西班牙按揭：市場實際如何運作
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非居民在太陽海岸買樓，應按 60 至 70 % 的貸款成數作規劃。這意味着您須以現金支付樓價的 30 至 40 %，另加樓價以外約 ~9 % 至 ~13 % 的費用。自 2019 年起，銀行必須在您簽署任何文件前向您提供 FEIN 及 FiAE。
FEIN：歐洲標準化資訊表標準化貸款要約表，Ley 5/2019
- 利率
- 固定 X,X % / 浮動 Euribor + X,X %
- 年度總成本（TAE）
- X,X %
- 綁定產品
- 家居保險、人壽保險……
- 考慮期
- 最少10天
- 利率. 以一種標準格式列出利率及其類型，即固定或浮動。這讓您可以逐項比較兩份要約。
- 年度總成本（TAE）. 貸款期內的總成本，包括各項費用，而不只是標示的利率。
- 綁定產品. 這些綁定產品表面上可降低利率，卻會增加額外成本。請檢查它們是否真正可選。
- 考慮期. 您收到 FEIN 當日起計，至可以簽署前所需的最短通知期。
市場公布的外國買家按揭成數是多少？
介乎 50 至 60 % 及最高 80 % 之間。大部分情況下，決定您所處範圍的是您的公民身份，而不是居住國家。以下一般說明外國買家如何申請西班牙按揭：市場公布的情況、法律要求銀行向您展示的內容，以及捷克或波蘭申請在哪些環節會較慢。銀行在整個市場上對歐盟公民的待遇較為優惠。多個來源指出，非居民歐盟買家有時可取得70至80%的貸款成數，前提是物業確實用作主要住所，而非度假屋。來自任何國家的非歐盟公民，較常見的是取得50至60 %或以下，與收入水平無關。這是因為銀行正在為向歐盟法律制度以外人士追討貸款的額外難度定價，而不是評斷申請人的財務狀況。
50 %80 %
- 非歐盟公民，任何物業50 至 60 %
- 非居民歐盟公民，第二居所60 至 70 %
- 歐盟公民，真正的主要住所（部分銀行）70 至 80 %
您本人的數字取決於銀行、您的收入、現有承擔以及物業本身。市場範圍無法告訴您這一點。
計算
500.000 €
470.000 €
購入價的 94 %。銀行按其估值而非樓價放款。50 %
如收入並非以歐元計算，請按約一半的比例作預算。3 %
僅供參考。利率會變動。20 年
每月供款
1.303 €
按揭金額235.000 €
自有資金265.000 €
購入成本（新建物業）64.839 €
您需要329.839 €
自有資金加購入成本。整個按揭期內，您將在 20 年支付 312.793 €。結果僅供參考。銀行實際貸款金額取決於銀行對您收入的獨立審核，以及銀行對物業作出的獨立估值。
想在您的收件箱收到這份資料嗎？
沒有義務。我們絕不出售您的資料。
甚麼是 FEIN 和 FiAE，為甚麼銀行必須向您提供？
在您可以簽署任何文件之前，您最少有10天審閱這兩份文件。在完成交易前，您會出席免費的公證程序，即 acta notarial previa，由公證人確認您已收到並理解有關文件。沒有該程序，按揭便不能合法簽署。這項保障對非居民和西班牙居民同樣適用，法律不會對外國買家作出例外安排。不過，文件會以西班牙文提供，而由代表您而非銀行的律師陪同閱讀，才會令通知期真正有用。
簽署前
- 報價已準備FEIN 和 FiAE 已發出標準化條款及警示表已先行交付。
- 最少10天考慮期用於審閱兩份文件的時間，最好由您自行聘請的律師協助。
- 完成交易前事前公證書免費公證程序，確認您已收到並理解有關文件。
- 完成交易時按揭契據已簽署款項會在完成買賣本身的同一刻撥出。
Arevont 的法律協調服務會安排您的律師在您簽署任何文件前，按照買賣合約本身的日期審閱 FEIN。這樣，按揭時間安排的問題便可在仍有時間處理時被發現，而不是到了公證人面前才出現。
Ley 5/2019 對非居民的保障，是否與對西班牙居民的保障相同？是，法律本身不會按居住地作出區分。實際上，FEIN 和 FiAE 會以西班牙文，按照銀行自行安排的時間提供。因此，由代表您利益的律師在通知期內審閱文件，才能將這項法律保障轉化為您可以運用的保障。
固定利率還是浮動利率，以及踏入 2026 年有甚麼變化？
經核查的來源顯示，固定20年利率目前約為3,8至5,2 %，適用於歐盟及非歐盟申請人。浮動產品通常按 Euribor 加1,5至2,5個百分點的息差定價，因此其實際成本會隨 Euribor 變動，而非維持固定。
人們的假設2026 年市場的實際情況
- 固定利率代表在整個貸款年期內每月還款額相同
- 僅限真正的全期固定利率產品。混合利率優惠在初始期間內固定，通常為三年，其後則變為浮動利率。這是完全不同的產品，只是沿用了相同的標籤。
- 浮動利率只是風險較高，而固定利率只是較安全
- 浮動利率會跟隨 Euribor 加上息差，因此其成本會隨整體市場變動，而不是隨銀行本身的決定變動。浮動利率是否比固定利率風險更高，取決於預期 Euribor 在您的貸款年期內如何變化。這是負責安排您融資的人士需要回答的問題，不是任何一般指南可以確定的事實。
簽署 FEIN 前要確認的事項
FEIN 才是最重要的文件。與其單靠摘要式對話，以下三項內容值得您對照該文件核查。- 有關貸款是實際固定利率還是混合利率產品兩者的市場宣傳方式相似，但首段固定利率期結束後的運作方式截然不同。對於約 500.000 € 以上的貸款，這一點尤其重要，因為數間銀行在踏入 2026 年時已停止提供全期固定利率。 如果口頭所稱的「固定利率」並未獲 FEIN 確認適用於整個貸款期，便是一個不良訊號。
- FiAE 就這項特定貸款方案標示的特殊事項只適用於這項貸款方案的下限條款、貨幣條件或提前還款罰款，正是 FiAE 存在的目的，用以獨立於 FEIN 的一般條款之外列明這些事項。 如果完全沒有提供 FiAE，或沒有給予您所述最少10天的簽署前審閱時間，便是警號。
- 您的文件是否需要海牙加簽、宣誓翻譯，或兩者皆需要以為普通翻譯已經足夠，是捷克或波蘭文件數星期未能完成的最常見原因。 同一份文件獲一個辦事處接受、卻被另一個辦事處拒絕，便是一個不良訊號，原因可能是文件已翻譯但從未辦理海牙加簽，或情況相反。
市場公布的資料，以及市場無法向您承諾的事項
Ley 5/2019 及 FEIN/FiAE 制度是根據原始資料（BOE-A-2019-3814）解讀的，屬於已確立的法律，而非市場估算。貸款成數範圍及目前利率數據則屬另一類聲稱。我們在三份英文 2026 年市場總結中核對過這些資料，三者對市場形勢的描述一致。然而，三者都不是主要監管文本，利率亦會變動，而且沒有一份是向您作出的個人化報價。請將這些數字視為市場目前公布的資料。在依賴這些數字之前，請向經紀確認您自己的數字，並預期有關數據會在數月而非數年內過時。這些資料都不能告訴您具體會獲提供甚麼，也不會安排您與經紀聯絡。這正是 Arevont 的按揭服務。這項服務存在的原因，是「我會獲得甚麼」的誠實答案取決於您的收入、現有財務承擔、年齡、收取薪金的貨幣及具體銀行，而不是市場平均數。
西班牙按揭最常見問題
- FEIN 是否等同於按揭貸款要約？
- FEIN 是對要約的標準化說明，而不是獨立的審批步驟。銀行準備放款後，FEIN 會按照法律要求的格式，列出該項具體要約的條款。之後您至少有十天時間審閱，才可以在公證人面前簽署任何文件。
- 500.000 € 以上可以獲得全期固定利率嗎？
- 有时可以，但踏入 2026 年，数家银行已停止提供高于大约该金额的真正全期固定利率贷款，转而提供混合利率产品：初始一段时期固定利率，通常为三年，其后转为浮动利率。请清楚询问目前提供的是哪一种，因为固定利率期结束后，混合利率产品的运作方式会截然不同。
- 為甚麼我的海牙加簽及翻譯狀態比收入更重要？
- 這並不代表它比收入更重要。它只是一個不熟悉而非困難的步驟，而不熟悉的步驟正是默默增加數星期時間的原因。即使收入穩健，如以不獲認可的格式提供證明，仍須完成海牙加簽及宣誓翻譯程序，西班牙的貸款審批人員才能據此處理。
- 這些數據能告訴我會獲提供甚麼嗎？
- 不能，而且這些數據並非為此而設。它們描述的是市場及法律。您會獲提供的條件取決於您的收入、財務承擔、年齡、貨幣及具體銀行。這正是 Arevont 的按揭服務及可行性評估所處理的事項。
