在西班牙購買有租客的物業
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購買一間有租客的西班牙物業，並不代表您會得到一間附帶收入的空置住宅。您會按前任業主同意的條款，承接現有租約餘下的五年或七年最低租期，不論租約是否已登記。租客亦可能擁有優先購買該物業的法律權利，甚至早於您購買之前行使。
我購買物業後，租約會如何處理？
您會完全取代賣方的地位。租住房屋的買方會接管業主的權利及義務，直至原合約首個 5 年租期屆滿，或如果原業主是公司，則直至 7 年租期屆滿。無論租約是否已在土地註冊處登記，這項規定均適用。租客支付的租金、已開始履行的租期，以及原合約中的任何條件，均會按照原來的狀況隨物業一併轉移。實際上，這意味著您不能在第一天提高租金，也不能因為自己是新業主而縮短剩餘租期，而銷售代理所說的「租客很快會搬走」並不是文件。最多只能算是租客告訴賣方的一件事。
承接的租約
- 完成交易您承接租約租金、條件及剩餘租期均與前業主的一樣。
- 原始簽署日起第5或第7年最短租期結束租戶可以離開，或租約可以再次自動延長。
您可以如何使用該物業
- 完成交易至租期屆滿您不能使用您不能自行使用該物業，也不能將其出租給任何其他人。
- 租期屆滿後可自由使用或出租只有在繼承而來的最低租期真正屆滿後才可以。
| 您可能作出的假設 | 法律規定的事項 | 來源 |
|---|---|---|
| 出售會終止現有租賃關係 | 並不會。買方會在最低租期餘下期間承接租約。 | LAU 第14條 |
| 未註冊租約不約束新業主 | 會。租約在土地註冊處註冊並不是買方承接租約的條件。 | LAU 第14條 |
| 我擁有物業後可以加租 | 只有在現有合約允許更新租金，並且符合其中所列條件的情況下才可以。購買物業不會改變該條款的任何內容。 | LAU 第14條，連同現有合約一併適用 |
如果我買入物業供自己居住，這是否重要？不重要，您自己的計劃不會縮短租戶繼承而來的租期。您最終能否以自住為由收回物業，取決於原合約是否保留該權利，以及是否按照適用於賣方的相同方式發出正確通知。這並不取決於業權已經轉移。
租戶是否有權在我之前買入物業？
有可能。現有租戶享有法定優先購買權，即 derecho de adquisición preferente，除非在簽訂租約時已有效放棄該權利。這在西班牙實務中很常見，但並非普遍適用。如果已放棄該權利，業主仍須至少在完成交易30日前通知租戶有意出售。公證契約必須記錄已作出該通知。如省略這一步，土地註冊處可以拒絕註冊您的購買交易。這是文件審查，而不是談判。您的律師會在您承諾購買前，確認特定租約是否包含有效的放棄條款，以及是否確實已發出通知。
- 先買權：租戶的優先購買權在完成交易前，必須給予租戶按照相同條件購買的機會，除非租戶在簽訂租約時已有效放棄該權利。
- Where
- 已在租約文件中查核。
- 即使已放棄，賣方仍須發出通知必須告知租戶出售意向，而公證契約必須記錄已作出該通知。
- How long
- 至少在完成交易30日前。
- Watch out
- 如省略這一步，土地註冊處可以拒絕註冊您的購買交易。
- 追購權：租戶在有瑕疵出售後的補救權利如果沒有先正式向租戶提出購買物業的機會，租戶在完成交易後可能可以取代買方的位置。
- Watch out
- 未有尊重這項權利而完成的出售可以受到質疑。因此，通知文件與買賣合約同樣重要。
完成交易時，賣方應轉移哪些事項？
除物業外還有四項，而且沒有一項會等您提出要求。
- 租賃保證金及其記錄租客最初支付的訂金，連同其在地區住房主管機構的記錄，應轉交您這位新業主，因此租約結束時應由您而非賣方退還。
- 已收租金，按比例分攤完成交易後任何期間已預付的租金均屬於您，並按交樓日分攤。
- 附日期的物品清單租客在租約開始時收到的物品；如日後出現訂金爭議，這點便十分重要。
- 租金付款證明確認沒有任何您會連同租約一併承接的欠租。
現有租約，以及特定物業的使用和出租規則，早已是 Arevont 每宗交易均會採用的法律協調清單中的標準項目，而不是因物業已有租客才特別加入。這是由律師主導的相同審查，只是多審閱一份文件。
承接的業主立案法團欠款，是否可以與租約問題分開處理？可以，而且兩者會分開查核。業主立案法團欠款會跟隨物業，不論居住者是租客還是業主，這與租客本身的租金狀況是兩回事，所需證明文件亦不同。兩者均須在完成交易前索取，任何一項都不能代替另一項。
如果我想要空置物業，怎麼辦？
在有租客的情況下購入物業，並不會讓您比賣方更快取得空置物業，您亦無法強行要求提前交付。實際上有三個選項，而當中沒有任何一個自動被視為「建議方案」。哪個選項最適合，取決於租客以及您所擁有的時間。
- Option 1協商自願提早遷出這很常見，但不能強行要求，只能協議達成。
- 價格
- 通常需要作出補償
- 確定性
- 並無保證租客可以拒絕。
- 時間
- 如能成功，速度最快
- Option 2如合約保留了相關權利，便行使該權利該權利會隨物業轉移給您，但通知條件與賣方原有的相同。
- 價格
- 無需補償
- 確定性
- 只有已保留該權利才可購買物業並不會產生這項權利。
- 時間
- 按既定通知期辦理
- Option 3等待剩餘租期結束最簡單的選擇，也是唯一始終可行的選擇。
- 價格
- 無額外費用
- 確定性
- 始終可行
- 時間
- 完整剩餘租期
這亦有一項好處：由第一天起已能帶來穩定且受法律保障租金收入的物業，與需要由您自行申請牌照、配置家具及推廣出租的物業，是兩種不同類型的資產。這點值得考慮，不應只把租客視為障礙。
購買有租客物業與購買空置物業，有何不同？
同一項物業，處於兩種不同狀態，各有實際取捨。兩者都不能簡單地說哪一個較好。
| 面積 | 有租客 | 空置 |
|---|---|---|
| 由第一天起有收入 | 可以，租金按已議定的金額收取，您不能在現有合約以外提高租金。 | 沒有，直至您找到自己的租客或住客為止。 |
| 自行使用物業 | 在租期屆滿或租客同意離開之前，不能這樣做。 | Immediate. |
| 一般叫價 | 相對於同類空置單位，通常會因這項限制而折價。 | 全面比較市場價格，不計入任何限制因素。 |
| 法律盡職審查必須涵蓋的內容 | 除標準查核外，還包括租約、第25條的相關情況、訂金及租金付款紀錄。 | 僅包括標準的物業及法律查核。 |
購買有租客物業前應索取的資料
五份文件，應在預約購買前索取，而不是在法律查核期間才索取。| 索取 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 完整租約，而非租約摘要 | 剩餘租期、租金、任何調整條款，以及任何放棄優先購買權的安排，均載於這一份文件內。 | 只說「條款是標準的」，卻沒有提供任何文件。 |
| 如已放棄該權利，須提供第25條通知的證明 | 沒有這份文件，土地註冊處可能拒絕登記您的購買交易。 | 以保證取代已記錄的通知。 |
| 確認訂金金額及其存放地點 | 訂金應連同日後退還訂金的責任一併轉移給您。 | 沒有記錄按金存放於何處。 |
| 租客的租金付款證明 | 確認租約並無附帶任何欠租。 | 只說「他們一向準時付款」，卻沒有任何书面记录。 |
| 租期開始時編製的附日期物業清單 | 日後發生訂金爭議時，唯一真正有效的保障。 | 沒有物業清單，或清單沒有附上日期。 |
我們不能就特定租約作出的承諾
這是有關《城市租賃法》LAU第14條及第25條的一般資料，資料截至17 August 2026仍然有效。我們直接查閱法律中的第14條，並透過獨立法律資料來源核對第25條。這並不是針對特定租賃的法律意見。確切的剩餘租期、是否放棄了優先購買權，以及任何租金更新條款，均取決於該份文件的具體措辭。只有您的律師在閱讀該文件後，才能告訴您哪些規定適用。西班牙租賃法對租客提供強有力的保障，保障程度通常超出外國買家的預期。假設「租客自然會離開」而作出的購買決定，其實是建基於猜測。如果購買物業的唯一目的，是要取得一個空置單位，您必須在預訂之前核實這一點，而不是事後才核實。我們負責協調查核，但我們不是律師。第25條通知及租約都是由獨立律師閱讀及確認的文件，不是由Arevont認證的文件。
與租客一同購買物業的常見問題
- 我可以僅因為買入物業後想自住，便直接驅逐租客嗎？
- 不可以。單純想在該處居住，本身並不是提早終止承繼租約的理由。只有在原有合約保留業主收回物業自住的權利，並且根據該條款發出正確通知時，才可以這樣做。這項權利會隨物業一併轉移，並不是因出售而產生。
- 有租客的物業通常是否比同等空置物業便宜？
- 通常是，因為不能自由使用或出租物業，對買家而言是一項實際成本，而市場往往會因此作出折讓。折讓是否足以抵銷這項限制，取決於最低租期尚餘多久，以及您真正希望如何使用物業。
- 如果賣家告訴我，租客已經同意在完成交易前遷出，怎麼辦？
- 在依賴這項承諾前，要求租客簽署書面文件並註明日期。由賣方代理轉述的口頭承諾，對租客並無約束力；如果租客改變主意，您或賣家均不能據此強制執行。
- 透過公司而非以個人名義購買，會否改變上述任何情況？
- 這只會改變租約所承擔的最低租期，不會改變租約是否轉移。無論採用哪種方式，租約都會轉移。差別在於，公司業主的最低租期是7年，而不是5年；在您決定以何種方式持有物業前，值得先了解這一點。
