指南

okupas 在西班牙的運作方式

如今驅逐程序比數年前快得多。在正常有人居住的住宅小區，這種情況同樣非常罕見。

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摘要

人們所擔心的事項

okupas 會佔據您的住宅單位，您回國後，可能多年也無法將他們驅走。

實際情況

如今驅逐程序比數年前快得多。在正常有人居住的住宅小區，這種情況同樣非常罕見。

哪些因素會改變情況

這種情況最常見於遭遺棄、數月無人看管的房屋或別墅。住宅小區內的住宅單位則完全是另一回事。

我們如何處理

我們會建議合適的保安措施，購買前檢查物業狀況；如果您不在西班牙，我們會協助安排定期檢查。

2025年 · 報案案件／住宅數量

Málaga0,0349 %每2.864个住宅单位有1宗个案

Spain0,0559 %每1.790个住宅单位有1宗个案

Barcelona0,1695 %每590个住宅单位有1宗个案

Czech Republic0,0444 %每2.252个住宅单位有1宗个案

西班牙各地的差異極大。因此，我們在下方公布每個省份的完整數據，而不只列出馬拉加的數字。

顯示西班牙2025年全部數據

西班牙所有省份 · 2025年

2025年按省份統計的allanamiento及usurpación報案案件，相對於住宅數量
省份	報案案件	住宅	案件數／年	每1宗个案
Barcelona	4.403	2.597.046	0,1695 %	1 : 590
Girona	719	507.421	0,1417 %	1 : 706
Tarragona	587	554.579	0,1058 %	1 : 945
Lleida	204	256.081	0,0797 %	1 : 1.255
Ceuta	19	28.315	0,0671 %	1 : 1.490
Illes Balears	433	652.123	0,0664 %	1 : 1.506
Toledo	275	439.385	0,0626 %	1 : 1.598
Valencia	856	1.488.908	0,0575 %	1 : 1.739
Las Palmas	316	551.237	0,0573 %	1 : 1.744
Alicante	772	1.350.006	0,0572 %	1 : 1.749
Almería	245	433.763	0,0565 %	1 : 1.770
西班牙總數	14.875	26.623.708	0,0559 %	1 : 1.790
Santa Cruz de Tenerife	280	537.463	0,0521 %	1 : 1.920
Melilla	15	29.347	0,0511 %	1 : 1.956
Murcia	425	844.100	0,0503 %	1 : 1.986
Sevilla	451	912.899	0,0494 %	1 : 2.024
Gipuzkoa	169	350.286	0,0482 %	1 : 2.073
Cádiz	301	648.306	0,0464 %	1 : 2.154
Álava	77	168.086	0,0458 %	1 : 2.183
Córdoba	189	414.025	0,0456 %	1 : 2.191
Czech Republic作比較	2.371	5.340.033	0,0444 %	1 : 2.252
Zaragoza	236	543.799	0,0434 %	1 : 2.304
Madrid	1.269	2.956.941	0,0429 %	1 : 2.330
Badajoz	161	398.348	0,0404 %	1 : 2.474
Castellón	177	446.872	0,0396 %	1 : 2.525
Bizkaia	210	556.704	0,0377 %	1 : 2.651
Huelva	119	320.045	0,0372 %	1 : 2.689
Málaga	348	996.557	0,0349 %	1 : 2.864
Guadalajara	65	187.779	0,0346 %	1 : 2.889
Huesca	59	171.843	0,0343 %	1 : 2.913
Navarra	112	331.104	0,0338 %	1 : 2.956
Granada	189	573.692	0,0329 %	1 : 3.035
Cantabria	115	383.642	0,0300 %	1 : 3.336
Valladolid	87	296.910	0,0293 %	1 : 3.413
Segovia	35	128.255	0,0273 %	1 : 3.664
Albacete	63	241.313	0,0261 %	1 : 3.830
Burgos	71	275.639	0,0258 %	1 : 3.882
La Rioja	54	211.333	0,0256 %	1 : 3.914
Ciudad Real	80	313.180	0,0255 %	1 : 3.915
Asturias	139	674.342	0,0206 %	1 : 4.851
A Coruña	141	686.961	0,0205 %	1 : 4.872
Jaén	67	373.720	0,0179 %	1 : 5.578
Pontevedra	85	528.828	0,0161 %	1 : 6.222
Ávila	27	171.947	0,0157 %	1 : 6.368
Cáceres	45	300.157	0,0150 %	1 : 6.670
León	49	354.725	0,0138 %	1 : 7.239
Lugo	37	269.067	0,0138 %	1 : 7.272
Cuenca	19	165.616	0,0115 %	1 : 8.717
Zamora	17	155.610	0,0109 %	1 : 9.154
Salamanca	22	246.123	0,0089 %	1 : 11.187
Palencia	10	116.431	0,0086 %	1 : 11.643
Soria	7	84.255	0,0083 %	1 : 12.036
Teruel	8	125.711	0,0064 %	1 : 15.714
Ourense	14	272.883	0,0051 %	1 : 19.492

因此，馬拉加並不是推高西班牙數字的省份之一。2025年，馬拉加低於西班牙平均值，也低於以相同方法計算的捷克共和國數字。同時，我們不希望根據單一年份得出普遍結論：2024年，馬拉加與捷克共和國的水平實際上相同。

合計計算2024及2025年，馬拉加平均每年約為0.040%，而捷克共和國為0.045%。因此，更準確的說法是，馬拉加大致處於與捷克共和國相同的範圍，並遠低於西班牙受影響最嚴重的地區。

西班牙平均值的來源

加泰羅尼亞佔所有已記錄案件的39.8%佔西班牙住宅的14.7%

安達盧西亞佔所有已記錄案件的12.8%佔西班牙住宅的17.6%

因此，西班牙平均數並不能很好地描述任何一个地区。2025年，加泰羅尼亞佔所有記錄個案的近40%，儘管當地住宅僅佔西班牙住宅總數不足15%。相比之下，安達盧西亞佔個案的12.8%，但擁有全部住宅的17.6%。

資料來源

案件數字來自2025年的警方統計。這些是已記錄的罪案數字，並不代表目前被佔用的物業數量，也不代表最終定罪數字。住宅數量則來自2021年人口普查，這是最近一次完整且可作比較的統計。

西班牙數字涵蓋 allanamiento de morada 及 usurpación de inmuebles 類別。捷克數字涵蓋侵犯法定住所（§ 178，統計項目39），以及非法干預房屋、公寓或非住宅處所權利（§ 208，項目115）。兩組類別互相對應：一方是進入有人居住的住宅，另一方是佔用物業。

兩套制度相近，但並不完全相同。兩國的法律及罪案記錄方式各有不同，而西班牙的類別亦涵蓋部分涉及商業處所的案件。因此，請將這些數字視為數量級比較，而不是完全可直接比較的指標。

這只是其中一年。2024年，馬拉加省約為0.045%，捷克共和國亦約為0.045%，實際上相同。2025年的差異主要是因為馬拉加的案件數量按年下降。

官方統計沒有細分至Marbella、Estepona或Costa del Sol個別城鎮的層級。現有最詳細的層級是馬拉加省。

30 秒內了解

西班牙的非法佔用涉及兩種不同罪行，而不是一種。空置物業涉及處罰較輕、只處以罰款的罪行；家具齊全且已接駁水電的住所則涉及較嚴重的罪行，警方可以立即採取行動。2025年，馬拉加省報告的個案數字低於您本國的比率。

非法佔用是一種罪行，還是兩種不同罪行？

西班牙法律對空置物業與有人居住的物業採取完全不同的處理方式，而非法佔用究竟有多令人擔憂，幾乎完全取決於物業屬於哪一類。在沒有人居住的物業內和平地佔用，根據《西班牙刑法》第245.2條，屬於非法侵佔。這是輕微罪行，處罰為罰款而非監禁，警方也不能單憑自身權力將佔用者驅逐。報章報道的幾乎所有漫長而痛苦的故事，背後都是這種情況：無人看管數月的遺產空置單位、未售出的發展商庫存物業，或被銀行收回的物業。未經許可進入或逗留在他人的實際住所內，屬於另一種罪行，即非法侵入住所，載於第202條。相關罪行可判處6個月至2年監禁，如涉及暴力或恐嚇，刑期更長；一旦在犯罪現場發現情況，警方可以立即採取行動。最高法院於2020年確定了在此目的下何謂住所：室內有家具，並已接駁水、電及煤氣。業主多久到訪一次並不重要。一間每年使用兩次、家具齊全且已接駁公用設施的度假住宅，在法律上屬住所，而不是空殼物業。

非法侵佔（空置物業）
外觀
一項連續數月無人到訪、沒有家具的空置物業。
法律
《西班牙刑法》第245.2條：處以罰款，而非監禁。
警方可以即場將他們驅逐嗎？
不可以。這條途徑需要法院命令，而且是較慢的途徑。
非法侵入（住宅）
外觀
一個配備家具並已接駁水、電、煤氣，偶爾有人到訪或居住的物業。
法律
《刑法》第202條：監禁6個月至2年。
警方可以即場將他們驅逐嗎？
可以，如果是在犯罪進行期間被當場發現。這是較快捷的途徑。

一個由管理方管理的度假住宅單位列在第二欄，而不是第一欄。

資料來源

單憑家具是否足以作出判定，還是必須有人全時間居住其中？家具及已接駁的公用設施共同決定結果，而不要求有人全時間居住。Tribunal Supremo於2020年的裁決說得很清楚：任何有人居住的地方，即使只是偶爾居住，也屬於住宅，不僅限於主要住所。每年使用數星期、設備完善並已接駁公用設施的第二住宅，按西班牙法律屬於住所。

甚麼因素決定警方會立即採取行動，而不是把案件提交法院？

法律上屬於「住宅」本身，並不足以讓警方立即清場。還要符合另一項稱為現行犯的條件：事件必須正在發生，或剛剛發生，並有直接證據，例如門被撬開、警報觸發、鄰居目擊，或錄影片段。如果業主在數日或數星期後才得知事件，這種即時性便已消失，案件會像其他案件一樣交由法官處理。如果佔用者提出任何顯示他們已經居住其中的文件，情況亦一樣，即使是偽造的租約：警方便不會即場作出決定，而會把案件交給法院。法律沒有為上述任何情況訂明固定期限。數間西班牙警報公司及清場公司宣稱有所謂「48小時規則」。任何法例或官方指引均不存在這項規則，而一項獨立查證亦直接向刑事法官及法律學者確認了這一點。真正決定結果的是有人多快發現並報案，而不是法律中訂明的某個時限。

普遍流傳的說法法律實際規定

警方必須在48小時內清走非法佔用者: 西班牙法律任何地方都沒有這項規則。能否立即清場取決於是否屬於現行犯，即在事件發生時被當場發現，而這沒有附帶固定時限。
有家具的度假住宅不可能被非法佔用，因為業主在法院會勝訴: 在法院勝訴的可能性很高，但案件一旦到達法官手上，仍然需要時間。真正的問題是能否及早發現，從而完全避免上庭。
如果佔用者出示任何文件，警方就必須相信他們: 警方不會決定誰在說真話。任何文件，不論真偽，都足以令案件交由法官處理，而不是即場解決。這正是為何發現速度比文件本身更重要。

物業是否配備家具並已接駁公用設施？
Who decides由 Tribunal Supremo STS 587/2020 裁定
What it grants該物業在法律上屬於住所，可適用較快捷的途徑
If no空置且未接駁公用設施的物業，無論地址如何，都會採用較慢的非法侵佔程序。
入屋時是否有直接證據顯示事件被當場發現？
Who decides由警方在現場根據第6/2020號指引評估
What it grants警方可以立即清走佔用者
If no沒有固定期限適用，案件會交由法官處理，而不是在門口解決。
自 3 April 2025 起：案件是否真的會進入刑事法庭？
Who decides《組織法》1/2025
What it grants非法侵入及暴力非法侵佔現可採用快速審訊
If no空置物業的和平非法佔用仍須遵循一般而較慢的程序，Fiscalía 自身於 June 2025 發出的通告已確認這一點。

任何一道關卡只要有一次「否」，便可能決定是打一通電話還是進入法院程序，而不是假定情況最壞。

資料來源

2025年的法律改革是否令所有類型的案件都更快完成驅逐？不是，這一點值得準確說明。改革把嚴重罪行、侵入住屋及暴力佔用加入快速審訊制度。數個月後，Fiscalia發布的通告亦確認，和平佔用空置物業這種最常見的舉報類型，刻意保留在一般且較慢的程序中。改革有助於度假住宅單位所屬的類別，但沒有加快大部分新聞報道所涉及的類別。

如果事情發生，業主不應獨自做甚麼？

即使是自己的物業，自行更換門鎖也可能根據《刑法》第172條被控強迫罪。如果有人已經佔用物業，這項罪行可處監禁6個月至3年或罰款。另一項2026年的裁決認為，切斷一名對物業沒有合法權利人士的公用設施，一般不屬於同一罪行。這是一項近期且範圍狹窄的裁定，不涵蓋更換門鎖，也不適用於僅僅停止繳交租金的租客。處於這種情況的人，應在採取實際行動之前，而不是事後，先聘請西班牙律師介入。業主能夠提供的最有用單一證據，是顯示該物業在入侵發生前不久仍有人使用的、附有日期的證明。這對現場警察以及其後可能進行的任何法庭案件都十分重要，例如清潔紀錄、住客退房紀錄、警報紀錄，或曾察覺情況的鄰居或大廈管理人員。數月無人到訪的物業不會留下任何這類證據。這正是緩慢處理的案件恰好集中於這類物業的真正原因。停止繳交租金並拒絕離開的租客，即所謂的「inquiokupa」，屬於完全不同的民事情況，而不是罪行。這類情況不會出現在任何一個國家的警方統計中。對任何出租物業的人而言，這確實是一項風險，但並非本頁的主題。購買已有租客入住的物業，則在專門指南中有完整介紹。

購買有租客的物業

不繳租金的租客，是否與非法佔用者面對同一問題？不是。不再繳交租金的租客，在民事驅逐程序將其移除之前，仍享有留在該處的法律權利。這個程序與上述兩種罪行完全不同。如果您打算出租物業，這是一項值得預先規劃的實際風險。但這並不屬於非法佔用，也不會出現在任何一個國家的罪案統計中。

究竟甚麼措施可以防止這種情況？保險又承保甚麼？

發現問題的速度幾乎決定了上述所有情況，其重要性甚至超過法律本身。位於有管理的圍封式發展項目內的住宅單位，如有任何異常，通常可在數小時內被察覺：清潔人員或管理人員不時出入、全年都有鄰居居住，以及每隔數天便有租客更替。數月無人到訪的無家具物業，可能長時間不被察覺。即使最終得到處理，也可能一直未被發現，直至只能採用緩慢且僅涉及罰款的程序。標準的西班牙家居保險通常包括法律辯護保障，並附帶一般的樓宇及室內財物保障。這項保障正好支付本頁所述程序的律師費。它並不保證不會發生非法佔用，也不會自行將任何人從物業內移除。您需要法律程序時，保險會支付相關費用。Costa del Sol住宅單位的保險通常每年數百歐元，並會在您交樓取匙前後安排。我們會介紹專業服務人士，但不會自行銷售保單。

在有管理的複合式發展項目內購買物業，是否真的可以消除風險，還是只會令風險較不可能發生？這會令風險大幅降低，但並非不可能發生。沒有任何措施可以完全消除風險。有管理且有人居住的發展項目所改變的是發現問題的速度：有門房、鄰居和定期租客更替的大廈，如有陌生人出現，便會很快被察覺。這是唯一一項持續決定案件會停留在一通電話，還是演變成歷時數月的法庭程序的因素。

坦率直說

Costa del Sol買家實際上應該有多擔心？

2025年，Malaga省錄得涉及非法佔用及侵入住宅的罪案，約佔其住宅總量的0.035%，即約每2.864個物業有1個。這低於捷克共和國同年0.044%的相應數字。合計2024年及2025年，兩國的數字相當接近，而Malaga的平均數字略低。單看2024年則並非如此，當時兩者大致相若，因此較誠實的說法是這是一項有日期限制的觀察，而不是永久不變的自然法則。這些數字亦混合了數種罪案類型，而且計算的是報案數字，而非定罪數字。應將其視為上限，而不是精確衡量。實際答案比統計數字簡單：根據西班牙法律，位於有管理發展項目內、配備家具並偶爾使用的住宅單位，在法律上較難成為目標。如果真的出現問題，這類物業亦是最快被察覺的類別。媒體報道中那些處理緩慢且令人恐慌的案件，絕大多數屬於另一類：無人到訪、已切斷公用服務的空置物業，並集中在Barcelona及其周邊，而非Costa del Sol。本段是關於西班牙法律及2025年改革實際運作方式的一般資料，並非針對任何特定物業的法律意見。尤其是近期有關公用服務的裁決，在任何人據此行事前，值得先向律師確認。Arevont會在推薦物業前，檢查發展項目的類型及保安情況，並評估該物業實際上會有多長時間無人居住，買家無需支付費用。我們亦可協助安排專業保險介紹，以及在業主並非居民的情況下安排當地定期巡查。

有關非法佔用者的常見問題

如果我每年只到我的住宅單位兩次，根據西班牙法律，這是否會令它更容易成為目標？: 不是。Tribunal Supremo在2020年的裁決已直接確立這一點：令物業成為受保護「morada」的是家具，以及已接駁的食水、電力和煤氣，而不是業主親身到場的頻率。每年只使用兩次、已配備家具並接駁公用服務的度假住宅單位，在法律上與全年居住的住所屬於同一類別。
Malaga的統計數字究竟如何計算？我可以自行核查嗎？: Ministerio del Interior在公開罪案入口網站按省份公布報案個案，而INE則公布全國人口普查中的住宅數目。以其中一項除以另一項，便可得出本文引用的比率。這項數字計算的是向警方報案的個案，而非定罪個案，並將數項相關罪行合併計算，因此最好視為上限，而非精確數字。兩個來源表格均已連結於本頁。
在我擁有該物業之前，而不是之後，我可以做的最有用單一事情是甚麼？: 選擇有管理且有人居住的發展項目，而非偏僻或季節性使用的發展項目；如果您不會在當地居住，則安排定期巡查。真正決定結果的是發現問題的速度，而不是任何單一保安產品本身。這決定案件會停留在即日電話處理，還是演變成緩慢的法庭程序。
單靠警報足夠嗎？: 警報有助您迅速得知情況，但單靠警報並不能讓任何人到場。它需要由能夠迅速回應並收集證據的當地人士配合，這正是有管理的發展項目或當地定期巡查服務所能提供的，而單靠警報則無法做到。

另外三項憂慮

短期出租

您購買物業是為了作短期出租，之後才發現原來不獲允許。

Costa del Sol 短期出租運作方式

「100%稅項」

Spain 已為外國買家引入百分百稅項。

實際有哪些改變

法律盡職審查

您簽署預留協議後，才發現法律問題，並失去預留訂金。

法律盡職審查如何進行