在西班牙買入物業時的預留合約
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預約合約會讓物業在數星期內撤下市場，換取 6 000 至 11 000 € 的訂金。沒有任何西班牙法律規定合約必須包含甚麼內容。因此，措辭決定您能否取回款項。
預留合約私人預留協議，沒有法定格式
- 已識別物業
- 編號 XXXX · ______ 街
- 訂金及其存放位置
- X.XXX € · 客戶帳戶
- 法律審查不通過時退款
- [ 空白 ]
- 到期日
- DD/MM/AAAA
- 已識別物業. 完整地址或地籍參考編號，絕不能只寫「我們星期二看過的住宅單位」。
- 訂金及其存放位置. 列明款項金額並指明帳戶：是律師的客戶帳戶，而不是賣方自己的口袋。
- 法律審查不通過時退款. 最常被遺漏的條款。這裏沒有寫明任何內容，即代表您的律師發現問題時，您可能一無所回。
- 到期日. 沒有到期日，「已預留」狀態可能持續數星期，卻沒有人確定它是否仍然有效。
甚麼是預留合約？我可以取回訂金嗎？
這完全取決於您和對方所寫下的內容，因為西班牙沒有任何法律界定預留合約必須包含甚麼。一份預留合約會以一筆小額款項，將物業在短期內撤下市場。與通常在其後簽訂的arras合約不同，這份文件是根據《民法典》第1255條的一般契約自由原則訂立。正是同一條條文讓雙方可以就幾乎任何事情達成協議，只要內容不違法、不違反道德，亦不違反公共秩序。預留合約沒有固定範本，這是最重要的一項事實。預留合約就是雙方所寫下的內容。如果措辭含糊，您只有在需要它清楚明確時，才會發現它究竟有多含糊。以下範本展示了真正決定答案的四項條款，其中最常被留空的一項以空白顯示。
買家的假設合約真正決定的內容
- 預留只是一項小型手續，基本上就是預約費
- 這是一份涉及真實款項的合約；如果措辭寫得不妥，也會帶來真實後果。款項相對於買入價雖然不多，但如果措辭含糊，可能令您付出高昂代價，絕不能輕視。
- 預留物業與簽署買賣合約是同一個步驟
- 這是流程中不同階段的兩份不同文件。預留合約先簽訂，通常在法律審查之前。具約束力的私人合約，在西班牙實務中通常是arras合約，會在審查通過後簽訂。
- 西班牙法律為預留合約訂定最低條款，就如為arras合約所訂定的一樣
- 並沒有。arras合約有《民法典》中的特定條文作為依據，但預留合約沒有。您獲得的任何保障，都是您自行寫入合約的，或由您的律師代表您寫入的。
訂金是多少，以及由誰保管？
根據我們自行公布的數據，預計預留訂金約為 6 000 至 11 000 €，或較昂貴物業價格的約 1 %。更廣泛的英語資料通常列出較大的範圍，一般為價格的 1 至 5 %，或約 3 000 至 12 000 € 的固定金額。這是因為不同代理及發展商之間的實際做法差異，遠大於不同國家之間的差異。無論是哪種情況，這都是整項買賣中唯一一筆處於銀行擔保及客戶帳戶保障以外的款項，而其後的所有款項均受這些保障涵蓋。正因如此，款項應保持在較小金額，而由誰保管比金額多少更為重要。
- Option 1推薦律師的客戶帳戶款項由您自行聘請的獨立律師保管，並與任何對交易完成有利益關係的人士分開。
- 由誰保管
- 您的律師根據專業規則，款項會與律師事務所自有資金分開存放。
- 退款途徑
- 直接指示只有在取得您的許可，並按照您同意的退款條款後，才會發放。
- 風險
- Lowest唯一不存在持款人利益衝突的途徑。
- Option 2出售方代理實務上很常見，但所提供的保障並不等同於律師的客戶賬戶。
- 由誰保管
- 代理一間希望交易完成並從中獲益的企業。
- 退款途徑
- 視乎代理而定沒有適用的專業規則要求將款項分開保存，不像律師所受的規管那樣。
- 風險
- Medium在您匯出任何款項前，要求對方提供列明賬戶的書面收據。
- Option 3發展商新建物業的正常途徑，訂金會先於分階段付款，而後者將由銀行擔保承保。
- 由誰保管
- 發展商目前尚未獲銀行擔保涵蓋，銀行擔保只會在工程開始後生效。
- 退款途徑
- 由項目訂定沒有固定公式。請問清楚如果項目停滯，這筆款項會如何處理。
- 風險
- Highest這是新建物業中唯一完全沒有任何擔保作後盾的付款。
預留有效期有多長？
預留安排通常會為您保留 Costa del Sol 的物業約 2 至 4 星期。這並非巧合。這大致是接下來的法律盡職審查完成所需的時間。預留安排的作用，就是為該項審查提供所需時間，除此以外別無其他。這個期限是慣例而非規則，因為西班牙法律並沒有訂明期限。實際期限取決於合約列明的到期日。這正是固定日期成為決定文件能否發揮作用的四項條款之一的原因。沒有訂明任何事情必須發生的日期，開放式預留可以持續數星期，而沒有人能完全確定它是否仍然有效。這對任何人都沒有好處，尤其對您更是如此。
在支付預留訂金前，您有權查看哪些資料？
在 Andalusia，如果您透過地產代理購買，而不是直接向私人個人購買，賣方一方必須在您支付任何款項前，向您提供一份有文件證明的資料表。如果賣方是直接出售、沒有代理介入的私人個人，這項權利並不存在。我們接觸到的交易幾乎全部都經由代理進行，而這正是這項權利適用的情況。因此，值得直接點名要求提供資料表，而不要假設有人會主動交給您。
- 業主的真實身份資料表必須列明物業由誰擁有，而不只是描述該房源。對方必須在您支付任何款項前交給您。
- 面積，取自不超過三個月的新 nota simple資料表上的數字必須有近期土地註冊摘錄支持，而不是採用房源廣告所列的數字。
- 目前的屋苑管理費在您承諾支付任何款項前，同一份資料表必須列明實際每月經常性開支。
- 確認 IBI，即地方物業稅，已繳清代理會將證明書納入資料表，讓您不會日後才發現有未繳稅款，並要由您自行承擔費用。
- 任何附帶於您參觀的條件如有任何條件適用，例如獨家期，必須以突出文字列明，不得隱藏在細字條款中。
預留訂金可能出現甚麼問題？
幾乎每宗出現問題的預留交易，都是因為四個原因之一而失敗，而每個原因在您付款前便已可看出，不是付款後才發現。
- 最高風險訂金須直接支付至賣方的個人賬戶不適用客戶賬戶或託管保障。如果交易告吹，要取回款項便意味著發生爭議，而不是透過一般銀行程序處理。What to do instead在匯出任何款項前，堅持要求合約列明律師的客戶賬戶。
- 最高風險沒有退款條件與法律審查掛鈎，亦沒有列明到期日如果法律盡職審查發現確實存在問題，訂金可能只會原封不動地擱置，沒有任何書面保障，而「已預留」狀態可以無限期延續。What to do instead在款項轉出前，要求兩者均以書面列明。
- 付款前核實對方要求您以現金付款，或將款項分兩次轉賬西班牙法律限制買家支付大額現金。具體適用於預留安排的限額尚未確定，因此請向您的律師確認。為規避現金規定而拆分付款，本身就是另一個問題。What to do instead以一筆可追蹤的銀行轉賬付款，並在您匯款前請律師確認現行的現金付款規定。
- 值得避免您沒有親身視察物業，也沒有透過正式的視像視察查看物業西班牙法律沒有禁止您遙距簽署預留文件，因此這不是法律保障的缺口，而是您把款項投入一項自己其實未曾真正看過的物業所承受的風險。What to do instead在任何訂金離開您的戶口前，先親身視察物業，或進行真正的視像導覽。
預留合約必須列明甚麼才能保障您
共有六項。如果任何一項缺失或含糊，請在付款前而不是付款後要求以書面列明。- 清楚無歧義地指明確切物業應列明地址、註冊描述或地籍參考資料，而不只是「我們星期二視察過的住宅單位」。日後如有爭議，首先便會取決於這一行文字。 如果描述含糊到足以適用於發展項目內多於一個住宅單位，便是不妥當的版本。
- 金額及款項的保管方式理想情況是存入客戶戶口或託管戶口，而不是賣方自己的口袋，這樣即使交易告吹，仍可確認款項所在。 只寫着「直接支付予業主」，卻沒有列明戶口或收據，是不妥當的版本。
- 與法律審查掛鈎的退款條件預留安排之所以在這麼早的階段存在，正是因為當時尚未有人核查任何事項。合約應清楚列明，如果審查發現確實存在問題，訂金會如何處理。 完全沒有提及法律審查，或退款條款只涵蓋賣方改變主意，都是不妥當的版本。
- 固定的到期日如果沒有到期日，「已預留」狀態可以持續數星期，而沒有人能確定預留是否仍然有效。 沒有列明某件事情必須在何日前發生的無限期預留安排，是不妥當的版本。
- 如果賣方反悔，會怎樣與arras合約不同，預留安排沒有法定的雙倍退款規則。任何罰則都必須寫入合約，否則便不存在。 完全沒有賣方一方的責任，卻只對買方設置罰則，是一個糟糕的版本。
- 您能閱讀的語言您有權在簽署前要求以您能閱讀的語言提供文件，或要求提供經宣誓的翻譯。 在簽署前幾分鐘才交給您的純西班牙文文件，並只在簽署後才提供翻譯，是一個糟糕的版本。
新建物業的預留文件與二手物業的預留文件並不是同一份文件
兩者都會以訂金將物業撤下市場。不同之處在於您與誰訂立合約，以及款項會如何處理。| 新建物業 | 二手物業 | |
|---|---|---|
| 您與誰簽約 | 發展商，或發展商自己的銷售合約 | 銷售代理，或直接與賣方簽約 |
| 金額由甚麼決定 | 項目本身。沒有標準金額。請及早詢問，不要自行假定 | 約 6 000 至 11 000 €，昂貴物業則更高 |
| 接下來會怎樣 | 其後按階段付款，工程開始後，每期款項均應由銀行擔保所保障 | 法律審查完成後，會簽訂具約束力的私人合約，通常為arras |
| 條款措辭中最大的風險 | 退款條款在建築牌照延誤或完成交易日期延遲時便失效 | 退款條款在法律審查發現問題時便失效，或訂金直接支付予賣方而非存入客戶戶口 |
一般資訊，而非您的預留合約
一宗真實個案顯示實際涉及的風險，而我們不在此重述詳情：一個住宅單位的預約訂金最終獲全數退還，因為一次社區投票結果影響到買家購買該物業的確切用途，而合約中的退款措辭涵蓋了這種情況。完整個案，包括當時發現的問題及我們所採取的措施，已在一個專頁上妥善說明，而不是在多個頁面以簡短形式重複。我們不會自行持有預約訂金，也不會向任何一方收取該筆款項的費用。我們所做的是確保在款項轉移前由律師閱讀合約，並清楚告知您合約措辭是否未能提供應有的保障。
預留合約常見問題
- 預留合約在西班牙是否具有法律約束力？
- 是。它屬於一般私人合約，即使沒有特定法律規管其內容，雙方仍須遵守各自簽署的條款。這對雙方均適用：如果措辭妥善，合約可以保障您；如果措辭不妥，也會保障賣方。這正是上述清單比文件篇幅短這一事實更重要的原因。
- 預留合約會取代私人買賣合約嗎？
- 不會，兩者是不同階段的兩份不同文件。預留程序先行，通常在任何法律審查完成前進行。具約束力的私人合約，在西班牙實務中幾乎總是 arras 合約，會在審查通過後簽訂，並根據《民法典》產生其本身的法定後果。簽署預留合約與簽署 arras 合約並非同等承諾，儘管兩者均涉及訂金。
- 我可以在首次親身視察物業前，遙距簽署預留合約嗎？
- 可以。西班牙法律沒有要求您必須親身在場才能簽署預留合約。這通常會透過電郵完成，或由代表您的律師代為辦理。相比您在哪裏簽署，更重要的是您在承諾支付哪怕少量訂金前，是否確實親身或透過適當的視像視察物業看過該物業。
- 賣方收取我的預留訂金後，可以接受更高的報價嗎？
- 如果合約列明物業在預留期間下架，賣方不能這樣做，否則便會違反雙方已簽署的合約。這會否令賣方除了退還您的訂金外還須承擔其他費用，完全取決於合約是否為賣方一方訂立任何罰則，以及該罰則的內容。這正是上述清單所涵蓋的重點：對賣方沒有任何後果的預留安排，只會約束您，而不會約束賣方。
