在西班牙購買物業時的稅項：ITP、IVA 及 AJD
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購買太陽海岸物業時，您須繳納兩種稅項其中之一。適用哪一種，完全取決於賣方身份。私人業主的轉售物業須按樓價 7 % 繳納 ITP。發展商的新建物業須繳納 IVA 10 % 加 AJD 1,2 %，合共 11,2 %。
誰在向您出售物業？
- 私人業主，二手物業ITP 按價格的 7 % 計算；如參考價值較高，則按參考價值計算。
- 發展商，新建物業IVA 為 10 %，另加 1,2 % 的 AJD，合計 11,2 %。
您須繳付哪種稅項，為何取決於賣方？
IVA，即西班牙的增值稅，對全新的住宅按價格的 10% 徵收。只要賣方是發展商便適用，因為新建物業交易是須繳納增值稅的商業交易，而不是私人之間的轉讓。AJD 是西班牙對已簽署契約徵收的印花稅，按價格的一個小百分比計算。在安達盧西亞，購買新建物業時會與 IVA 一併繳付。它絕不會與下文的二手物業轉讓稅同時出現；一次購買只會適用其中一種稅項類別，不會兩者兼有。ITP 是購買二手物業時須繳付的轉讓稅，在安達盧西亞按價格的 7% 徵收。只要賣方是私人而非發展商便適用，而二手物業通常就是這種情況。
賣方身份您需支付甚麼
- 發展商，新建住宅單位
- 10 % IVA 加 1,2 % AJD，合計 11,2 %。由國家及地區法律固定規定，沒有協商空間。
- 私人業主，二手物業
- 7 % ITP，按以下兩者中較高者計算：您協定的價格或物業的官方參考價值。詳見下文。
您可能讀過的較低稅率，是否有機會適用於您？
西班牙及安達盧西亞法律均列出低於標準稅率的優惠稅率，研究這個題目的海外買家也會找到這些資料。對於度假或投資用途的購買，這些稅率幾乎從不適用。了解原因是值得的，而不是寄望它們會適用。以下四種稅率按照一般描述列出，而非直接引用官方法律文本，因此請將其視為參考數字。這在實際上不會令您付出任何費用，因為您本來就不會按其中任何一種稅率作預算。
| 優惠 ITP，6 % 或 3,5 %僅限居民 | 優惠 IVA，4 %社會房屋 | 較高 IVA，21 %土地及商業 | |
|---|---|---|---|
| 所需條件 | 該物業成為您的慣常住所，即您的主要及永久居所，並須符合價值上限。 | 保留予官方保障的社會房屋（官方保障房屋）。 | 適用於地皮或商業單位，而非住宅物業。 |
| 是否適用於一般買家 | 不適用。在 Costa del Sol 購買第二套住宅的非居民不符合資格，無論物業廣告如何暗示。 | 不適用。不適用於本地區一般的新建物業。 | 這是唯一買家稅率較高而非較低的情況。 |
| 如何處理 | 按 7 % 預留預算。如代理告訴您適用較低稅率，請要求對方以書面確認，並讓您的律師核查。 | 除非該單位正式指定為保障房屋，否則請勿理會。相關指定會載於該單位本身的文件中。 | 請核實您購買的物業。地皮或商業單位的課稅方式與住宅物業不同，而物業廣告未必清楚說明這一點。 |
實際規則是：二手物業按 7 %、新建物業按 11,2 % 預留預算；在律師以書面確認前，您遇到的任何較低金額都應視為不適用於您的特殊情況。
為甚麼稅款可能高於您所支付金額的 7 %？
valor de referencia 是西班牙為物業訂定的參考價值。每當二手物業轉讓稅的計算基礎高於您所支付的價格時，該稅項便會以此價值計算。自 1 January 2022 起，ITP 的應課稅基礎依法取兩個數值中的較高者，而不只是合約上列明的價格。其作用是防止買賣雙方少報價格，以減低稅款。對於以合理價格誠實交易的買家而言，其影響簡單而且自動：如果 Catastro 的參考價值高於您議定的價格，稅款便會改按參考價值計算。
買家的假設參考價值的作用
- 稅款是合約價格的 7 %
- 稅款是以下兩者中較高者的 7 %：合約價格或參考價值。兩者通常相近，但偶爾也會有差距。
- 議定較低價格代表稅款較低
- 但最低只能低至參考價值。低於該底線後，無論合約如何訂明，稅款都維持不變；這亦是少報價格只會帶來風險而毫無作用的原因。
| 您議定的價格 | 參考價值 | |
|---|---|---|
| 基準金額 | 400.000 € | 430.000 € |
| 應繳 ITP基數的 7 % | 28.000 € | 30.100 € |
如果我認為參考價值有誤，可以提出異議嗎？可以，透過您所繳付的稅款處理：您可以先按參考價值繳付 ITP，然後正式提出異議，或在某些情況下申請更正。您必須證明實際市場價值較低。這是律師處理的程序，不是由您自行填寫表格即可完成的手續。如果數字相差很大，值得在完成交易前提出，而不是在您已經付款後才處理。
如果您親自攜帶現金支付購買款項，會怎樣？
幾乎沒有人應該攜帶現金越過邊境來支付西班牙物業交易，而原因不只是實際操作不便。西班牙規定，超過某個門檻的現金流動必須事先申報，這與您的銀行或律師要求您交代資金來源的任何事項是分開處理的。適用於外國買家的規則是西班牙法律，而不是大多數文章所引用的歐盟規例。歐盟規例（Reglamento 2018/1672）只規管歐盟的外部邊境。攜帶 10.000 € 或以上現金進出歐盟時，如由您攜帶，必須自動申報；如由無人陪同運送，則在要求時披露。由 Czechia 前往西班牙並不會跨越歐盟外部邊境，因此該規例不適用於這次行程。實際直接適用的是西班牙法律：根據 Ley 10/2010 及 Orden ETD/1217/2022，在國內或歐盟內行程中，每人攜帶 10.000 € 或以上現金，須填寫 Modelo S-1 申報表；凡過境地沒有海關站，均須預先提交。只有完全在西班牙境內進行的運送，才有另一個較高的 100.000 € 門檻，並不適用於由 Czechia 前往西班牙的行程。
- 攜帶 10 000 € 或以上現金Who decides由攜帶現金者承擔What it grants觸發申報責任If no無需申報
- 預先提交 Modelo S-1Who decides您須在出發前辦理What it grants合法並有記錄的運送If no扣押及罰款
- 請向您的律師確認現金付款上限Who decides您的律師What it grants此付款沒有上限If no您有可能違反一個從未有人為您確認的上限
另一項規則值得提出，而不應當作已確定的結論：根據經修訂的 Ley 7/2012 第 7 條，西班牙亦限制購買價款中可用現金支付的金額。按通常說法，如交易一方是企業，上限為 1.000 €；如付款人是非居民私人，則為 10.000 €。我們未有在官方 BOE 法律文本中讀到這個數字，因此您應將其視為大額現金付款受到限制的強烈 संकेत，並在依賴該數字前向您的律師確認確切金額。
如果我以銀行轉賬方式轉移款項，而不是攜帶現金，是否仍須申報任何事項？銀行轉賬並不屬於現金運送，因此 Modelo S-1 不適用。您的銀行仍會按照一般反洗錢審查，詢問資金來源；這是另一個問題，並非本節所回答的問題，而常見問題頁面會在「我是否需要證明資金來源？」一節處理該問題。銀行轉賬亦是本網站建議採用的方式：請參閱貨幣轉賬指南。
在依賴這些稅率前應確認的事項
四項須根據您的具體交易，而不是已公布稅率進行核查的事項。| 索取 | 這能告訴您什麼 | 不理想的答案會是甚麼 |
|---|---|---|
| 物業的 valor de referencia | Catastro 會公布該數字，而您的律師可在您簽署任何文件前查核。該數字會告訴您 7 % 是適用於您議定的價格，還是適用於更高的金額。 | 沒有人查核，或只是承諾「稍後處理」。 |
| 以書面確認適用哪一類稅項 | 賣方是發展商（IVA 及 AJD），還是私人業主（ITP），看似顯而易見，但有時並非如此，例如原發展商仍持有一個未售出的新建單位，而該單位其後以二手物業形式出售。 | 根據物業的推廣方式，而不是根據合約中列明的賣方作出的假設。 |
| 您計劃如何轉移購房資金 | 銀行轉賬完全避免 Modelo S-1 的問題。如果計劃任何部分涉及現金，現在就是提出申報責任及付款上限的時候，而不是在您已經越過邊境後才提出。 | 除了「我來時會帶過來」之外，沒有其他計劃。 |
| 您的情況是否涉及財富稅或非居民所得稅 | 兩者均存在，兩者均與上述購買稅項層面分開，亦各有獨立頁面：財富稅及非居民所得稅。 | 沒有答案，或假設購買物業是唯一的應稅事件。 |
銀行轉賬與攜帶現金
購房款項可以實際抵達的兩種方式，而只有其中一種可避免申報。| 現金 | 銀行轉賬 | |
|---|---|---|
| 申報責任 | 每人超過 10.000 € 時，須預先提交 Modelo S-1。 | 轉賬本身沒有特定要求。 |
| 付款上限風險 | 根據 Ley 7/2012 第 7 條，超過較低門檻後可能受到限制；請向您的律師確認。 | 不適用；轉賬並非現金付款。 |
| 證明資金來源 | 更難的是，現金到達時本身已沒有任何紙面記錄。 | 您本人的銀行及西班牙銀行均已持有的銀行結單記錄。 |
| 旅程本身的實際風險 | 在歐洲各地攜帶大筆現金，無論有否申報。 | 除一般旅遊風險外，沒有其他風險。 |
稅率，而非您的賬單
上文所有稅率截至 August 2026 均為最新。我們直接閱讀安達盧西亞及國家的稅法，而不是從評論文章抄錄，並以 2026 年安達盧西亞預算法確認，該法既沒有改變 7 % 的 ITP 稅率，也沒有改變 1,2 % 的 AJD 稅率。安達盧西亞在國家框架內自行設定 ITP 及 AJD 稅率。即使所依據的國家法律相同，在不同自治區進行同一宗購買交易，也可能適用不同的地區稅率。這是有關稅項如何適用的一般資料，而不是計算您個人應付的金額。參考價值、確切的完成交易日期，以及您購買交易的任何特殊情況，都應列入律師的書面意見，而非公開指南。其中一個數字，即現金付款上限，已明確標示為未經核實，而不是當作已確定的數字列出：在您的律師確認前，請勿依賴該數字。部分主題留待各自的指南說明：買樓成本指南涵蓋全部成本總額，包括公證人、土地註冊處及律師費用。年度成本指南涵蓋 IBI，以及在完成交易翌年開始的非居民申報。財富稅及遺產指南則完整涵蓋這兩項獨立的稅務問題。
最常見的稅務問題
- 如果我不是向發展商，而是向銀行購買一個未售出的住宅單位，應適用哪項稅？
- 這取決於在法律上向您出售物業的一方，而不是取決於物業如何銷售。持有被收回的新建物業存貨的銀行或基金，通常是以商業機構身分出售。這可能意味著即使交易看起來像購買二手物業，仍然適用 IVA。這正是上述核對清單要在完成交易前，而不是交易後，協助您識別的情況。
- 如果我透過西班牙公司而不是以個人身分購買，稅率會否改變？
- 無論買方是誰，購買稅（ITP 或 IVA 加 AJD）的計算方式都相同。買方是公司時，真正改變的是完全不同的一組事項：持續的公司稅、年度申報，以及日後出售時的課稅方式。透過公司購買指南正是比較這些事項的主題。
- 西班牙各地的 AJD 稅率是否相同？
- 不相同。AJD 與 ITP 一樣，是在國家框架內由各地區設定的稅率，因此不同自治區可以設定不同百分比。上文的 1,2 % 數字是安達盧西亞特有的現行稅率，截至 August 2026 仍為最新。
