令房間看起來比實際更好，而照片可能已拍攝多年。我們曾到訪一個住宅單位，實際狀況明顯比照片所暗示的陳舊。這並不是騙局，只是照片所能造成的效果。因此，現場直播導覽可以解答照片無法解答的問題。
為何同一個住宅單位會以三個不同價格刊登？因為三間辦事處正透過共用網絡刊登同一名賣家的住宅單位，而每間辦事處最後更新檔案的日期各不相同。真正的叫價只有一個，由賣家設定。不同價格告訴您哪間辦事處正在留意，而不是哪間較便宜。透過最低價的廣告購買，並不代表您會以最低價格付款。
四種表面看似不同的錯誤放盤
疏忽、銷售手法和真正的欺騙，在搜尋結果中都可能看起來一樣。但只要提出一個問題，便可分辨它們。以下每一欄都會提供該問題。
| 共用放盤在此屬合法且正常 | 過時放盤在此屬合法且正常 | 誘餌價合法，亦是一種銷售手法 | 幽靈放盤不合法，而且罕見 | |
|---|---|---|---|---|
| 看起來如何 | 同一個單位出現在多個網站，價格和照片各不相同。 | 仍在網上，但數週前已售出或已被預留。 | 明顯低於區內水平，但始終無法提供。 | 重複使用的相片，比市價低20%至40%，只可透過應用程式聯絡。 |
| 是否有人說謊 | 不是。同一名賣家，由多間辦事處共用。 | 不是。移除放盤對辦事處沒有任何好處。 | 不是謊言，而是一種手法。 | 是的，專為收集您的資料而設。 |
| 可作定論的問題 | 今天賣家的叫價是多少？ | 單位是否已接受出價、已預留，或已在公證人面前簽署文件？ | 可以書面列出參考價及現價給我嗎？ | 您會在物業與我會面，並先讓我的律師查閱文件嗎？ |
物業幾個月前已售出，但廣告仍然刊登。為甚麼？因為移除廣告對辦公室沒有任何好處，而放盤仍會帶來查詢。一個單位若刊登在三十個網站上，其中大部分從未由刊登它的辦公室更新。不要只因放盤仍在線上便作出任何假設。請務必確認是否仍可供應，而不要自行假定。
按出現次序排列的紅旗警號
單一個警號通常沒有意義。兩個同時出現，便是放慢步伐並要求對方提供書面資料的理由。
- 值得查問遠低於區內水平的價格比類似物業低百分之二十或以上，而廣告沒有任何解釋。真正的優惠通常有其原因：遺產承辦出售、收樓、法律問題，或已有租客居住。What to do instead請問清楚價格為何如此低廉。如果沒有人能解釋折扣原因，這本身就是警號。
- 值得查問只透過通訊應用程式聯絡沒有辦公室地址、沒有固網電話，也沒有可供您查核的公司名稱。What to do instead真正的西班牙代理有實體辦公室、註冊公司及稅務編號。這些資料都不是秘密，請要求對方提供。
- 在此停止付款前不得視察物業在任何人進入物業前，便要求付款、預留費或訂金。What to do instead請停止。這是整個流程中最清晰的一條底線。
- 請放慢步伐虛假迫切性還有十名買家、價格星期一上調、今晚還有另一場視察物業。這些說法都無法查證。What to do instead真正的稀缺性可以用文件證明。請要求查看該文件。
- 快速查核庫存相片，或相片中沒有任何該物業的影像來自其他放盤的室內相片、被裁去的水印、一組只展示泳池而從不展示房間的相片。What to do instead對其中兩張進行反向圖片搜尋，只需一分鐘。
- 值得查問沒有任何書面資料沒有參考編號、沒有平面圖、沒有地址，也不願意以電郵列出價格。What to do instead真正的放盤會在某處記錄所有這些資料，而賣方代理可在五分鐘內發送給您。
- 在此停止現金，或不尋常的戶口私人個人戶口、與交易無關國家的公司戶口，或要求以現金付款。What to do instead這三種情況在西班牙購置物業中都不正常。請停止。
「起步價」廣告如何運作，以及坦誠的說法
這個海岸最有效的誤導性價格並非虛假，而是一個幾乎沒有人想要的住宅單位的真實價格：面向北方的地下住宅單位、大廈內面積最小的戶型，或垃圾房旁邊的住宅單位。該住宅單位確實以這個價格出售，但發展項目的其他住宅單位價格都高得多。這就是我們同時公布兩個數字的原因。最低廣告價格是該類物業的入場門檻。真正的選擇始於較高的預算。按我們的經驗，當預算達到這個水平，您才開始找到人們真正想要的條件：海景、步行片刻即可到達海灘、冬日在露台享受陽光，以及寧靜的街道。
| 公寓 | 聯排別墅 | 頂層公寓 | 別墅 | |
|---|---|---|---|---|
| 最低叫價 | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| 選擇變得實在海景、數分鐘即可到達海灘、朝向和私隱，每項因素都會令價格相差六位數字 | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
新建樓盤廣告中的電腦效果圖是否具有誤導性？單憑這一點並不是，因為對於尚未建成的項目，沒有真實物業可供拍攝。重要的是，廣告是否說明該圖片是效果圖，圖片是否符合向您提供的確切住宅單位，而不只是示範住宅單位，以及規格中究竟包括甚麼。請以書面形式索取圖則、物料清單及預計完成日期。如果圖片顯示的游泳池不在圖則內，請將其視為繪圖，而不是承諾。
您可自行完成的十分鐘檢查
這些事情都不需要我們協助。凡是您打算為之出行的物業，都可以自行進行檢查。
- 對兩張照片進行反向圖片搜尋如果它們出現在另一項物業、另一個城鎮的舊廣告中，或來自圖片素材庫，您便已得到答案。
- Where
- Google 圖片或反向搜尋工具。
- How long
- 不到一分鐘。
- 在各個樓盤平台搜尋地址或住宅發展項目同一住宅單位有數個版本是正常的。如果您只在一個網站找到一個版本，而且沒有參考編號，請仔細查看。
- Where
- 對外國買家而言，Idealista 和 Fotocasa。
- 確認代理行存在公司名稱、稅務編號、實體辦公室地址，以及代理行無法編輯的平台上的評價。
- Where
- 代理行自己的網站及地圖搜尋。
- 以書面形式索取參考編號及目前價格真正的賣家可以迅速提供兩者。
- Watch out
- 如果您得到的是沉默或含糊其辭的回答，這就是檢查帶來的有用結果，而不是檢查失敗。
- 查詢目前所處階段可供出售、已預約視察物業、洽談中、已預留，或已由公證人簽署。請對方從這五個選項中選擇一個，是最快確認該物業是否真的出售的方法。
- 切勿付費才可查看物業沒有留位費，沒有視察物業費，視察物業前不付訂金，也不要付款至私人賬戶。
- Watch out
- 其餘五項檢查都是為了守護這項規則而設。
如何處理您真正喜歡的物業廣告
對外國買家而言，這通常始於在 Facebook 群組分享或在捷克聚合網站找到的物業廣告。廣告往往已刊登數星期，有時更以捷克克朗顯示價格，採用的匯率已無人使用。即使周邊廣告毫無證明作用，物業本身仍可能完全真實。三個簡單步驟便可解決這個問題。
- 傳送連結，不要只作描述網址包含您所看到的參考編號、辦公室名稱及價格，這正是可以進行檢查的原因。截圖會遺失這三項資料。
- 說明您想知道甚麼仍然可以購買嗎？今天的價格是多少？它是否與其他類似廣告中的住宅單位相同？這三個問題幾乎涵蓋了所有相關情況。
- 預約任何行程前先查詢錯誤物業廣告所造成的昂貴部分，是機票、酒店及請假。預約前進行檢查只需花費某人一個下午的時間，而不一定要佔用您的下午。
即使是我們沒有任何關係的物業，包括由其他代理行刊登的物業，我們也會進行這項工作，而且無論結果如何都不會向您收費。我們能看到而您看不到的，是專業網絡中的即時供應情況、賣家今天真正報出的價格，以及四則廣告究竟是同一個住宅單位還是四個不同的住宅單位。
您可以查核的事項，以及需要業界網絡的事項
清單中有一半您可以比我們做得更好，因為由您決定自己想要甚麼。另一半則需要登入您無法使用的系統。| 自行在物業網站上查找 | 由買方團隊協助 | |
|---|---|---|
| 被盜用或重複使用的照片 | 反向圖片搜尋一分鐘內便可確認。您不需要任何人協助。 | 同樣的查核，沒有優勢。 |
| 代理是否真实存在 | 公司名稱、辦公室地址，以及您可以閱讀的評論。從捷克查核很直接。 | 我們通常已經知道該辦公室，這樣較快，但不代表較好。 |
| 今天仍然有售嗎 | 您只能依賴刊登廣告的辦公室接聽電話的人。 | 來自代理商共享的專業網絡的即時供應狀況，加上直接致電刊登物業的辦公室。 |
| 賣方目前報出的價格 | 您看到的是每間辦公室最後輸入的價格，可能已是數月前的資料。 | 目前叫價，以及刊登期間價格是否曾變動。 |
| 四個廣告還是四項物業 | 難以判斷。同一單位在不同辦公室的照片、面積及參考資料各不相同。 | 跨代理商進行重複偵測，將令人困惑的物業清單整理成真正的清單。 |
| 已出售多久 | 物業網站上看不到。 | 可以看到，而且這是作出報價前最值得知道的事情之一。 |
| 照片隱藏了甚麼 | 完全無法單憑廣告回答。 | 有人拿着相機站在物業內，並回答您提出的具體問題。 |
這不是一篇關於不誠實代理的文章
這片海岸的大多數代理商都很誠實，而上述行為大多並非欺騙。這是共享的物業刊登網絡、三十間沒有理由更新舊廣告的辦公室，以及一種有效的銷售手法。把一切都視為詐騙，會令買方對錯誤的事情過度猜疑，卻忽略真正的風險。我們也不可能看見所有事情。我們可以確認供應狀況、目前價格、重複刊登，以及物業在市場上已經多久。我們無法透過螢幕告訴您牆身是否受潮、鄰居的屋頂是否遮擋泳池區的景觀，或早上八時街道的聲音如何。這些事情需要有人親身到場，這是另一項服務，而且同樣免費。物業網站仍然是適合查找的地方。您可以瀏覽、儲存喜歡的物業，並在預訂機票前查核，而不是在查詢前才查核。錯誤刊登的代價從來不是查詢，而是那趟旅程。
西班牙物業刊登最常見的問題
- 刊登已經消失。這是否代表物業已售出？
- 不一定。物業被預留、賣方撤回物業、賣方轉到另一間代理商，或有人終於更新檔案時，刊登都會消失。之後它也可能以不同價格及不同參考編號再次出現。如果您喜歡該物業，請查問發生了甚麼，而不要自行假設。已撤回的物業有時仍會出售給親身到訪的買方。
- 賣方想在我進行視察物業前收取訂金以保留物業。這正常嗎？
- 對於您已決定購買的物業，在您的律師閱讀過預留合約，並將訂金支付至該合約指定的帳戶後，預留訂金是正常的。對於您尚未看過且沒有人查核過的物業，支付款項以作保留完全是另一回事。如果進行視察物業的前提是先付款，答案是否定的，您也不需要任何解釋。
- 在與西班牙代理商交易前，我如何查核其是否真实存在？
- 請在其自有網站查找公司名稱及稅務編號、可在地圖上找到的辦公室地址，以及代理商無法控制的平台上的評論。安達盧西亞亦設有公開的地產代理登記冊，而一家已建立聲譽的辦公室會樂意告訴您在哪裏查找。您要找的不是網站上的標誌，而是由其他人士保存的官方紀錄。
- 我應否停止使用西班牙物業網站？
- 不用。市場就在這裏，而瀏覽這些網站是我們大多數客戶最初了解自己想要甚麼的方式。請把它們視為櫥窗，而不是資料庫。照片、平面圖及位置通常準確。價格及供應狀況則是最先過時的兩項資料。
- 有人在捷克 Facebook 群組轉發了一則以捷克克朗標價的物業廣告。這安全嗎？
- 物業通常是真實的，但相關廣告通常沒有人維護。它可能已有數星期或數月歷史，捷克克朗價格所採用的匯率已沒有人再報出，而參考編號也經常缺失，因此無法追溯至賣方。請把它視為某件曾經存在之物的照片。找出原本的西班牙廣告，並從那裏開始查核。
