對方欠您錢，卻沒有人付款：如何真正取回訂金
30秒了解
能否取回西班牙的訂金，取決於該筆付款的性質。對於有保證的新建物業付款，您可直接向銀行提出申索。至於二手物業的訂金，您需要先發出 burofax，如不成功，便須循法院程序追討。如債務確實沒有爭議，請使用 monitorio；15.000 € 以下使用 juicio verbal，超過該金額則使用 ordinario。
您要追討的是哪筆付款，目前進展如何？
- 有保證的新建物業付款直接向發出保證的銀行或保險公司提出申索。這不取決於發展商。
- 預留訂金或 arras：正式催告後已付款完成。不需要再採取行動。
- 預留訂金或 arras：未付款，且確實存在爭議15.000 € 以下使用 juicio verbal，超過該金額則使用 juicio ordinario。
- 預留訂金或 arras：未付款，且確實沒有爭議Procedimiento monitorio，沒有上限。
您想取回的是哪筆付款？
「訂金」一詞在西班牙買賣中至少涵蓋三種不同付款。每一種付款即使可以取回，也要循不同途徑處理。您可向持有預留訂金的一方發出正式催告，如遭拒絕，再循法院程序追討。這類訂金不受任何保證或客戶賬戶制度保障。二手物業的 arras 訂金，則取決於合約所列的種類。如適用 arras penitenciales，而賣方有過錯，您可以要求雙倍退還訂金。至於另外兩種，您可以要求完成交易，或索取損害賠償。分期支付的新建物業款項，則可直接向發出個別保證證書的銀行或保險公司提出申索。這不取決於發展商本身的財務狀況。以下內容適用於您已確定某筆付款應予退還，但對方沒有自願退還的情況。至於該筆款項是否根本應予退還，則是另一個關於合約的問題，答案可在合約指南中找到。
客氣地提出要求，在法律上會令任何程序開始嗎？
不會。電郵或電話可能說服對方，但無法完成正式催告唯一具法律效力的工作：確立時限並使其重新計算。這項工作必須透過 burofax 進行，即西班牙具認證派送的正式通知。這是向法院以外提出申索的標準方式，日後亦可在法院證明您曾提出申索。
BurofaxCorreos，附內容認證的掛號派送
- 寄件人及收件人
- 姓名 姓氏 → 姓名 姓氏
- 寄出日期及收件確認日期
- DD/MM/AAAA · 已認證
- 申索金額
- X.XXX €
- 法律依據及期限
- 合約第 X 條 · 10 天
- 寄件人及收件人. 正式確認身份的寄件人及收件人，而不是匿名訊息。
- 寄出日期及收件確認日期. 經認證的派送日期，才是重新計算時效期限的日期。
- 申索金額. 金額必須清晰而準確。日後如有需要提出付款令申索，這正是所需資料。
- 法律依據及期限. 您所依據的合約條款，以及在下一步行動前回覆的明確期限。
買家的假設甚麼法律行動會中斷時效
- 只要發送電郵要求退回款項，便足以保障我的權益
- 這或許能顯示您的善意，但並不足夠。只有在法庭外正式提出申索，才會依法重新計算時效，而保訴信是提出這類申索的標準方式，日後亦可在法庭上證明。只要正確送達，時效便會由送達日期起重新由零開始計算。
- 既然這筆款項明顯是欠我的，我想何時追討都可以
- 沒有較短法定期限的個人申索，自您首次可提出要求之日起 5 年後失效。2015 年的法律改革將原有的十五年期限縮短至此。這聽來似乎很長，但若沒有人發出任何可重新起算時限的文件，數月的非正式來回溝通可能會在不知不覺間耗用當中一部分時間。
- 只要發出一封正式信件，我便可永久受到保障
- 重新計算期限會使期限重新開始，但不會永久暫停期限。如果對方仍不付款，新的 5 年期限會由該信件日期起持續計算。到了某個時候，您必須提出申索，不能一直寄信而不採取行動。
律師會審閱 arras 合約的類別及措辭，確認其中確實載有可實際執行的退款條款，然後您才簽署。這樣便無需啟動追討程序。
保訴信是否必須由律師發出才具效力？不需要。任何人都可以透過西班牙郵政服務 Correos 發出保訴信。作為法庭外申索，保訴信不必由律師發出才有效。實際上，若涉及的款項不止小額，聘請律師撰寫及發出保訴信是值得的。申索的確切措辭日後往往十分重要，尤其是在案件進入法庭的情況下。
如果正式申索遭到置之不理，訴諸法庭的程序是怎樣的？
有三種可能的程序。適用哪一種，主要取決於債務是否確實存在爭議，以及金額多少。新建物業的直接擔保申索不使用這三種程序中的任何一種，而是直接向銀行或保險公司提出。這就是為何在付款前核實該文件，比之後採用任何追討途徑都更加重要。
- Option 1付款令程序適用於申索內容清晰、金額準確，且款項已到期並可即時支付的情況。
- 門檻
- 沒有上限自 2011 年改革後，金額不設上限。
- 速度
- Fastest
- 費用
- Lowest
- 適用情況
- 債務無爭議，並有文件證明
- Option 2口頭審訊程序適用於確實存在爭議的申索的較簡易程序。
- 門檻
- 最高 15.000 €經 2023 年改革後由 6.000 € 提高，並自 March 2024 起生效。
- 速度
- Medium
- 費用
- Medium
- 適用情況
- 債務有爭議，金額較小
- Option 3普通民事訴訟程序適用於較大額爭議的標準而較長的民事訴訟程序。
- 門檻
- 高於 15.000 €
- 速度
- Slowest
- 費用
- Highest
- 適用情況
- 債務有爭議，金額較大
0 €30.000 €
- 口頭審訊程序最高 15.000 €
- 普通民事訴訟程序高於 15.000 €
- 15.000 €
- 經 2023 年改革後由 6.000 € 提高，並自 March 2024 起生效。
即使另一方其後正式宣告無力償債，以上任何一點也不會改變。那是另一項程序，有其自身規則，並在專頁另行介紹。無力償債的債務人，不只是還款較慢而已。
發出首封正式信件前應準備的資料
在發出 burofax 前，而不是發出後，應先準備四項資料。附上這些資料後，信件會更具效力。| 收集 | 原因 | 欠佳版本的情況 |
|---|---|---|
| 所有付款的證明 | 銀行轉賬確認書或收據，能把「您欠我錢」變成清晰、確切的金額。這正是付款令申索所需的資料。 | 只憑記憶，或口頭協議，說明實際支付了多少。 |
| 合約本身，查閱相關條款 | 預留合約或 arras 合約對退款條件的實際規定，決定您追討的是明確權利，還是存在爭議的權利。 | 未查閱您所簽署的合約實際承諾了甚麼，便提出付款要求。 |
| 所有已提出的非正式要求的書面紀錄 | 這能顯示時間線及善意行事。不過，在法律上重新計算時效的，只有正式付款要求，而不是這些訊息。 | 只有口頭或電話交談，沒有任何書面紀錄。 |
| 對於新建物業，保證證書 | 這能立即告訴您，這是向銀行直接提出的保證申索，程序短得多，還是您必須另行向開發商本身提出的申索。 | 不知道是否曾以您本人名義，就您的付款發出有效證書。 |
以非正式要求應對正式付款要求
兩者都可以保持禮貌。只有其中一項會產生法律承認的效力。| 非正式要求 | 正式付款要求（Burofax） | |
|---|---|---|
| 對時效期間的影響 | 沒有。五年期間會一如以往繼續計算。 | 中斷時效。期間會由送達日期重新開始計算。 |
| 日後作為證據的價值 | 薄弱。短訊或通話難以證明，也容易受到爭議。 | 有力。經認證的紀錄會清楚顯示所發送及接收的內容，以及發送和接收的時間。 |
| 對方會如何理解 | 很容易一再拖延，而且不會有實際後果。 | 這是清晰訊號，表示如未獲付款，下一步便是提出法院申索。 |
| 所需費用 | 金錢上沒有費用，但會悄悄耗用您五年時效期間中的時間。 | 認證送達的小額費用，偶爾還包括律師起草文件的費用。 |
這說明的是程序運作，而不是對結果的保證
我們不是債務催收機構，也不是您合約、法院申索或保證的其中一方。在有需要採取以上任何措施之前，我們的法律協調服務會確保您簽署的合約包含可實際執行的退款條款。對於新建物業，我們亦會檢查您是否持有一份已妥善個別識別的保證證書。這是判斷以上任何事項是否會與您的購買有關的最佳指標。
取回款項常見問題
- 如果訂金存入個人銀行戶口，而不是律師的客戶款項戶口或公司戶口，這是否重要？
- 是的，這對實際追討款項的難易程度有很大影響，儘管您要求退款的法律權利並沒有改變。存入個人賬戶的付款較難追溯至特定交易，也較容易被該人士預先花掉。這正是預訂款在實務上最常受到爭議的原因，因為預訂款通常是唯一存入任何受保障賬戶制度以外的付款。
- 如果欠我退款的人士或公司似乎正在消失、改名，或變得難以聯絡，該怎麼辦？
- 請盡快就正式付款要求採取行動。請律師查核該公司是否已出現財政困難的早期跡象，而不只是沒有回應。如果正式的破產程序已經提交，追討途徑便會完全改變：這會成為該程序中的一項申索，而不再是普通的付款要求及法院申索。該頁面會解釋相關變化。
- 除了退款本身，我可以要求利息嗎？還是只能要求原本的金額？
- 一般而言，可以。西班牙法律容許您在取回所欠款項的同時要求利息，而法院申索通常亦會包括利息。對於有銀行擔保的新建樓宇付款，銀行擔保本身必須涵蓋自每個付款日起計的法定利息。這項權利比普通合約債務所享有的一般利息權利更強，也更具體。
